REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica in persona del Giudice dott.ssa Valentina Ferrara, ha emesso la seguente:
SENTENZA
nelle cause civili riunite iscritte nel registro generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 12366/2019 avente ad oggetto “appello”
TRA
(C.F. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
giusta procura alle liti in atti, dall'avv.to Nico Rosamilia elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Salerno, Via Bastia n. 4;
- Appellante –
CONTRO
(C.F. ) e CP_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv.to Salvatore Sica, C.F._3
giusta procura alle liti agli atti, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Salerno, Piazza Caduti Civili di Guerra n. 1;
- Appellati –
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato, a proposto appello Parte_1
avverso la sent. n. 5841/2019 resa in data 23.12.2019 dal Giudice di Pace di Salerno
con la quale veniva accolta la domanda proposta dall'odierni appelli relativa alla revoca del decreto ingiuntivo n. 1675/2018 e con condanna del sig. Parte_1
alla refusione delle spese di lite e compensi, chiedendo l'integrale riforma.
1 Eccepiva: l'erroneità, la contraddittorietà e la carenza di motivazione della sentenza in ordine alla valutazione e sussistenza dei presupposti di cui all'art. 116
c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. in particolare alla pag. 2
rigo 15 e pag. 3 righi 1 e ss., righi 10 e ss., righi 17 e ss..
Con comparsa deposita in data 10.03.2020 si costituivano in giudizio
[...]
e eccependo l'improponibilità, improcedibilità ed CP_1 Controparte_2
inammissibilità e comunque la manifesta infondatezza in punto di fatto e di diritto dell'appello proposto da parte appellante, chiedendo il rigetto dello stesso.
Istaurato il contraddittorio, acquisito il fascicolo di primo grado, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
L'appello proposto è infondato e pertanto non può trovare accoglimento.
Parte appellante impugna la sentenza emessa dal Giudice di Pace n. 5841/2019 per
“Erronea, contraddittoria e carente motivazione della sentenza in ordine alla valutazione e sussistenza dei presupposti di cui all'art. 116 cpc., violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c.”.
Con un unico motivo di gravame l'odierno appellante deduce la erroneità della motivazione della sentenza nella parte in cui ha considerato valido, ai fini dell'accollo delle spese da parte del , non il primo contratto di appalto bensì Pt_1
il nuovo contratto di appalto stipulato con la ditta DI VO in data 22.10.2016 . In
particolare deduce che dal tenore degli accordi intercorsi tra le parti del contratto di compravendita erano da ritenersi a carico della parte venditrice ogni spesa condominiale derivante da deliberazioni assunte dall'assemblea del condominio ad eccezione dei lavori straordinari già deliberati ma non ancora appaltati che resteranno a carico della parte acquirente.
Inoltre parte appellante impugna la sentenza di primo grado nella parte in cui il
GDP ha ritenuto di accogliere l'opposizione in quanto l'immobile del valore di euro 200.000 veniva venduto per la somma inferiore di euro 165.000 in quanto
2 l'acquirente si sarebbe accollato i lavori già deliberati di cui era a conoscenza in quanto conduttore del medesimo immobile.
L'appello è infondato non essendo le argomentazioni idonee a censurare le condivise statuizioni del giudice di primo grado. Il giudizio di infondatezza dei motivi di appello passa necessariamente attraverso l'interpretazione degli atti negoziali, tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell'ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui a gli artt. 1362 e ss. cod. civ., o di motivazione inadeguata, ovverosia non idonea a consentire la ricostruzione dell'“iter” logico seguito per giungere alla decisione.
Passando dunque allo scrutinio degli accordi intercorsi inter partes , si osserva che risultano sottoscritti due contratti preliminari in data 4.7.2016 e 18.10.2016; in data
30.11.2016 veniva sottoscritto il contratto definitivo.
Il punto decisivo della controversia ruota intorno alla interpretazione della clausola contenuta nei tre documenti contrattuali relativa al pagamento dei lavori straordinari.
