REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, all'udienza del 17/02/2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 30289/2022 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento di contratto di locazione ad uso diverso, pendente
TRA
, c.f. , elettivamente domiciliato in PA C.F._1
Pozzuoli (NA) alla via A.G.M. Sacchini n. 11, presso lo studio dell'avvocato Christian Clericò,
, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._2
Ricorrente
E
, c.f. in persona del rappresentante legale pro ONroparte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata in Napoli alla via Chiatamone n. 53/C, presso lo studio dell'avvocato Francesca Mele, c.f. , che la rappresenta e difende giusta C.F._3
procura in atti;

Resistente
CCONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente notificato, – nella qualità di locatore PA dell'immobile sito in Monte di Procida (NA) alla via Cappella n. 457 bis, riportato al N.C.E.U. del
Comune di Monte di Procida al foglio 3, particella n. 62, Sub. 15, dallo stesso locato, in forza del contratto ad uso diverso stipulato in data 9.12.2016 e registrato in data 13.12.2016 con decorrenza dal 1.01.2017, alla – ha convenuto in giudizio la conduttrice al fine di ONroparte_1
veder dichiarare la risoluzione del contratto di locazione a causa di vari inadempimenti alle obbligazioni dedotte in contratto, rilevanti ex art. 1453 – 1455 c.c.. In particolare, ha dedotto l'omesso versamento di euro 1.000,00 rispetto al deposito cauzionale stabilito in contratto (versati euro

3.000,00 a fronte dei 4.000,00 pattuiti); l'omessa realizzazione di migliorie e/o addizioni così come pattuite ex art.

4.2 del contratto di locazione, circostanza presupposto per lo sconto di 3.900,00 euro sul corrispettivo pattuito per un semestre, con conseguente richiesta di condanna della conduttrice al pagamento di 3.900,00 euro oltre interessi moratori;
omessa corresponsione di oneri accessori di cui all'art. 6 del contratto di locazione relativi alle spese idriche;
mancata manutenzione ordinaria, con particolare riferimento alla pulizia della grondaia posta sul lato sud-ovest che provocava infiltrazioni al locale stesso;
l'abuso nel godimento dell'immobile rilevante ex art. 1587 c.c., atteso che la conduttrice avrebbe abbattuto una parete interna senza autorizzazione della proprietà e senza le licenze necessarie “alterando lo stato dei luoghi e causando una non conformità tra quanto lecitamente costruito e la situazione attuale determinando un e proprio abuso edilizio”.
Il locatore ha concluso chiedendo la risoluzione del contratto per tutti gli inadempimenti lamentati e la condanna della conduttrice al pagamento di euro 3.900,00, oltre interessi moratori ex art.

4.2 del contratto di locazione, per differenze canoni maturati e non percepiti, nonché al “risarcimento dei danni tutti subiti dal ricorrente in conseguenza delle modifiche strutturali apportate nell'immobile di cui è causa, da quantificarsi nella misura non inferiore a quella necessaria al ripristino dell'immobile nello status quo ante o nella maggiore o minore misura che risulterà in corso di causa”.
Si è costituita la conduttrice, eccependo di aver pagato interamente la somma pattuita per il deposito cauzionale il giorno stesso della stipula del contratto tramite autotassazione degli stessi soci ed, in ogni caso, “l'estinzione del diritto di credito controverso per intervenuta prescrizione, essendo trascorsi oltre 5 anni (essendo la notifica del ricorso avvenuta il 27.01.2023) dal momento in cui il diritto poteva essere fatto valere dal titolare, e cioè dal giorno successivo alla sottoscrizione del contratto di locazione (09.12.2016)”; di aver corrisposto l'intero ammontare del canone di 1.300,00 anche per il semestre in cui era prevista la riduzione e di aver versato la seconda metà del canone “a nero”, nonché di aver effettuato i lavori previsto dall'art.

4.2 del contratto “a mezzo della impresa appaltatrice C.F. con sede in Napoli alla via G. Jannelli (doc. 10)” Parte_2 P.IVA_2
e, in ogni caso, l'estinzione del credito preteso “per decorso del termine di prescrizione quinquennale decorrente dal 10.06.2017, così come espressamente previsto nell'art.

