N. R.G. 435/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAMPOBASSO
Il Tribunale, nella persona del Giudice Barbara Previati ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 435/2021, trattenuta in decisione il 26.09.2024, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc promossa da:
OB NI s.r.l. (c.f.: 01550440703), in persona dell'amministratore e l.r.p.t. sig. NN OB (c.f. [...]) anche in proprio rappresentati e difesi dall'avv. Francesco De Ritis
ATTORE contro
FALLIMENTO BECAP – SOCIETÀ A RESPONSABILITÀ LIMITATA (c.f.: 008481909948), in persona del Curatore Fallimentare avv. Livia Casale, rappresentato e difeso dall'avv.
Valerio Pierangeli
CONVENUTO
O
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da udienza di precisazione delle conclusioni svolta con modalità cartolare.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La società CC NN s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, nonché NN CC, in proprio, hanno convenuto in giudizio la Becap s.r.l. al fine di pagina 1 di 7 ottenere declaratoria di autenticità delle sottoscrizioni apposte in calce al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 18.10.2012 tra essa società e la Becap nonché, in ipotesi di persistente inadempimento del preliminare da parte di quest'ultima, al fine di ottenere pronuncia ex art. 2932 c.c., ossia sentenza costitutiva di trasferimento in favore della società attrice della proprietà dei beni immobili oggetto del medesimo contratto preliminare;
ovvero, in subordine, per ottenere condanna della Becap alla restituzione del doppio della caparra e degli acconti versati, in adempimento del detto preliminare, nonché al rimborso delle spese affrontate per le migliorie e le addizioni apportate all'immobile dalla I.G., oltre interessi.
Parte convenuta è stata inizialmente dichiarata contumace;
è stata ammessa prova testi, come da ordinanza istruttoria pronunciata in corso di causa;
in data 3.11.2022 la BECAP srl si costituiva, sostanzialmente non contestando il proprio inadempimento rispetto al preliminare, né disconoscendo la propria sottoscrizione.
Nel corso del giudizio, con sentenza n. 292 del 03-04.05.2023, il Tribunale di Roma dichiarava il fallimento della Becap, circostanza della quale il difensore della fallita dava notizia nel presente giudizio con nota del 20.06.2023, chiedendo che ne venisse disposta l'interruzione.
Con ordinanza del 13.07.2023, il Tribunale dichiarava l'interruzione del processo in ragione dell'intervenuto fallimento di parte convenuta BECAP srl.
Gli attori provvedevano a riassumere il giudizio nei confronti della Curatela del fallimento
Becap; fissata l'udienza per il prosieguo, si costituiva la Curatela del fallimento Becap,
I ricorrenti in riassunzione insistevano nell'accoglimento della domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni poste sul preliminare di compravendita del 18.10.2012 e di trasferimento della proprietà degli immobili oggetto del medesimo negozio preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., avendo trasferito in sede fallimentare le altre (peraltro subordinate) domande di restituzione del doppio della caparra, degli acconti versati e di rimborso/indennizzo per le migliorie/addizioni effettuate.
La Curatela si costituiva con comparsa del 17.01.2024, rilevando testualmente che:
Nel caso della CC NN s.r.l., la disponibilità manifestata dalla società a corrispondere quanto ancora dovuto (a fronte dell'avvenuta dimostrazione del pagamento di parte consistente del prezzo attraverso assegni), consentirà di definire il presente giudizio attraverso la “stipula volontaria del contratto definitivo di compravendita immobiliare nel luogo, giorno ed ora da ridefinire”, come richiesto da parte attrice.
pagina 2 di 7 Allo stato non si è ancora avuta la possibilità di proporre alla parte attrice una data per la stipula del contratto definitivo, poiché la curatela sta concordando con le banche le condizioni
e i termini per procedere al frazionamento e alla cancellazione delle ipoteche iscritte sul complesso immobiliare di cui fanno parte i cespiti oggetto del presente giudizio.
La definizione dei rapporti tra il Fallimento e le banche è evidentemente un aspetto dell'intera vicenda che deve essere imprescindibilmente risolto prima di procedere alla stipula del contratto definitivo per cui è causa, anche nell'interesse di tutti i promissari acquirenti.
La Curatela chiedeva quindi dichiararsi cessazione della materia del contendere, previa verifica della stipula del contratto definitivo.
La causa è stata trattenuta in decisione alla indicata udienza.
Tanto premesso, in base alla complessiva valutazione del materiale istruttorio, le domande proposte da parte attrice possono essere accolte. Si segnala che, secondo autorevole indirizzo della S.C.: La disposizione dell'art. 2645-bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l'interessato, quando
