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Sentenza 3 ottobre 2025
Sentenza 3 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Tempio Pausania, sentenza 03/10/2025, n. 530 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Tempio Pausania |
| Numero : | 530 |
| Data del deposito : | 3 ottobre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 2313/2015
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA SETTORE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice, Dott. Claudio Cozzella, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 2313/2015, promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
IU SU (c.f. C.F._1
ATTORE nei confronti di
(C.F. Controparte_1 C.F._2
(C.F. ) CP_2 C.F._3 entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Michele Ponsano (c.f. ) C.F._4
CONVENUTI
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come in atti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
CON atto di citazione a convenuto in giudizio Parte_1 [...]
e chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “1) Rigettare ogni avversa CP_3 CP_2 istanza deduzione e conclusione;
2) Accertare che la in persona del legale Parte_1 rappresentante, è creditrice nei confronti di e dell'importo di euro Controparte_4 CP_2
51.000,00, oltre iva al 10%, in forza del contratto di appalto per costruzioni civili per cui è causa, oltre ad euro 22.473,26 oltre Iva come specificato in parte motiva per singola lavorazione, a titolo di opere extra contratto, sicurezza, direzione cantiere e utile d'impresa, come pedissequamente indicati nella parte espositiva, salve le detrazioni per opere non eseguite e l'importo a credito degli appaltanti per un corrispettivo finale pari ad euro 62.574,93, oltre l'Iva; Per l'effetto 3) Condannare
e al pagamento dell'importo di euro 62.574,93, oltre Iva, a favore di Controparte_3 CP_2
in persona del legale rappresentante, ovvero della somma veriore Parte_1 accertanda o di quella considerata equa dal Giudice;
4) Con vittoria di spese diritti ed onorari”.
A sostegno delle proprie richieste, parte attrice ha dedotto:
- che, con atto pubblico di permuta Notaio in Olbia, rep. n. 97151 Persona_1 dell'8/4/2011, e cedevano alla Controparte_3 CP_2 Parte_1
“il tratto di terreno sito in Comune di Olbia prospiciente via Ungaretti rientrante in zona C1 residenziale di espansione oggetto di piano di lottizzazione del vigente PDF del predetto Comune della superficie complessiva di Ha 00.10.00 (are 10)” censito nel CT al F 43 mappali 271 e 272;
- che, a sua volta, cedeva in permuta ad Parte_1 [...]
e a e in ragione del diritto di CP_3 CP_2 CP_5 Parte_2 usufrutto con diritto di reciproco accrescimento per quel che riguarda i primi, e del diritto di nuda proprietà per quel che riguarda i secondi, le seguenti unità immobiliari allo stato di rustico prive di finiture, pavimentazione ed infissi ma dotate di impianti “facenti parte del fabbricato di futura costruzione da edificarsi sull'area di cui alla precedente convenzione, sita in Comune di Olbia” e, precisamente: A) appartamento al piano secondo della superficie calpestabile coperta di circa metri quadrati 41 con annesse terrazze, pergolato scoperto e vano tecnico;
B) appartamento al piano secondo della superficie calpestabile coperta di circa metri quadrati 41, con annessi terrazzo, pergolato scoperto e vano tecnico;
C) appartamento al piano terra della superficie calpestabile coperta di circa metri quadrati 38 con annessi veranda cortile di pertinenza e vano tecnico;
D) appartamento della superficie calpestabile coperta di circa metri quadrati 28 al piano terra, con annessi veranda, cortile di pertinenza e locale ad uso deposito della superficie calpestabile di circa metri quadrati 41,53 al piano interrato;
quattro posti auto di pertinenza delle unità sopra descritte della superficie di circa mq 54 e n.ri 4 cantine di circa mq 4 ciascuna;
- che tutti gli immobili sopra identificati venivano esattamente individuati nelle planimetrie sottoscritte dalle stesse parti e allegate all'atto pubblico di permuta sopra menzionato ed in specie: sub A (appartamenti al piano secondo contrassegnati dai numeri 11 e 12); sub B (appartamento al piano terra contrassegnato dal numero 6); sub C e sub D (appartamento al piano terra contrassegnato dal numero 4); sub E (posti auto); sub F (cantine);
- che nell'atto pubblico sopra citato gli stipulanti davano atto del fatto che “gli appartamenti in oggetto verranno realizzati a perfetta regola d'arte in conformità al progetto di cui alla concessione edilizia numero 90/2010 rilasciata dal Comune di Olbia in data 18/3/2010 e sua variante già concordata tra le parti e con l'uso dei materiali delle tecniche di cui alla descrizione tecnica già concordata per iscritto fra le parti e del capitolato d'opera che è firmato dai comparenti dai testi e da me Notaio”, che veniva ugualmente allegato al rogito sotto la lettera G;
- che, con contestuale scrittura privata di appalto per costruzioni civili, alla quale venivano allegate le medesime planimetrie di cui all'atto pubblico di permuta al quale si è sopra fatto riferimento, i obbligava nei confronti di e di Parte_1 Controparte_3 ad eseguire, a regola d'arte, le opere oggetto del capitolato allegato alla medesima CP_2 scrittura, che esemplificativamente si indicano in: - realizzazione delle finiture;
- realizzazione degli intonaci, pavimenti, pitture;
- sistemazioni esterne;
- infissi esterni ed interni;
- montaggio dell'ascensore generale;
- che, nel suddetto contratto di appalto per costruzioni civili, il corrispettivo dell'appalto veniva determinato a corpo nell'importo di euro 51.000,00 (oltre iva al 10%) e si dava atto che il committente aveva versato euro 6.000,00 a titolo di primo acconto dovuto in forza della legge
Bucalossi; inoltre, le parti espressamente prevedevano che “tale importo potrebbe venire compensato anche con fatture relative alle prestazioni professionali fornite dalla committenza (ing. CP_3
) per la redazione del progetto esecutivo concessionato e dei calcoli in cemento armato”;
[...]
- che eseguiva le seguenti categorie di lavorazioni extra Parte_1 contratto: a) riquadro in muratura del cassettone esterno in acciaio zincato vano caldaia con posizionamento numero 4 caldaie negli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo per materiale e manodopera di euro 1.380,00 (oltre iva al 10%); b) fornitura e posa in opera di inerti per riempimento cortili relativi all'appartamento numero 4, con un costo per materiali e manodopera di euro 1.168,75 (oltre iva al 10%); c) attestati certificazione impianti energetici relativi agli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo per materiali e manodopera di euro 1.200,00 e impianto termoidraulico per boiler appartamento numero 4, con un costo per materiale e manodopera di euro 272,50 (per entrambi l'iva al 22% e cassa 5%); d) importo extra per posa in opera di piastrelle in gress porcellanato diverso formato presso gli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo per materiale e manodopera di euro 615,72 (oltre iva al 10%); e) allaccio idrico e fognario e acque bianche, analisi dei materiali, nonché analisi dei costi dei materiali e degli inerti di sottofondo per tubazioni materiali di copertura impianti comprensivi di carico, trasporto e scarico in cantiere, con un costo di euro 544,32 (oltre iva al 10%); f) allaccio idrico e fognario e acque bianche con noleggio mezzi meccanici, con un costo di euro 333,34 (oltre iva al 10%); g) allaccio idrico fognario e acque bianche, analisi lavorazioni operai specializzati idraulici e costi delle lavorazioni di allaccio idrico fognario svolte in economia, con un costo di euro 100,00 (oltre iva al 10%); i) redazione tabelle millesimali e regolamento condominiale relativo agli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con costo di euro 300,00 (oltre iva al 22% e cassa al 5%); l) realizzazione scala esterna in cemento armato relativa all'appartamento numero 4, con un costo per materiale e manodopera pari ad euro 2.365,00 (oltre iva al 10%); m) fornitura e realizzazione di parapetti in blocchi di CLS vibrocompresso da cm 15, con un costo pari ad euro 690,00 (oltre iva al 10%); n) fornitura e posa in opera di numero 2 porte finestre legno merante ad un'anta monoblocco vetro infortunistico basso emissivo saint gobain negli appartamenti 11 e 12 al piano secondo, accesso veranda dal corridoio, compresa fornitura e posa in opera di controtelaio in abete e soglia in granito rosa beta di spessore cm 3, il tutto ad un costo di euro
1.622,40 (oltre iva al 10%); o) fornitura e posa in opera di muratura da 12x25x25 per la realizzazione di numero 2 disimpegni esterni negli appartamenti 11 e 12, compresa la finitura ad intonaco, la tinteggiatura, la posa soglia in granito rosa beta di spessore cm 3, con un costo pari ad euro 490,00
(oltre iva al 10%); p) fornitura e posa in opera di tubi in acciaio inox per scarico fumi acidi caldaie degli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo pari ad euro 1.346,60 (oltre iva al 10%); q) fornitura e collocazione di punti luce e punti presa bticino serie matix in numero maggiore rispetto al capitolato sugli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo pari ad euro 2.880,00 (oltre iva al
10%); r) assistenza muraria relativa ai numeri 64 punti luce di cui sopra, costo euro 300,00 (oltre iva al 10%); s) realizzazione di un muro in cemento armato di suddivisione del cortile dell'appartamento numero 4, con un costo pari ad euro 530,70 (oltre iva al 10%); t) progetto di variante di cui al provvedimento unico n. 57 per modifica degli appartamenti sopraindicati: eliminazione bocche di lupo appartamento numero 4; modifica tramezzi nel piano interrato appartamento numero 4; realizzazione porte finestre nell'appartamento 11 e 12; incremento delle superfici utili delle terrazze degli appartamenti 11 e 12; ridimensionamento degli infissi delle camere doppie al piano secondo;
aggiunta di numero 2 parapetti in acciaio zincato nelle terrazze sud al piano secondo, con un costo pari ad euro 2.500,00 (oltre iva al 22% e cassa al 5%); u) maggior onere per incremento superfici terrazze appartamenti numeri 11 e 12, con un costo pari ad euro 2.832,00 (oltre iva al 10%); v) maggior onere per incremento superfici finestrate nelle camere doppie al piano secondo negli appartamenti numeri 11 e 12, con un costo extra pari ad euro 318,60 (oltre iva al 10%);
- che l'importo delle suddette opere aveva un importo complessivo pari ad euro 22.473,26, che, sommato a quello di euro 51.000,00 di cui al contratto, comportavano un credito di euro
73.473,26 di al quale andava aggiunta l'iva per ciascuna categoria Parte_1 di lavoro;
- che, peraltro, dal suddetto corrispettivo andavano sottratti euro 6.000,00 relativi al primo acconto per la legge Bucalossi versato dall'ing. nonché gli importi relativi alle seguenti CP_3 categorie di opere previste e non seguite dalla società appaltatrice: 1) fornitura e posa in opera di scala a chiocciola compresa nel capitolato (euro 1.800,00); 2) realizzazione e posa in opera pergolato scoperto compreso nel capitolato (euro 4.000,00); 3) fornitura e posa in opera di radiatori per il riscaldamento compreso nel capitolato (euro 1.000,00); 4) forniture e posa in opera caldaie (euro
3.200,00), sino ad arrivare ad una somma di euro 16.000,00, alla quale andavano aggiunti euro
4.000,00 per calcoli in cemento armato effettuati dall'ing. ; CP_3
- che all'importo finale, pari ad euro 53.473,26, andavano aggiunti euro 786,56 (oltre iva al
22% e cassa al 5%) relativi ai costi inerenti alla sicurezza nel cantiere, euro 2.247,33 (oltre iva al 22%
e cassa al 5%) relativi ai costi di direzione del cantiere ed euro 6.067,78 (oltre iva al 10%) per utile di impresa pari al 27% delle lavorazioni, per un corrispettivo finale pari ad euro 62.574,93 (oltre iva come sopra specificata) spettante a Parte_1
- che, in data 22/2/2014, la società attrice consegnava gli appartamenti contrassegnati con i numeri 4, 6 e 11 nonché numero quattro cantine e i posti auto distinti nel NCEU del Comune di Olbia al foglio 43, mappale 1269, sub 1, sub 6, sub 11 e sub 15 con posti auto;
- che i committenti dichiaravano di accettare gli appartamenti, nonché le cantine e i posti auto,
e davano atto della mancanza delle seguenti lavorazioni: a) appartamento n. 4 fornitura e posa in opera scala interna, come da capitolato del valore di euro 1.800,00; b) appartamenti n. 4, 6 e 11 fornitura e posa in opera di caldaie per acqua calda sanitaria e riscaldamento;
c) appartamenti n. 4, 6
e 11 fornitura e posa in opera di tutti gli elementi radianti;
d) appartamento n. 11 fornitura e posa in opera del pergolato di legno;
precisavano, altresì, che il vano scale dell'appartamento n. 4 era stato messo in sicurezza;
- che, nella stessa sede, dava atto di trattenere Parte_1
l'appartamento distinto al foglio 43, mappale 1269, sub 12, in forza del credito vantato nei confronti di e di;
Controparte_3 CP_2
- che, in data 11/6//2014, la società attrice consegnava anche l'appartamento numero 12 al foglio 43 mappale 1269 sub 12;
- che le parti davano atto dell'assenza delle seguenti opere: 1) fornitura e posa in opera di caldaia per acqua calda sanitaria e riscaldamento;
2) di tutti gli elementi radianti;
3) del pergolato in legno e di 2,5 ml di battiscopa;
- che, nonostante l'accettazione delle opere da parte degli appaltanti, nonché i numerosi solleciti scritti e verbali, gli odierni convenuti omettevano di versare il corrispettivo pattuito per l'esecuzione delle finiture, nonché quanto dovuto per le opere extra-contratto.
