N. R.G. 2065/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2065/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I e
CP_1
CONVENUTO/I

Oggi 29 ottobre 2025 ad ore 11,02 innanzi al dott. Monica Bellini, sono comparsi:
Per l'avv. TERUGGI CLAUDIO Parte_1
Per l'avv. MAZZONI LUCA CP_1
Il arti a precisare le conclusioni. L'avv. Teruggi precisa le conclusioni come da note conclusive;
L'avv. Mazzoni precisa le conclusioni come da note depositate. Le parti si riportano integralmente ai propri atti difensivi. Il Giudice si ritira in camera di consiglio esonerando le parti dal ricomparire per la lettura della sentenza. All'esito pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. che costituisce parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott. Monica Bellini
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, dr.ssa Monica Bellini, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c.
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2065/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Claudio Teruggi ed Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in presso il suo studio in Borgomanero, via De Amicis n. 11, giusta delega in atti;

-ricorrente- contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Luca Mazzoni ed CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Cuggiono (MI) via Garibaldi 54, giusta delega in atti;

-resistente-
Avente ad oggetto: opposizione allo sfratto per morosità
Conclusioni di parte ricorrente:“ Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, NEL MERITO: dichiarare ed accertare la risoluzione del contratto di locazione abitativo, stipulato in data 26.9.2022, avente ad oggetto l'unità immobiliare di proprietà della signora sita in Cavaglio d'Agogna Parte_1
(NO), Via Asilo, n. 11, a causa della persistente morosità nel pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore , sia “ipso iure” ex art. 1456 C.C. per la presenza della clausola CP_1 risolutiva espressa nel contratto di locazione stipulato tra le parti in causa, sia ex art. 1453 e 1455 C.C. per il grave inadempimento del conduttore dichiarare tenuto e conseguentemente CP_1 condannare il signor al pagamento in favore della signora dell'importo di CP_1 Parte_1 euro 1.150,00 per i canoni di locazione dei mesi da febbraio del 2024 al giugno del 2024 compresi, indicati nell'atto introduttivo, nonché della somma di euro 350,00 per ognuno dei mesi dal luglio del
2024 al gennaio 2025, e pertanto complessivamente al pagamento della somma di euro 3.600,00; confermare l'ordinanza provvisoria non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c., emessa dal Giudice il pagina 2 di 8 12.11.2024; rigettare tutte le domande svolte dal convenuto nei confronti della signora CP_1 in quanto infondate in fatto ed in diritto. IN VIA ISTRUTTORIA: ammettere, se del Parte_1 caso ed ove ritenuto necessario, la prova per testi sui seguenti capitoli:
1) Vero che il signor , prima della firma del contratto di locazione, comunicava alla signora CP_1 che, provenendo dal Comune di Cassano Magnago (VA), la propria convivente Parte_1 [...]
aveva necessità di una sistemazione provvisoria per un lavoro temporaneo;
Parte_2
2) Vero che il signor , prima di firmare il contratto di locazione, aveva visitato più volte CP_1
l'immobile sito in Cavaglio d'Agogna (NO), Via Asilo, n. 11, prima di proprietà della signora
[...]
e poi di proprietà della signora per potervi sistemare i mobili di sua CP_2 Parte_1 proprietà;
3) Vero che il mobile di proprietà della signora che si trova nell'autorimessa Parte_1 pertinenziale dell'immobile sito in Cavaglio d'Agogna (NO), Via Asilo, n. 11, è un piccolo armadietto con vetrina che occupa poco spazio ed è stato lasciato in “loco” nell'autorimessa con l'espresso consenso del signor;
CP_1
4) Vero che l'autorimessa pertinenziale dell'immobile sito in Cavaglio d'Agogna (NO), Via Asilo, n. 11, di proprietà della signora e condotto in locazione dal signor , è piena di Parte_1 CP_1 merce e masserizie varie di esclusiva proprietà del medesimo conduttore.
Si indica a teste il Geom. residente in [...]d'Agogna (NO). Testimone_1
Col favore delle spese processuali sia della fase sommaria sia di quella di cognizione ordinaria”.
Conclusioni di parte resistente: Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e conclusione: CP_3
NEL MERITO - accertare la menomata utilità del bene dovuta alla parziale occupazione del box locato e per l'effetto riconoscere una indennità mensile per tutta la durata del contratto in favore del conduttore da detrarre dall'ammontare dei canoni dovuti. Con vittoria di spese e compensi.
Fatto e motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato intimava a sfratto per morosità Parte_1 CP_1 in relazione alla unità immobiliare sita in Cavaglio d'Agogna (NO), Via Asilo, n. 11, costituita da alloggio al primo piano ed autorimessa pertinenziale, del contratto di locazione del 26.9.2022, registrato il 20.10.2022 all'Agenzia delle Entrate.
Più precisamente la ricorrente assumeva (a) di avere acquistato predetta unità immobiliare con atto di compravendita del Notaio del 16.5.2024 dopo che la venditrice e dante causa Persona_1 CP_2 aveva concesso l'immobile in locazione al signor col contratto di locazione del
[...] CP_1
26.9.2022, registrato il 20.10.2022, con canone mensile di euro 350,00; (b)che il conduttore era moroso pagina 3 di 8 nel pagamento dei canoni di locazione per la somma complessiva di euro 1.150,00, di cui euro 100,00 a saldo del mese di febbraio del 2024 ed euro 1.050,00 per i mesi di aprile, maggio e giugno del 2024.