l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento (Sez. 3 - , Sentenza n. 26102 del 19/12/2016, Rv. 642339 - 02). Ne consegue che è trascrivibile, ai sensi dell'art. 2652 n. 3 cod. civ., la domanda diretta ad ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura privata in cui si contiene un preliminare soggetto a trascrizione e che, ottenuta la sentenza, occorre procedere alla trascrizione dell'atto contenuto nella scrittura, che produce gli effetti dell'art. 2645 bis, comma secondo, cod. civ. dalla data in cui è stata trascritta la domanda.
Nel caso di specie, quindi, trattandosi di preliminare con sottoscrizioni non autenticate, parte attrice ha adito il Tribunale in primo luogo per ottenere l'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni.
pagina 3 di 7 Quanto al merito della indicata domanda, si osserva che il convenuto BECAP srl ha riconosciuto la scrittura, ai sensi dell'art. 216 comma 2 c.p.c., e conseguentemente la propria sottoscrizione, sostanzialmente anche ammettendo il proprio inadempimento rispetto agli obblighi assunti con il preliminare e, anzi, esponendo le ragioni per le quali, ad oggi, non era stato ancora effettuato il trasferimento degli immobili. Quindi, nella presente sede deve essere accertata e dichiarata la autenticità delle sottoscrizioni apposte in calce al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 18 ottobre 2012 tra la OB
NI s.r.l. e la BECAP – SOCIETÀ A RESPONSABILITÀ LIMITATA, con conseguente ordine al Conservatore di trascrivere l'anzidetta scrittura dato che, per effetto della presente statuizione, il preliminare oggetto di causa, le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente, risulta titolo idoneo alla trascrizione ex art. 2657 c.c. In ordine alla domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c., si rileva che: ll curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente, se quest'ultimo abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e successivamente anche la sentenza di accoglimento della stessa, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., detta trascrizione prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese (Sez. 1 - , Ordinanza n. 13687 del
30/05/2018, Rv. 648784 - 01).
Il potere del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72 l.fall. non è opponibile, in virtù del disposto dell'art. 2652, comma 2, c.c., al promissario acquirente che abbia trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in data antecedente alla dichiarazione di fallimento. (Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 17627 del 05/09/2016, Rv. 641858 -
01).
Nel caso di specie, è documentato che la presente domanda è stata trascritta in data antecedente alla dichiarazione di fallimento (intervenuta il 3.05.2023, con sentenza n. 292 del
Tribunale di Roma); peraltro, la Curatela nulla ha eccepito o contestato rispetto al fatto che il preliminare le fosse opponibile e quindi fosse vincolante nei propri confronti.
Parte attrice ha inoltre dato prova di aver invitato formalmente la Becap alla stipula del definitivo, ricevendo il diniego da parte della stessa;
a ciò si aggiunga che -nonostante la stessa BECAP, in sede di costituzione, anche nella presente fase di riassunzione, abbia rappresentato che la stipula del contratto era “imminente”- non emerge che il definitivo sia stato ancora stipulato;
non contestato e, comunque, comprovato dal deposito dei documenti pagina 4 di 7 allegati alla citazione e alle memorie depositate ai sensi dell'art. 183 cpc (cfr.matrici degli assegni, quietanze), è l'intervenuto pagamento, da parte dell'attrice, della quasi totalità del corrispettivo previsto in preliminare, ossia di euro 115.000,00, a fronte del complessivo prezzo di euro 125.000,00; parte attrice ha quindi provato di aver pagato tutti gli acconti stabiliti, secondo le modalità prescritte nel preliminare;
peraltro, la corresponsione del residuo di euro 10.000,00 era prevista alla stipula del definitivo;
parte attrice è quindi debitrice di euro
10.000,00, rispetto al complessivo prezzo pattuito di euro 125.000,00, prezzo residuo al cui pagamento va subordinato il trasferimento.
Sussistono, quindi, i presupposti per l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.. Va dunque pronunciata sentenza costitutiva di trasferimento in favore della società CC
NN s.r.l. (c.f.: 01550440703), in persona dell'amministratore e l.r.p.t. sig. NN
CC, del diritto di proprietà:
a) dell'unità immobiliare sita nel comune di Montenero di Bisaccia alla c.da Padula e censita nel N.C.E.U. del medesimo Ente, Foglio n. 2, part.lla n. 1683, sub 13 e 14, promessa in vendita;