In punto di diritto si osserva che il contratto preliminare rappresenta un accordo che obbliga le parti a concludere in un secondo momento un contratto necessariamente definitivo. Dal contratto preliminare nasce l'obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato;
è evidente che il contratto preliminare produce in ogni caso effetti obbligatori mentre il contratto definitivo può essere ad effetti obbligatori oppure ad effetti reali. Infatti l'oggetto del contratto preliminare è proprio la prestazione del consenso. Secondo quello che è l'orientamento ormai dominante in giurisprudenza, la prestazione che scaturisce dal preliminare di vendita non si riduce all'elemento formale della prestazione del consenso ma implica il trasferimento di un bene nella consistenza
3 e con le caratteristiche fissate nel preliminare stesso, il quale è fonte di un impegno traslativo che, se violato, legittima il promittente acquirente ad utilizzare tutti i rimedi concessi dalle norme in caso di inadempimento. Ove le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano il definitivo, questo non costituisce una mera ripetizione del primo, bensì l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio, in quanto il preliminare resta superato dal definitivo, la cui disciplina può anche non conformarsi alla disciplina del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che quest'ultima sopravviva,
sicché la presunzione di conformità del nuovo accordo rispetto alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta solo dalla prova […] di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivano, dovendo tale prova essere data da chi chiede l'adempimento di questo distinto accordo (Cass. 9063/2012).
Orbene applicando i superiori principi di diritto e interpretando il contratto alla luce della volontà delle parti, considerando tutti gli elementi a disposizione,
inclusi gli atti e il comportamento complessivo dei contraenti, si evidenzia che i contratti preliminari facevano esplicito riferimento all'accollo da parte dell'acquirente ( delle spese relative ai lavori straordinari già Parte_1
deliberati ma non ancora appaltati ( art.5 e art.13) .
In sede di stipula del contratto definitivo le parti nell'esercizio della propria autonomia privata hanno integrato la precedente previsione con la seguente: “ in
ogni caso le parti convengono che rimane a carico della parte venditrice ogni spesa
condominiale derivante da deliberazioni assunte dall'assemblea del condominio fino alla
data odierna;
ad eccezione delle spese conseguenti a lavori straordinari già deliberati ma
non ancora appaltati che resteranno totalmente a carico della parte acquirente. “
4 La reale volontà contrattuale è ricostruibile con ogni mezzo di prova e non può
essere limitata al solo dato letterale del contratto definitivo. Inoltre, si richiama il principio secondo cui, nell'interpretazione di un contratto, è possibile utilizzare anche il contenuto del contratto preliminare, soprattutto quando quest'ultimo contenga elementi essenziali per comprendere il significato del successivo contratto definitivo.
Indagando la reale volontà delle parti e esaminando la documentazione depositata, in particolare delibere assembleari e documenti contrattuali, emerge in modo nitido che le parti abbiano voluto porre a carico dell'acquirente le spese relative alla esecuzione dei lavori straordinari. La previsione contenuta nell'art. 5
comma 3 del contratto definitivo che ricalca quella contenuta nei preliminari è
nitida: sono da porre a carico della parte venditrice le spese condominiali deliberate dall'assemblea rimanendo espressamente escluse quelle relative ai lavori straordinari già deliberati. Ove le parti avessero voluto porre anche tali spese a carico dei venditori lo avrebbero indicato espressamente. La questione anche posta dall'appellante in merito al contratto di appalto è un falso problema poiché la volontà delle parti è stata chiara nell'accollare al sig. le spese Pt_1
relative ai lavori straordinari già deliberate anche se non ancora appaltate . La
clausola contenuta nel preliminare , stipulato prima della conclusione del secondo contratto di appalto, è stata trasfusa nel contratto definitivo. I lavori straordinari sono stati deliberati dall' assemblea del 22.10.2010 unitamente al computo metrico.
Una interpretazione complessiva della volontà contrattuale induce il Tribunale a ritenere che le parti abbiano voluto accollare i costi dei lavori straordinari all'acquirente mentre i costi relativi a spese ordinarie già deliberate a carico della parte venditrice.
Ne consegue che l'appello deve essere rigettato.
5 Venendo alle spese processuali, le stesse seguono la soccombenza e sono liquidate secondo i valori minimi dello scaglione di riferimento di cui al DM 55/2014 e successive modifiche.
Va precisato che con l'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012 n. 228 è stato introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del D.P.R. 115/2002, in base al quale
“Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata
inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione,
principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento
della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge
al momento del deposito dello stesso”. Beninteso, la norma prevede che il Giudice non
“accerti” bensì “dia atto” dei presupposti per il contributo unificato maggiorato :
ne consegue che l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito del provvedimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione regolarmente notificato, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto e per l'effetto conferma la sentenza di primo grado.
2) Condanna parte appellante al pagamento delle spese processuali liquidate in complessivi euro 1.701,00 oltre Iva e Cpa come per legge con distrazione in favore dell'avv. Salvatore Sica dichiaratosi antistatario.
3) Dà atto che, per effetto della odierna decisione, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater D.P.R. 115/2002, per il versamento
6 dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-bis D.P.R.
115/2002.
Salerno, 28.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valentina Ferrara
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