REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott.ssa Prisca Picalarga, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2951 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da N. (C.F. ), rappresentato e Parte_1 Parte_2 P.IVA_1
- ATTORE- contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
), rappr Antoni C.F._2
-CONVENUTI E ATTORI IN RICONVENZIONALE-

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 24 febbraio 2025

MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione, il evocando in giudizio e Parte_1 Controparte_1
, ha chi are, per i motivi esp il Controparte_2 onamento del possesso ad usucapionem in capo al Sig. Controparte_1 riguardo al bene immobile sito nel Comune di Marino, Via Nettunense K catasto al foglio 40 particella 15 sub 509 e la conseguente parziale nullità/invalidità/inefficacia dell'atto di compravendita a rogito Notaio di Persona_1
Frascati del 16.05.2019 rep. 49514 racc n.7840 in relazione alle disposi le per cui è causa, ordinando la trascrizione della emananda sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) di Roma 2, competente per territorio, con esonero del Conservatore da ogni responsabilità; B) accertare e dichiarare, il diritto di proprietà del fallimento n. 1016/2015 riguardo al bene immobile sito nel Parte_1
Comune di Marino, Via N distinto in catasto al foglio 40 particella 15 sub 509 per quanto sopra esposto in narrativa;
B) per l'effetto, condannare il Sig. alla Controparte_2 restituzione a proprie spese al n. 1016/2015 del bene immobile Parte_1 sito nel Comune di Marino, Via n catasto al foglio 40 particella 15 sub 509; C) in subordine, nella denegata ipotesi in cui il Sig. abbia cessato di Controparte_2 detenere o possedere il bene immobile de quo, condannar si dell'art. 948, comma II, c.c. a recuperare il bene a proprie spese, o, in mancanza, a corrisponderne il valore, oltre al risarcimento del danno, il tutto da accertarsi in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione;
D) in ogni caso, condannare entrambi i convenuti, per i motivi esposti in narrativa, al risarcimento del danno procurato ai sensi dell'art. 2043 c.c. nei confronti del fallimento . 1016/2015, da quantificarsi in corso di causa e, comunque, nella Parte_1 misura rit a, oltre gli interessi legali e rivalutazione;
E) in ogni caso, con vittoria di compensi, oltre esborsi e rimborso forfettario delle spese come per legge”. A motivo di tali domande ha esposto che: - il bene immobile oggetto di causa fa parte dell'attivo fallimentare della dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di Parte_1
pagina1 di 7 Roma in data 25.11.2015; in data 16.05.2019, proprietario di un fondo Controparte_1 confinante, ha alienato il suddetto terreno al proprio figlio, con atto a rogito Controparte_2 del Notaio tale compravendita si fonda s del venditore di Persona_1 aver acqui l bene per usucapione non accertata giudizialmente, in virtù di un asserito possesso ultraventennale, continuato, pacifico ed ininterrotto;
la curatela aveva in precedenza, nel dicembre 2018, diffidato dal lasciare in sosta i propri veicoli Controparte_1 sull'area, ottenendone l'immediata liber al contempo prova della legittima proprietà del . Parte_1
In punto di d ppresentato di aver dimostrato la titolarità del bene ricostruendo la catena dei trasferimenti a titolo derivativo per un periodo superiore ai vent'anni, a partire da un atto di compravendita del 1971 fino all'acquisto da parte della in data Parte_1
12.10.2006, unendo così al proprio possesso quello dei suoi danti stato il perfezionamento dell'usucapione in capo ad per difetto dei presupposti Controparte_1 oggettivi e soggettivi. In particolare, ha evi essa aveva Parte_1 esercitato il proprio diritto di proprietà presentando un progetto di realizzazione di parcheggi sull'area nel 2009 e iniziando i relativi lavori di sbancamento;
le aerofotografie dimostrano che un'apertura nel muro di confine, atta a consentire l'accesso, è stata creata solo in epoca successiva al 2008, rendendo impossibile un possesso ultraventennale;
la curatela ha compiuto atti dispositivi e di gestione del bene, come la stipula di un contratto di locazione nel 2017 e la diffida formale inviata al Sig. nel 2018, che interrompono l'inerzia del CP_1 proprietario e la presunzione di possess ucapionem; la mancanza del presupposto dell'acquisto a titolo originario determina, di conseguenza, la nullità e/o inefficacia dell'atto di compravendita del 16.05.2019. Da ultimo ha chiesto la condanna in solido dei convenuti al risarcimento del danno. Con comparsa di costituzione, e si sono costituiti in giudizio Controparte_1 Controparte_2 chiedendo “1. in via principal i erse domande formulate in quanto totalmente infondate in fatto e in diritto e perché, comunque, integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto;

