N. 1270/2022 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 1270/2022 R.G.
Oggi 23 dicembre 2025, alle ore 10,15, innanzi al giudice Cariolo, sono comparsi:
- l'avv. William Giambattista LATTUCA per i signori , Parte_1 Parte_2
e ; Parte_3
- l'avv. Mario TORNATORE, in sostituzione dell'avv. Venera RUSSO, per
[...]
Parte_4
Sono pure presenti i signori , e . Parte_1 Parte_2 Parte_3
L'avv. LATTUCA, preliminarmente, richiama quanto rassegnato con note del 18.12.2025 e rappresenta di avere anche depositato procura alle liti a suo tempo rilasciata dai clienti.
L'avv. TORNATORE prende atto e nulla oppone.
Il giudice invita i difensori a procedere con discussione conclusiva.
pagina 1 di 12 L'avv. LATTUCA si riporta a tutti i precedenti scritti difensivi, chiede accogliersi tutte le domande formulate nell'interesse dei signori , e e Parte_1 Parte_2 Parte_3
chiede il rigetto delle domande riconvenzionali.
L'avv. TORNATORE, parimenti, richiama tutto quanto esposto nell'interesse della signora
, chiede il rigetto delle domande svolte da parte attrice nonché l'accoglimento delle Parte_4
domande riconvenzionali.
Il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
IL GIUDICE
IO Cariolo
pagina 2 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice IO Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1270/2022 R.G. promossa da:
nata a [...] l'[...] (C.F. , Parte_1 C.F._1
nata a [...] il [...] (C.F. ) Parte_2 C.F._2
nato a [...] il [...] (C.F. , Parte_3 C.F._3
tutti difesi dall'avv. William Giambattista LATTUCA
ATTORI e convenuti in riconvenzionale
contro
nata a [...] il [...] (C.F. ), titolare della Parte_4 P.IVA_1 ditta , con il patrocinio dell'avv. Venera RUSSO Parte_4
CONVENUTA e attrice in riconvenzionale
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio quale titolare della ditta Nautica Parte_5 Parte_4
AP di CC RI, chiedendo la convalida dello sfratto per morosità relativo a pagina 3 di 12 contratto di locazione di immobile sito in Riposto, corso Italia nn. 15–19, il rilascio dell'immobile, nonché condanna al pagamento della somma di € 6.520,00 oltre interessi legali, canoni futuri e spese di giudizio.
La difesa di parte attrice esponeva che l'immobile commerciale era stato concesso in locazione alla per attività di commercio al dettaglio di articoli nautici, barche, motori e Parte_4 abbigliamento sportivo, con contratto stipulato il 30 novembre 2016 e registrato il 23 dicembre 2016. Il canone annuo era stato fissato in € 10.800,00 da versare in quattro rate trimestrali anticipate. La conduttrice si era resa morosa per i canoni relativi ai mesi da agosto 2021 a marzo 2022, per un totale di € 4.900,00, oltre € 1.620,00 per oneri accessori (metà tassa di registrazione annuale), per un totale complessivo di € 6.520,00.
§§§§§
si costituiva in giudizio opponendosi alla richiesta di convalida, chiedendo Parte_4 il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., e in via riconvenzionale, l'accertamento dell'inadempimento del locatore, la riduzione del canone locativo nella misura del 50%, e la condanna al risarcimento dei danni economici e alla salute.
La difesa di esponeva che l'immobile locato aveva subito, da circa due Parte_4 anni, gravi infiltrazioni d'acqua e allagamenti che lo avevano reso insalubre e inidoneo all'uso commerciale pattuito. Nonostante le richieste della conduttrice, il locatore non aveva eseguito i necessari lavori di manutenzione straordinaria, limitandosi ad interventi rivelatisi inefficaci. Sulla base di propria consulenza risultava confermata la presenza di muffe, umidità e danni strutturali, con conseguente deterioramento della merce e rischio per la salute.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che il locatore aveva violato gli obblighi ex artt. 1575 e 1576 c.c., non mantenendo l'immobile in condizioni idonee all'uso pattuito. In base all'art. 1460 c.c., la conduttrice aveva sospeso legittimamente il pagamento dei canoni, in attesa della risoluzione delle problematiche.
§§§§§
All'udienza fissata per la comparizione delle parti le difese ribadivano le rispettive posizioni.