b) del posto auto ubicato nel comune di Montenero di Bisaccia alla c.da Padula e censito nel
N.C.E.U. del medesimo Ente al Foglio n. 2, part.lla n. 1624, sub 61; il trasferimento è subordinato al pagamento, da parte dell'attore e in favore del Fallimento della Becap s.r.l. (c.f.: 00848190948), del residuo del prezzo nella misura di € 10.000,00, oltre
IVA come per legge.
Si rammenta che, dal momento del passaggio in giudicato della sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., si producono gli effetti del negozio, ciò comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto (Cass. civ. 13.11.2019 n.
29358; Cass. civ. ord. 26364 del 07.11.2017; Cass. civ., sez. un., n. 4059/2010; Cass. civ. n.
8693/2016).
Quanto alla domanda di trasferimento degli immobili con contestuale liberazione "da ipoteche, pegni, cose, persone, vincoli pregiudizievoli" proposta nell'atto di citazione (pronuncia di
“liberazione” limitata, in sede di precisazione della domanda/conclusioni, al posto auto, avendo parte attrice segnalato che sull'unità immobiliare grava ipoteca iscritta in data anteriore rispetto alla trascrizione della domanda), si segnala che il creditore ipotecario, in virtù del diritto di sequela, caratterizzante l'ipoteca, conserva il diritto di far valere le proprie ragioni anche nei confronti del terzo acquirente, per cui ogni ipotetico conflitto andrà risolto pagina 5 di 7 sulla base alla verifica della data di iscrizione/trascrizione dei vincoli pregiudizievoli rispetto alla trascrizione del preliminare/della presente domanda, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645-bis c.c., commi 2 e 3, c.c.
Le spese processuali del presente giudizio possono essere integralmente compensate, sussistendo gravi ed eccezionali ragioni nei termini delineati dalla Corte Costituzionale con la pronuncia n. 77 del 19.04.2018, in quanto: la domanda ex art. 216 c.p.c. era fondata, ma parte convenuta ha riconosciuto la scrittura, per cui la regolamentazione delle spese dovrebbe avvenire secondo il disposto dell'ultimo comma della indicata norma, ossia esse dovrebbero essere poste a carico dell'attore; tuttavia, si impone la pronuncia di compensazione, perché parte convenuta è risultata pur sempre soccombente sulle altre domande;
la compensazione si giustifica anche valutando la complessiva condotta processuale della parte convenuta, in particolare quella tenuta dalla Curatela nella fase di riassunzione, che sostanzialmente ha riconosciuto l'inadempimento, dimostrando altresì, mediante il deposito di alcuni atti della procedura fallimentare, la propria fattiva intenzione di cercare di definire il presente contenzioso e quelli similari.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) accerta la autenticità delle sottoscrizioni apposte in calce al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 18 ottobre 2012 tra la OB NI
s.r.l. e la BECAP – SOCIETÀ A RESPONSABILITÀ LIMITATA, con ordine al
Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione della anzidetta scrittura;

2) dispone, ai sensi dell'art. 2932 c.c. il trasferimento in favore della società CC
NN s.r.l. (c.f.: 01550440703), in persona dell'amministratore e l.r.p.t. sig.
NN CC, del diritto di proprietà: dell'unità immobiliare sita nel comune di Montenero di Bisaccia alla c.da Padula e censita nel N.C.E.U. del medesimo Ente, Foglio n. 2, part.lla n. 1683, sub 13 e 14, promessa in vendita;

pagina 6 di 7 del posto auto ubicato nel comune di Montenero di Bisaccia alla c.da Padula e censito nel N.C.E.U. del medesimo Ente al Foglio n. 2, part.lla n. 1624, sub 61, libero da ogni trascrizione o iscrizione pregiudizievole, subordinatamente al pagamento, in favore del Fallimento della Becap s.r.l. del residuo del prezzo nella misura di € 10.000,00, oltre IVA come per legge;

3) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione della presente sentenza;

4) compensa integralmente le spese processuali tra le parti.
Campobasso, 7 gennaio 2025 .
Il Giudice
Barbara Previati
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