2. in via riconvenzionale, con il pieno rigetto della domanda di rivendicazione dell'attore, accertare e per l'effetto dichiarare, il possesso continuato sulla particella 15, sub. 509, foglio 40, sita nel Comune di Marino, Via Nettunense KM 1,2, da oltre vent'anni in modo continuo, non interrotto, pacifico, pubblico e non equivoco, con la chiara esclusione di altri soggetti, e che, pertanto, i Sig. e hanno acquisito il diritto di proprietà sulla suddetta Controparte_2 Controparte_1
i rvenuta usucapione, con ordine agli uffici competenti di provvedere alle iscrizioni, trascrizioni e volture di legge, il tutto per le causali in narrativa. Con vittoria di spese, diritti e onorari”. A fondamento di tali domande hanno asserito: di aver esercitato il possesso sull'immobile conteso in modo continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico sin dal 17 febbraio 1993; che tale possesso trae origine da una scrittura privata di compravendita con la quale A_
(dante causa dei convenuti) acquistò il bene da che il possesso di è Persona_3 A_ proseguito, dopo la sua morte nel 2007, in ca (p e Controparte_1 nel possesso, ex art. 1146, co. 1, c.c.) e, successivamente all l 2019, in capo a il quale può unire il proprio possesso a quello dei suoi danti causa (ex art. Controparte_2
1146, co. 2, c.c.); che vi è una scrittura privata del 6 marzo 2008 con la quale la stessa vrebbe riconosciuto la proprietà del bene in capo al sig. che Parte_1 Controparte_1 tilizzato il bene come piazzale per stoccaggio e mano e le spese di manutenzione;
che l'unico accesso all'area avviene peraltro attraverso la loro proprietà e residenza. Hanno contestato la versione attorea circa l'allontanamento di alcuni veicoli nel 2018, affermando che lo spostamento rientrava nella normale gestione del piazzale e non costituiva acquiescenza alla richiesta del Curatore.
pagina2 di 7 In punto di diritto i convenuti hanno sottolineato: la piena validità ed efficacia dell'atto di vendita del 16.05.2019 tra e che, essendo l'usucapione un modo di CP_1 Controparte_2 acquisto a titolo originario rf n il maturare del ventennio, la vendita di un bene usucapito senza previo accertamento giudiziale è, pertanto, legittima;
che il non ha assolto il rigoroso onere probatorio richiesto per l'azione di rivendica (c.d. Parte_1 probatio diabolica); che l'avvenuta usucapione da parte del convenuto costituisce, ai sensi dell'art. 948, ultimo comma, c.c., un fatto impeditivo che paralizza l'azione di rivendicazione;
che né la trascrizione della sentenza di fallimento né la mera presentazione di un progetto da parte della società fallita costituiscono atti idonei a interrompere il possesso utile ad usucapionem, essendo il novero di tali atti tassativo. Esperita la procedura di mediazione obbligatoria con esito negativo, concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., rigettate le istanze istruttorie articolate dalle parti, precisate dalle parti le rispettive conclusioni, la causa -istruita documentalmente- è stata trattenuta in decisione all'udienza del 24.02.2025, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c Le domande proposte in via principale dal sono fondate e Parte_1 meritano accoglimento, mentre la domanda convenuti deve essere rigettata per le ragioni di seguito esposte. In primo luogo occorre premettere che “Qualora il convenuto sostenga, in via riconvenzionale, di aver acquistato per usucapione la proprietà del bene rivendicato, si attenua l'onere probatorio posto a carico dell'attore in rivendicazione, poiché esso si riduce alla prova di un valido titolo di acquisto da parte sua e dell'appartenenza del bene ai suoi danti causa in epoca anteriore a quella in cui il convenuto assuma di aver iniziato a possedere, nonché alla prova che quell'appartenenza non è stata interrotta da un possesso idoneo ad usucapire da parte del convenuto” (Cass., Sez. 2, Sentenza n.5161 del 10/03/2006;conf.Cass.,Sez. 2 - , Ordinanza n. 25865 del 23/09/2021. Secondo un più rigoroso orientamento “Essendo l'usucapione un titolo d'acquisto a carattere originario, la sua invocazione, in termini di domanda o di eccezione, da parte del convenuto con l'azione di rivendicazione, non suppone, di per sé, alcun riconoscimento idoneo ad attenuare il rigore dell'onere probatorio a carico del rivendicante, il quale, anche in caso di mancato raggiungimento della prova dell'usucapione, non è esonerato dal dover provare il proprio diritto, risalendo, se del caso, attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che egli stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo. Il rigore probatorio rimane, tuttavia, attenuato quando il convenuto, nell'opporre