4.2 del contratto”; sempre in relazione ai lavori eseguiti nell'immobile, la mancata esecuzione dei lavori ex art.

4.2 del contratto da parte della ditta che, invece, avrebbe effettuato interventi mal eseguiti e non risolutivi CP_2
rispetto ai numerosi solleciti con i quali essa conduttrice aveva lamentato infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura e dalle giunzioni tra la parte in calcestruzzo e quella in lamiera;
in relazione all'omessa corresponsione degli oneri accessori per i consumi idrici, ha affermato di aver sempre pagato gli stessi in contanti e di non aver provveduto alla voltura dell'utenza a causa dell'intestazione del “contatore al signor di , padre del ricorrente, che non ha mai rilasciato Persona_1 Pt_1 ON all' il consenso al cambio di intestazione”; di aver effettuato tutti i lavori di manutenzione ordinaria, quali manutenzione continua degli impianti e degli apparecchi di sala oltre alla ritinteggiatura delle pareti, “al fine di non vedersi revocate le autorizzazioni sanitarie ed amministrative all'esercizio delle attività sportive…in particolare, quanto alla pulizia delle grondaie…viene eseguita, a titolo gratuito, regolarmente ogni sei mesi e/o all'occorrenza dal signor
, socio della ”; in relazione al lamentato abuso nel godimento ONroparte_3 CP_1 dell'immobile ex art. 1587 c.c., ha ribadito di non aver mai effettuato lavori strutturali, ma di aver abbattuto una parete divisoria interna non presente nell'immobile originario, ma edificata nel 2017 dallo stesso conduttore, e di non aver compiuto alcun abuso edilizio in quanto rispetto a tali interventi il conduttore aveva ottenuto le relative autorizzazioni amministrative già prima del deposito del ricorso.
Nel corso del giudizio, il 28 aprile 2023, il ricorrente ha depositato un ricorso ex art. 700 c.p.c. volto ad ottenere il rilascio immediato dell'immobile, stante il pervenimento di una manifestazione di interesse all'acquisto dell'immobile. Nel procedimento cautelare questo giudice ha fatto esperire una
CTU tecnica e con ordinanza dell'8 febbraio 2024 ha rigettato la domanda proposta, riservando al definitivo la regolamentazione del regime delle spese.
La causa è stata istruita documentalmente e con l'assunzione di prova orale e viene decisa all'odierna udienza del 17 febbraio 2025, mediante lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione.
Preliminarmente, va dichiarata infondata l'eccezione di prescrizione, sollevata dalla resistente, circa il diritto di credito vantato dal ricorrente per il mancato versamento di 1.000,00 euro, rispetto ai
4.000,00 dovuti come deposito cauzionale. Tale importo non rientra nel concetto di “corrispettivo” per il godimento del bene e, quindi, non trova applicazione il regime della prescrizione breve quinquennale di cui all'art. 2948 c.c., che sottopone a questo regime solo obbligazioni accumunate dall'essere periodiche o di durata, nonché caratterizzate da prestazioni suscettibili di adempimento solo col decorso del tempo, cosicché solo il protrarsi dell'adempimento consente la realizzazione della causa del rapporto obbligatorio e il soddisfacimento dell'interesse del creditore attraverso più prestazioni, aventi un unico titolo, ma ripetute nel tempo ed autonome le une dalle altre (Cass.
17197/2012; 11092/2004). Il relativo diritto di credito, quindi, non si è prescritto, trovando applicazione l'ordinario regime decennale della prescrizione.
E', invece, fondata l'eccezione di prescrizione con riguardo alla pretesa del ricorrente di euro
3.900,00 euro, somma convenuta quale sconto sul canone di locazione per i sei mesi iniziali della locazione, secondo quanto previsto dall'art.

4.2 del contratto di locazione a fronte dell'impegno della conduttrice ad eseguire varie opere di miglioria e addizioni. Trova, infatti, applicazione in tal caso il disposto di cui all'art. 2948 c.c., che prescrive la prescrizione quinquennale per “le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni”. In tal caso, infatti, la pretesa azionata dalla locatrice riguarda proprio uno sconto sul corrispettivo convenuto quale canone di locazione sottoposto contrattualmente ad una sorta di condizione risolutiva, consistente nell'esecuzione tempestiva degli interventi indicati all'art. 4.2; in questo modo la somma richiesta dalla locatrice non ha mai perso la sua natura di importo dovuto a titolo di corrispettivo, con conseguente applicazione del termine di prescrizione breve di cinque anni stabilito dall'art. 2948 comma 1 n. 3 c.c., termine che risulta inequivocabilmente spirato, tenuto conto che il credito è divenuto esigibile per decorso del termine di prescrizione quinquennale decorrente dal 10.06.2017, così come espressamente previsto nell'art.