Con ordinanza in pari data veniva disposto rilascio e mutamento di rito.
pagina 4 di 12 La successiva istanza di sospensione del provvedimento di rilascio veniva dichiarata inammissibile.
Parte conduttrice depositava ricorso per accertamento tecnico in corso di causa sulle condizioni dell'immobile.
In accoglimento del ricorso veniva disposto procedersi a C.T.U..
§§§§§
Mutato il rito, parte locatrice depositava rituali memorie ex art.426 c.p.c. chiedendo la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per morosità della conduttrice, la condanna al pagamento della morosità frattanto aumentata ad € 9.220,00, oltre interessi legali e canoni futuri, nonché la dichiarazione di inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta da controparte.
La difesa di esponeva che l'immobile era stato regolarmente locato alla Parte_5 Pt_4 di con contratto del 30/11/2016, registrato il 23/12/2016, per uso
[...] Parte_4 commerciale. L'immobile era stato consegnato in condizioni idonee e conforme alle norme igienico- sanitarie. La conduttrice si era resa morosa per i canoni relativi ai mesi da agosto 2021 a giugno 2022, oltre agli oneri accessori per la tassa di registrazione, per un totale di € 9.220,00. Nonostante l'utilizzo continuativo dell'immobile per la vendita al pubblico, la conduttrice aveva sospeso i pagamenti, giustificandoli con presunti problemi di infiltrazioni e insalubrità, mai provati e comunque non tali da impedire l'uso pattuito.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che la domanda riconvenzionale della conduttrice doveva considerarsi tardiva e inammissibile ai sensi degli artt. 418 e 447-bis c.p.c., non essendo stata accompagnata da richiesta di rinvio della prima udienza.
Inoltre, veniva rappresentato che l'immobile era stato sempre utilizzato dalla conduttrice e non presentava le condizioni di insalubrità lamentate;
pertanto, la sospensione del pagamento dei canoni doveva considerarsi illegittima.
§§§§§
quale titolare della ditta si costituiva in giudizio Parte_4 Parte_4 chiedendo il rigetto della domanda di risoluzione del contratto per morosità proposta dal locatore e, in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi l'inadempimento del locatore con conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti e all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria. pagina 5 di 12 La difesa della esponeva che sin dal 2019 i locali oggetto del contratto avevano subito Parte_4 infiltrazioni e allagamenti che li avevano resi insalubri ed inidonei all'uso pattuito, con danni alla merce e alle attrezzature, nonché alla salute della conduttrice. Nonostante le ripetute richieste, il locatore non aveva mai eseguito i necessari lavori di manutenzione straordinaria, limitandosi a interventi minimi e inefficaci. Per tale ragione la conduttrice, dopo diffida del dicembre 2021, aveva sospeso legittimamente il pagamento dei canoni ex art. 1460 c.c., ma il locatore aveva reagito notificando intimazione di sfratto per morosità.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che l'inadempimento del locatore, consistente nella mancata esecuzione dei lavori ex artt. 1575 e 1576 c.c., giustificava la sospensione del pagamento dei canoni.
Inoltre, venivano dedotti i danni patrimoniali (alla merce, agli arredi e per mancato guadagno), i danni alla salute derivanti dall'insalubrità dei locali e quelli da sospensione dell'attività commerciale, con richiesta di CTU e prova testimoniale.
La difesa chiedeva quindi il rigetto della domanda di risoluzione del contratto, l'accertamento dell'inadempimento del locatore e la sua condanna al risarcimento dei danni per complessivi €
18.901,55 oltre ulteriori somme da determinarsi in corso di causa;
la condanna al pagamento dei danni da sospensione dell'attività e da lesione della salute;
l'esecuzione dei lavori necessari per rendere i locali conformi all'uso pattuito;
la revoca dell'ordinanza di rilascio e la riconsegna dell'immobile alla conduttrice, con vittoria di spese.
§§§§§
Con ordinanza del 15.06.2022 venivano rigettate le richieste di ordine di esibizione ex art.210 c.p.c. e di prova testi e, in attesa della conclusione delle indagini tecniche in sede di ATP, veniva disposto rinvio.
Con ordinanza del 03.12.2023 veniva dichiarata la interruzione del processo a seguito del decesso del difensore di parte attrice;
su istanza della difesa di parte convenuta, l'ordinanza veniva revocata in quanto, effettivamente, parte attrice era assistita anche da altro difensore.
In conformità a quanto disposto all'udienza del 06.02.2024, parte convenuta procedeva, comunque, a notifica nei confronti della controparte.