l'usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l'appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all'epoca in cui assume di avere iniziato a possedere. Per contro, la mera deduzione, da parte del convenuto, di un acquisto per usucapione il cui "dies a quo" sia successivo al titolo del rivendicante o di uno dei suoi danti causa, disgiunta dal riconoscimento o dalla mancata contestazione della precedente appartenenza, non comporta alcuna attenuazione del rigore probatorio a carico dell'attore, che a maggior ragione rimane invariato qualora il convenuto si dichiari proprietario per usucapione in forza di un possesso remoto rispetto ai titoli vantati dall'attore” (Cass., Sez. 2 - , Sentenza n. 28865 del 19/10/2021; Cass., Sez. 2 - , Ordinanza n. 14540 del 30/05/2025). Nel caso in esame, il ha fornito prova del proprio diritto di proprietà. La Parte_1 certificazione notarile e del 21 marzo 2017, prodotta in atti, ricostruisce la continuità delle trascrizioni nel ventennio, delineando una catena ininterrotta di trasferimenti a titolo derivativo che culmina nell'acquisto in capo ad on atto del 12 ottobre Parte_1
2006. In particolare, la certificazione attesta che l'unità immobiliare (oggetto della controversia) è un "fabbricato in corso di costruzione sito al piano seminterrato", censito al Catasto Fabbricati
pagina3 di 7 del Comune di Marino al foglio 40, particella 15, subalterno 509, intestato ad Parte_1
I passaggi attestati sono: 1971: Acquisto da parte di on atto
[...] Parte_3 rmente trascritto;
1986: Trasferimento per fusion OCCHIE S.R.L., con successiva trascrizione nel 1987; 1993: Trasferimento a C.M. IMMOBILIARE S.R.L., con trascrizione in pari data;
2006: Atto di compravendita con cui Controparte_3
(già C.M. IMMOBILIARE S.R.L.) vende ad con trascrizione in
[...] Parte_1 bre 2006 . Il notaio certifica inoltre 21 marzo 2017, sull'immobile non risultavano gravami o trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione della sentenza dichiarativa di fallimento trascritta dalla stessa curatela in data 8 marzo 2016. La ricostruzione di una catena ininterrotta di trasferimenti regolarmente trascritti per un periodo superiore ai vent'anni è sufficiente a fondare la prova della proprietà. Tale continuità delle trascrizioni, infatti, permette all'attore rivendicante di unire il proprio possesso a quello dei suoi danti causa (accessio possessionis), dimostrando il possesso continuato per il tempo necessario ad usucapire e soddisfacendo così il rigore della prova richiesta. Di converso la domanda riconvenzionale è infondata per carenza dei presupposti costitutivi dell'istituto dell'usucapione (in materia Cass., sent. del 18.2.1980, n. 1176; Cass., sent. n. 17459 del 02/09/2015; Cass., n. 9062/2012; n. 8662/2010; n. 10652/1994; Cass., sent. n. 14092 del 11.06.2010; n. 15446 del 10.07.2007; Cass., sent. n. 15145 del 06.08.04). In via preliminare, si rileva una manifesta contraddittorietà tra la posizione processuale assunta e gli atti negoziali posti in essere dai convenuti. Nell'atto di compravendita del 16 maggio 2019, il solo si dichiara unico proprietario per intervenuta Controparte_1 usucapione non accert , mentre in sede di giudizio viene avanzata una domanda riconvenzionale congiunta, volta ad accertare l'usucapione in capo ad entrambi. Con precipuo riferimento all'eccepito acquisto per usucapione da parte dei convenuti, fondato su una presunta interversione del possesso che daterebbe a far tempo dalla "Scrittura privata di compravendita del 17.02.1993", a prescindere da ogni valutazione circa la sua opponibilità a terzi ai sensi e per gli effetti dell'art. 2704 c.c., occorre rilevare la totale assenza di una qualsivoglia descrizione catastale dei beni che si assumono essere stati oggetto del negozio traslativo. Questa indeterminatezza dell'oggetto si riverbera in modo diretto sulla prova del possesso. Il possesso, definito dall'art. 1140 c.c. come il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale, postula, per la sua stessa essenza, un riferimento oggettivo, chiaro e definito. L'esercizio del corpus possessionis – ovvero la materiale signoria sul bene – e la manifestazione dell'animus possidendi – l'intenzione di tenere la cosa come propria – esigono che l'oggetto di tale attività sia precisamente circoscritto. Pertanto, la pretesa dei convenuti di far decorrere il proprio possesso dalla data della suddetta scrittura si scontra con l'impossibilità logico-giuridica di stabilire su quale specifico bene immobile tale possesso avrebbe dovuto esercitarsi. L'esistenza del possesso utile ai fini dell'usucapione è ulteriormente smentita dalle considerazioni di seguito esposte. Risulta che, in data 29 ottobre 2009, presentò al Comune di Marino (prot. Parte_1