4.2 del contratto (si legge “sei mesi a partire dalla sottoscrizione della seguente scrittura privata” scrittura sottoscritta il 9.12.2016), e che, in assenza della prova di atti interruttivi, risulta essere già ampiamente spirato alla data di notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio del
23.12.2022.
Nel merito occorre, in primo luogo, affrontare la domanda principale del locatore, che chiede la risoluzione del contratto di locazione ex artt. 1453-1455 c.c. per non avere il conduttore adempiuto alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto.
In tal caso il locatore per ottenere la risoluzione contrattuale è onerato esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto, dovendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore, che a sua volta sarà onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie parte locatrice ha debitamente prodotto il contratto di locazione ed ha allegato l'inadempimento del conduttore relativo all'omesso versamento di euro 1.000,00 a titolo di deposito cauzionale, all'omessa realizzazione di migliorie e/o addizioni così come pattuite ex art.

4.2 del contratto di locazione, l'omessa corresponsione di oneri accessori di cui all'art. 6 del contratto di locazione relativi alle spese idriche, nonché l'abuso nel godimento dell'immobile ex art. 1587 c.c. a fronte dell'abbattimento di una parete interna, senza l'autorizzazione della proprietà e senza le licenze necessarie.
Partendo dall'ultimo e più rilevante profilo di inadempimento lamentato, relativo alla violazione dell'art. 1587 c.c. per abuso nel diritto di godimento dell'immobile, la doglianza si è rivelata infondata, in quanto, come evidenziato già con l'ordinanza con cui è stato rigettato il ricorso d'urgenza, il CTU, ing. , ha accertato “che la parete demolita senza titolo ed oggetto Persona_2
della in sanatoria, è da identificarsi come tramezzo divisorio, che delimitava l'originare sale Pt_3
nn. 3 e 4: Per quanto sopra si può affermare che non assolveva alcuna funzione statica (portante).
Aspetto, altresì, che trova conforto dal sistema costruttivo – portante dell'edificio, caratterizzato da un sistema portante in cemento armato, costituito da pilastri e travi di sezione rettangolare e solai del tipo latero cementizio gettato in opera. Il predetto tramezzo demolito venne realizzato dal conduttore in virtù della D.I.A. iniziale dell'anno 2016. Sulla base della predetta ricostruzione critico
e storica, l'epoca della demolizione è sicuramente successivo alla data del 23/04/2020, data a cui risale l'aggiornamento planimetrico catastale a valle della del 2019…la parete abbattuta Pt_3
non aveva funzioni portanti e non ha in alcun modo compromesso la staticità del fabbricato. In sede di accesso del 19/09/2023, non sono stati rilevati, né contestati dalle parti, cedimenti strutturali e/o indebolimenti della compagine strutturale portante”. Il CTU ha concluso rilevando come la CILA in sanatoria presentata dalla conduttrice sia lo strumento idoneo a determinare la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile, in applicazione dell'art.