Il giudizio, intervenuto anche il decesso dell'attore veniva proseguito, lato parte Parte_5 attrice, dagli eredi e Parte_1 Controparte_1 Parte_3 pagina 6 di 12 Depositata la relazione tecnica sull'immobile locato nell'ambito del procedimento di ATP, con ordinanza del 21.05.2024 veniva disposto procedersi ad accertamenti medico-legali sulla persona di
Parte_4
All'udienza del 16.10.2025, all'esito della discussione, veniva disposta nuova udienza ex art.418 c.p.c. in dipendenza della eccezione di inammissibilità delle domande riconvenzionali formulata da parte attrice per mancato originario differimento della udienza di prima comparizione e ciò onde consentire il corretto sviluppo del diritto di difesa.
Parte attrice depositava memorie ma non articolava nuove richieste istruttorie.
Indi, sulle conclusioni come da verbale, la causa è stata posta una seconda volta in decisione.
A fronte della necessità di documentare la procura conferita dagli eredi del signor , veniva Pt_2 disposta nuova udienza di discussione all'esito della quale, risolto il problema documentale della procura (presenti personalmente anche gli odierni attori e nulla opponendo parte convenuta), le parti hanno concluso come da verbale.
§§§§§
Risulta documentalmente provato – e pacifico fra le parti – che con contratto stipulato il 30 novembre
2016 e registrato il 23 dicembre 2016 era stato concesso in locazione, da a Parte_5
(quale titolare della ditta ) l'immobile sito in Parte_4 Parte_4
Riposto, corso Italia nn. 15–19; il canone annuo era stato fissato in € 10.800,00 da versare in quattro rate trimestrali anticipate.
Risulta incontestato che, a partire da agosto 2021, la conduttrice non aveva più corrisposto alcuna somma a titolo di canone e che tale condotta era stata mantenuta fino al rilascio (12.05.2022); parimenti incontestato è il mancato pagamento di euro 1.620,00 quai oneri accessori, corrispondenti a metà tassa di registrazione annuale.
Quanto alle contestazioni di parte convenuta, gli accertamenti tecnici eseguiti presso l'immobile locato
è stato accertato che i locali in questione, aventi superficie di 150 mq distribuiti su più vani.
Il fabbricato, all'esterno, si presentava in mediocri condizioni ('il fabbricato, si presentava in uno stato mediocre di conservazione, come dimostrato dalle fotografie dei prospetti esterni [c.f.r. immagini
All.03 ]; in particolare alcune porzioni degli intonaci esterni così come delle paraste e fasce di pietra, pagina 7 di 12 risultavano “scrostate e/o macchiate” con chiara manifestazione di avvenute infiltrazioni di acque meteoriche'), ed era stata riscontrata 'corrispondenza tra una parte dei degradi interni dovuti ad umidità (infiltrazioni di acque piovane), nei punti in cui gli stessi sono stati rilevati, e lo stato dei prospetti esterni del fabbricato'.
All'interno il C.T.U. aveva avuto modo di rilevare che vi erano 'ampie zone contraddistinte dal degrado dell'intonaco che presentava macchie e scrostamenti, con relativo distacco di frammenti e polveri sul pavimento, nonché parti con presenza di salnitro (sali da asciugatura)' e ciò, in particolare, con riferimento 'alle pareti del primo vano (accesso dal civico n.15)'.
Anche nel vano retrostante a questo primo vi era 'la presenza lungo alcuni tratti delle pareti di ampie zone con muffe [foto n. 30-33] nonché di macchie al di sopra del “lambris” in cartongesso nonché in corrispondenza della volta di copertura'.
Nel secondo vano il C.T.U. aveva dato atto che erano rimaste in loco e non rimosse (come avvenuto nel primo vano) le 'ampie scaffalature' e si aveva modo di riscontrare solo 'macchie e croste' situate 'al di sopra in corrispondenza della volta'.
Sulla base di quanto emerso in sede di sopralluogo, il C.T.U. concludeva confermando la sussistenza di criticità e, segnatamente, di umidità 'imputabili sia a fenomeni di risalita nella muratura dal terreno
(aggravati dalla quota della pavimentazione dei locali che risulta sottomessa rispetto a quella esterna), che ad infiltrazioni d'acqua dallo spessore di muratura esterna riconducibile allo stato di manutenzione degli intonaci e degli elementi lapidei'.
