REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rieti
Sezione civile in persona della giudice dott.ssa Roberta Della Fina e in composizione monocratica, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1248 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2024 proposta da:
c.f. ) Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. BONAFACCIA MAURIZIO
RICORRENTE
CONTRO
(c.f. ) Controparte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. D'AMBROGIO ANGELO DAVID
RESISTENTE
OGGETTO: Affitto di azienda.
CONCLUSIONI: come da note scritte ex art. 127 ter c.p.c. depositate entro il termine del
09.06.2025.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., la a promosso il presente giudizio nei confronti della Parte_1
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia all'On. Tribunale adito, ogni contraria istanza, ragione, eccezione disattesa e/o respinta,
a) > in via principale: preso atto della dichiarazione negoziale recettizia 15/10/2024 con cui il ricorrente a fronte del reiterato inadempimento del resistente affittuario per i motivi sopra indicati si è avvalso della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 04 del contratto di cui in premessa datato 08/01/2010, repertorio n. 7529/39/06, registrato il
19/01/2010 al n. 164 serie IT ed accertati tutti i presupposti di legge ai sensi dell'art. 1456 Codice Civile dichiarare risolto di diritto il detto contratto di affitto di ramo di azienda per cui è causa e successivi, con tutti gli ulteriori e susseguenti atti connessi e conseguenti e con ogni altro provvedimento di legge;

1 b) > in via alternativa e gradata e soltanto nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della precedente domanda principale, accertare e ritenere comunque la responsabilità ed il grave inadempimento del resistente affittuario per i fatti ed i motivi sopra indicati e per l'effetto ai sensi dell'art. 1453 Codice Civile statuire la risoluzione per inadempimento del detto contratto di affitto di ramo di azienda per cui è causa, datato 08/01/2010, repertorio n. 7529/39/06, registrato il
19/01/2010 al n. 164 serie IT e successivi, con tutti gli ulteriori e susseguenti atti connessi e conseguenti e con ogni altro provvedimento di legge;

c) > in ogni caso e per l'effetto dell'accoglimento di una delle due precedenti domande, condannare comunque il sig.
[...]
titolare della omonima DI AN EMANUELE: CP_1
• a rilasciare e riconsegnare immediatamente, e/o nei termini ritenuti di giustizia e di legge, alla concludente il ramo
d'azienda sito in CITTADUCALE, via Salaria n. 20 con tutti i beni aziendali di proprietà della Parte_1 con tutti gli incombenti e/o adempimenti anche amministrativi necessari e conseguenti a cura ed a carico dell'affittuario, tutto secondo quanto descritto nel contratto di cui in premessa datato 08/01/2010, repertorio n. 7529/39/06, registrato il 19/01/2010 al n. 164 serie IT;

• a pagare alla concludente l'importo di €. 34.160,00, I.V.A. compresa, ovvero la maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, a titolo di canoni di affitto scaduti dal settembre 2023 compreso fino ad ottobre 2024, compreso, come precisato in premessa, oltre all'adeguamento annuale I.S.T.A.T. previsto in contratto e maturato a norma di legge, oltre all'indennità di occupazione e di detenzione dei beni aziendali successiva commisurata all'ultimo canone di affitto fino all'effettivo rilascio e riconsegna, oltre agli interessi come per legge maturati e maturandi determinati dalle parti ed a norma del D.Lgs. n. 231/2002 e s.m.i.;
d) > condannare titolare dell'omonima ditta, a rifondere alla concludente le spese, competenze onorari Controparte_1 tutti i lite, oltre a rimborso forfettario, Cassa Avvocati e I.V.A., come per legge.”
Ha dedotto, a sostegno delle proprie domande:
- che in forza di contratto di affitto di ramo di azienda datato 08/01/2010, rep. n. 7529/39/06, registrato il 19/01/2010 al n. 164 serie IT, ed in virtù del successivo conferimento ricevuto da con atto pubblico del 27/05/2021, rep. 17540, raccolta n. 11095, la Persona_1 Pt_1 risulta essere il soggetto concedente in locazione, in favore dell'affittuaria
[...] CP_1
il ramo d'azienda sito nel punto vendita in via Salaria per L'Aquila n. 20 in Cittaducale;

