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T R I B U N A L E D I T R E V I S O
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dato atto che l'udienza del 08/05/2025 è stata sostituita da note scritte autorizzate ex art. 127 ter c.p.c.; esaminato il fascicolo;

viste le note scritte;
autorizza la precisazione delle conclusioni nei termini di cui alle note difensive scritte versate in atti dalle parti, da intendersi sostitutive degli incombenti ex artt. 281 sexies c.p.c., attesa la previsione di cui all'art. 127 ter c.p.c.; dispone come da successiva sentenza, emessa ai sensi dei sopra citati articoli e sottoscritta digitalmente,
con l'evidenza che non sono presenti i procuratori delle parti alla lettura del provvedimento, attese le modalità di celebrazione con trattazione figurata.
Il Giudice dott. Marco Saran

1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Treviso, terza sezione civile, in composizione monocratica nella persona del dott.
Marco Saran, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7099 del 2022, promossa da:
(c.f. ), con l'avv. FANTIN LUIGI Parte_1 C.F._1
contro
(c.f. ), qui costituita per il tramite del procuratore CP_1 C.F._2
generale (C.F.: ), con l'avv. Paolo Maran Controparte_2 C.F._3
* * *
OGGETTO: Vendita di cose immobili;

CONCLUSIONI:
- per parte attrice:
Ogni avversa istanza domanda eccezione respinta,
- dato atto che parte convenuta non ha adempiuto alla diffida contenuta nell'atto di citazione e alla mancata comparizione avanti il notaio indicato per la vendita definitiva dell'immobile alle condizioni di
cui al preliminare sottoscritto;

- accertato il grave inadempimento della convenuta, che si è procrastinato nonostante la disponibilità della attrice a porre in essere l'atto anche oltre i termini stabiliti, e tuttora persiste;

- accertata l'impossibilità di ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. che sostituisca gli effetti del contratto
posto in essere, data l'incapacità oggettiva di parte convenuta di cancellare l'ipoteca iscritta sul bene promesso in vendita;
dichiararsi la risoluzione contrattuale del contratto preliminare per cui è causa, avvenuta o verificatasi per inadempimento grave della convenuta;

2 per l'effetto condannarsi la convenuta alla restituzione di tutti gli acconti ricevuti per l'importo di euro
21.500,00, oltre alla caparra di euro 5.000,00, nonché al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dall'attrice quantificati in euro 20.000,00 o altra somma maggiore o minore che verrà accertata o ritenuta di giustizia dal Giudice o quantomeno pari al doppio della caparra versata.
Con rifusione integrale di spese, diritti ed onorari di causa.
In via istruttoria:
Per mero scrupolo difensivo, laddove il Giudice lo ritenesse necessario, si richiamano e si insiste per
l'ammissione di tutte le istanze istruttorie (prove orali e CTU) formulate nostre memorie ex art. 183 c. 6
n. 2 e 3 c.p.c. che devono intendersi qui integralmente trascritte.
- per parte convenuta:
In via preliminare:
nulla oppone, dichiarandosi sin d'ora disponibile a che venga stipulato il contratto definitivo nei termini contenuti nel contratto preliminare dichiarandosi sin d'ora disponibile a comparire avanti il Notaio che verrà indicato con conseguente dichiarazione di cessazione della materia del contendere.
Nel merito in via subordinata:
atteso che controparte non ha ottenuto la necessaria delibera di concessione del mutuo nel termine contrattualmente pattuito e che nemmeno ha comunicato alcunchè alla promissaria venditrice, vista la natura di condizione risolutiva espressa della relativa clausola contrattuale ed intendendo parte convenuta valersene, dichiararsi la risoluzione del preliminare di cui è lite con quanto di conseguenza.
Nel merito in via più che subordinata: nell'ipotesi in cui, così come adombra controparte, non vi sia più la volontà da parte dell'attrice, di perfezionare il contratto di compravendita, nulla osta a restituire la somma effettivamente ricevuta e pari
ad € 21.500,00 e, ciò, previa risoluzione consensuale del contratto.
* * *
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il presente giudizio è stato proposto da , nei confronti di Parte_1 CP_1
al fine di ottenere sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto di
[...]
compravendita non concluso, a seguito di sottoscrizione di contratto preliminare avente ad oggetto immobile situato in via Settembre 1944, n. 24/3, a Caerano di San Marco (TV), così
3 identificato al catasto fabbricati: Foglio 5, M.N. 1415, Sub. 5, Cat. A/3, Cl. 3, Cons. 5,5 vani, R.C.E.
383,47; -Foglio 5, M.N. 1415, Sub. 25, Cat. C/6, Cl. 2, Cons. 15 mq, R.C.E. 45,45.
L'attrice, inoltre, ha preliminarmente rappresentato di essere ancora disponibile alla stipula, diffidando formalmente la parte convenuta, ai sensi dell'art. 1454 c.c., a comparire avanti al
Notaio dott. per la data del 14 dicembre 2022 o, in alternativa, del 19 Persona_1
dicembre 2022.
In via subordinata, ha chiesto di accertare il grave inadempimento del venditore, dichiarando la risoluzione contrattuale con tutte le conseguenze di legge.
A sostegno dei propri assunti, l'attrice ha evidenziato:
a) di aver consegnato assegno di € 5.000,00, a titolo di caparra, all'agente immobiliare;

