R.G. n. 1107/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TIVOLI
Il Tribunale di Tivoli, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Beatrice
Ruperto, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 1107 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2020 promossa da
e rappresentati Parte_1 Parte_2 Parte_3
e difesi dagli avv.ti Vittorio Messa e Augusta Luciani
-ATTORI- contro rappresentato e difeso dall'avv. Aldo Occhigrossi Controparte_1
-CONVENUTO- nonché

Controparte_2
-CONVENUTA CONTUMACE-

CONCLUSIONI: per parte attrice: “Piaccia all'On.le Tribunale adito, in via preliminare rimettere la causa sul ruolo per l'espletamento della Consulenza Tecnica d'Ufficio sia per verificare lo stato attuale degli immobili in ordine alla loro conformità edilizia, sia per valutare la massa ereditaria e predisporre una o più ipotesi divisionali che prevedano l'assegnazione di tre quote agli attori (da individuarsi negli immobili siti in Guidonia Montecelio (Rm) ed una quota al convenuto (da individuarsi nell'immobile sito in IS (Bt), salvo Controparte_1 eventuali conguagli nonché per l'ammissione della prova testimoniale. nel merito dichiarare aperta la successione mortis causa dei Signori e , Persona_1 Persona_2
procedere allo scioglimento della comunione ereditaria degli immobili pervenuti jure hereditatis ai germani , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Controparte_1 meglio individuati nell'atto introduttivo e, previo espletamento di consulenza tecnica d'ufficio per le operazioni di formazione della massa, stima dei beni, predisposizione di progetto divisionale ed accertamento della divisibilità degli stessi, assegnare agli attori , Parte_1 Parte_2
, la comproprietà degli immobili siti in Guidonia Montecelio ed al
[...] Parte_3 convenuto la solitaria proprietà”. Controparte_1 per parte convenuta: “Ecc.mo Tribunale adito di dichiarare improcedibile la domanda di divisione avanzata dagli attori con condanna degli stessi al pagamento delle spese e compensi di causa da distrarsi in favore del sottoscritto Avvocato che se ne dichiara Antistatario.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'oggetto della presente controversia è in sintesi il seguente.

1. Con citazione ritualmente notificata , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
hanno convenuto in giudizio e , in
[...] Controparte_1 Controparte_2
qualità di terzo creditore ipotecario, al fine di procedere allo scioglimento della comunione ereditaria sussistente con il convenuto sui beni immobili siti in Guidonia Controparte_1
Montecelio e in IS, meglio indicati in atti.
A sostegno hanno allegato e dedotto:
- che in data 28 novembre 2012, in Guidonia Montecelio, era deceduto Persona_3
, intestatario del diritto di proprietà per la metà indivisa sui beni immobili siti in Guidonia
[...]
Montecelio, Via Napoli 38, censito al NCT di detto Comune Sezione Lef foglio 28 particella 734 sub 3 (villino); in Guidonia Montecelio, Via Napoli 38, censito al NCT di detto Comune Sezione
Lef foglio 28 particella 734 sub 4 (garage); in IS (Bt), Via Ruvo snc, censito al NCT di detto
Comune foglio 42 particella 253 sub 1(villino);
- che l'eredità si era devoluta per successione ab intestato in favore dei figli , Parte_1
e della moglie già proprietaria della quota Pt_2 Controparte_1 Persona_2
indivisa del 50% sui medesimi beni caduti in successione;

- che in data 22 settembre 2017, in Guidonia Montecelio, era deceduta ab intestato anche la moglie lasciando eredi legittimi i figli , , Persona_2 Parte_1 Parte_2
e , i quali erano dunque divenuti pieni proprietari, pro Parte_3 Controparte_1
indiviso, degli immobili oggetto di divisione;

- che sia sui beni siti in Guidonia Montecelio che su quelli siti in IS risultava iscritta ipoteca a favore di Equitalia Servizi di Riscossione Spa ed a carico del solo germano
[...]
. CP_1
Hanno quindi concluso chiedendo di “dichiarare aperta la successione mortis causa dei Signori
e;
procedere allo scioglimento della comunione Persona_1 Persona_2
ereditaria degli immobili pervenuti jure hereditatis ai germani , Parte_1 Pt_2
2 , e meglio individuati nelle premesse del CP_1 Parte_3 Controparte_1 presente atto e, previo espletamento di consulenza tecnica d'ufficio per le operazione di formazione della massa, stima dei beni, predisposizione di progetto divisionale ed accertamento della divisibilità degli stessi;
assegnare agli attori , , Parte_1 Parte_2 [...]
la comproprietà degli immobili siti in Guidonia Montecelio ed al convenuto Parte_3 [...]
la solitaria proprietà dell'immobile sito in IS prevedendo gli eventuali CP_1 conguagli restringere sulla quota attribuita al convenuto l'ipoteca ora Controparte_1 gravante sull'intera massa ereditaria ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari Roma II la cancellazione dell'ipoteca iscritta da Equitalia sulle quote attribuite agli attori. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.