[...]
- che con successivo atto del 03/04/2014, repertorio n. 112333/661 registrato il 09/04/2014 al
1009 serie IT, le parti hanno modificato le condizioni di contratto, riducendo l'importo del canone ad €. 2.440,00 mensili, I.V.A. compresa, oltre ad aggiornamento ISTAT annuale nella misura del
75%;
- che la ditta resistente ometteva di corrispondere regolarmente i canoni di locazione e, successivamente, interrompeva completamente il pagamento, risultando debitrice nei confronti della della somma complessiva di € 34.160,00, IVA inclusa, per l'omessa Parte_1 corresponsione delle mensilità da settembre 2023 compreso sino ad ottobre 2024 compreso, oltre 2 adeguamento ISTAT previsto al 75% nel contratto, nonché degli ulteriori canoni di affitto a scadere e maturandi in corso di causa ed interessi;

- che, constatato il grave e reiterato inadempimento contrattuale e rimaste vane le numerose richieste verbali e scritte, con missiva del 15.10.2024 la società ricorrente contestava nuovamente il grave inadempimento della e comunicava la risoluzione di diritto del Controparte_1 contratto, avvalendosi della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 4 del contratto di affitto;

- che, dunque, il contratto di affitto è risolto di diritto, ai sensi dell'art. 1456 C.C., con diritto della parte ricorrente ad ottenere, oltre al pagamento dei canoni scaduti e non pagati sino alla risoluzione, anche l'indennità di occupazione e detenzione sine titulo dei beni aziendali, fino alla riconsegna del ramo di azienda;

- che, in subordine, sussistono i presupposti per pronunciare la risoluzione contrattuale ex art. 1453
C.C. tenuto conto del grave e reiterato inadempimento della ditta Controparte_1 all'obbligazione di pagamento dei canoni di affitto.
Si è costituita in giudizio la contestando le avverse deduzioni in ordine Controparte_1 alla fondatezza della pretesa azionata e deducendo:
- in via preliminare, il difetto di legittimazione attiva in capo alla società in quanto Parte_1 soggetto terzo estraneo al rapporto contrattuale intercorso tra la ditta individuale Per_1
e la ditta individuale
[...] Controparte_1
- l'indeterminatezza della domanda giudiziale di consegna e rilascio del ramo d'azienda, nonché
l'illegittimità della domanda di pagamento dei canoni di locazione scaduti in quanto non contemplata in un giudizio di risoluzione contrattuale e in quanto rappresenta un bis in idem rispetto a quanto già richiesto nel giudizio R.G. n. 1427/2024;
- la vessatorietà della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 4 del contratto di affitto di ramo di azienda, considerato lo sbilanciamento e la disparità di trattamento tra le parti contrattuali, nonché l'abuso di posizione dominante da parte della locatrice;

- di aver sempre corrisposto il canone di locazione concordato con la , Controparte_2 risultando la morosità riscontrata quale frutto di una prassi consolidata tra le parti, che convenivano tra loro una elasticità dei pagamenti nel senso di compensare eventuali pagamenti minori del canone con versamenti maggiori nei periodi successivi;

- che allo stato residua una morosità del resistente di € 31.320,00, da cui detrarre la cauzione di €
12.810,00 prevista ex art. 4 del contratto di locazione, per un residuo dovuto di € 18.510,00;
- che non vi è dunque un inadempimento contrattuale da parte del resistente, quanto, piuttosto, un ritardo nei pagamenti dovuto ad una consolidata prassi commerciale esistente tra le parti;

3 - la sussistenza di un collegamento negoziale tra il contratto di affitto di azienda e il contratto di comodato dei locali in cui si trova l'azienda, oggetto del procedimento civile n. 81/2025 R.G., da cui deriva l'impossibilità di dichiararsi la risoluzione del contratto di affitto.
Ha, quindi, concluso come segue:
“In via preliminare:
- Accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva in capo alla n ragione delle argomentazioni di cui Parte_1 sopra in via preliminare, nonché di quanto versato in atti;

- Accertare e dichiarare la grave indeterminatezza della domanda di consegna e rilascio del ramo d'azienda avanzata da controparte;

Nel merito:
- In ragione delle argomentazioni fin qui esposte e della documentazione versata in atti, questa difesa chiede fin d'ora che la clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 4 del contratto di affitto di ramo d'azienda del 08.01.2010, repertorio n.
7529/39/06, registrato il 19.01.2010 al n. 164 serie IT venga dichiarata nulla per vessatorietà e contrasto con i principi di buona fede contrattuale con conseguente declaratoria di inefficacia ed inammissibilità della domanda giudiziale di risoluzione per inadempimento ex art. 1456 cc della ricorrente;

