n. 29453/2021 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico, dott. Luigia Stravino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 29453/21 promossa da:
nata a [...] il [...] (CF: ) rappresentata Parte_1 C.F._1
e difesa dagli avv. Nunzio Miletti Scamardella (CF: ) e CodiceFiscale_2
(CF: ed elett.te domiciliata presso il loro Controparte_1 C.F._3
studio in Pozzuoli (NA) alla traversa Solfatara 4;
ATTRICE
CONTRO
in persona del legale rapp.te p.t. con sede legale Controparte_2 Controparte_3
in Napoli al viale Campi Flegrei 8 (P.I. – iscritta alla sezione agenti di P.IVA_1
affari in mediazione alla CCIAA di Napoli al REA NA-1017849), rappresentata e difesa dagli avv. Gennaro Minopoli (CF: ) e Luigi Martino (CF: CodiceFiscale_4
) ed elett. te domiciliata presso il loro studio in Napoli alla via CodiceFiscale_5
P. Della Valle 4.
CONVENUTA
CONCLUSIONI
pagina 1 di 9

Con le note scritte depositate i difensori delle parti si richiamavano ai rispettivi scritti difensivi e il G.I., in data 13.02.2025, tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art.190 cpc.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 29-11-2021 la sig.ra conveniva in Parte_1
giudizio la in persona del legale rapp.te p.t., deducendo di aver Controparte_2
sottoscritto in data 02.02.21 proposta di acquisto dell'immobile di proprietà della sig.ra sito in Via Carmela Ferrara n.14 (Napoli) identificato al foglio 21 - p. Controparte_4
lla 324- sub 9, categoria A/4, per la somma di euro settantamila (70.000,00), con impegno alla stipula dell'atto notarile entro il 03.05.21. Precisava che detta proposta era stata stipulata tramite l'agenzia immobiliare per la cui Controparte_2
intermediazione l'attrice aveva versato in anticipo la somma di € 10.000,00 a titolo di provvigione. Tuttavia, non si procedeva alla sottoscrizione dell'atto notarile (né in forma di preliminare, né di compravendita), atteso che l'immobile, benché indicato nella proposta di acquisto come “libero”, risultava occupato da un inquilino, con regolare contratto di locazione, avente scadenza in data successiva alla data del 3.05.2021, prevista per la stipula dell'atto notarile. Deduceva, quindi, l'esistenza di un errore, quale vizio del consenso, avendo la convenuta prospettato una falsa o distorta rappresentazione della realtà, poiché l'immobile sarebbe stato indicato libero anziché occupato, circostanza che se conosciuta, non avrebbe condotto l'attrice alla sottoscrizione della proposta di acquisto e, quindi, al versamento della provvigione.
Chiedeva, pertanto, “1) in via principale, dichiarare nullo/inefficace/inesistente la proposta d'acquisto in oggetto per le ragioni espresse al punto A del diritto, con conseguente nullità/inefficacia/inesistenza della separata DICHIARAZIONE e, per
l'effetto di tale annullamento, ordinare a parte convenuta la restituzione della somma di euro 10.0000,00 versata a titolo di provvigione, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
2) in forza del punto 1), riconoscere a parte attrice il diritto al risarcimento del danno, ex art. 2043 C.C. da quantificarsi in via equitativa;
3) in subordine,
pagina 2 di 9 dichiarare in ogni caso il diritto dell'attrice a riottenere la somma indebitamente pagata per i motivi dedotti al punto C) del presente scritto, e, per l'effetto, condannare l'
[...]
a restituire all'istante la somma stessa di € 10.000,00 a titolo di indebito CP_2
oggettivo ex art. 2033 c.c., con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data della prima richiesta di restituzione o, in subordine, dalla domanda sino al soddisfo;
4) condannare la convenuta all'indennizzo ex art. 2041 c.c. sempre della somma di euro
10.000,00, o comunque nella misura che sarà provata in corso di causa, o che, anche in via equitativa, risulterà di giustizia, comunque nella competenza del giudice adito, oltre agli interessi legali dal giorno del pagamento al saldo;
5) in ulteriore subordine e nella denegata ipotesi di accoglimento dei punti precedenti, si chiede al presente giudicane di ricalcolare la misura della provvigione, tenuto conto del valore dell'immobile (euro
70.000,00) e dell'effettiva attività svolta da parte convenuta”.