In data 26/1/2016 si sono costituiti in giudizio e chiedendo Controparte_3 CP_2 accogliersi le seguenti conclusioni: “In via pregiudiziale dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio recante R.G. 2313/2015 stante il mancato esperimento del tentativo preventivo di conciliazione;
In via riconvenzionale principale, nel merito: a) accertare e dichiarare che i lavori citati ai punti da a) a v) di cui all'atto di citazione, non costituiscono lavori extra contratto e per
l'effetto rigettare la domanda di pagamento ex adverso proposta in merito a tali lavorazioni in quanto le stesse erano già ricomprese nei due documenti denominati capitolato lavori di cui alla premessa;
b) accertare e dichiarare l'esistenza dell'inadempimento imputabile alla Controparte_6 per le motivazioni descritte in premessa e comunque l'esistenza di vizi e difetti negli immobili consegnati parimenti descritti in premessa;
c) conseguentemente, condannare la
[...] al risarcimento e conseguente pagamento di tutti i danni patiti dai convenuti ed Controparte_6 elencati nel corpo del presente atto per una somma pari ad euro 113.392,00 (per danni descritti nella perizia allegata al n. 5) e per lucro cessante); d) accertare e dichiarare la mancata esecuzione delle opere descritte in premessa nonché la sussistenza dei presupposti per l'applicazione della penale descritta in premessa per un totale di euro 39.427,00 oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificare in corso di causa;
e) condannare la parte attrice al pagamento degli importi descritti al punto che precede;
f) accertare e dichiarare l'esistenza di un credito in favore dell'ingegnere per prestazioni professionali pari ad euro 39.036,00 per le Controparte_3 motivazioni di cui in premessa;
g) per effetto delle domande di cui sopra imputare parte dell'importo di cui alle lettere c e d che precedono per un'equivalente di euro 49.800,(cfr all. 3) per la redazione di tabelle condominiali e per l'effetto accertare e dichiarare un credito residuo in favore dei convenuti ed a titolo risarcimento danni, penale ed opere incompiute di cui alle domande c, d, e, pari ad euro
103.019,00 oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificare in corso di causa ed oltre al pagamento di euro 39.036,00 oltre iva al 22% e cassa al 5% a titolo di competenze professionali di cui alla domanda specificata alla lettera f che precede;
h) conseguentemente condannare la in persona del legale rappresentante, al pagamento in Controparte_6 favore dei convenuti a titolo di eccedenza di credito in seguito alla compensazione degli importi specificati alla lettera g che precede pari ad euro 103.019,00 +39.036,00 oltre iva al 22% e cassa al
5%, oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificare in corso di causa. In via subordinata e nella denegata ipotesi in cui il giudice ritenesse di qualificate le lavorazioni richieste nell'atto di citazione come opera extra contratto: - previo accoglimento di tutte le domande spiegate alle lettere b, c, d, e, che precedono, dichiarare conseguentemente interamente compensato l'importo di euro 62.574,93 oltre iva al 10% vantato da parte attrice quale compenso richiesto per l'appalto e le opere extra contatto con il credito che risulterà accertato in capo alla parte convenuta in ragione delle domande di cui alle lettere c, d, e, e per l'effetto condannare parte attrice al pagamento in favore dei convenuti del credito residuo a titolo di risarcimento danni, penale ed opere incompiute pari ad euro 90.244,07 oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificate in corso di causa, nonché condannare parte attrice al pagamento di euro 90.244,07, al pagamento di euro
39.036,00 oltre iva al 22% e cassa al 5% a titolo di competenza e professionali di cui alla premessa”.
In data 17/3/2016 i convenuti hanno depositato memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., nella quale hanno confermato le conclusioni rassegnate all'atto di costituzione in giudizio.
In data 21/3/2016 parte attrice ha depositato memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. nella quale, a precisazione della domanda, ha chiesto accogliersi le seguenti conclusioni: “Previa espressa richiesta di rigetto di tutte le avverse pretese, eccezione d'improcedibilità, nonché domanda riconvenzionale di pagamento per vizi e difetti, anche per decadenza dalla possibilità di eccepire i vizi, e/o per lucro cessante, e/o per asserite prestazioni avversariamente eseguite, e/o per inesistenti ritardi, si insiste per l'accoglimento delle conclusioni formulate nell'interesse della
[...]
con espressa riserva di ogni replica, deduzione o anche produzione all'esito delle Parte_1 avverse istanze”.
La causa è stata istruita con produzioni documentali, prova testimoniale e Ctu.
In data 24/4/2025 il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 23/4/2025, ha trattenuto la causa in decisione ed ha assegnato alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. decorrenti dal 2/6/2025.
*****
Appare necessario, per una questione di pregiudizialità logica, vagliare preliminarmente l'eccezione formulata dagli odierni convenuti, i quali hanno chiesto “In via pregiudiziale dichiarare
l'improcedibilità del presente giudizio recante R.G. 2313/2015 stante il mancato esperimento del tentativo preventivo di conciliazione”.
La stessa è priva di pregio e non merita accoglimento.
Nella fattispecie, la clausola con la quale le parti hanno previsto la “conciliazione preventiva” non è stata fatta oggetto di specifica approvazione ex art. 1341, comma 2, c.c., con la conseguenza che essa è da considerarsi inidonea alla produzione di qualsiasi effetto giuridico.
Nel merito, va osservato che, con l'introduzione del presente giudizio,
[...] ha domandato accertarsi il proprio credito nei confronti degli odierni Parte_1 convenuti per l'esecuzione delle opere di cui al contratto d'appalto dell'8/4/2011, oltre a ulteriori somme per oneri di sicurezza, cantieraggio, utile d'impresa ed a titolo di opere extra contratto;
in particolare, asserisce essere creditrice, nei confronti di e Controparte_3 CP_2 dell'importo di €. 51.000,00 (oltre iva al 10%), oltre ad €. 22.473,26 (oltre iva) a titolo di opere extra contratto, sicurezza, direzione del cantiere e utile d'impresa, salve le detrazioni per opere non eseguite, per un importo complessivo di €. 62.574,93 (oltre iva).
Gli odierni convenuti, nel costituirsi in giudizio, hanno eccepito: a) che le opere identificate dalla società come opere extra contratto non sarebbero tali, in quanto ricomprese nel contratto;
b) che sussisterebbero vizi e difetti nell'esecuzione delle lavorazioni;
c) che vi sarebbe un credito di
[...]
per prestazioni professionali eseguite a favore di in CP_3 Parte_1 ragione dell'appalto; d) che sarebbe intervenuto un ritardo nella consegna degli appartamenti.
Risulta pacifico che sia intercorso tra le parti un contratto di “permuta di bene presente contro bene futuro a parziale favore del terzo”, stipulato in data 8/4/2011, con il quale Controparte_3
e hanno trasferito, a favore di parte attrice, il “tratto di terreno sito nel Comune di CP_2
Olbia, prospiciente la Via Ungaretti, rientrante in Zona C1 residenziale di espansione, oggetto di
Piano di Lottizzazione del vigente PdF del predetto Comune della superficie complessiva di Ha
00.10.00”, identificato al foglio 43, mappali 271 e 272, e che, a sua volta,
[...] ha trasferito, a favore dei convenuti, le seguenti unità immobiliari “allo stato Parte_1 di rustico prive di finiture, pavimentazioni e infissi, ma dotate di impianti, facenti parte del fabbricato di futura costruzione da edificarsi sull'area” di cui sopra, a perfetta regola d'arte “in conformità al progetto di cui alla Concessione Edilizia n. 90/2019 rilasciata dal Comune di Olbia in data
18.03.2010”, e precisamente: - n. 2 appartamenti al piano secondo, entrambi di mq 41, identificati nella planimetria allegata al rogito con i numeri 11 e 12; - n. 2 appartamenti al piano terra, rispettivamente di mq 28 e 38, identificati nella planimetria allegata al rogito con i numeri 4 e 6; - posto auto di pertinenza di tutte le unità immobiliari appena indicate di mq. 54 identificato con il n.
9 + n. 4 cantine ugualmente di pertinenza di mq. 4 ciascuna.