6-bis del D.P.R. 380/2001, per come introdotto dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016, e dell'art. 3, lett. b), del D.P.R. 380/2001. Al riguardo, come allegato da parte conduttrice ed accertato dal CTU, l'intervento era stato già pre-autorizzato a norma dell'art. 7 del contratto di locazione, ove è previsto che “il locatore autorizza sin d'ora il conduttore ad eseguire a sua cura e spese, tutte le opere edili e di impiantistiche che riterrà eventualmente di eseguire per l'adattamento dell'unità immobiliare all'uso pattuito, fermo restando il rispetto dei limiti strutturali, funzionali ed estetici dell'unità immobiliare, così come indicati dal locatore, nonché dalla normativa urbanistica vigente”, che rende ininfluente una eventuale futura opposizione alla in sanatoria, atteso che, come già precisato da questo giudice nell'ordinanza di rigetto del Pt_3
cautelare, l'immobile oggetto del contratto di locazione “ha subito modifiche, non solo consentite dallo stesso contratto (l'art. 7 contempla l'autorizzazione del locatore al conduttore di eseguire tutti i lavori necessari ad adeguare l'immobile pattuito nel rispetto della normativa urbanistica vigente), ma anche specificamente denunziate al Catasto, previo utilizzo dello strumento urbanistico autorizzativo all'uopo idoneo, benché in sanatoria”. Tali interventi lamentati dal locatore, piuttosto che assurgere ad esercizio abusivo del diritto ex art. 1587 c.c. rientrano totalmente tra le facoltà pattuite tra le parti nel contratto di locazione e hanno avuto ad oggetto interventi non strutturali, bensì la rimozione di una parete apposta dallo stesso conduttore allorquando ha provveduto nei mesi antecedenti la locazione ad eseguire i lavori per rendere l'immobile funzionale all'esercizio dell'attività indicata nel contratto. Questi interventi sono comunque autorizzati da quanto previsto anche dall'art. 8 del contratto di locazione ove è stabilito che “le opere che dovessero essere chieste dall'Autorità per il rilascio delle autorizzazioni o permessi onde consentire il godimento dell'unità per gli usi previsti, o che divenissero obbligatorie per legge, saranno a carico del conduttore”. Ebbene, parte conduttrice ha allegato di aver compiuto quest'opera di abbattimento per ottemperare alle disposizione vigenti per fronteggiare il Covid-19 e per migliorare l'areazione degli ambienti, finalità, quindi, legittimanti l'esecuzione dei lamentati interventi edilizi. In relazione a gli altri inadempimenti contrattuali lamentati occorre valutare anche quanto dichiarato dai testi sentiti all'udienza del 22 gennaio 2024, anticipandosi subito la scarsa rilevanza delle dichiarazioni assunte, trattandosi, inoltre, di testi aventi un interesse quantomeno indiretto nell'esito della controversia. Infatti, sulle domande di parte ricorrente sono stati sentiti il teste ON
, che è il padre del ricorrente, nonché intestatario del contatore condiviso con l'immobile
[...]
locato. Tale teste, sentito sui capitoli di prova da 2) al 6) del ricorso introduttivo, ha confermato la prospettazione del ricorrente circa l'effettuazione ad opera della società delle lavorazioni CP_4 previste all'art.

4.2 del contratto e in risposta ai capitoli dal 4) al 6) ha confermato di essersi recato con il figlio, il ricorrente , a sollecitare la conduttrice ad eseguire la PA voltura dell'utenza idrica, nonché di essersi recato personalmente con il figlio presso l'ufficio dedicato al servizio acquedotto del Comune di Monte di Procida (NA) al fine di richiedere le informazioni necessarie alla voltura dell'utenza idrica, precisando di aver parlato in tale occasione con tale addetto di nome Vicedomini, e di aver riportato alla conduttrice le informazioni necessarie per procedere a tale voltura, salvo poi non ricordare quando fu fatta la voltura. Ebbene, agli atti non risulta prova che tale voltura sia mai stata fatta, anzi dalle difese delle parti e per quanto allegato dalla conduttrice non si è mai riusciti a procedere a volturare l'utenza idrica perché la stessa risulta intestata proprio al teste escusso in quest'occasione, teste la cui credibilità appare quantomeno dubbia alla luce dell'interesse che ha sull'esito della controversia, tanto per il rapporto di stretta parentela con il ricorrente, quanto per l'essere il cointestatario dell'utenze che serve anche la propria abitazione. In relazione a quanto riferito circa il capitolo 2) relativo ai lavori effettuati nell'immobile, infine, il teste ha dichiarato che gli stessi si sarebbero svolti quando la palestra era già in funzione, altra circostanza che appare quantomeno dubbia tenuto conto della necessità per una palestra di assicurare un'ambiente salubre ai propri avventori alle prese con attività sportiva. Nella stessa udienza è stato sentito, sempre per parte ricorrente, anche il teste , titolare della ditta che ha Testimone_2 CP_4
interamente confermato il capitolo 2) e quindi di aver eseguito i lavori ivi indicati, precisando di averli fatti poco dopo il giorno 1.06.2017. Ebbene, anche tale dichiarazione è poco convincente, non tanto per i rapporti economici intrattenuti con la parte locatrice - come allegato dalla conduttrice e non specificamente contestato dalla locatrice e come risultante altresì dalla stessa documentazione depositata da parte ricorrente ove si vede come la abbia effettuato numerosi lavori per il CP_4
locatore – quanto per il riscontro di quanto dichiarato con le risultanze documentali. Il contenuto della dichiarazione resa dal teste, che ha confermato di aver effettuato tutte le lavorazioni di cui all'art.