Con comparsa di risposta, depositata in data 11-2-2022, si costituiva in giudizio la convenuta, impugnando quanto ex adverso dedotto. In particolare, evidenziava che l'attrice era a conoscenza della circostanza che l'immobile fosse locato, sia per averlo pubblicizzato come occupato, sia per essere stato lo stesso visionato dalla attrice, che quindi aveva constatato di persona la presenza dell'inquilino. Pertanto, avendo deciso le parti di comune accordo di non procedere alla vendita, alcuna responsabilità poteva essere ascritta all'agenzia che conservava quindi, il diritto alla provvigione. Chiedeva, dunque, “rigettare la domanda attorea proposta in danno della convenuta CP_5
per oggettiva infondatezza – inammissibilità e improcedibilità ed irricevibilità
[...]
delle domande proposte e contenute nella vocatio in ius, e dichiararsi la totale estraneità della convenuta agenzia immobiliare rispetto alle doglianze espresse e di cui alla vocatio in ius, stante la piena maturazione del diritto alle provvigioni – al loro incasso e al Loro legittimo trattenimento, di cui si chiede espressamente la dichiarazione;
2) In subordine, accertarsi e dichiararsi essere stata la causa del fallimento della avvenuta conclusione del contratto oggetto di causa il non aver tempestivamente liberato l'immobile, e pertanto dichiarare che nessuna responsabilità è
pagina 3 di 9 imputabile alla convenuta, estranea ai patti tra le parti”.
Su richiesta delle parti, con ordinanza del 14.03.2022, venivano concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c. Di poi, a seguito del deposito delle relative memorie, con ordinanza del 20.09.2023, il G.I. ammetteva la prova testimoniale articolata da parte convenuta, nonché l'interrogatorio formale da quest'ultima deferito all'attrice, mentre rigettava tutte le altre richieste istruttorie e rinviava per l'assunzione delle prove costituende al 23.01.2025. A tale udienza veniva escusso un solo teste e, stante la rinuncia all'audizione dell'altro testimone ammesso e l'assenza dell'attrice per rendere l'interrogatorio formale, il Giudice rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 13.02.2025.
Con ordinanza del 13.02.2025, il Giudice tratteneva la causa in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Tanto premesso, si osserva quanto segue.
E' pacifico che la attrice si sia avvalsa dell'attività di intermediazione dell'agenzia convenuta al fine di acquistare l'immobile di proprietà della sig.ra Controparte_4
sito in Via Carmela Ferrara n.14 (Napoli) identificato al foglio 21 - p. lla 324- sub 9, categoria A/4 e che abbia sottoscritto, in data 2.02.2021, una proposta di acquisto per la somma di euro settantamila (70.000,00), versando contestualmente in favore della società la somma di € 10.000,00, a mezzo di assegno circolare Controparte_2
n.3206167270-07, a titolo di provvigione.
Ciò che, invece, è risultata controversa è stata l'effettiva conoscenza da parte della attrice dello stato dell'immobile, la cui perdurante occupazione da parte di un inquilino non ha reso, di fatto, possibile la stipula dell'atto notarile, fissato per la data del 3 maggio 2021. Per tale ragione la sig.ra ha agito in giudizio per ottenere la Parte_1
dichiarazione di nullità/inefficacia/inesistenza della proposta d'acquisto sottoscritta in data 2.02.2021, con la conseguente declaratoria di nullità/inefficacia/inesistenza del conferimento incarico al mediatore e la condanna dell'agenzia convenuta alla restituzione della somma richiesta a titolo di provvigione, oltre al risarcimento dei pagina 4 di 9 presunti danni subiti. In via subordinata, l'attrice ha esercitato l'azione di indebito oggettivo, non ritenendo giustificato l'esborso effettuato in favore dell'agenzia immobiliare, che non avrebbe maturato il diritto alla provvigione.
Ebbene, dall'esame complessivo del compendio istruttorio formatosi nel giudizio, tra cui assume rilevanza anche la mancata presentazione della attrice a rendere l'interrogatorio formale, è possibile ritenere che la sig.ra avesse conoscenza dello stato Parte_1
locativo dell'immobile.
Ed infatti, dalla deposizione resa dalla teste , madre dell'attrice, si Testimone_1
ricava che già in data 20-1-2021 - e quindi prima della sottoscrizione della proposta Part di acquisto da parte della avvenuta in data 2-2-2021 - l'attrice era a conoscenza del fatto che l'immobile in questione fosse occupato dall'inquilino e, ciononostante, si determinava a firmare la proposta di acquisto il successivo 2-2-2021.