Va, inoltre, evidenziato che, con contestuale contratto di appalto per costruzioni civili, si è obbligata ad eseguire, a favore dei permutanti, e Parte_1 CP_3
i lavori di finitura dei predetti immobili, convenendo un corrispettivo a corpo pari ad € CP_2
51.000,00,00 (oltre iva); nel medesimo regolamento contrattuale emerge che il primo acconto della legge Bucalossi, pari ad € 6.000,00, è stato corrisposto da Controparte_3
Le parti hanno previsto, inoltre, che “tale importo potrebbe venire compensato anche con fatture relative a prestazioni professionali fornite dalla committenza (NG. ) per la Controparte_3 redazione del progetto esecutivo concessionato e dei calcoli in cemento armato”.
Va osservato – prima di ogni altra considerazione – che il contratto di appalto in questione si ritiene intrinsecamente collegato al più ampio rapporto di permuta di bene presente contro bene futuro;
l'assunto risulta dimostrato sia per la contestualità dei negozi, stipulati entrambi in data 8/4/2011, sia per la clausola, convenuta e sottoscritta dalle parti, che ha previsto espressamente la possibilità di compensare il corrispettivo delle finiture con i crediti professionali dell'ing. per CP_3 il “progetto esecutivo concessionato e dei calcoli in C.A.”.
Come è noto, il collegamento negoziale è un meccanismo attraverso il quale più negozi giuridici, ciascuno con la propria autonomia, sono coordinati dalle parti per raggiungere un fine unitario, creando una connessione funzionale che ne influenza l'esistenza o l'esecuzione, con l'ovvia conseguenza che la realizzazione dell'intera operazione dipende dall'esistenza e dalla corretta esecuzione di entrambi i contratti.
Sul punto, si è, infatti, osservato che “affinché possa configurarsi un collegamento negoziale sono necessari due elementi: i) uno oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale e unitario;
ii) e uno soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici
e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale (Cass. 5 marzo 2019, n.
6323; Cass. 25 maggio 2023, n. 14561).
Poste le necessarie suddette premesse, va evidenziato che Parte_1 ha domandato “Accertare che la in persona del legale rappresentante, è Parte_1 creditrice nei confronti di dell'importo di euro 51.000,00, oltre iva Controparte_7 al 10%, in forza del contratto di appalto per costruzioni civili per cui è causa, oltre ad euro 22.473,26 oltre Iva come specificato in parte motiva per singola lavorazione, a titolo di opere extra contratto, sicurezza, direzione cantiere e utile d'impresa, come pedissequamente indicati nella parte espositiva, salve le detrazioni per opere non eseguite e l'importo a credito degli appaltanti per un corrispettivo finale pari ad euro 62.574,93, oltre l'Iva”.
La domanda è meritevole di parziale accoglimento.
Risulta agli atti che il contratto di appalto de quo aveva ad oggetto opere “a corpo”, da eseguirsi, come da capitolato firmato dalle parti, per un corrispettivo di euro 51.000,00; invero, veniva convenuto, altresì, che le varianti dovevano essere approvate preventivamente e per iscritto, con la conseguenza che, qualora l'opera non fosse stata autorizzata, la stessa era da intendersi quale opera inclusa nel prezzo di cui sopra, stabilito appunto “a corpo”.
All'esito dell'istruttoria è emerso che l'odierna attrice ha eseguito tutti i lavori di cui al contratto d'appalto, eccettuate le seguenti categorie di lavorazioni: 1) scala a chiocciola per l'appartamento identificato con il n. 4 (€ 1.800,00); 2) pergolato per gli appartamenti identificati con i nn. 11 e 12 (€ 4.000,00); 3) radiatori di tutti e n. 4 gli appartamenti (€ 1.000,00); 4) n. 4 caldaie (€
3.200,00); il tutto per un importo complessivo per lavori mancati di euro 10.000,00.
Non contestata la circostanza che abbia versato la somma di euro Controparte_3
6.000,00 a titolo di primo acconto per la legge Per_2
Dunque, risulta accertato che vanta un credito nei Parte_1 confronti degli odierni convenuti, in relazione al contratto di appalto, di euro 51.000,00 (oltre iva), dalla cui somma vanno decurtati gli importi di euro 6.000,00 (versati in acconto da
[...]
) e di euro 10.000,00 (per lavori non eseguiti), per un importo a credito di euro 35.000,00 CP_3
(oltre iva). inoltre, nel proprio atto introduttivo, ritiene di aver Parte_1 eseguito ulteriori opere definite “extra contratto”, per un ulteriore importo di €. 22.473,26 (oltre iva).
Sul punto, va osservato che dalle risultanze dell'espletata Ctu – in particolare, dal quesito
“dica se e quali opere indicate nell'atto di citazione a pag. 4, 5 e 6 ai punti dalla lettera “a” alla lettera “v” siano da considerarsi parte integrante del contratto di permuta e/o di appalto o se risultino di natura extracontrattuale (perché non previsti nel detto contratto” – è emerso che “per rispondere nel modo più corretto a tale quesito … il criterio dirimente di analisi utilizzato dallo scrivente CTU è quello per il quale nei contratti stipulati “a corpo” l'opera da realizzare debba risultare tecnicamente rappresentata con un progetto dettagliato, in modo che si possano identificare eventuali lavorazioni extra-contratto per essere, nel caso, riconosciute e compensate separatamente
… Pertanto, ogni variante al progetto concordato e allegato al contratto siglato deve essere supportato da una scrittura privata tra le parti. In mancanza di tale accordo scritto la variante realizzata dal costruttore si intende accettata dal committente, se non è stata contestata, ma senza variazione del prezzo iniziale pattuito”.
Sul punto, il Ctu ha accertato le voci di spese che risultano essere extra contratto, ovvero: “d)
IMPORTO EXTRA PER POSA IN OPERA PIASTRELLE IN GRES Opera da considerarsi extra- contratto. Riconosciuta dalla parte convenuta (Vedasi allegato al Verbale O.P. Sessione n.3 del
02.12.2022); i) REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI E REGOLAMENTO CONDOMINIO Opera da considerarsi extra-contratto. Riconosciuta debenza dalla parte convenuta con riserva di contestazione nel merito della prestazione data. (Vedasi allegato al Verbale Operazioni Peritali
Sessione n.3 del 02.12.2022); n) FORNITURA E POSA IN OPERA N. 2 PORTE-FINESTRE Opera da considerarsi di natura extra-contrattuale in base ai Contratti di permuta e di Appalto stipulati tra le parti. o) FORNITURA E POSA IN OPERA MURATURA DISIMPEGNO APPARTAMENTI N. 11 E
N.12 Opera da considerarsi solo parzialmente come parte integrante del contratto di appalto in quanto negli elaborati grafici allegati al contratto vengono già delineati i pilastrini in corrispondenza di tali manufatti. Tuttavia, la planimetria allegata alla mail dello studio del 22/04/2014 CP_3 conferma la richiesta o conoscenza del completamento;
q) FORNITURA E COLLOCAZIONE PUNTI
LUCE E PRESE BTICINO SERIE – QUANTITA' EXTRA Tali quantità extra di punti luce e CP_8 prese (tot n.64) sono da considerarsi opere extra-contratto in quanto risultano in numero superiore
a quanto riportato ed elencato nel capitolato lavori allegato all'Atto di Permuta, pur di modello differente;
r) ASSISTENZA MURARIA N. 64 PUNTI LUCE Opera da considerarsi lavorazione extra- contratto per le stesse considerazioni di cui al punto q) precedente; v) MAGGIOR ONERE PER
INCREMENTO SUPERFICI FINESTRATE CAMERE DOPPIE APPARTAMENTI N. 11 E N. 12
Opera da considerarsi extra-contratto in quanto durante la sessione peritale n. 4, rilevato metricamente, viene riconosciuto dalla parte convenuta l'incremento delle superfici finestrate richiesto da parte attrice”.
Le predette voci di spesa che risultano essere extra contratto vanno contabilizzate in base al documento “Contabilità finale inerente al contratto delle finiture e ai lavori extra contratto e capitolato, negli appartamenti ubicati in Via Ungaretti Olbia, Lottizzazione “Sa Marinedda” Fam.
Azara – Lepri”, agli atti, ovvero:
d) - € 615,72;
i) - € 300,00;
n) - € 1.622,40;
o), solo parzialmente - € 245,00;
q) - € 2.880,00;
r) - € 300,00;
v) € 318,60; il tutto per un importo complessivo di € 6.281,72 (oltre iva al 10%).
In definitiva, al credito di euro 35.000,00 andrà aggiunta la somma di euro 6.281,72 per lavori extra contratto, per un credito complessivo di pari ad euro Parte_1
41.281,72 (oltre iva).
Ritiene, infine, questo Giudice non dovuta la somma di €. 9.101,67, richiesta da parte attrice, per presunti costi di sicurezza, direzione del cantiere, e utile d'impresa, in quanto, come previsto dall'art. 3 del regolamento contrattuale, “tutte le spese di progettazione, esecuzione dei lavori, relazione geologica, calcoli statici, oneri per la sicurezza, assistenza di cantiere, direzione lavori, frazionamento, accatastamento, nonché gli ulteriori oneri connessi alla realizzazione del fabbricato
(…), saranno a carico della società . Parte_1
In disparte il fatto che parte attrice non ha fornito alcuna prova sul punto, né in ordine all'an né in ordine al quantum. Quanto alla domanda riconvenzionale proposta da e – con Controparte_3 CP_2 la quale hanno domandato “b) accertare e dichiarare l'esistenza dell'inadempimento imputabile alla per le motivazioni descritte in premessa e comunque l'esistenza di vizi e Controparte_6 difetti negli immobili consegnati parimenti descritti in premessa;
c) conseguentemente, condannare la al risarcimento e conseguente pagamento di tutti i danni patiti dai Controparte_6 convenuti ed elencati nel corpo del presente atto per una somma pari ad euro 113.392,00 (per danni descritti nella perizia allegata al n. 5) e per lucro cessante)” – ritiene il tribunale che la stessa non sia meritevole di accoglimento.
In tema di appalto, ai sensi dell'art. 1665, comma 4 c.c., è necessario distinguere tra atto di
“consegna” e atto di “accettazione” dell'opera: la consegna costituisce un atto puramente materiale che si compie mediante la messa a disposizione del bene a favore del committente, mentre l'accettazione esige, al contrario, che il committente esprima (anche “per facta concludentia”) il gradimento dell'opera stessa, con conseguente manifestazione negoziale la quale comporta effetti ben determinati, quali l'esonero dell'appaltatore da ogni responsabilità per i vizi e le difformità ed il conseguente suo diritto al pagamento del prezzo (Cassazione n. 19019 del 31 luglio 2017).
In particolare, il presupposto dell'accettazione tacita è costituito dalla consegna dell'opera al committente (alla quale è parificabile l'immissione nel possesso) e, come fatto concludente, la ricezione senza riserve da parte di quest'ultimo, anche se non si sia proceduto alla verifica
(Cassazione n. 10452 del 3/6/2020; Cassazione n. 13224 del 16/5/2019).