Pertanto, il C.T.U. evidenziava la necessità di interventi di manutenzione straordinaria per la eliminazione delle cause dei fenomeni di degrado e successiva riparazione delle pareti interne, concludendo nel senso che la situazione 'è tale da rendere detti locali inagibili sia per problemi igienico sanitari che per l'evidente distacco di parti consistenti di pitture ed intonaci dalle pareti'.
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Le conclusioni offerte dal C.T.U., fondate su elementi oggettivi emersi a seguito di specifico sopralluogo, ampiamente documentato con rilievi fotografici, e descritto con il supporto delle indicazioni tecniche a chiarimento, devono essere condivise e, peraltro, non hanno costituito oggetto di specifica critica sui profili di tipo strettamente tecnico.
pagina 8 di 12 §§§§§
Sulla base di quanto evidenziato dal C.T.U. venivano disposti anche accertamenti di tipo medico-legale onde verificare eventuali postumi sulla persona della locatrice.
La relazione tecnica depositata dalla specialista in medicina legale nominata non ha, però, dato evidenza di danni alla persona ascrivibili alla situazione dell'immobile.
Il C.T.U., in particolare, eseguita visita medica ed analizzata la documentazione in atti, ha concluso nel senso che 'non sia possibile stabilire un nesso di causalità tra l'esposizione a muffe in ambiente non salubre e l'enfisema centrolobulare lamentato'. A sostegno, il C.T.U. ha evidenziato carenze di tipo documentale-sanitario, la presenza di causa alternativa nota di rilevante entità (fumo) e la incongruenza tra la patologia lamentata e la assenza di terapia.
Anche in questo caso le conclusioni del C.T.U. vanno pienamente condivise in quanto specificamente fondate sull'esito di accertamenti sulla persona della convenuta, con applicazione di principi scientifici e chiarimenti tecnici ben esplicitati.
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Sulla base di tutto quanto emerso all'esito della istruttoria, deve affermarsi la sussistenza di inadempimenti sia a carico di parte locatrice che di parte conduttrice.
Va anche evidenziato che parte attrice ha inteso agire per fare valere l'inadempimento quale causa di risoluzione del contratto mentre parte conduttrice ha agito facendo valere l'inadempimento non quale causa di risoluzione ma per richiedere risarcimento del danno ed esecuzione delle attività di manutenzione ad opera di parte attrice.
In presenza di contrapposte domande fondate, ognuna, su inadempimento dell'altra parte, deve procedersi individuando quale inadempimento possa qualificarsi come maggiormente incidente sul sinallagma.
Al riguardo va in primo luogo richiamato il consolidato e costante orientamento interpretativo, condiviso da questo giudice, secondo cui giammai il sostenuto inadempimento del locatore può legittimare la sospensione integrale nel pagamento del canone da parte del conduttore.
Ciò a maggior ragione in una situazione, come quella portata all'esame del Tribunale, in cui in primo luogo le stesse pattuizioni escludevano la legittimità di tale contegno prevedendo espressamente pagina 9 di 12 l'inadempimento del conduttore quale causa di risoluzione del contratto (cfr. art.6), e, in secondo luogo, in dipendenza della persistente occupazione dell'immobile da parte della conduttrice che ha continuato ad esercitare attività commerciale anche a seguito di ordine di rilascio (costringendo parte attrice a procedere con esecuzione forzata); inoltre, la stessa parte conduttrice, in sede di formulazione di domanda riconvenzionale, chiedeva una rideterminazione del canone per il periodo in contestazione in misura pari al 50%.
Ora, dato atto delle criticità emerse in sede di sopralluogo e della valutazione complessiva in termini di inidoneità dei locali offerta dal C.T.U., assume importanza determinante il contegno della conduttrice che, in concreto, ha ritenuto di potere trarre utilità dalla occupazione dei locali utilizzando in maniera sostanzialmente integrale uno dei due vani dell'immobile locato (il vano descritto come '2') nel quale, Par in concreto, le scaffalature erano rimaste al loro posto e non erano visibili criticità invero, la stessa parte conduttrice aveva inteso non essere essenziali tanto da proseguire la propria attività all'interno; anche il vano deposito all'interno dell'immobile locato non risulta inagibile.