4.2 del contratto di locazione - precisamente la “stuccatura e messa in pristino del muro confinante con la proprietà , il ripristino griglia acque pluviali;
abbattimento parziale Pt_1 PA
del muro di cinta, la pulizia del viale privato e delle aree di parcheggio, il ripristino parziale del soffitto in lamiera dell'area esterna, nonché la sigillatura, con schiuma espansa, di spazi vuoti tra le lamiere” - non trova supporto nella documentazione prodotta da parte ricorrente dove all'allegato denominato “report lavorazioni” è stato prodotto il “prospetto riferimenti delle opere realizzate per
Vs. conto manutenzione ordinaria e straordinaria Monte di Procida - Via Parte_4
Cappella 457bis - 80070 (na)” redatto dalla Da tale documento si evince che nell'intervallo CP_4 tra l'agosto del 2017 e il novembre del 2017 sono stati realizzati i seguenti interventi: “Interventi di ripristino fori lastrico solare – sigillatura passaggio tubazioni aria per condizionata;
Opere di demolizione;
Intercettazione della fognatura principale;
Ampliamento foro per creazione della fecale;
Sigillatura con schiuma espansa Poliuretanica dello spazio tra lamiere e lastrico cementizio;

Colata di materiale isolante su lamiere zigrinate e sigillatura fori passaggio tubazioni CP_5
aria condizionata;
Lavorazioni comprese di manodopera, fornitura dei materiali, noleggio attrezzature, carico dei materiali di risulta, trasporto a discarica e oneri di smaltimento;
Posa in opera di rotoli di asfalto per lastrico solare + tinteggiatura con isolante per solaio e CP_5 lamiere”. Come risulta dal semplice confronto tra le opere che la ha dichiarato di aver CP_4
effettuato secondo questo prospetto e le opere che, invece, il teste ha dichiarato di aver Tes_2
svolto, precisando il periodo come quello immediatamente successivo al primo giugno 2017, è evidente come le stesse non corrispondano affatto, eccetto che per l'intervento di sigillatura con schiuma espansa poliuretanica dello spazio tra lamiere e lastrico cementizio, che potrebbe corrispondere alla sigillatura, con schiuma espansa, di spazi vuoti tra le lamiere richiesta dall'art.

4.2 del contratto e la cui esecuzione è stata confermata dal teste. Tali considerazioni, in particolare circa la contraddittorietà estrinseca delle stesse rispetto alla documentazione in atti, nonché rispetto alla stessa credibilità dei soggetti chiamati a testimoniare, depongono per una valutazione negativa circa la capacità di tali testimonianze a formare il convincimento di questo giudice.
Ancora, sempre in data 22 gennaio 2024, è stato sentito anche un teste per parte resistente,
[...]
, direttore tecnico della convenuta e istruttore della palestra, nonché figlio di Tes_3 _4
ON
, presidente dell' , che nel confermare tutti i capitoli di prova articolati dalla resistente
[...] nella comparsa di costituzione ha precisato: in relazione al deposito cauzionale, “abbiamo versato
2.000,00 euro con assegno e 2.000,00 in contanti;
materialmente sono stato io a versare la somma al sig, ; in relazione al canone versato a nero per il periodo tra il gennaio 2017 al giugno Pt_1
2017, “provvedevo io a versare il canone, di cui 650,00 euro con assegno e il resto in contanti, per un totale di euro 1.300,00”; in relazione ai lavori previsto dall'art.