Nella fattispecie, come è emerso dal verbale di consegna del 22/2/2014 (doc. 3 allegato al fascicolo di parte attrice) degli appartamenti sub 4, 6 e 11, nonché delle cantine e posti auto, CP_3
e hanno accettato le chiavi, hanno preso visione degli immobili e ne hanno constatato CP_2
l'ultimazione, dichiarando di non muovere alcuna contestazione, oltre ai punti 1, 2, 3 e 4 (mancanza di alcune opere), ovvero: “1) App. n. 4; Fornitura e posa in opera di scala interna come da capitolato, valore euro 1.800.00; 2) App. n. 4 – 6 – 11; Fornitura e posa in opera di caldaie per acqua calda sanitaria e riscaldamento;
3) App. n. 4 – 6 – 11: Fornitura e posa in opera di tutti gli elementi radianti;
4) App. n. 11; Fornitura e posa in opera di pergolato in legno”.
Ugualmente, nel verbale di consegna dell'11/6/2014 (doc. 4 del fascicolo di parte attrice) dell'appartamento sub 12, e hanno accettato le chiavi, hanno preso visione CP_3 CP_2 dell'immobile e ne hanno constatato l'ultimazione, dichiarando di non muovere alcuna contestazione, oltre ai punti, 1, 2, 3 e 4, ovvero: “1) App. 12 – piano secondo: fornitura e posa in opera di caldaia per acqua sanitaria e riscaldamento;
2) App. 12 – piano secondo: fornitura e posa in opera di tutti gli elementi radianti;
3) App. 12 – piano secondo: fornitura e posa in opera di pergolato in legno;
4)
App. 12 – piano secondo: fornitura e posa in opera di circa 2,5 ml di battiscopa”. Tale comportamento integra senza alcun dubbio l'accettazione dell'opera, avallata dalla manifestazione di volontà di non muovere alcuna contestazione in merito, a parte la mancanza di alcune opere (non realizzate); di queste ultime (di cui non vi è contestazione tra le parti) si è dato atto innanzi (mercè la decurtazione in termini monetari dal prezzo a base del contratto di appalto).
Gli odierni convenuti hanno chiesto, inoltre “d) accertare e dichiarare la mancata esecuzione delle opere descritte in premessa nonché la sussistenza dei presupposti per l'applicazione della penale descritta in premessa per un totale di euro 39.427,00 oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificare in corso di causa;
e) condannare la parte attrice al pagamento degli importi descritti al punto che precede”.
Quanto alla mancata esecuzione di alcune opere, si è già detto sopra, mercè la decurtazione della somma di euro 10.000,00 dal corrispettivo pattuito.
Quanto all'asserito ritardo nella consegna dei lavori da parte di Parte_1 rispetto alle previsioni contrattuali, gli odierni convenuti hanno argomentato che
[...] [...] non abbia rispettato i diciotto mesi dall'approvazione della variante, avvenuta Parte_1 in data 20/12/2011, per la consegna degli appartamenti oggetto del contratto di appalto;
pertanto, chiedono l'applicazione di una penale per il ritardo di euro 17.800,00.
La domanda è meritevole di parziale accoglimento.
Risulta pacifico, e comprovato per tabulas, che in data 22/2/2014
[...] ha consegnato agli odierni convenuti gli appartamenti sub 4, 6 e 11, nonché le Parte_1 cantine ed i posti auto, e che, in data 11/6/2014, ha consegnato l'appartamento sub 12.
Così come risulta pacifico che l'approvazione della variante sia avvenuta in data 20/12/2011.
Va osservato che l'art. 3 del contratto di permuta prevede che “il ritardo della consegna delle porzioni immobiliari oltre il termine sopra stabilito, se non derivante da cause non imputabili alla società, comporterà, a carico di quest'ultima, una penale di euro 50,00…”.
Anche nel contratto di appalto è presente tale clausola, rubricata “Termini di consegna e clausola penale”, laddove è previsto che “l'appaltatore è tenuto a corrispondere al committente, a titolo di penale, la somma di euro 50,00 per ogni giorno di ritardo imputabile all'appaltatore e sino ad un importo massimo del 5 per cento del corrispettivo, al netto dell'iva, che il committente dedurrà dal saldo dovuto …”.
Sul punto, sserisce essere il ritardo imputabile ad Parte_1 [...]
per non avere lo stesso depositato, nei termini previsti, i calcoli di cemento armato CP_3 necessari per completare l'iter di approvazione della variante. L'assunto di parte attrice non è condivisibile, in quanto la data di scadenza della consegna degli immobili era fissata in 18 mesi dall'approvazione della variante definitiva da parte del Comune di Olbia, avvenuta in data 20/12/2011; se anche ci fosse stato un ritardo nel deposito dei calcoli in cemento armato (a dire di parte attrice avvenuta a settembre 2011), lo stesso era riferibile ad un periodo antecedente l'approvazione della variante (avvenuta il 20/12/2011) e, dunque, irrilevante ai fini del calcolo.
Posto quanto sopra, avrebbe dovuto consegnare i lavori Parte_1 oggetto del contratto di appalto entro e non oltre il 20/6/2013; di contro, l'ultima consegna è avvenuta in data 11/6/2014, con un ritardo di 356 giorni, che comporterebbe una penale di euro 17.800,00
(50,00 x 365), così come richiesta dagli odierni convenuti.
Pur tuttavia, tale somma eccede di gran lunga l'importo massimo del 5% del corrispettivo pattuito, così come previsto contrattualmente;
ciò comporta che la penale a titolo di ritardo non può eccedere la somma di euro 2.550,00, che gli odierni convenuti dovranno dedurre dal saldo dovuto.
Gli odierni convenuti hanno chiesto, inoltre “f) accertare e dichiarare l'esistenza di un credito in favore dell'ingegnere per prestazioni professionali pari ad euro 39.036,00 per Controparte_3 le motivazioni di cui in premessa”.
Come sopra evidenziato, nel contratto di appalto le parti hanno pattuito che “tale importo potrebbe venire compensato anche con fatture relative alle prestazioni professionali forniti dalla committenza (NG. ) per la redazione del progetto esecutivo concessionato e dei Controparte_3 calcoli in C.A.)”.
Il Ctu, cui è stato affidato il quesito “Descriva, indentifichi e quantifichi il valore delle prestazioni professionali eseguite dal committente NG. ”, ha affermato che “al fine di CP_3 rispondere compiutamente a tale quesito si è preliminarmente accertata e analizzata la documentazione trasmessa al Comune di Olbia e al Genio Civile relativa alle autorizzazioni edilizie del complesso immobiliare in oggetto. Tutta la suelencata documentazione è riferibile al rilascio della concessione n. 90/2010, autorizzazione edilizia iniziale relativa alla costruzione di un edificio composto da dieci alloggi, e riferibili a servizi resi dallo studio tecnico NG. … Per quanto CP_3 attiene invece le opere strutturali dal deposito n. 346 effettuato in data 11.10.2011 all'ufficio di Genio
Civile della “Denuncia opere in cemento armato” a firma dell'impresa costruttrice
[...]
risultano da tale data: PROGETTISTA DELL'OPERA: Geom Controparte_9 Persona_3
PROGETTISTA STRUTTURALE: NG;
DIRETTORE DEI LAVORI
[...] Persona_4
STRUTTURALI: NG ”. Email_1
Ha, altresì, affermato che “stando alla documentazione in atti appare pertanto corretto riferire tali pattuizioni ai referenti riportati al “Capitolato lavori” (Allegato G all'Atto di permuta) ai paragrafi “2 - Calcoli statici” e “3 - Progettista architettonico” per l'individuazione delle prestazioni ascrivibili all'ing. , oltreché alla parcella professionale redatta dall'ing. secondo i criteri CP_3 CP_3 del D.M. 04/04/2001 e allegata al “contratto di appalto” stilato tra le parti in causa per quanto attiene alla loro valorizzazione”.
Di talchè, il Ctu, dopo aver accertato l'attività professionale espletata dal professionista, ne ha determinato il corrispettivo come segue: a) compenso complessivo opere strutturali euro 25.191,61;
b) compenso complessivo opere edili euro 13.884,19; in totale, complessivamente euro 39.075,80.
Ritiene questo Giudice che la somma accertata sia del tutto congrua e, tra l'altro, aderente a quanto emerge dal preventivo allegato al contratto di appalto.
Pertanto, è da ritenersi creditore, nei confronti dell'odierna attrice, della Controparte_3 somma di euro 39.075,80 (oltre accessori di legge).
Quanto all'asserito danno da lucro cessante lamentato dagli odierni convenuti per assenza del certificato di agibilità alla consegna degli immobili e per diversi anni, la domanda, formulata solo in comparsa conclusionale, è inammissibile perché questo atto processuale ha la funzione di illustrare e argomentare le ragioni delle domande e delle eccezioni già proposte, ma non di introdurne di nuove.
In definitiva, accertato che le parti in causa vantano rispettivi crediti l'una nei confronti dell'altra, ne va disposta la compensazione, che tra l'altro le stesse parti, nei propri regolamenti contrattuali, hanno espressamente previsto allorquando hanno concordato che il prezzo di cui al contratto di appalto “potrebbe venire compensato anche con fatture relative alle prestazioni professionali forniti dalla committenza (NG. ) per la redazione del progetto Controparte_3 esecutivo concessionato e dei calcoli in C.A.)”.
In conclusione:
- anta un credito, nei confronti degli odierni convenuti, di Parte_1 euro 41.281,72 per opere in contratto ed opere extra contratto, cui va decurtata la somma di euro
2.550,00 a titolo di penale per il ritardo, con un credito residuo finale di euro 38.731,72 (oltre iva al
10%).
- vanta un credito, nei confronti di Controparte_3 Parte_1 di euro 39.075,80 (oltre accessori di legge).
Sussistono giustificati motivi, stante la soccombenza pressochè reciproca delle parti in causa, per la compensazione tra le stesse delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE parzialmente la domanda di parte attrice e, per l'effetto, ACCERTA che creditrice, nei confronti di Parte_1 Controparte_3
e della somma di euro 38.731,72 (oltre accessori di legge se dovuti); CP_10
ACCERTA che è creditore nei confronti di Controparte_3 Parte_1 della somma di euro 39.075,80 (oltre accessori di legge se dovuti);
DICHIARA la compensazione dei rispettivi crediti fino alla concorrenza degli stessi e, per l'effetto, accertato il maggior credito di Controparte_3
CONDANNA al pagamento, nei confronti degli odierni attori, Parte_1 della somma di euro 344,08 (oltre accessori di legge se dovuti).
RIGETTA, per le motivazioni in atti, ogni ulteriore domanda.
COMPENSA tra le parti le spese del presente giudizio.
PONE a carico di tutte le parti, in solido, le spese di Ctu.
Si comunichi.