55601) un progetto per la realizzazio o interrato sull'area de qua. Tale atto, implicando una formale istanza alla Pubblica Amministrazione per l'esercizio di una facoltà dominicale (lo ius aedificandi), costituisce una manifestazione della volontà del titolare di conservare il proprio diritto, interrompendo così l'inerzia che è presupposto essenziale dell'usucapione. Successivamente al fallimento, emerge dagli atti che la EL ha continuato a esercitare i diritti dominicali sul bene. In particolare, ha stipulato un contratto di locazione, che includeva espressamente l'area in oggetto, in data 12 luglio 2017 e ha formalmente diffidato il convenuto dal parcheggiare i propri veicoli sull'area nel dicembre 2018. Controparte_1
pagina4 di 7 Ne può ritenersi sufficiente ai fini del perfezionamento della fattispecie acquisitiva la circostanza che i convenuti abbiano sporto denunce o lamentele quali quelle in ordine allo scarico di acque o alla sepoltura della copertura in eternit dei capannoni. Anzi, gli atti indirizzati al Curatore fallimentare quale rappresentante della proprietà possono essere interpretati come un implicito riconoscimento dell'altrui titolarità e della responsabilità gestoria del bene, contraddicendo così l'animus possidendi necessario per usucapire. Le residue allegazioni dei convenuti sono radicalmente inidonee a provare i presupposti dell'usucapione. Gli assunti di parte convenuta, secondo cui dalla scrittura privata del 2008 si evincerebbe che il muro è stato rotto a causa di lavori di quand'anche veritieri, non Parte_1 aggiungono alcun elemento a sostegno della lo ono alcun riconoscimento di proprietà. Tali circostanze, infatti, non provano un possesso esercitato uti dominus dai convenuti, ma al più un accordo tra le parti relativo alla manutenzione del muro. L'assunto per cui l'unico accesso carrabile e pedonale all'area in questione avverrebbe esclusivamente attraverso la proprietà dei convenuti è rimasto allo stato di mera allegazione difensiva, non supportata da idonea prova. Peraltro, il semplice passaggio su un fondo altrui, ancorché reiterato nel tempo, integra unicamente il corpus, ma non è di per sé un atto idoneo a manifestare in modo univoco l'animus di possedere il bene come proprietario. Tale condotta, infatti, è intrinsecamente ambigua, potendo corrispondere tanto all'esercizio di una servitù di passaggio – che non porta all'acquisto della proprietà del fondo servente – quanto a un godimento di fatto fondato sulla mera tolleranza del legittimo proprietario, la quale, per sua natura, esclude la configurabilità di un valido possesso ad usucapionem (art. 1144 c.c.). Da ultimo, l'affermazione relativa al sostenimento delle spese per l'immobile è rimasta una mera allegazione di parte, priva di riscontro probatorio. L'unico elemento addotto a supporto di alcune spese (intubazione del fosso) è la menzione contenuta nell'articolo 7 dell'atto di compravendita del 16 maggio 2019. Tuttavia, tale riferimento all'interno del contratto di compravendita costituisce esclusivamente una mera dichiarazione proveniente dalla parte alienante e recepita nell'atto notarile (la "piena prova" di cui all'art. 2700 c.c. non riguarda anche il contenuto sostanziale delle dichiarazioni fornite dalle parti cfr. Cass., Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 20214 del 25/07/2019). Dal rigetto della domanda di usucapione discende che al momento della Controparte_1 stipula dell'atto del 16 maggio 2019, era privo della tit ha, pertanto, agito quale non dominus. L'atto di compravendita è, di conseguenza, inefficace nei confronti del e non ha prodotto alcun effetto traslativo opponibile alla massa dei creditori. Parte_1 il diritto di proprietà in capo al e l'illegittimità del possesso dei Parte_1 convenuti, deve essere ordinata, ai sensi dell'art. 948 c.c., la condanna di parte convenuta all'immediata restituzione del bene in favore dell'attore. Da ultimo, deve esaminarsi la domanda di risarcimento danno. In primo luogo, deve evidenziarsi l'erroneo riferimento all'art 948 secondo comma c.c. il quale disciplina l'ipotesi in cui, a seguito dell'azione di rivendicazione, il proprietario recuperi la cosa direttamente da un nuovo possessore o detentore. In questa situazione, il proprietario è tenuto a restituire al precedente possessore la somma che aveva ricevuto in cambio del bene. Ciò detto, risulta inammissibile la richiesta di ammissione di una Consulenza Tecnica d'Ufficio "volta a quantificare il valore dell'immobile per cui è causa ed il danno subito e subendo dal fallimento attore”. Come chiarito da pacifica giurisprudenza di legittimità, la CTU non può essere utilizzata quale mezzo di prova per sopperire alla carenza probatoria della parte, esonerandola dall'onere di dimostrare i fatti costitutivi della propria pretesa, ossia l'esistenza stessa del danno (cfr. Cass., Sez.