- In ragione delle argomentazioni fin qui esposte e della documentazione versata in atti, ritenuto il corretto adempimento della in ragione della prova del regolare adempimento della stessa, rigettare la domanda di Controparte_1 risoluzione per inadempimento ex art. 1453 cc della ricorrente;

- Accertare e dichiarare la illegittimità della richiesta di pagamento per canoni scaduti perché non prevista nel giudizio di risoluzione contrattuale, frutto di una errata quantificazione degli importi e costituendo, altresì, oggetto del procedimento
RG n. 1427/2024.
In subordine:
- Rigettare la richiesta di risoluzione contrattuale in ragione del collegamento negoziale con il contratto di comodato del
08.01.2010 oggetto del procedimento civile RG 81/2025 non ancora oggetto di decisione.
- Nella denegata e non creduta ipotesi di non accoglimento della domanda spiegata in via preliminare e nel merito, accertare la reale gravità dell'inadempimento contestato alla al fine di escludere l'automatismo della Controparte_1 risoluzione contrattuale.
Con vittoria di spese, competente ed onorari da liquidare in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”.
La causa, istruita con produzioni documentali, è stata trattenuta in decisione all'esito della scadenza (in data 09.06.2025) dei termini per note scritte ex art. 127 ter c.p.c. assegnati alle parti, sulle conclusioni rassegnate dalle parti stesse.
Parte ricorrente ha assolto l'onere della prova sulla stessa gravante, provando il titolo della propria pretesa mediante la produzione del contratto di affitto di azienda stipulato da con l'odierno Persona_1 resistente (allegato 1 al ricorso) e dell'atto di riduzione dei canoni di affitto (allegato 4), nonché dell'atto del 27.5.2021 con cui ha conferito nella il ramo di azienda affittato al resistente Persona_1 Parte_1
4 (allegato 2) e allegando l'inadempimento di parte resistente all'obbligazione di pagamento dei canoni dal mese di settembre 2023 incluso e sino al mese di ottobre 2024, momento nel quale ha comunicato
(allegato 6) alla controparte la risoluzione del contratto avvalendosi della clausola risolutiva contenuta all'art. 4 del contratto di affitto.
Parte resistente, dal canto suo, ha sollevato una serie di eccezioni di seguito esaminate.
Risulta infondata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva (rectius, titolarità attiva del rapporto giuridico azionato nel presente giudizio) in capo all'odierna ricorrente, dal momento che la stessa ha prodotto, come sopra osservato, l'atto mediante il quale ha conferito nella il Persona_1 Parte_1 ramo di azienda oggetto del contratto di affitto. In virtù di tale conferimento si è prodotta una successione a titolo particolare della società odierna ricorrente nei rapporti giuridici facenti capo a in Persona_1 relazione al ramo d'azienda oggetto del conferimento, ai sensi dell'art. 2558 c.c.
La deduzione di parte resistente in ordine alla mancata comunicazione alla stessa dell'intervenuta cessione risulta, poi, smentita dalla produzione documentale effettuata dalla medesima parte sub allegato 6 alla comparsa di costituzione, laddove emerge che i pagamenti effettuati da a titolo, tra Controparte_1
l'altro, di corrispettivo per l'affitto, sono stati effettuati in favore della a partire dall'agosto Parte_1
2021.
Infondata risulta, poi, la deduzione relativa alla vessatorietà della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 4 del contratto di affitto di azienda, ai sensi della quale “il mancato pagamento, anche non consecutivo, di due o più rate del canone, comporterà la facoltà, in capo al locatore, di risolvere il contratto di affitto, ai sensi dell'art. 1456
c.c., tramite l'invio di lettera raccomandata A/R all'affittuario”, avendo la giurisprudenza di legittimità chiarito che “La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza. Essa non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall'art. 1341, co. 2, c.c., neanche in relazione all'eventuale aggravamento delle condizioni di uno dei contraenti derivante dalla limitazione della facoltà di proporre eccezioni, in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione è connessa alla stessa posizione di parte del contratto e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla” (cfr. ex multis, Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 17603 del 05/07/2018;
Cass., Sez. 1 - , Sentenza n. 23065 del 11/11/2016).
Parte resistente, poi, non ha provato quanto dedotto in ordine al fatto che le parti avessero “convenuto” una “elasticità dei pagamenti nel senso di compensare eventuali pagamenti minori del canone con maggiori pagamenti nei periodi successivi”, ed anzi tale deduzione risulta contrastante con la deduzione
– svolta dalla parte ricorrente nel procedimento monitorio introdotto dal ricorso prodotto nel presente giudizio in data 11.4.2025, nonché nella comparsa di costituzione depositata nel successivo giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, anch'essa prodotta nel presente giudizio in data 11.4.2025 – dell'intervenuta sottoscrizione da parte del di un atto di riconoscimento di debito con piano di CP_1 rientro in data 24.7.2020 relativo ai canoni scaduti sino al luglio 2020. Tale circostanza, a prescindere dalla
5 fondatezza o meno della pretesa dell'odierna ricorrente nel separato giudizio introdotto dal richiamato ricorso monitorio, rileva nel presente giudizio quale deduzione idonea a contestare la tesi della parte resistente secondo la quale il ritardato pagamento dei canoni sarebbe stato tollerato dalla società affittante.
A ciò si aggiunga, peraltro, che tale dedotta “tolleranza” risulta ulteriormente smentita dalla diffida ad adempiere trasmessa dalla ricorrente al resistente in data 28.8.2024 (cfr. allegato 5 al ricorso), cui è seguita in data 16.10.2025 la comunicazione della risoluzione del contratto.