Tempio Pausania, 3/10/2025
Il Giudice
Dr. Claudio Cozzella
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA SETTORE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice, Dott. Claudio Cozzella, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 2313/2015, promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
IU SU (c.f. C.F._1
ATTORE nei confronti di
(C.F. Controparte_1 C.F._2
(C.F. ) CP_2 C.F._3 entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Michele Ponsano (c.f. ) C.F._4
CONVENUTI
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come in atti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
CON atto di citazione a convenuto in giudizio Parte_1 [...]
e chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “1) Rigettare ogni avversa CP_3 CP_2 istanza deduzione e conclusione;
2) Accertare che la in persona del legale Parte_1 rappresentante, è creditrice nei confronti di e dell'importo di euro Controparte_4 CP_2
51.000,00, oltre iva al 10%, in forza del contratto di appalto per costruzioni civili per cui è causa, oltre ad euro 22.473,26 oltre Iva come specificato in parte motiva per singola lavorazione, a titolo di opere extra contratto, sicurezza, direzione cantiere e utile d'impresa, come pedissequamente indicati nella parte espositiva, salve le detrazioni per opere non eseguite e l'importo a credito degli appaltanti per un corrispettivo finale pari ad euro 62.574,93, oltre l'Iva; Per l'effetto 3) Condannare
e al pagamento dell'importo di euro 62.574,93, oltre Iva, a favore di Controparte_3 CP_2
in persona del legale rappresentante, ovvero della somma veriore Parte_1 accertanda o di quella considerata equa dal Giudice;
4) Con vittoria di spese diritti ed onorari”.
A sostegno delle proprie richieste, parte attrice ha dedotto:
- che, con atto pubblico di permuta Notaio in Olbia, rep. n. 97151 Persona_1 dell'8/4/2011, e cedevano alla Controparte_3 CP_2 Parte_1
“il tratto di terreno sito in Comune di Olbia prospiciente via Ungaretti rientrante in zona C1 residenziale di espansione oggetto di piano di lottizzazione del vigente PDF del predetto Comune della superficie complessiva di Ha 00.10.00 (are 10)” censito nel CT al F 43 mappali 271 e 272;
- che, a sua volta, cedeva in permuta ad Parte_1 [...]
e a e in ragione del diritto di CP_3 CP_2 CP_5 Parte_2 usufrutto con diritto di reciproco accrescimento per quel che riguarda i primi, e del diritto di nuda proprietà per quel che riguarda i secondi, le seguenti unità immobiliari allo stato di rustico prive di finiture, pavimentazione ed infissi ma dotate di impianti “facenti parte del fabbricato di futura costruzione da edificarsi sull'area di cui alla precedente convenzione, sita in Comune di Olbia” e, precisamente: A) appartamento al piano secondo della superficie calpestabile coperta di circa metri quadrati 41 con annesse terrazze, pergolato scoperto e vano tecnico;
B) appartamento al piano secondo della superficie calpestabile coperta di circa metri quadrati 41, con annessi terrazzo, pergolato scoperto e vano tecnico;
C) appartamento al piano terra della superficie calpestabile coperta di circa metri quadrati 38 con annessi veranda cortile di pertinenza e vano tecnico;
D) appartamento della superficie calpestabile coperta di circa metri quadrati 28 al piano terra, con annessi veranda, cortile di pertinenza e locale ad uso deposito della superficie calpestabile di circa metri quadrati 41,53 al piano interrato;
quattro posti auto di pertinenza delle unità sopra descritte della superficie di circa mq 54 e n.ri 4 cantine di circa mq 4 ciascuna;
- che tutti gli immobili sopra identificati venivano esattamente individuati nelle planimetrie sottoscritte dalle stesse parti e allegate all'atto pubblico di permuta sopra menzionato ed in specie: sub A (appartamenti al piano secondo contrassegnati dai numeri 11 e 12); sub B (appartamento al piano terra contrassegnato dal numero 6); sub C e sub D (appartamento al piano terra contrassegnato dal numero 4); sub E (posti auto); sub F (cantine);
- che nell'atto pubblico sopra citato gli stipulanti davano atto del fatto che “gli appartamenti in oggetto verranno realizzati a perfetta regola d'arte in conformità al progetto di cui alla concessione edilizia numero 90/2010 rilasciata dal Comune di Olbia in data 18/3/2010 e sua variante già concordata tra le parti e con l'uso dei materiali delle tecniche di cui alla descrizione tecnica già concordata per iscritto fra le parti e del capitolato d'opera che è firmato dai comparenti dai testi e da me Notaio”, che veniva ugualmente allegato al rogito sotto la lettera G;
- che, con contestuale scrittura privata di appalto per costruzioni civili, alla quale venivano allegate le medesime planimetrie di cui all'atto pubblico di permuta al quale si è sopra fatto riferimento, i obbligava nei confronti di e di Parte_1 Controparte_3 ad eseguire, a regola d'arte, le opere oggetto del capitolato allegato alla medesima CP_2 scrittura, che esemplificativamente si indicano in: - realizzazione delle finiture;
- realizzazione degli intonaci, pavimenti, pitture;
- sistemazioni esterne;
- infissi esterni ed interni;
- montaggio dell'ascensore generale;
- che, nel suddetto contratto di appalto per costruzioni civili, il corrispettivo dell'appalto veniva determinato a corpo nell'importo di euro 51.000,00 (oltre iva al 10%) e si dava atto che il committente aveva versato euro 6.000,00 a titolo di primo acconto dovuto in forza della legge
Bucalossi; inoltre, le parti espressamente prevedevano che “tale importo potrebbe venire compensato anche con fatture relative alle prestazioni professionali fornite dalla committenza (ing. CP_3
) per la redazione del progetto esecutivo concessionato e dei calcoli in cemento armato”;
[...]
- che eseguiva le seguenti categorie di lavorazioni extra Parte_1 contratto: a) riquadro in muratura del cassettone esterno in acciaio zincato vano caldaia con posizionamento numero 4 caldaie negli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo per materiale e manodopera di euro 1.380,00 (oltre iva al 10%); b) fornitura e posa in opera di inerti per riempimento cortili relativi all'appartamento numero 4, con un costo per materiali e manodopera di euro 1.168,75 (oltre iva al 10%); c) attestati certificazione impianti energetici relativi agli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo per materiali e manodopera di euro 1.200,00 e impianto termoidraulico per boiler appartamento numero 4, con un costo per materiale e manodopera di euro 272,50 (per entrambi l'iva al 22% e cassa 5%); d) importo extra per posa in opera di piastrelle in gress porcellanato diverso formato presso gli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo per materiale e manodopera di euro 615,72 (oltre iva al 10%); e) allaccio idrico e fognario e acque bianche, analisi dei materiali, nonché analisi dei costi dei materiali e degli inerti di sottofondo per tubazioni materiali di copertura impianti comprensivi di carico, trasporto e scarico in cantiere, con un costo di euro 544,32 (oltre iva al 10%); f) allaccio idrico e fognario e acque bianche con noleggio mezzi meccanici, con un costo di euro 333,34 (oltre iva al 10%); g) allaccio idrico fognario e acque bianche, analisi lavorazioni operai specializzati idraulici e costi delle lavorazioni di allaccio idrico fognario svolte in economia, con un costo di euro 100,00 (oltre iva al 10%); i) redazione tabelle millesimali e regolamento condominiale relativo agli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con costo di euro 300,00 (oltre iva al 22% e cassa al 5%); l) realizzazione scala esterna in cemento armato relativa all'appartamento numero 4, con un costo per materiale e manodopera pari ad euro 2.365,00 (oltre iva al 10%); m) fornitura e realizzazione di parapetti in blocchi di CLS vibrocompresso da cm 15, con un costo pari ad euro 690,00 (oltre iva al 10%); n) fornitura e posa in opera di numero 2 porte finestre legno merante ad un'anta monoblocco vetro infortunistico basso emissivo saint gobain negli appartamenti 11 e 12 al piano secondo, accesso veranda dal corridoio, compresa fornitura e posa in opera di controtelaio in abete e soglia in granito rosa beta di spessore cm 3, il tutto ad un costo di euro
1.622,40 (oltre iva al 10%); o) fornitura e posa in opera di muratura da 12x25x25 per la realizzazione di numero 2 disimpegni esterni negli appartamenti 11 e 12, compresa la finitura ad intonaco, la tinteggiatura, la posa soglia in granito rosa beta di spessore cm 3, con un costo pari ad euro 490,00
(oltre iva al 10%); p) fornitura e posa in opera di tubi in acciaio inox per scarico fumi acidi caldaie degli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo pari ad euro 1.346,60 (oltre iva al 10%); q) fornitura e collocazione di punti luce e punti presa bticino serie matix in numero maggiore rispetto al capitolato sugli appartamenti numeri 4, 6, 11 e 12, con un costo pari ad euro 2.880,00 (oltre iva al
10%); r) assistenza muraria relativa ai numeri 64 punti luce di cui sopra, costo euro 300,00 (oltre iva al 10%); s) realizzazione di un muro in cemento armato di suddivisione del cortile dell'appartamento numero 4, con un costo pari ad euro 530,70 (oltre iva al 10%); t) progetto di variante di cui al provvedimento unico n. 57 per modifica degli appartamenti sopraindicati: eliminazione bocche di lupo appartamento numero 4; modifica tramezzi nel piano interrato appartamento numero 4; realizzazione porte finestre nell'appartamento 11 e 12; incremento delle superfici utili delle terrazze degli appartamenti 11 e 12; ridimensionamento degli infissi delle camere doppie al piano secondo;
aggiunta di numero 2 parapetti in acciaio zincato nelle terrazze sud al piano secondo, con un costo pari ad euro 2.500,00 (oltre iva al 22% e cassa al 5%); u) maggior onere per incremento superfici terrazze appartamenti numeri 11 e 12, con un costo pari ad euro 2.832,00 (oltre iva al 10%); v) maggior onere per incremento superfici finestrate nelle camere doppie al piano secondo negli appartamenti numeri 11 e 12, con un costo extra pari ad euro 318,60 (oltre iva al 10%);
- che l'importo delle suddette opere aveva un importo complessivo pari ad euro 22.473,26, che, sommato a quello di euro 51.000,00 di cui al contratto, comportavano un credito di euro
73.473,26 di al quale andava aggiunta l'iva per ciascuna categoria Parte_1 di lavoro;
- che, peraltro, dal suddetto corrispettivo andavano sottratti euro 6.000,00 relativi al primo acconto per la legge Bucalossi versato dall'ing. nonché gli importi relativi alle seguenti CP_3 categorie di opere previste e non seguite dalla società appaltatrice: 1) fornitura e posa in opera di scala a chiocciola compresa nel capitolato (euro 1.800,00); 2) realizzazione e posa in opera pergolato scoperto compreso nel capitolato (euro 4.000,00); 3) fornitura e posa in opera di radiatori per il riscaldamento compreso nel capitolato (euro 1.000,00); 4) forniture e posa in opera caldaie (euro
3.200,00), sino ad arrivare ad una somma di euro 16.000,00, alla quale andavano aggiunti euro
4.000,00 per calcoli in cemento armato effettuati dall'ing. ; CP_3
- che all'importo finale, pari ad euro 53.473,26, andavano aggiunti euro 786,56 (oltre iva al
22% e cassa al 5%) relativi ai costi inerenti alla sicurezza nel cantiere, euro 2.247,33 (oltre iva al 22%
e cassa al 5%) relativi ai costi di direzione del cantiere ed euro 6.067,78 (oltre iva al 10%) per utile di impresa pari al 27% delle lavorazioni, per un corrispettivo finale pari ad euro 62.574,93 (oltre iva come sopra specificata) spettante a Parte_1
- che, in data 22/2/2014, la società attrice consegnava gli appartamenti contrassegnati con i numeri 4, 6 e 11 nonché numero quattro cantine e i posti auto distinti nel NCEU del Comune di Olbia al foglio 43, mappale 1269, sub 1, sub 6, sub 11 e sub 15 con posti auto;
- che i committenti dichiaravano di accettare gli appartamenti, nonché le cantine e i posti auto,
e davano atto della mancanza delle seguenti lavorazioni: a) appartamento n. 4 fornitura e posa in opera scala interna, come da capitolato del valore di euro 1.800,00; b) appartamenti n. 4, 6 e 11 fornitura e posa in opera di caldaie per acqua calda sanitaria e riscaldamento;
c) appartamenti n. 4, 6
e 11 fornitura e posa in opera di tutti gli elementi radianti;
d) appartamento n. 11 fornitura e posa in opera del pergolato di legno;
precisavano, altresì, che il vano scale dell'appartamento n. 4 era stato messo in sicurezza;
- che, nella stessa sede, dava atto di trattenere Parte_1
l'appartamento distinto al foglio 43, mappale 1269, sub 12, in forza del credito vantato nei confronti di e di;
Controparte_3 CP_2
- che, in data 11/6//2014, la società attrice consegnava anche l'appartamento numero 12 al foglio 43 mappale 1269 sub 12;
- che le parti davano atto dell'assenza delle seguenti opere: 1) fornitura e posa in opera di caldaia per acqua calda sanitaria e riscaldamento;
2) di tutti gli elementi radianti;
3) del pergolato in legno e di 2,5 ml di battiscopa;
- che, nonostante l'accettazione delle opere da parte degli appaltanti, nonché i numerosi solleciti scritti e verbali, gli odierni convenuti omettevano di versare il corrispettivo pattuito per l'esecuzione delle finiture, nonché quanto dovuto per le opere extra-contratto.