4.2 del contratto, “sono stati fatti dalla su incarico dell'associazione e sono finiti a dicembre 2016; quando abbiamo Parte_2
inaugurato la palestra, a gennaio 2027 (qui vi è un chiaro errore materiale di verbalizzazione dovendosi intendere chiaramente 2017), era tutto pronto”; in relazione ai consumi idrici, ha confermato che venivano pagati nelle mani del signor , che gli aveva riferito di PA
ON imputare alla solo i consumi della palestra riportati in un sub contatore, e di aver provveduto egli stesso ai pagamenti;
ha confermato che tramite riscontri effettuati per le vie brevi all'ufficio dell'Acquedotto è risultata una morosità protratta dal 2015, nonché ha confermato che “l'utenza dell'acqua è intestata a ”; ha dichiarato di aver versato personalmente al ON
sig. 1.100,00 euro per i consumi del 2020 e 1.300,00 per i consumi del 2021; ha confermato Pt_1
l'esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, tra cui la pulizia delle grondaie e dei canali di scolo, ogni sei mesi;
ha confermato l'esecuzione di alcune opere da parte della volte alla rimozione CP_4
del problema infiltrativo, opere che comunque non sono state risolutive, tanto che “le infiltrazioni, nonostante gli interventi, sono rimaste”, e che hanno portato alle rimostranze del sig. Testimone_4 per l'apposizione di un “tubo di scolo che veniva fatto passare attraverso un vetro che veniva rotto e lasciato così danneggiato…vetro che è ancora in questa condizione”; ha confermato che “la proprietà ci ha chiesto un aumento da 2.000,00 a 3.500,00 euro al mese”; e, in ultimo, ha confermato che la conduttrice effettuava ogni anno dal 2017, a propria cura e spese, pitturazione dei soffitti e delle pareti ammalorate, precisandone la “necessità di eseguire la manutenzione per ragioni igieniche sanitarie”.
Anche in relazione alla testimonianza resa dal teste , invero, si rinviene un interesse Testimone_3 indiretto all'esito della controversia, anche più intenso rispetto a quello del teste precedente, atteso che , dalle dichiarazioni rese, risulta occuparsi personalmente delle attività inerenti la Testimone_3
ON
, ma che non si appalesa come causa di nullità della dichiarazione resa, richiedendo comunque a questo Tribunale una rigorosa valutazione circa l'attendibilità. In effetti, a fronte del conclamato e palese interesse del teste, tale testimonianza, in assenza di riscontri anche solo presuntivi esterni, appare insufficiente a provare le dazioni di denaro. Dalla ricostruzione offerta, in effetti, appare difficilmente comprensibile il motivo per il quale nel 2019 il teste avrebbe provveduto a farsi rilasciare una ricevuta attestante il pagamento degli oneri idrici, mentre in tutte le restanti occasioni oggetto della controversia non abbia provveduto a fare lo stesso. Già solo queste considerazioni sull'attendibilità del teste e sulla contraddittorietà di quanto dichiarato rispetto al comportamento tenuto in altra occasione depongono per la non rilevanza delle dichiarazioni rese rispetto alla prova dei pagamenti in contanti.
Tuttavia, tale dichiarazione appare pertinente e confermata da motivazioni logiche prima ancora che giuridiche rispetto ad altri capi, come quelli volti a provare l'effettuazione di interventi di manutenzione ordinaria, la cui esecuzione periodica, in effetti, si ritiene attività normale ed imprescindibile nella gestione di un'attività aperta al pubblico come una palestra. Delimitato in questo modo l'ambito di rilevanza attribuibile alle diverse dichiarazioni rese dai testimoni escussi nel presente processo, si deve passare a vagliare gli ulteriori profili di inadempimento lamentati dalla locatrice.
In relazione al lamentato inadempimento della conduttrice per non avere realizzato le opere previste all'art.

4.2 del contratto, alla luce della documentazione in atti e delle testimonianze rese, si può affermare che la locatrice non è riuscita a provare di aver effettuato essa stessa le lavorazioni ivi indicate che, riguardando aspetti essenziali dell'immobile, si potrebbe ritenere che siano state realizzate dalla ditta Dacia srl per conto della conduttrice. Invero, anche se la conduttrice a prova dell'effettuazione dei lavori ha depositato una fattura non quietanzata con causale indicante generici lavori di ristrutturazione edilizia e che dal punto di vista cronologico, essendo datata maggio 2017, contraddice quanto dichiarato dal circa l'ultimazione dei lavori nel 2016, prima Tes_3 dell'apertura, comunque si ritiene certamente più credibile rispetto alla realizzazione degli stessi da parte della che, in realtà, ne ha sconfessato l'esecuzione già in base al prospetto dalla stessa CP_4
depositato, come evidenziato in precedenza rispetto alla valutazione di attendibilità del primo teste escusso.
In ogni caso l'obbligo assunto con l'art.