Nella fase del procedimento speciale di convalida, si costituiva in giudizio il resistente. Nell'opporsi ala convalida deduceva la nullità della clausola sulla durata del contratto transitorio e la sua conversione in quello ordinario di anni 4+4, la nullità della clausola sul canone per la sua indeterminatezza e contraddittorietà; il parziale godimento del bene locato in relazione al box pertinenziale, pertanto, chiedeva la riduzione dell'importo del canone dovuto, compensando la somma in eccesso già versata con il credito presente e futuro vantato dalla locatrice.
Con provvedimento del 12/11/2024 veniva disposto il rilascio dell'immobile, fissata la data dell'esecuzione e, previo mutamento del rito, fissata udienza in data 17.02.2025 per la comparizione delle parti con termine per il deposito di memorie integrative, termine sfruttato dalla sola ricorrente mentre il resistente si limitava a depositare note conclusive.
Preso atto dell'esito negativo della mediazione obbligatoria, la causa giunge ora per la discussione.
Orbene, così ripercorsi sommariamente i termini della questione, preliminarmente va precisato che , vista l'opposizione dell'intimato ed il mutamento del rito disposto in conseguenza di ciò, si è instaurato un processo di cognizione ordinaria, per cui la domanda di convalida dello sfratto per morosità, deve ritenersi convertita in domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento del canone alle scadenze stabilite.
Deve inoltre, rilevarsi che, in esito alla riconsegna dell'immobile locato, la residua materia del contendere riguarda la condanna del resistente al pagamento dei canoni di locazione e delle spese per i quali vi era già morosità, e per quelli successivamente maturati, nelle more del giudizio, fino alla data di rilascio dell'immobile. Ovviamente il giudice deve provvedere anche in ordine alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, in riferimento alla quale persiste l'interesse ad agire della parte.
Ciò premesso, deve evidenziarsi che i fatti allegati dal ricorrente valutati alla luce degli elementi emersi nel corso del giudizio (documenti prodotti ), possono ritenersi provati.
Infatti, secondo i noti principi generali in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali ex artt. 1453 c.c. e ss. (per tutte Sezioni Unite n°13533.2001, cui si è uniformata tutta la giurisprudenza successiva), azioni cui vanno annoverate le domande proposte in questa sede, incombeva agli attori semplicemente di dimostrare il titolo (fonte legale o negoziale) dell'obbligazione e la sua sopravvenuta scadenza, e di allegare il fatto dell'inadempimento, mentre incombeva alla parte resistente (il conduttore) di dare dimostrazione di aver esattamente adempiuto alle obbligazioni assunte ex contractu, ovvero altro tipo pagina 4 di 8 di fatti impeditivi, estintivi, modificativi.
La prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione è fornita dal contratto di locazione, prodotto al fascicolo di parte ricorrente (doc.2 del fascicolo fase sommaria), debitamente registrato .
Diversamente, in sede di sfratto, parte resistente ha pacificamente ammesso di non aver corrisposto le mensilità del canone maturate, ha dedotto la nullità della clausola sulla durata del contratto transitorio e la sua conversione in quello ordinario di anni 4+4, la nullità della clausola sul canone per la sua indeterminatezza e contraddittorietà, il parziale godimento del bene locato in relazione al box pertinenziale
A tal fine deve rilevarsi, come peraltro già osservato nel provvedimento reso in data 13/11/2024 da giudice diversamente impersonato, in relazione alla dedotta nullità della clausola di durata del contratto, che nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431/98 e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa , e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (Cass. civ., Sez. III, 20/02/2014, n. 4075 ) ;
Pertanto, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
In difetto di tali condizioni e delle dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause, del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.
Nel caso di specie, come è stato sottolineato nel provvedimento sopra richiamato, fanno difetto, le condizioni previste, non potendo tra l'altro considerarsi sufficiente la generica circostanza che “la porzione immobiliare è concessa in locazione esclusivamente per esigenze transitorie del conduttore;
che il locatore si è determinato alla conclusione del presente contratto esclusivamente in funzione di quanto dal conduttore sopra dichiarato” e pagina 5 di 8 peraltro in presenza di precedente analogo contratto “di natura transitoria ”, circostanza che comprova in modo evidente a sua non temporaneità. Da ciò consegue che il contrato in oggetto non potrà che essere sottoposto alla disciplina dei contratti previsti dall'art. 2, comma 1, della l. n. 431/1998 (durata di anni quattro + quattro), con eterointegrazione della clausola di durata dello stesso.
Detto ciò deve tuttavia rilevarsi che la riconduzione del contratto in oggetto alla disciplina dei contratti prevista dall'art. 2, comma 1, L.431/98 si palesa irrilevante ai fini dell'accertamento richiesto nel presente giudizio giacchè la ricorrente ha proposto azione di sfratto per intervenuta morosità del conduttore e non per finita locazione.