In data 26/1/2016 si sono costituiti in giudizio e chiedendo Controparte_3 CP_2 accogliersi le seguenti conclusioni: “In via pregiudiziale dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio recante R.G. 2313/2015 stante il mancato esperimento del tentativo preventivo di conciliazione;
In via riconvenzionale principale, nel merito: a) accertare e dichiarare che i lavori citati ai punti da a) a v) di cui all'atto di citazione, non costituiscono lavori extra contratto e per
l'effetto rigettare la domanda di pagamento ex adverso proposta in merito a tali lavorazioni in quanto le stesse erano già ricomprese nei due documenti denominati capitolato lavori di cui alla premessa;
b) accertare e dichiarare l'esistenza dell'inadempimento imputabile alla Controparte_6 per le motivazioni descritte in premessa e comunque l'esistenza di vizi e difetti negli immobili consegnati parimenti descritti in premessa;
c) conseguentemente, condannare la
[...] al risarcimento e conseguente pagamento di tutti i danni patiti dai convenuti ed Controparte_6 elencati nel corpo del presente atto per una somma pari ad euro 113.392,00 (per danni descritti nella perizia allegata al n. 5) e per lucro cessante); d) accertare e dichiarare la mancata esecuzione delle opere descritte in premessa nonché la sussistenza dei presupposti per l'applicazione della penale descritta in premessa per un totale di euro 39.427,00 oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificare in corso di causa;
e) condannare la parte attrice al pagamento degli importi descritti al punto che precede;
f) accertare e dichiarare l'esistenza di un credito in favore dell'ingegnere per prestazioni professionali pari ad euro 39.036,00 per le Controparte_3 motivazioni di cui in premessa;
g) per effetto delle domande di cui sopra imputare parte dell'importo di cui alle lettere c e d che precedono per un'equivalente di euro 49.800,(cfr all. 3) per la redazione di tabelle condominiali e per l'effetto accertare e dichiarare un credito residuo in favore dei convenuti ed a titolo risarcimento danni, penale ed opere incompiute di cui alle domande c, d, e, pari ad euro
103.019,00 oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificare in corso di causa ed oltre al pagamento di euro 39.036,00 oltre iva al 22% e cassa al 5% a titolo di competenze professionali di cui alla domanda specificata alla lettera f che precede;
h) conseguentemente condannare la in persona del legale rappresentante, al pagamento in Controparte_6 favore dei convenuti a titolo di eccedenza di credito in seguito alla compensazione degli importi specificati alla lettera g che precede pari ad euro 103.019,00 +39.036,00 oltre iva al 22% e cassa al
5%, oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificare in corso di causa. In via subordinata e nella denegata ipotesi in cui il giudice ritenesse di qualificate le lavorazioni richieste nell'atto di citazione come opera extra contratto: - previo accoglimento di tutte le domande spiegate alle lettere b, c, d, e, che precedono, dichiarare conseguentemente interamente compensato l'importo di euro 62.574,93 oltre iva al 10% vantato da parte attrice quale compenso richiesto per l'appalto e le opere extra contatto con il credito che risulterà accertato in capo alla parte convenuta in ragione delle domande di cui alle lettere c, d, e, e per l'effetto condannare parte attrice al pagamento in favore dei convenuti del credito residuo a titolo di risarcimento danni, penale ed opere incompiute pari ad euro 90.244,07 oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificate in corso di causa, nonché condannare parte attrice al pagamento di euro 90.244,07, al pagamento di euro
39.036,00 oltre iva al 22% e cassa al 5% a titolo di competenza e professionali di cui alla premessa”.
In data 17/3/2016 i convenuti hanno depositato memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., nella quale hanno confermato le conclusioni rassegnate all'atto di costituzione in giudizio.
In data 21/3/2016 parte attrice ha depositato memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. nella quale, a precisazione della domanda, ha chiesto accogliersi le seguenti conclusioni: “Previa espressa richiesta di rigetto di tutte le avverse pretese, eccezione d'improcedibilità, nonché domanda riconvenzionale di pagamento per vizi e difetti, anche per decadenza dalla possibilità di eccepire i vizi, e/o per lucro cessante, e/o per asserite prestazioni avversariamente eseguite, e/o per inesistenti ritardi, si insiste per l'accoglimento delle conclusioni formulate nell'interesse della
[...]
con espressa riserva di ogni replica, deduzione o anche produzione all'esito delle Parte_1 avverse istanze”.
La causa è stata istruita con produzioni documentali, prova testimoniale e Ctu.
In data 24/4/2025 il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 23/4/2025, ha trattenuto la causa in decisione ed ha assegnato alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. decorrenti dal 2/6/2025.
*****
Appare necessario, per una questione di pregiudizialità logica, vagliare preliminarmente l'eccezione formulata dagli odierni convenuti, i quali hanno chiesto “In via pregiudiziale dichiarare
l'improcedibilità del presente giudizio recante R.G. 2313/2015 stante il mancato esperimento del tentativo preventivo di conciliazione”.
La stessa è priva di pregio e non merita accoglimento.
Nella fattispecie, la clausola con la quale le parti hanno previsto la “conciliazione preventiva” non è stata fatta oggetto di specifica approvazione ex art. 1341, comma 2, c.c., con la conseguenza che essa è da considerarsi inidonea alla produzione di qualsiasi effetto giuridico.
Nel merito, va osservato che, con l'introduzione del presente giudizio,
[...] ha domandato accertarsi il proprio credito nei confronti degli odierni Parte_1 convenuti per l'esecuzione delle opere di cui al contratto d'appalto dell'8/4/2011, oltre a ulteriori somme per oneri di sicurezza, cantieraggio, utile d'impresa ed a titolo di opere extra contratto;
in particolare, asserisce essere creditrice, nei confronti di e Controparte_3 CP_2 dell'importo di €. 51.000,00 (oltre iva al 10%), oltre ad €. 22.473,26 (oltre iva) a titolo di opere extra contratto, sicurezza, direzione del cantiere e utile d'impresa, salve le detrazioni per opere non eseguite, per un importo complessivo di €. 62.574,93 (oltre iva).
Gli odierni convenuti, nel costituirsi in giudizio, hanno eccepito: a) che le opere identificate dalla società come opere extra contratto non sarebbero tali, in quanto ricomprese nel contratto;
b) che sussisterebbero vizi e difetti nell'esecuzione delle lavorazioni;
c) che vi sarebbe un credito di
[...]
per prestazioni professionali eseguite a favore di in CP_3 Parte_1 ragione dell'appalto; d) che sarebbe intervenuto un ritardo nella consegna degli appartamenti.
Risulta pacifico che sia intercorso tra le parti un contratto di “permuta di bene presente contro bene futuro a parziale favore del terzo”, stipulato in data 8/4/2011, con il quale Controparte_3
e hanno trasferito, a favore di parte attrice, il “tratto di terreno sito nel Comune di CP_2
Olbia, prospiciente la Via Ungaretti, rientrante in Zona C1 residenziale di espansione, oggetto di
Piano di Lottizzazione del vigente PdF del predetto Comune della superficie complessiva di Ha
00.10.00”, identificato al foglio 43, mappali 271 e 272, e che, a sua volta,
[...] ha trasferito, a favore dei convenuti, le seguenti unità immobiliari “allo stato Parte_1 di rustico prive di finiture, pavimentazioni e infissi, ma dotate di impianti, facenti parte del fabbricato di futura costruzione da edificarsi sull'area” di cui sopra, a perfetta regola d'arte “in conformità al progetto di cui alla Concessione Edilizia n. 90/2019 rilasciata dal Comune di Olbia in data
18.03.2010”, e precisamente: - n. 2 appartamenti al piano secondo, entrambi di mq 41, identificati nella planimetria allegata al rogito con i numeri 11 e 12; - n. 2 appartamenti al piano terra, rispettivamente di mq 28 e 38, identificati nella planimetria allegata al rogito con i numeri 4 e 6; - posto auto di pertinenza di tutte le unità immobiliari appena indicate di mq. 54 identificato con il n.
9 + n. 4 cantine ugualmente di pertinenza di mq. 4 ciascuna.