6 - L, Ordinanza n. 3130 del 08/02/2011; Cass., Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 30218 del 15/12/2017; Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3191 del 14/02/2006). Trattandosi nel caso di specie di una richiesta con finalità meramente esplorativa, volta a pagina5 di 7 ricercare la prova stessa del danno anziché a valutarne l'entità una volta che l'an sia stato provato, la stessa non può trovare accoglimento. In merito alla domanda di risarcimento danni avanzata dal i sensi Parte_1 dell'art. 2043 c.c., si rileva come la parte attrice non abbi io sulla stessa gravante. In particolare, non è stata in alcun modo allegata né provata la lesione della facoltà di godimento del bene o della facoltà di disporre. Di vero, in atti, si evince un elemento di segno contrario: il , con autorizzazione del Giudice Delegato, ha stipulato un contratto di Parte_1 locazione co in data 12 luglio 2017 con la società , avente ad oggetto CP_4 anche la porzione immobiliare per cui è causa. Tale circostanza presuppone necessariamente il pieno godimento del bene da parte del , il quale ha potuto trarne utilità Parte_1 economica locandolo a terzi. Le mere allegazioni circa le "istanze da parte del conduttore" sono rimaste del tutto sfornite di supporto probatorio. Non è stata depositata alcuna documentazione attestante che il conduttore sia stato impossibilitato a godere dell'immobile a causa della condotta dei convenuti, né che lo stesso abbia per tale motivo intrapreso azioni legali o richieste di riduzione del canone nei confronti della curatela. In ordine al ritardo nella liquidazione si rileva che parte attrice non ha fornito alcun elemento idoneo (come l'esistenza di un piano di liquidazione già approvato e cronologicamente definito, che sia stato poi modificato o sospeso a causa della presente controversia) a dimostrare che la vicenda relativa a questa singola porzione immobiliare abbia effettivamente causato un rallentamento nel processo di liquidazione dell'intero attivo fallimentare. Infine, per quanto attiene al "danno derivante dagli esborsi che il ha sostenuto e Parte_1 dovrà, ulteriormente, sostenere per la tutela dei propri diritti", s le spese legali relative al presente giudizio sono oggetto di un'autonoma statuizione di condanna. Non è pertanto ammissibile che tali costi vengano computati quale voce del danno da risarcire ai sensi dell'art. 2043 c.c., poiché ciò comporterebbe una indebita duplicazione del ristoro per la medesima causale. Manca, pertanto, la prova di un nocumento effettivo e concreto. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (così come aggiornati dal D.M. 147/2022) tenuto conto del valore indeterminabile della controversia e dei valori medi.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- accerta e dichiara il mancato perfezionamento del possesso ad usucapionem in capo a riguardo al bene immobile sito nel Comune di Marino, Via Nettunense Km Controparte_1 asto al foglio 40 particella 15 sub 509 e l'inefficacia nei confronti di parte attrice dell'atto di compravendita a rogito Notaio di Frascati del 16.05.2019 Persona_1 rep. 49514 racc n.7840 in relazione alle disposizi per cui è causa;

- dichiara il pieno ed esclusivo diritto di proprietà del n. Parte_1
1016/2015 sull'immobile sito nel Comune di Marino, distinto lla 15, subalterno 509;
- rigetta la domanda riconvenzionale di usucapione proposta da e Controparte_1 CP_2
[...] al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità;
- condanna parte convenuta all'immediata restituzione, in favore del Parte_1
dell'immobile sopra identificato, libero da persone e cose;

[...] tta la domanda attorea ex art. 948 secondo comma c.c. e la domanda di risarcimento danni ex art. 2043 c.c.;
pagina6 di 7 - condanna parte convenuta in solido al pagamento delle spese di lite in favore del
[...] che si liquidano in € 536,60 per spese e € 7.616,00 per compensi Parte_1
e rimborso forfettario del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Velletri, 15 settembre 2025 Il Giudice
Dott.ssa Prisca Picalarga
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