4.2 del contratto di locazione, in assenza dell'effettuazione tempestiva dei lavori da parte del conduttore, è venuto meno secondo quanto dispone lo stesso articolo ai periodi successivi, laddove è precisato che “resta inteso che tale sconto è da intendersi revocato e la clausola su esposta priva di effetto nel caso in cui il conduttore non provveda a realizzare le migliorie e/o le addizioni come sopra individuate nel termine pattuito che è da considerarsi perentorio e non prorogabile”. Dunque, la lamentata realizzazione delle opere indicate all'art.

4.2 del contratto di locazione, lungi dal poter assurgere ad inadempimento rilevante ex art. 1453 – 1455 c.c. del contratto di locazione, secondo quanto convenuto dalle stesse parti, rende inefficace l'intera clausola contrattuale comportando, di converso, il diritto del locatore ad ottenere il pagamento dell'intero canone di locazione, credito quest'ultimo relativo a corrispettivi che, tuttavia, secondo quanto esposto precedentemente, sono estinti per intervenuta prescrizione.
Passando all'ulteriore profilo di inadempimento lamentato, riguardante l'assenza di interventi di manutenzione ordinaria, viene in rilievo, in quanto ritenuta in questa parte credibile, la testimonianza resa dal teste atteso che, come precedentemente detto, l'esecuzione periodica di interventi Tes_3
di manutenzione ordinaria si può ritenere incombenza normale ed imprescindibile nella gestione di un'attività aperta al pubblico come una palestra. In generale, tale doglienza è sconfessata dalla produzione di parte conduttrice (allegati 13, 14 e 23 alla comparsa di costituzione) di documentazione volta a provare l'effettuazione di numerosi interventi di manutenzione, non solo prettamente ordinaria, nell'immobile, dai lavori negli spogliatoi (cfr. doc. 13), ai lavori a componenti elettroniche danneggiate (cfr. doc. 14), fino a numerose fatture per materiali e per ulteriori piccoli interventi.
Inoltre, si ricorda che il locatore, laddove la conduttrice riesca, come ha fatto, ad eccepire l'adempimento delle proprie obbligazioni di manutenzione ordinaria tanto per via documentale, tanto per via presuntiva correlata all'uso aperto al pubblico dell'immobile, è onerata di fornire prova specifica dell'eventuale inadempimento, circostanza non verificatasi nel caso concreto, in quanto il locatore ha semplicemente depositato una consulenza di parte scarsamente motivata dal punto di vista tecnico che non si ritiene sufficiente a provare l'inadempimento lamentato.
In relazione al lamentato inadempimento per mancato pagamento di parte della somma dovuta a titolo di deposito cauzionale, alla luce di quanto detto in precedenza rispetto all'attendibilità delle dichiarazioni rese dai testi escussi, la conduttrice non è riuscita a fornire la prova dell'avvenuta corresponsione dell'intera somma dovuta come cauzione, così che la domanda di parte ricorrente è fondata limitatamente all'accertamento dell'inadempimento all'obbligo di corrispondere ulteriori euro 1.000,00 a titolo di deposito cauzionale (non vi è, però, si badi, richiesta di condanna al pagamento di quanto dovuto fra le conclusioni dell'atto introduttivo).
Infine, in relazione all'ultimo profilo di inadempimento lamentato relativo al mancato pagamento degli oneri accessori per consumi idrici, si deve dare atto del contrasto tra le testimonianze rese sul punto da e da , cosicché, non potendo rilevare la prova orale ON Testimone_3
volta a provare il pagamento in contanti e la colpa circa la mancata voltura, si deve vagliare la fondatezza della ricostruzione offerta dall'uno piuttosto che dall'altro in base alla documentazione agli atti. Ebbene, dalla produzione di parte resistente (doc. 11 e 15) si vede come l'utenza idrica risulti intestata al padre del ricorrente e teste sentito in questo giudizio, che ON risulta moroso rispetto al pagamento dei consumi idrici già a partire dall'anno 2016. Il testo del contratto di locazione all'art. 6 prevede espressamente in riferimento agli oneri accessori per consumi idrici che “a dette spese provvederà direttamente il conduttore”; tuttavia, non essendoci la prova dell'effettiva voltura dell'utenza ed essendoci, invece, prova di precedenti pagamenti in contanti a titolo di consumi idrici per gli anni 2018 e 2019, si può ritenere che tra le parti si fosse stabilita una consuetudine per cui la parte in cui il contratto prevede che il conduttore provvede “direttamente” al pagamento di questi oneri è stata effettivamente concretizzata dalle parti nel pagamento diretto al locatore, piuttosto che all'Ente gestore, si ripete in assenza di voltura.