Va, inoltre, evidenziato che, con contestuale contratto di appalto per costruzioni civili, si è obbligata ad eseguire, a favore dei permutanti, e Parte_1 CP_3
i lavori di finitura dei predetti immobili, convenendo un corrispettivo a corpo pari ad € CP_2
51.000,00,00 (oltre iva); nel medesimo regolamento contrattuale emerge che il primo acconto della legge Bucalossi, pari ad € 6.000,00, è stato corrisposto da Controparte_3
Le parti hanno previsto, inoltre, che “tale importo potrebbe venire compensato anche con fatture relative a prestazioni professionali fornite dalla committenza (NG. ) per la Controparte_3 redazione del progetto esecutivo concessionato e dei calcoli in cemento armato”.
Va osservato – prima di ogni altra considerazione – che il contratto di appalto in questione si ritiene intrinsecamente collegato al più ampio rapporto di permuta di bene presente contro bene futuro;
l'assunto risulta dimostrato sia per la contestualità dei negozi, stipulati entrambi in data 8/4/2011, sia per la clausola, convenuta e sottoscritta dalle parti, che ha previsto espressamente la possibilità di compensare il corrispettivo delle finiture con i crediti professionali dell'ing. per CP_3 il “progetto esecutivo concessionato e dei calcoli in C.A.”.
Come è noto, il collegamento negoziale è un meccanismo attraverso il quale più negozi giuridici, ciascuno con la propria autonomia, sono coordinati dalle parti per raggiungere un fine unitario, creando una connessione funzionale che ne influenza l'esistenza o l'esecuzione, con l'ovvia conseguenza che la realizzazione dell'intera operazione dipende dall'esistenza e dalla corretta esecuzione di entrambi i contratti.
Sul punto, si è, infatti, osservato che “affinché possa configurarsi un collegamento negoziale sono necessari due elementi: i) uno oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale e unitario;
ii) e uno soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici
e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale (Cass. 5 marzo 2019, n.
6323; Cass. 25 maggio 2023, n. 14561).
Poste le necessarie suddette premesse, va evidenziato che Parte_1 ha domandato “Accertare che la in persona del legale rappresentante, è Parte_1 creditrice nei confronti di dell'importo di euro 51.000,00, oltre iva Controparte_7 al 10%, in forza del contratto di appalto per costruzioni civili per cui è causa, oltre ad euro 22.473,26 oltre Iva come specificato in parte motiva per singola lavorazione, a titolo di opere extra contratto, sicurezza, direzione cantiere e utile d'impresa, come pedissequamente indicati nella parte espositiva, salve le detrazioni per opere non eseguite e l'importo a credito degli appaltanti per un corrispettivo finale pari ad euro 62.574,93, oltre l'Iva”.
La domanda è meritevole di parziale accoglimento.
Risulta agli atti che il contratto di appalto de quo aveva ad oggetto opere “a corpo”, da eseguirsi, come da capitolato firmato dalle parti, per un corrispettivo di euro 51.000,00; invero, veniva convenuto, altresì, che le varianti dovevano essere approvate preventivamente e per iscritto, con la conseguenza che, qualora l'opera non fosse stata autorizzata, la stessa era da intendersi quale opera inclusa nel prezzo di cui sopra, stabilito appunto “a corpo”.
All'esito dell'istruttoria è emerso che l'odierna attrice ha eseguito tutti i lavori di cui al contratto d'appalto, eccettuate le seguenti categorie di lavorazioni: 1) scala a chiocciola per l'appartamento identificato con il n. 4 (€ 1.800,00); 2) pergolato per gli appartamenti identificati con i nn. 11 e 12 (€ 4.000,00); 3) radiatori di tutti e n. 4 gli appartamenti (€ 1.000,00); 4) n. 4 caldaie (€
3.200,00); il tutto per un importo complessivo per lavori mancati di euro 10.000,00.
Non contestata la circostanza che abbia versato la somma di euro Controparte_3
6.000,00 a titolo di primo acconto per la legge Per_2
Dunque, risulta accertato che vanta un credito nei Parte_1 confronti degli odierni convenuti, in relazione al contratto di appalto, di euro 51.000,00 (oltre iva), dalla cui somma vanno decurtati gli importi di euro 6.000,00 (versati in acconto da
[...]
) e di euro 10.000,00 (per lavori non eseguiti), per un importo a credito di euro 35.000,00 CP_3
(oltre iva). inoltre, nel proprio atto introduttivo, ritiene di aver Parte_1 eseguito ulteriori opere definite “extra contratto”, per un ulteriore importo di €. 22.473,26 (oltre iva).
Sul punto, va osservato che dalle risultanze dell'espletata Ctu – in particolare, dal quesito
“dica se e quali opere indicate nell'atto di citazione a pag. 4, 5 e 6 ai punti dalla lettera “a” alla lettera “v” siano da considerarsi parte integrante del contratto di permuta e/o di appalto o se risultino di natura extracontrattuale (perché non previsti nel detto contratto” – è emerso che “per rispondere nel modo più corretto a tale quesito … il criterio dirimente di analisi utilizzato dallo scrivente CTU è quello per il quale nei contratti stipulati “a corpo” l'opera da realizzare debba risultare tecnicamente rappresentata con un progetto dettagliato, in modo che si possano identificare eventuali lavorazioni extra-contratto per essere, nel caso, riconosciute e compensate separatamente
… Pertanto, ogni variante al progetto concordato e allegato al contratto siglato deve essere supportato da una scrittura privata tra le parti. In mancanza di tale accordo scritto la variante realizzata dal costruttore si intende accettata dal committente, se non è stata contestata, ma senza variazione del prezzo iniziale pattuito”.
Sul punto, il Ctu ha accertato le voci di spese che risultano essere extra contratto, ovvero: “d)
IMPORTO EXTRA PER POSA IN OPERA PIASTRELLE IN GRES Opera da considerarsi extra- contratto. Riconosciuta dalla parte convenuta (Vedasi allegato al Verbale O.P. Sessione n.3 del
02.12.2022); i) REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI E REGOLAMENTO CONDOMINIO Opera da considerarsi extra-contratto. Riconosciuta debenza dalla parte convenuta con riserva di contestazione nel merito della prestazione data. (Vedasi allegato al Verbale Operazioni Peritali
Sessione n.3 del 02.12.2022); n) FORNITURA E POSA IN OPERA N. 2 PORTE-FINESTRE Opera da considerarsi di natura extra-contrattuale in base ai Contratti di permuta e di Appalto stipulati tra le parti. o) FORNITURA E POSA IN OPERA MURATURA DISIMPEGNO APPARTAMENTI N. 11 E
N.12 Opera da considerarsi solo parzialmente come parte integrante del contratto di appalto in quanto negli elaborati grafici allegati al contratto vengono già delineati i pilastrini in corrispondenza di tali manufatti. Tuttavia, la planimetria allegata alla mail dello studio del 22/04/2014 CP_3 conferma la richiesta o conoscenza del completamento;
q) FORNITURA E COLLOCAZIONE PUNTI
LUCE E PRESE BTICINO SERIE – QUANTITA' EXTRA Tali quantità extra di punti luce e CP_8 prese (tot n.64) sono da considerarsi opere extra-contratto in quanto risultano in numero superiore
a quanto riportato ed elencato nel capitolato lavori allegato all'Atto di Permuta, pur di modello differente;
r) ASSISTENZA MURARIA N. 64 PUNTI LUCE Opera da considerarsi lavorazione extra- contratto per le stesse considerazioni di cui al punto q) precedente; v) MAGGIOR ONERE PER
INCREMENTO SUPERFICI FINESTRATE CAMERE DOPPIE APPARTAMENTI N. 11 E N. 12
Opera da considerarsi extra-contratto in quanto durante la sessione peritale n. 4, rilevato metricamente, viene riconosciuto dalla parte convenuta l'incremento delle superfici finestrate richiesto da parte attrice”.
Le predette voci di spesa che risultano essere extra contratto vanno contabilizzate in base al documento “Contabilità finale inerente al contratto delle finiture e ai lavori extra contratto e capitolato, negli appartamenti ubicati in Via Ungaretti Olbia, Lottizzazione “Sa Marinedda” Fam.
Azara – Lepri”, agli atti, ovvero:
d) - € 615,72;
i) - € 300,00;
n) - € 1.622,40;
o), solo parzialmente - € 245,00;
q) - € 2.880,00;
r) - € 300,00;
v) € 318,60; il tutto per un importo complessivo di € 6.281,72 (oltre iva al 10%).
In definitiva, al credito di euro 35.000,00 andrà aggiunta la somma di euro 6.281,72 per lavori extra contratto, per un credito complessivo di pari ad euro Parte_1
41.281,72 (oltre iva).
Ritiene, infine, questo Giudice non dovuta la somma di €. 9.101,67, richiesta da parte attrice, per presunti costi di sicurezza, direzione del cantiere, e utile d'impresa, in quanto, come previsto dall'art. 3 del regolamento contrattuale, “tutte le spese di progettazione, esecuzione dei lavori, relazione geologica, calcoli statici, oneri per la sicurezza, assistenza di cantiere, direzione lavori, frazionamento, accatastamento, nonché gli ulteriori oneri connessi alla realizzazione del fabbricato
(…), saranno a carico della società . Parte_1
In disparte il fatto che parte attrice non ha fornito alcuna prova sul punto, né in ordine all'an né in ordine al quantum. Quanto alla domanda riconvenzionale proposta da e – con Controparte_3 CP_2 la quale hanno domandato “b) accertare e dichiarare l'esistenza dell'inadempimento imputabile alla per le motivazioni descritte in premessa e comunque l'esistenza di vizi e Controparte_6 difetti negli immobili consegnati parimenti descritti in premessa;
c) conseguentemente, condannare la al risarcimento e conseguente pagamento di tutti i danni patiti dai Controparte_6 convenuti ed elencati nel corpo del presente atto per una somma pari ad euro 113.392,00 (per danni descritti nella perizia allegata al n. 5) e per lucro cessante)” – ritiene il tribunale che la stessa non sia meritevole di accoglimento.
In tema di appalto, ai sensi dell'art. 1665, comma 4 c.c., è necessario distinguere tra atto di
“consegna” e atto di “accettazione” dell'opera: la consegna costituisce un atto puramente materiale che si compie mediante la messa a disposizione del bene a favore del committente, mentre l'accettazione esige, al contrario, che il committente esprima (anche “per facta concludentia”) il gradimento dell'opera stessa, con conseguente manifestazione negoziale la quale comporta effetti ben determinati, quali l'esonero dell'appaltatore da ogni responsabilità per i vizi e le difformità ed il conseguente suo diritto al pagamento del prezzo (Cassazione n. 19019 del 31 luglio 2017).
In particolare, il presupposto dell'accettazione tacita è costituito dalla consegna dell'opera al committente (alla quale è parificabile l'immissione nel possesso) e, come fatto concludente, la ricezione senza riserve da parte di quest'ultimo, anche se non si sia proceduto alla verifica
(Cassazione n. 10452 del 3/6/2020; Cassazione n. 13224 del 16/5/2019).