Infondata si palesa anche la dedotta la nullità della clausola sul canone per la sua indeterminatezza e contraddittorietà
Infatti, nel contratto di locazione , l 'importo del canone, nonostante l 'evidente errore materiale nell'indicazione dell'importo annuo del canone in lettere “tremila/00 ”, sia da ritenersi pari ad €
4.200,00, indicato correttamente in cifra e confermato dall'importo mensile di € 350,00 specificato in contratto così come dall'importo della cauzione pari a tre mensilità del canone, indicato in € 1.050,00 alla clausola n. 6 dello stesso.
Quanto infine al ridotto godimento del box pertinenziale , l'assunto appare sfornito di idoneo retroterra probatorio non avendo coltivato il resistente la domanda sul punto e la fotografia del box auto allegata nulla dimostra circa quanto allegato né comunque giustifica di per sé il mancato pagamento del canone di locazione .
Parimenti si deve argomentare in ordine alla lamentata necessità di sostituzione/risanamento dell'impianto di riscaldamento, in particolare del calorifero del bagno in quanto, seppur la documentazioni fotografica prodotta da parte resistente evidenzia l'ammaloramento superficiale del manufatto, insorto sicuramente dopo la consegna dell'immobile all' odierno resistente alla luce della clausola sub 7) di cui al sottoscritto contratto, in ogni caso non è stata fornita prova del malfunzionamento del manufatto e, all'esito del giudizio, non è emerso che il fenomeno lamentato abbia impedito il godimento del bene locato e l'uso abitativo dell'immobile da parte conduttrice e/o che comunque abbia potuto determinare il non utilizzo o l'impossibilità di proseguire nel rapporto locatizio tant'è che il conduttore ha continuato ad occupare l'immobile anche successivamente alla proposta opposizione . A ciò deve aggiungersi che non risulta documentata alcuna comunicazione scritta in ordine al prospettato intervento alla locatrice come previsto al punto 9) del contratto inter partes (“ quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che no sono a carico della parte conduttrice, quest'ultima è tenuta a darne tempestiva comunicazione scritta alla parte locatrice medesima”).
pagina 6 di 8 Pertanto, l'inadempimento del conduttore deve ritenersi certo e grave sia per l'ammontare dei canoni non pagati sia per la complessiva durata della morosità.
Sul punto deve rilevarsi che, per le locazioni ad uso abitativo, l'art. 5 della Legge n. 392/78 stabilisce un criterio legale predeterminato. Il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce di per sé un inadempimento di importanza tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Non è quindi necessaria una valutazione discrezionale da parte del giudice sulla gravità, poiché questa è già presunta dalla legge. L'omesso versamento del canone altera l'equilibrio contrattuale e rappresenta la violazione di un'obbligazione primaria del conduttore.
Seppur tale presunzione legale, introdotta dalla Legge 392/78, sottrae al giudice la valutazione discrezionale richiesta in generale dall'art. 1455 c.c., deve, in ogni caso, rilevarsi che l'esistenza di una morosità al momento della notifica dell'intimazione, non sanata neppure in minima parte nel corso di giudizio, unitamente all'ulteriore evidenza per cui a tale morosità non sono seguiti neppure i versamenti relativi ai canoni maturati in corso di giudizio, configurano rilievi di inadempimento di gravità tale da legittimare la domanda risoluzione del contratto, ed evidenziano un comportamento non proporzionato alla buona fede contrattuale, che incide profondamente sul concreto interesse del locatore all'esatta e tempestiva prestazione e, pertanto, determina l'applicabilità della declaratoria ex art. 1453 c.c. della risoluzione del contratto.
Parte resistente deve essere condannata al pagamento della somma euro 3.600,00, a titolo di canoni di locazione scaduti e impagati da febbraio del 2024 al giugno del 2024 compresi, indicati nell'atto introduttivo, nonché da luglio del 2024 al gennaio 2025, maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino al soddisfo.
Devono infine essere disattese le istanze istruttorie avanzata e da parte ricorrente in quanto in parte da provarsi documentalmente, in parre generiche e/o valutative.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al DM 55/14 tenuto conto del valore causa ( scaglione dal 1101 a 5200) e dell'effettiva attività svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Novara, definitivamente decidendo nella causa di cui in epigrafe, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così pronuncia:
-dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti e avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Cavaglio d'Agogna (NO), Via Asilo, n. 11, costituita da alloggio al primo piano ed autorimessa pertinenziale, del contratto di locazione del 26.9.2022, registrato il 20.10.2022 all'Agenzia delle Entrate;

pagina 7 di 8 Dichiara tenuto e conseguentemente condanna al pagamento della somma di euro CP_1
3.600,00 oltre degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino al soddisfo;

Condanna al pagamento delle spese di lite che si liquidano in 2.552,00 per compensi, oltre CP_1 euro 245,32 per anticipazioni, oltre rimb. Forfet. Cpa e iva di legge.
Novara, 29 ottobre 2025
Il Giudice Onorario
(dr.ssa Monica Bellini)
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