2. Si è costituito in giudizio , rassegnando le seguenti conclusioni: “Ferme le Controparte_1
istanze e deduzioni preliminari e di merito procedere alla divisione del compendio con formazione delle quote paritetiche tra condividenti sia in natura, ove possibile, ovvero formando le quote predisponendo i conguagli in denaro per le parti non beneficiarie di quote in natura, ivi compreso il convenuto”.
In particolare, parte convenuta ha sostenuto:
- che il compendio immobiliare non sarebbe integro in quanto mancherebbero alcuni fondi contigui alle proprietà immobiliari indicate nell'atto introduttivo;

- di essere stato sempre favorevole ad una divisione dei beni, essendo l'unico condividente che non beneficia degli stessi, al contrario dei fratelli;

- che l'iscrizione ipotecaria era stata sanata con accoglimento dell'istanza di rottamazione delle cartelle e conseguente pagamento a stralcio;

- che la proposta di divisione con assegnazione in proprio favore degli immobili siti in IS avrebbe dovuto essere preceduta da un'accurata analisi di stima del compendio e verifica della regolarità urbanistica dei beni.

3. non si è costituita in giudizio, sicché ne è stata dichiarata la Controparte_2 contumacia all'udienza del 19.2.2021.

4. Assegnati i termini previsti dall'art. 183, comma 6 c.p.c., la causa, istruita documentalmente, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 03.12.2024, con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.

5. La domanda attorea va rigettata per mancata dimostrazione della regolarità edilizia dei fabbricati oggetto della domanda di scioglimento della comunione.
Per ciò che attiene ai fabbricati, la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass., n. 25021/19) ha avuto modo di precisare che gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono
3 soggetti alla comminatoria della sanzione di nullità prevista dall'art. 40, comma 2, L. 47/85 per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della detta legge, ove dagli atti non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoria, corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore all'01.09.1967.
In particolare, la Suprema Corte ha statuito che “Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della
"possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale”
(Cass. S.U. n. 25021/2019).
Pertanto, alla luce del predetto principio di diritto, la regolarità edilizia dell'immobile comune ai sensi dell'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 costituisce requisito essenziale per addivenire allo scioglimento della comunione su di esso, sicché in assenza di tale requisito la domanda di scioglimento della comunione proposta da uno o più condividenti non può trovare accoglimento.
Sul tema deve, peraltro, rilevarsi che la normativa di cui sopra è stata integrata dalla previsione inserita all'art. 2, comma 58, L. 662/96, ove è stabilito testualmente che “Gli atti di cui al secondo comma dell'articolo 40, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricati costruiti senza concessione edilizia sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultino gli estremi della domanda di condono con gli estremi del versamento, in una o più rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio nonché, per i fabbricati assoggettati ai vincoli di cui all'articolo 32, terzo comma, della legge 28 febbraio 1985,
n. 47, introdotto dal comma 44 del presente articolo, l'attestazione dell'avvenuta richiesta alle autorità competenti dell'espressione del parere di cui alla citata disposizione”.
Costituisce, dunque, onere della parte che domanda lo scioglimento della comunione quello di allegare e provare la sussistenza del suddetto requisito di regolarità edilizia e urbanistica dei fabbricati.
Ebbene, nel caso in esame, è stata omessa una esaustiva allegazione in ordine alla regolarità urbanistica degli immobili di cui è stata chiesta la divisione.
4 Ed anzi, è la stessa parte attrice ad allegare la mancata ultimazione della pratica di condono edilizio, con riferimento all'immobile sito a IS (cfr. memoria 183 co. 6 n. 2 c.p.c. parte attrice).
Dunque, parte attrice non ha fornito prova utile ad attestare il requisito della regolarità edilizia dei fabbricati oggetto di giudizio, con conseguente rigetto della domanda di divisione proposta, avente pacificamente ad oggetto anche immobili per i quali non risulta ad oggi perfezionato il procedimento di condono edilizio.

6. Stante la natura del giudizio ed il comune interesse delle parti allo scioglimento della comunione, deve essere disposta la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti in giudizio.

P.Q.M.

il Tribunale di Tivoli, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e difesa rigettata, così provvede:
- rigetta le domande proposte da parte attrice;

- compensa le spese di lite tra le parti.
Addì, 29.03.2025
Il Giudice dott.ssa Beatrice Ruperto

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