Nella fattispecie, come è emerso dal verbale di consegna del 22/2/2014 (doc. 3 allegato al fascicolo di parte attrice) degli appartamenti sub 4, 6 e 11, nonché delle cantine e posti auto, CP_3
e hanno accettato le chiavi, hanno preso visione degli immobili e ne hanno constatato CP_2
l'ultimazione, dichiarando di non muovere alcuna contestazione, oltre ai punti 1, 2, 3 e 4 (mancanza di alcune opere), ovvero: “1) App. n. 4; Fornitura e posa in opera di scala interna come da capitolato, valore euro 1.800.00; 2) App. n. 4 – 6 – 11; Fornitura e posa in opera di caldaie per acqua calda sanitaria e riscaldamento;
3) App. n. 4 – 6 – 11: Fornitura e posa in opera di tutti gli elementi radianti;
4) App. n. 11; Fornitura e posa in opera di pergolato in legno”.
Ugualmente, nel verbale di consegna dell'11/6/2014 (doc. 4 del fascicolo di parte attrice) dell'appartamento sub 12, e hanno accettato le chiavi, hanno preso visione CP_3 CP_2 dell'immobile e ne hanno constatato l'ultimazione, dichiarando di non muovere alcuna contestazione, oltre ai punti, 1, 2, 3 e 4, ovvero: “1) App. 12 – piano secondo: fornitura e posa in opera di caldaia per acqua sanitaria e riscaldamento;
2) App. 12 – piano secondo: fornitura e posa in opera di tutti gli elementi radianti;
3) App. 12 – piano secondo: fornitura e posa in opera di pergolato in legno;
4)
App. 12 – piano secondo: fornitura e posa in opera di circa 2,5 ml di battiscopa”. Tale comportamento integra senza alcun dubbio l'accettazione dell'opera, avallata dalla manifestazione di volontà di non muovere alcuna contestazione in merito, a parte la mancanza di alcune opere (non realizzate); di queste ultime (di cui non vi è contestazione tra le parti) si è dato atto innanzi (mercè la decurtazione in termini monetari dal prezzo a base del contratto di appalto).
Gli odierni convenuti hanno chiesto, inoltre “d) accertare e dichiarare la mancata esecuzione delle opere descritte in premessa nonché la sussistenza dei presupposti per l'applicazione della penale descritta in premessa per un totale di euro 39.427,00 oltre al danno originato dal mancato adempimento delle previsioni di cui alla scrittura privata datata 15 novembre 2010 (cfr all. 6) la cui entità ci si riserva di quantificare in corso di causa;
e) condannare la parte attrice al pagamento degli importi descritti al punto che precede”.
Quanto alla mancata esecuzione di alcune opere, si è già detto sopra, mercè la decurtazione della somma di euro 10.000,00 dal corrispettivo pattuito.
Quanto all'asserito ritardo nella consegna dei lavori da parte di Parte_1 rispetto alle previsioni contrattuali, gli odierni convenuti hanno argomentato che
[...] [...] non abbia rispettato i diciotto mesi dall'approvazione della variante, avvenuta Parte_1 in data 20/12/2011, per la consegna degli appartamenti oggetto del contratto di appalto;
pertanto, chiedono l'applicazione di una penale per il ritardo di euro 17.800,00.
La domanda è meritevole di parziale accoglimento.
Risulta pacifico, e comprovato per tabulas, che in data 22/2/2014
[...] ha consegnato agli odierni convenuti gli appartamenti sub 4, 6 e 11, nonché le Parte_1 cantine ed i posti auto, e che, in data 11/6/2014, ha consegnato l'appartamento sub 12.
Così come risulta pacifico che l'approvazione della variante sia avvenuta in data 20/12/2011.
Va osservato che l'art. 3 del contratto di permuta prevede che “il ritardo della consegna delle porzioni immobiliari oltre il termine sopra stabilito, se non derivante da cause non imputabili alla società, comporterà, a carico di quest'ultima, una penale di euro 50,00…”.
Anche nel contratto di appalto è presente tale clausola, rubricata “Termini di consegna e clausola penale”, laddove è previsto che “l'appaltatore è tenuto a corrispondere al committente, a titolo di penale, la somma di euro 50,00 per ogni giorno di ritardo imputabile all'appaltatore e sino ad un importo massimo del 5 per cento del corrispettivo, al netto dell'iva, che il committente dedurrà dal saldo dovuto …”.
Sul punto, sserisce essere il ritardo imputabile ad Parte_1 [...]
per non avere lo stesso depositato, nei termini previsti, i calcoli di cemento armato CP_3 necessari per completare l'iter di approvazione della variante. L'assunto di parte attrice non è condivisibile, in quanto la data di scadenza della consegna degli immobili era fissata in 18 mesi dall'approvazione della variante definitiva da parte del Comune di Olbia, avvenuta in data 20/12/2011; se anche ci fosse stato un ritardo nel deposito dei calcoli in cemento armato (a dire di parte attrice avvenuta a settembre 2011), lo stesso era riferibile ad un periodo antecedente l'approvazione della variante (avvenuta il 20/12/2011) e, dunque, irrilevante ai fini del calcolo.
Posto quanto sopra, avrebbe dovuto consegnare i lavori Parte_1 oggetto del contratto di appalto entro e non oltre il 20/6/2013; di contro, l'ultima consegna è avvenuta in data 11/6/2014, con un ritardo di 356 giorni, che comporterebbe una penale di euro 17.800,00
(50,00 x 365), così come richiesta dagli odierni convenuti.
Pur tuttavia, tale somma eccede di gran lunga l'importo massimo del 5% del corrispettivo pattuito, così come previsto contrattualmente;
ciò comporta che la penale a titolo di ritardo non può eccedere la somma di euro 2.550,00, che gli odierni convenuti dovranno dedurre dal saldo dovuto.
Gli odierni convenuti hanno chiesto, inoltre “f) accertare e dichiarare l'esistenza di un credito in favore dell'ingegnere per prestazioni professionali pari ad euro 39.036,00 per Controparte_3 le motivazioni di cui in premessa”.
Come sopra evidenziato, nel contratto di appalto le parti hanno pattuito che “tale importo potrebbe venire compensato anche con fatture relative alle prestazioni professionali forniti dalla committenza (NG. ) per la redazione del progetto esecutivo concessionato e dei Controparte_3 calcoli in C.A.)”.
Il Ctu, cui è stato affidato il quesito “Descriva, indentifichi e quantifichi il valore delle prestazioni professionali eseguite dal committente NG. ”, ha affermato che “al fine di CP_3 rispondere compiutamente a tale quesito si è preliminarmente accertata e analizzata la documentazione trasmessa al Comune di Olbia e al Genio Civile relativa alle autorizzazioni edilizie del complesso immobiliare in oggetto. Tutta la suelencata documentazione è riferibile al rilascio della concessione n. 90/2010, autorizzazione edilizia iniziale relativa alla costruzione di un edificio composto da dieci alloggi, e riferibili a servizi resi dallo studio tecnico NG. … Per quanto CP_3 attiene invece le opere strutturali dal deposito n. 346 effettuato in data 11.10.2011 all'ufficio di Genio
Civile della “Denuncia opere in cemento armato” a firma dell'impresa costruttrice
[...]
risultano da tale data: PROGETTISTA DELL'OPERA: Geom Controparte_9 Persona_3
PROGETTISTA STRUTTURALE: NG;
DIRETTORE DEI LAVORI
[...] Persona_4
STRUTTURALI: NG ”. Email_1
Ha, altresì, affermato che “stando alla documentazione in atti appare pertanto corretto riferire tali pattuizioni ai referenti riportati al “Capitolato lavori” (Allegato G all'Atto di permuta) ai paragrafi “2 - Calcoli statici” e “3 - Progettista architettonico” per l'individuazione delle prestazioni ascrivibili all'ing. , oltreché alla parcella professionale redatta dall'ing. secondo i criteri CP_3 CP_3 del D.M. 04/04/2001 e allegata al “contratto di appalto” stilato tra le parti in causa per quanto attiene alla loro valorizzazione”.
Di talchè, il Ctu, dopo aver accertato l'attività professionale espletata dal professionista, ne ha determinato il corrispettivo come segue: a) compenso complessivo opere strutturali euro 25.191,61;
b) compenso complessivo opere edili euro 13.884,19; in totale, complessivamente euro 39.075,80.
Ritiene questo Giudice che la somma accertata sia del tutto congrua e, tra l'altro, aderente a quanto emerge dal preventivo allegato al contratto di appalto.
Pertanto, è da ritenersi creditore, nei confronti dell'odierna attrice, della Controparte_3 somma di euro 39.075,80 (oltre accessori di legge).
Quanto all'asserito danno da lucro cessante lamentato dagli odierni convenuti per assenza del certificato di agibilità alla consegna degli immobili e per diversi anni, la domanda, formulata solo in comparsa conclusionale, è inammissibile perché questo atto processuale ha la funzione di illustrare e argomentare le ragioni delle domande e delle eccezioni già proposte, ma non di introdurne di nuove.
In definitiva, accertato che le parti in causa vantano rispettivi crediti l'una nei confronti dell'altra, ne va disposta la compensazione, che tra l'altro le stesse parti, nei propri regolamenti contrattuali, hanno espressamente previsto allorquando hanno concordato che il prezzo di cui al contratto di appalto “potrebbe venire compensato anche con fatture relative alle prestazioni professionali forniti dalla committenza (NG. ) per la redazione del progetto Controparte_3 esecutivo concessionato e dei calcoli in C.A.)”.
In conclusione:
- anta un credito, nei confronti degli odierni convenuti, di Parte_1 euro 41.281,72 per opere in contratto ed opere extra contratto, cui va decurtata la somma di euro
2.550,00 a titolo di penale per il ritardo, con un credito residuo finale di euro 38.731,72 (oltre iva al
10%).
- vanta un credito, nei confronti di Controparte_3 Parte_1 di euro 39.075,80 (oltre accessori di legge).
Sussistono giustificati motivi, stante la soccombenza pressochè reciproca delle parti in causa, per la compensazione tra le stesse delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE parzialmente la domanda di parte attrice e, per l'effetto, ACCERTA che creditrice, nei confronti di Parte_1 Controparte_3
e della somma di euro 38.731,72 (oltre accessori di legge se dovuti); CP_10
ACCERTA che è creditore nei confronti di Controparte_3 Parte_1 della somma di euro 39.075,80 (oltre accessori di legge se dovuti);
DICHIARA la compensazione dei rispettivi crediti fino alla concorrenza degli stessi e, per l'effetto, accertato il maggior credito di Controparte_3
CONDANNA al pagamento, nei confronti degli odierni attori, Parte_1 della somma di euro 344,08 (oltre accessori di legge se dovuti).
RIGETTA, per le motivazioni in atti, ogni ulteriore domanda.
COMPENSA tra le parti le spese del presente giudizio.
PONE a carico di tutte le parti, in solido, le spese di Ctu.
Si comunichi.
Tempio Pausania, 3/10/2025
Il Giudice
Dr. Claudio Cozzella