b) di aver ottenuto la delibera del mutuo, ad opera del proprio istituto di credito;

c) di aver successivamente corrisposto a mezzo bonifico, a favore della promittente venditrice, ulteriori € 21.500,00, ovvero complessivi € 26.500,00 (a fronte di prezzo di vendita di complessivi
€ 72.000,00);
d) che la convenuta ha tuttavia assunto un atteggiamento dilatorio.
La convenuta si è costituita in giudizio per il tramite del proprio procuratore generale, evidenziando che la mancata stipula è dipesa dal fatto che il promissario acquirente non aveva ancora ottenuto la delibera del mutuo a suo favore, in aggiunta al fatto che era successivamente emersa l'esistenza di un'ipoteca sul proprio immobile (la cui esistenza era stata incolpevolmente ignorata da entrambe le parti, non avendo l'agenzia incaricata approfondito la questione).
La convenuta si è inoltre dichiarata disponibile alla stipula del contratto definitivo nei termini contenuti nel contratto preliminare. In subordine, non avendo l'attore ottenuto la necessaria delibera di concessione del mutuo nel termine contrattualmente, vista la natura di condizione risolutiva espressa della relativa clausola contrattuale ed intendendo parte convenuta valersene, ha chiesto di dichiarare la risoluzione del preliminare, con quanto di conseguenza. La convenuta, in via ulteriormente subordinata, in assenza di volontà della controparte di perfezionare il contratto di compravendita per la presenza dell'ipoteca, si è dichiarata infine disponibile alla restituzione della somma effettivamente ricevuta e pari ad € 21.500,00, previa risoluzione consensuale del contratto.
4 La causa è stata istruita con concessione di termini per deposito di memorie ex art. 183 comma
VI c.p.c.
Nel corso del giudizio, il Giudice ha inoltre formulato la seguente proposta di conciliazione:
“(…) effettuata una delibazione sommaria di atti e documenti di causa, ex art. 185 bis c.p.c.;
impregiudicata per le parti, nelle more, la possibilità di verificare la possibilità di procedere al rogito notarile alle condizioni concordate, salva la liberazione del bene dalle pregiudizievoli;


CP_3
la seguente proposta di conciliazione, allo stato degli atti e sulla base di preliminare e sommaria disamina:
1) restituzione, ad opera della promittente venditrice, a favore dell'attrice, della somma di € 26.500,00; rinuncia ad ogni altra domanda e/o pretesa ad opera delle parti;

2) conseguente dichiarazione di nulla avere a che pretendere reciprocamente con riguardo ai fatti di causa
all'esito della restituzione della somma di cui sopra;

3) spese del giudizio compensate (…)”:
La proposta di conciliazione è stata accolta dalla sola parte attrice, la quale ha precisato di essere disponibile ad ottenere la restituzione della somma versata a mezzo bonifici per complessivi €
21.500,00, atteso che la somma di cui all'assegno di € 5.000,00 – a suo tempo consegnata all'agente immobiliare – non è mai stata effettivamente incassata dalla convenuta. La convenuta,
a sua volta, oltre ad aver rimarcato di non aver mai incassato la predetta somma di € 5.000,00 di cui sopra, ha riferito di non avere liquidità adeguata, per restituire all'attore la somma effettivamente corrispostale di € 21.500,00.
La causa è stata quindi ritenuta matura per la decisione, con assegnazione di termine per note conclusive sino al 8 aprile 2025.
E' stato infine assegnato termine per note ex art. 127 ter c.p.c.
E' stata quindi autorizzata la precisazione delle conclusioni.
La causa passa quindi direttamente in decisione ai sensi dei citati articoli, con pronuncia effettuata a seguito del deposito di note difensive autorizzate, da intendersi sostitutive rispetto alla discussione e sul rilievo che - ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 127 ter c.p.c. - il provvedimento depositato entro il giorno successivo alla scadenza del termine si considera letto in udienza.
* * *
5 La presente sentenza è emessa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., in base al quale si richiede solamente la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