Ciò consente di escludere la sussistenza, nella fattispecie in esame, del lamentato errore, quale vizio del consenso nella formazione della volontà della attrice, in ragione del quale ella sarebbe stata indotta a sottoscrivere la proposta di acquisto dell'immobile sulla scorta di una falsa rappresentazione della realtà. Di conseguenza, la domanda volta a ottenere l'annullamento del contratto deve essere rigettata.
Parimenti, va rigettata la domanda di risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. asseritamente subiti dalla attrice, atteso che quest'ultima nulla ha allegato e provato in ordine al tipo di danni subiti a seguito della condotta della convenuta. Del resto è risultato pacifico che il contratto sia stato consensualmente risolto, con restituzione da parte della promittente venditrice della caparra di € 5.000,00 versata dalla sig.ra
[...]
contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto. Pertanto, anche su Pt_1
tale aspetto non residua alcuna pendenza in danno della attrice.
Va, dunque, scrutinata l'azione di ripetizione dell'indebito della somma di € 10.000,00 versata dalla attrice, a titolo di provvigione, unitamente alla sottoscrizione della proposta pagina 5 di 9 di vendita, contenente anche il conferimento dell'incarico di mediazione alla convenuta.
In particolare, è necessario verificare se la sottoscrizione della proposta di acquisto da parte della attrice possa legittimare l'agenzia convenuta a trattenere l'importo di €
10.000,00 versato a titolo di provvigione sulla vendita non conclusa tra la attrice e la parte venditrice, indipendentemente dai motivi per i quali non si sia poi giunti alla stipula dell'atto notarile.
La convenuta, infatti, àncora il suo diritto alla provvigione alla circostanza che la mancata stipula dell'atto notarile sia dipesa da una scelta concorde e consapevole delle parti contrattuali, consacrata in un atto di risoluzione consensuale dell'accordo di vendita, al quale è seguita la restituzione della caparra versata di € 5.000,00. Di tal che, risulta dirimente chiarire se effettivamente sussista il diritto dell'agenzia convenuta al pagamento della provvigione sulla scorta dell'attività di mediazione svolta e, dunque, verificare se possa dirsi concluso, nel caso di specie, per opera dell'agenzia CP_2
l'“affare” che, a mente dell'art. 1755 c.c., fa sorgere il diritto del mediatore alla
[...]
provvigione.
Com'è noto, infatti, il diritto alla provvigione, ai sensi dell'art. 1755 c.c., matura per il mediatore allorché, per il suo tramite, sia stato concluso “un affare”, intendendosi per tale qualsiasi vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l'esecuzione specifica del negozio (ex art. 2932 c.c.), ovvero per il risarcimento del danno da inadempimento. Per il sorgere del diritto alla provvigione, tuttavia, non basta la conclusione dell'affare, occorrendo, altresì, che tra questo e l'attività svolta dal mediatore vi sia un vero e proprio nesso di causalità.
Fatte queste premesse, va rilevato che, nel caso di specie, a seguito dell'attività svolta dall'agenzia non può dirsi concluso tra le parti un “affare” in senso Controparte_2
economico-giuridico, essendosi queste ultime limitate a sottoscrivere il modulo predisposto dall'agenzia immobiliare contenente la proposta irrevocabile di acquisto da parte dell'aspirante compratrice, sottoscritta e accettata dalla parte venditrice. Tale documento, tuttavia, non configura un vero e proprio preliminare di vendita, bensì un pagina 6 di 9 documento contenente intese parziali in ordine al futuro regolamento degli interessi delle parti, ossia un cd. “preliminare di preliminare”, il quale costituisce un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori, non essendo assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.
Orbene, solo la sottoscrizione del preliminare vero e proprio, ancorché non seguita dalla stipula del definitivo, è idonea a far sorgere il diritto alla provvigione, restando ininfluente la circostanza che, al preliminare, non segua poi la stipula del contratto definitivo.
Anche la giurisprudenza più recente ritiene che per conclusione dell'affare, da cui scaturisce il diritto alla provvigione, debba intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, ossia di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o in difetto, per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (cfr. Cass. civ., 13 dicembre 2023, n. 34850, Cass. civ.,
26 gennaio 2023, n. 2385). E', invece, da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive artico- lazioni del procedimento di conclusione dell'affare, come è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.