Per questi motivi

, pur in assenza di prova circa il pagamento in contati dei consumi idrici relativi agli anni 2020 e 2021, si ritiene che il locatore non sia comunque legittimato a chiederne il pagamento al conduttore finché non provi a sua volta di avere effettivamente pagato all'Ente gestore tali somme come consumi idrici relativi all'immobile locato. Da quanto accertato deriva il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, essendo stata accertata l'insussistenza di tutti gli inadempimenti lamentanti, eccetto per quello relativo alla mancata corresponsione di 1.000,00 euro a titolo di deposito cauzionale, che non configura affatto quella gravità richiesta ai fini della risoluzione.
Non risulta però fondata la richiesta della conduttrice, di condanna del locatore per responsabilità processuale aggravata, cd. lite temeraria, in quanto questo Tribunale non ritiene sussistenti né
l'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave, dato che la temerarietà della lite deve essere ravvisata nella coscienza dell'infondatezza della domanda o nel difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta coscienza (Cass. 13269/2007), circostanze che, seppur genericamente allegate dalla resistente, non appaiono provate e nemmeno chiaramente desumibili tramite presunzioni, né, tantomeno, l'elemento oggettivo al quale è collegato comunque un onere di allegare almeno gli elementi necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato (Cass. 21798/2015), essendo necessario che l'istante deduca e dimostri la concreta ed effettiva esistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima, sicché il giudice non può liquidare il danno, neppure equitativamente, se dagli atti non risultano elementi atti ad identificare concretamente l'esistenza del danno (Cass. 13355/2004).
Sotto il profilo soggettivo va rilevato che, seppur soccombente sulla domanda di risoluzione, è risultato accertato l'inadempimento dedotto dal locatore circa la mancata corresponsione di euro
1.000,00 a titolo di deposito cauzionale, a fronte dei 4.000,00 contrattualmente stabiliti, motivo che depone circa l'assenza di colpa grave. Inoltre, anche gli altri profili di inadempimento, più che essere drasticamente infondati, hanno comunque richiesto un accertamento istruttorio e un'appendice cautelare e il tutto in una situazione in cui la conduttrice ha continuato a detenere l'immobile senza quindi subire danni diretti alla propria attività, tra l'altro, con contratto di locazione rinnovatosi da poco.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza sia per il procedimento cautelare che per quello di merito e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal
DM 147/2022), ed in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, attenendosi ai valori medi per il giudizio di merito e minimi per il cautelare, caratterizzato da un'evidente maggiore semplicità e celerità.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, pronunciando sulla domanda proposta da nei PA confronti di , ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: ONroparte_1
1) rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione;
2) rigetta la domanda di condanna della conduttrice al pagamento di euro 3.900,00, per differenze canoni non corrisposte, per intervenuta prescrizione;

3) rigetta la domanda risarcitoria per le modifiche strutturali;

4) condanna a pagare le spese del giudizio cautelare in favore della PA
, liquidandole in euro 1.400,00 a titolo di compenso professionale, ONroparte_1 oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

5) condanna a pagare le spese del giudizio di merito in favore di PA
, liquidandole in euro 200,00 per spese vive per la CTP e in euro ONroparte_1
4.200,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del
15%, IVA e CPA come per legge;

6) rigetta la domanda di condanna del ricorrente per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.;
7) pone le spese di CTU tenutasi nel giudizio cautelare definitivamente e interamente a carico di
. ONroparte_6
Così deciso in Napoli il 17/02/2025.
Il giudice dott. Enrico Ardituro