Pertanto, ferma la valutazione negativa in termini complessivi come esposta dal C.T.U., deve comunque darsi atto che, sia per il comportamento concludente della conduttrice, sia per la descrizione di vano 2 e del vano deposito, l'immobile manteneva una sua idoneità all'utilizzo per i fini pattuiti (id est esercizio di attività commerciale).
Dovendo procedere alla valutazione dei due contrapposti inadempimenti, ritiene questo giudice come debba considerarsi maggiormente rilevante ed incidente sul sinallagma contrattuale quello di parte conduttrice che non solo ha violato specifica previsione contrattuale (art.6) mantenendo un contegno del tutto contrario alla interpretazione della Corte sugli obblighi gravanti sul conduttore, ma anche ha privato parte locatrice di quelle entrate che avrebbero potuto essere utilizzate per avviare le attività di manutenzione che, diversamente, avrebbero dovuto essere realizzate sostanzialmente 'a fondo perduto' in favore di conduttore che persisteva nella occupazione senza corrispondere alcunché.
A ciò deve aggiungersi l'ingiustificato mancato versamento della somma di euro 1.600,00 a titolo di metà tassa di registrazione annuale.
Deve, pertanto, dichiararsi l'inadempimento di parte conduttrice che, protrattosi per dieci mesi, oltre al mancato pagamento degli oneri, deve qualificarsi grave e tale da giustificare la domanda di risoluzione.
§§§§§ pagina 10 di 12 Quanto alla morosità, la situazione di degrado riscontrata dal C.T.U. giustifica la chiesta riduzione del canone che, avuto riguardo all'area interessata dalle problematiche (quindi con persistente possibilità, per le ragioni già esposte, di utilizzare vano 2 e vano deposito) ed alla persistente occupazione, può quantificarsi nel 50%, conformemente alla domanda riconvenzionale.
La riduzione può considerarsi operante dal momento della evidenza di tale situazione, che può collocarsi, sulla base della documentazione in atti, al dicembre 2021, momento in cui parte conduttrice ha formalizzato le sue lagnanze al locatore.
Pertanto, parte conduttrice deve considerarsi morosa per quattro mensilità 'piene' (da agosto a novembre 2021) (euro 3.600,00) e per sei mensilità a canone ridotto al 50% (da dicembre 2021 a maggio 2022) (euro 2.700,00). La morosità per canoni ammonta, quindi, ad euro 6.300,00, cui vanno aggiunti gli oneri di euro 1.620,00 (metà tassa di registrazione annuale).
Su tali somme sono dovuti gli interessi legali dalla domanda al soddisfo (per i canoni fino a dicembre
2021 e per gli oneri accessori) e dalla scadenza delle singole mensilità al soddisfo per i canoni da gennaio a maggio 2022.
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Le domande di risarcimento danni formulate da parte conduttrice in via riconvenzionale non possono trovare accoglimento.
Ed invero, quanto ai danni alle merci, gli stessi sono rimasti sostanzialmente non provati.
Va anche evidenziato come problematiche di infiltrazione e, in particolare, quelle più rilevanti segnalate dal C.T.U. come di risalita, appaiono inconciliabili con un evolversi repentino della situazione tale da non consentire di porre in essere determinanti attività di 'salvataggio' a carico della conduttrice.
In ogni caso, l'entità dei lamentati danni è rimasta non provata e la domanda in parte qua non può trovare accoglimento.
Parimenti è a dirsi per i danni alla salute che, sulla base delle conclusive valutazioni offerte dal C.T.U. medico-legale, devono considerarsi insussistenti e, comunque, non direttamente collegabili alla situazione dell'immobile.
§§§§§ pagina 11 di 12 Avuto riguardo alle ragioni della decisione ed alla reciproca soccombenza, sussistono giustificati motivi per compensare integralmente fra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.


il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, in parziale accoglimento delle domande proposte da parte attrice, DICHIARA la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 30.11.2016, registrato in data 23.12.2016 al n.1527-3T per inadempimento della conduttrice in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, DISPONE la Parte_4 riduzione del canone mensile, nella misura del 50%, dal dicembre 2021 al maggio 2022; accertata la morosità, per l'effetto, CONDANNA la convenuta al pagamento, in favore Parte_4 di e in solido, della somma di euro Parte_1 Controparte_1 Parte_3
7.920,00 oltre interessi legali come specificato in parte motiva;
RIGETTA ogni altra domanda;

COMPENSA integralmente fra le parti le spese del giudizio.
Letto in udienza.
IL GIUDICE IO Cariolo DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011
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