1.Le domande proposta dall'attrice sono infondate, per i motivi che si vanno ad esporre, dovendo di converso essere accolta la domanda riconvenzionale di parte convenuta, proposta ex art. 1456 comma II c.c.
Va innanzitutto premesso che l'attrice non ha coltivato la domanda ex art. 2932 c.c., una volta preso atto nel corso del giudizio dell'esistenza di pregiudizievole sull'immobile per cui è causa, non essendo inoltre intervenuta nelle more alcuna stipula tra le parti del contratto definitivo in sede notarile.
Tanto evidenziato, si osserva che - all'esito dell'istruttoria espletata - è emerso quanto segue:
a) le parti hanno stipulato preliminare di compravendita avente ad oggetto immobile situato in via Settembre 1944, n. 24/3, a Caerano di San Marco (TV), così identificato al catasto fabbricati:
Foglio 5, M.N. 1415, Sub. 5, Cat. A/3, Cl. 3, Cons. 5,5 vani, R.C.E. 383,47; -Foglio 5, M.N. 1415,
Sub. 25, Cat. C/6, Cl. 2, Cons. 15 mq, R.C.E. 45,45 (cfr. doc. 1 attoreo, essendo inoltre la circostanza pacifica);
b) è stato consegnato assegno di € 5.000,00, a titolo di caparra, all'agente immobiliare (cfr. doc. 8 attore);
c) tale assegno non è mai stato incassato, come ammesso dalla stessa parte attrice con nota difensiva del 23 novembre 2024 e ribadito dalla convenuta nei propri scritti difensivi;

d) l'attore ha corrisposto a mezzo bonifico, a favore della promittente venditrice, € 21.500,00 (cfr. doc. 5, essendo inoltre la circostanza pacifica tra le parti);
e) sull'immobile per cui è causa è stata iscritta ipoteca giudiziale a favore di soggetto terzo, per un credito superiore al prezzo di compravendita (circostanza parimenti pacifica).
Tanto evidenziato, è dirimente stabilire se sussistano i requisiti per la pronuncia ex art. 1456 comma II c.c., per come chiesta in via riconvenzionale dalla convenuta, atteso che il verificarsi delle circostanze di cui alla clausola risolutiva espressa determina la risoluzione di diritto del contratto.
A tal riguardo, si rileva che la condizione in questione ha il seguente contenuto, ovvero:
6 (cfr. pagina 2, proposta di acquisto, prodotta quale doc. 1 attoreo).
Tanto evidenziato, l'attore non ha dato prova alcuna di aver comunicato per iscritto alla parte attrice il buon esito della delibera di concessione del mutuo, né tantomeno che tale delibera sia mai esistita (si rileva, per completezza di disamina, che neppure nel corso di questo giudizio è stata depositata documentazione di riferimento di qualsivoglia natura).
Si è pertanto verificata la condizione di cui sopra, con conseguente risoluzione di diritto del contratto, per come espressamente chiesto dalla convenuta (cfr. Cass. Sez. 3, 08/04/2024, n. 9369,
secondo cui “la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dalle parti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro
inadempiente l'intenzione di avvalersene”).
Ne deriva l'obbligo per la convenuta stessa di restituire le somme effettivamente ricevute, ovvero complessivi € 21.500,00, mentre nulla va disposto in ordine alla restituzione della somma di € 5.000,00 di cui all'assegno consegnato all'agente immobiliare, a titolo di caparra (in quanto somma che non risulta essere mai stata incassata dalla promittente venditrice).
Per tale ragione, risulta irrilevante ogni approfondimento in ordine al fatto che la convenuta non si sia tempestivamente attivata per la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, in quanto sul piano temporale è decisivo il fatto che le parti hanno espressamente convenuto la risoluzione di 7 diritto del contratto in caso di mancata comunicazione di favorevole delibera di mutuo a favore del promissario acquirente.
Infatti, la sussistenza dell'iscrizione pregiudizievole - per quanto circostanza sostanzialmente ostativa alla stipula, se non determinando uno stravolgimento degli interessi delle parti, a meno di una sua contestuale cancellazione al momento del rogito notarile - è sopravvenienza che ha assunto rilievo solamente a seguito del già intervenuto verificarsi degli eventi di cui alla clausola risolutiva espressa.

2. Ne deriva il rigetto delle domande attoree, essendo pertanto superfluo ogni approfondimento sulla sussistenza di (asseriti) danni subiti dal promissario acquirente per il lamentato inadempimento della convenuta.

3. Le spese di lite vengono infine integralmente compensate, in ragione della particolare natura della controversia e delle posizioni assunte dalle parti.
Pur essendo stata infatti la domanda riconvenzionale della convenuta, quest'ultima ha solo verbalmente manifestato la propria volontà di restituire la somma ricevuta, dando nel contempo conto di non avere a tal riguardo disponibilità economica, in aggiunta al fatto che detta parte non ha infine chiesto la condanna dell'attrice al pagamento delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Treviso, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così dispone:
1) in accoglimento della domanda riconvenzionale di parte convenuta, accerta l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto, ex art. 1456 comma II c.c.; per l'effetto condanna la convenuta stessa alla restituzione, a favore dell'attrice, della somma di € 21.500,00;
2) rigetta le domande attoree, in quanto infondate, prendendo atto che la domanda ex art. 2932 c.c. non è stata coltivata dalla parte attrice;

3) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Si comunichi.
Così deciso in Treviso, in data 09/05/2025.
Il Giudice
Dott. Marco Saran
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