Irrilevante, poi, risulta la deduzione di parte resistente in ordine all'esistenza di un collegamento negoziale tra il contratto di affitto di azienda oggetto del presente giudizio e il contratto di comodato avente ad oggetto i locali in cui l'azienda si trova, atteso che l'eventuale esistenza del dedotto collegamento non avrebbe in ogni caso quale conseguenza l'impossibilità di procedere alla risoluzione di uno dei due contratti qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge o dal contratto stesso per procedervi.
L'esistenza di un collegamento negoziale, piuttosto, rileverebbe al fine di accertare se le vicende estintive relative ad uno dei contratti collegati (quali l'accertamento della sua invalidità, o l'accertamento o la pronuncia della sua risoluzione) possano riverberarsi sul contratto collegato, determinandone a sua volta l'invalidità o la risoluzione.
Conseguentemente, l'eventuale esistenza di un collegamento negoziale tra il contratto oggetto del presente giudizio e il contratto di comodato intercorrente tra le parti relativamente all'immobile in cui l'azienda è esercitata non preclude l'accertamento nel presente giudizio dell'intervenuta risoluzione del primo per inadempimento dell'affittuario alle obbligazioni derivanti da tale contratto, ma potrebbe, al più, comportare la necessità, nel separato giudizio (avente prima facie diverso oggetto e diverso titolo) relativo alla risoluzione del contratto di comodato, di valutare se l'intervenuta risoluzione del contratto di affitto di azienda possa a sua volta determinare la risoluzione del contratto di comodato.
In ordine al dedotto inadempimento all'obbligazione di pagamento dei canoni di affitto dell'azienda da settembre 2023 (incluso) a ottobre 2024, parte resistente non ha assolto all'onere della prova sulla stessa incombente di avere esattamente adempiuto a tale obbligazione.
Anzi, la stessa parte resistente ha dedotto il mancato pagamento dei canoni di affitto negli anni 2023 e
2024 per una somma pari ad € 4.480,00 nel 2023 e ad € 7.320,00 nel 2024, dunque evidentemente superiore all'importo delle due mensilità previste dalla clausola risolutiva contenuta nel contratto.
Dalle superiori considerazioni deriva che la parte ricorrente si è legittimamente avvalsa della clausola risolutiva espressa, e il contratto deve conseguentemente ritenersi risolto a far data dal 16.10.2024 (data di comunicazione al resistente della missiva con cui la ricorrente ha dichiarato di avvalersi della clausola risolutiva), con conseguente condanna della resistente al rilascio dell'azienda.
Deve inoltre essere accolta la domanda della parte ricorrente di condanna del resistente al pagamento dei canoni di affitto non pagati per gli anni 2023 e 2024 sino alla risoluzione del contratto, il cui importo
6 risulta tuttavia inferiore a quello indicato da parte ricorrente e pari ad € 29.280,00 considerato quanto segue.
Non costituisce oggetto del presente giudizio l'accertamento di quanto eventualmente dovuto dal resistente alla ricorrente per le annualità sino al 2022; ciò che rileva ai fini del presente giudizio è che da tali annualità non sopravviene un credito del resistente nei confronti della ricorrente che potrebbe compensare il debito delle annualità 2023 e 2024. Infatti, dalle deduzioni svolte dallo stesso resistente, negli anni dal 2014 al 2022 incluso il ricorrente avrebbe corrisposto in virtù del contratto di affitto di azienda il complessivo importo di € 244.400,00 a fronte di un importo dovuto di € 263.520,00.
Per quanto attiene agli anni 2023 e 2024, dalla documentazione prodotta sub allegato 6 alla memoria di costituzione emerge che il resistente ha corrisposto a titolo di canoni di locazione (risultano dunque esclusi dal presente conteggio gli importi pagati per “acconti magazzino”, avendo evidentemente un titolo diverso da quello oggetto del presente giudizio) per gli anni 2023 – 2024 un totale di € 24.400,00. Tale importo corrisponde alle prime dieci mensilità dell'anno 2023, risultando conseguentemente impagate le mensilità a partire dal novembre 2023 incluso e sino all'ottobre 2024 incluso, per un totale di € 29.280,00, oltre rivalutazione ISTAT prevista in base al contratto. Su tale importo, poi, saranno dovuti gli interessi moratori ex d.lgs 231/2002 dalle singole scadenze al saldo, trattandosi di contratto di affitto intercorso tra imprenditori.
Risultano, poi, dovute, per il periodo successivo alla risoluzione del contratto e sino alla riconsegna dell'azienda, le indennità di occupazione dell'azienda da parte della resistente, correttamente quantificate in un importo mensile pari ai canoni di affitto dovuti in base al contratto (cfr. ex multis, Cass., Sez. 3,
Ordinanza n. 31257 del 2024: “poiché nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto, compreso l'affitto di azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione, da parte dell'affittuario, dell'obbligo di restituzione dell'azienda all'affittante per scadenza del termine dà luogo, a carico del primo, a responsabilità a norma dell'art. 1591 cod. civ. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo l'art. 1591 cod. civ. incompatibile con la normazione speciale sull'affitto (sentenza 28 gennaio
2002, n. 993, sostanzialmente confermata dalla sentenza 26 giugno 2006, n. 14710)”). Su tali importi sono dovuti gli interessi nella misura legale, non trattandosi di somme dovute in base al contratto ma ex art. 1591 c.c..
In applicazione del principio di cui all'art. 91 c.p.c., le spese del presente giudizio, liquidate in base ai parametri medi del D.M. 55/2014, devono essere poste a carico di parte resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa domanda, eccezione e deduzione:

7 - accerta l'intervenuta risoluzione del contratto di affitto di azienda dell'8.1.2010 intercorso tra
(nella cui posizione è subentrata l'odierna ricorrente e Parte_2 Parte_1 [...]
rep. 7529, n. fasc. 3906 registrato il 19.1.2010 al n. 164 serie 1T, a far data dal CP_1
16.10.2024;
- condanna parte resistente al rilascio in favore di dell'azienda oggetto Controparte_1 Parte_1 del richiamato contratto;

- condanna parte resistente a corrispondere alla ricorrente l'importo Controparte_1 Parte_1 di € 29.280,00, oltre rivalutazione ISTAT prevista in base al contratto, a titolo di canoni di affitto scaduti sino al 16.10.2024, oltre interessi moratori ex d.lgs 231/2002 dalle singole scadenze al saldo;

- condanna parte resistente a corrispondere alla ricorrente l'importo Controparte_1 Parte_1 di € 19.520,00 a titolo di indennità di occupazione dovute dal novembre 2024 al giugno 2025, ed oltre a successivi € 2.440,00 mensili sino al rilascio dell'azienda, oltre interessi nella misura legale dalle singole scadenze al saldo;

- condanna parte resistente a rifondere alla ricorrente le spese del Controparte_1 Parte_1 presente giudizio, liquidate in € 6.000,00 per compensi e in € 259,00 per esborsi, oltre spese generali e oneri di legge.
Rieti, 1.7.2025
La giudice
Dott.ssa Roberta Della Fina
8