Di conseguenza, non è possibile collegare il diritto alla provvigione al mero scambio della proposta ed accettazione della promissaria acquirente e della promittente venditrice, atteso che il modulo predisposto dall'agenzia immobiliare e sottoscritto dalle parti, rappresenta una semplice minuta del vero e proprio contratto preliminare o definitivo di vendita che le parti avrebbero dovuto sottoscrivere dinanzi al notaio;
pertanto, non può dirsi maturato per l'agenzia immobiliare alcun Controparte_2
diritto alla provvigione per l'attività svolta.
Ed infatti, è pur vero che la proposta di acquisto in parola contiene l'indicazione delle parti, del bene, oggetto di vendita, e dei suoi dati catastali, delle modalità di pagamento del prezzo, ma va, tuttavia, considerato che la stessa risulta manchevole pagina 7 di 9 della indicazione di elementi fondamentali nei trasferimenti immobiliari. Basta por mente al fatto che nel paragrafo 1), relativo alla Descrizione e Stato dell'immobile, al punto m) che recita “libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di”, si legge “Nulla, in attesa di visure ipotecarie”, e al punto q)
Documentazione attestante la situazione energetica dell'immobile: Dotato di
ACE/APE- classe energetica, si legge “Verrà fornito al rogito”.
Con la sottoscrizione della proposta d'acquisto in oggetto - che è atto preparatorio -
l'affare non può dirsi concluso.
Nel caso in esame, è pacifico che nessun contratto preliminare (in senso proprio) sia stato stipulato da con per effetto dell'attività di Parte_1 Controparte_4
mediazione svolta dalla la quale, in contrasto con il surriferito Controparte_2
insegnamento della giurisprudenza di legittimità, pretende di vedersi riconosciuto il diritto alla provvigione per il solo fatto che le parti da lei messe in contatto avrebbero raggiunto un accordo su alcuni punti di un ipotetico futuro contratto preliminare o definitivo di compravendita, poi giammai concluso.
In ragione di quanto sopra esposto, difettando il titolo che legittimi il pagamento effettuato dalla sig.ra all'agenzia immobiliare sussiste Parte_1 Controparte_2
il diritto dell'attrice di ottenere la restituzione delle somme versate, secondo le regole relative all'indebito oggettivo.
Al riguardo, giova ricordare che, l'azione di ripetizione di indebito si fonda su due presupposti: l'avvenuta esecuzione di una prestazione ed il suo carattere non dovuto.
Secondo le ordinarie regole dell'onere probatorio, spetta a chi agisce in ripetizione dimostrare (nel caso di un'obbligazione pecuniaria) sia l'avvenuto pagamento, sia l'assenza di una valida causa giustificativa dello stesso.
Ebbene, nella fattispecie in esame, può dirsi soddisfatto l'onere della prova in capo all'attrice. E' pacifica e, comunque, documentata (v.assegno di euro 10.000,00 allegato dall'istante all'atto della sua costituzione in giudizio) la dazione della somma di denaro in discussione da parte della attrice alla agenzia convenuta;
parimenti, all'esito pagina 8 di 9 del giudizio non è emerso un idoneo titolo giuridico che legittimi l'accipiens a trattenere la somma versata. La mancanza di una causa adquirendi fonda la pretesa di restituzione azionata dalla attrice, con la conseguente condanna della agenzia alla Controparte_2
restituzione in favore della sig.ra della somma indebitamente percepita di Parte_1
€ 10.000,00, oltre interessi legali che in virtù di quanto statuito dalle Sezioni Unite della
Cassazione (15895/2019), decorrono dal primo atto stragiudiziale di costituzione in mora (23-7-2021).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate d'ufficio come in dispositivo, determinando gli onorari nei valori minimi per tutte le fasi in cui si è articolato il processo, stante i risultati conseguiti.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così decide:
- Rigetta la domanda di annullamento della proposta di acquisto per vizio del consenso.
- Rigetta la domanda di risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c.
- Accoglie la domanda di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. proposta da e Parte_1
per l'effetto condanna l'agenzia a restituire alla attrice la somma di € Controparte_2
10.000,00, con interessi legali codicistici dal 23.7.2021 sino al soddisfo.
- Condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice delle spese di lite, liquidate in euro 2.540,00 per compensi ed euro 264,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, Iva e c.p.a. come per legge.
Napoli, 7-5-2025
Il Giudice
dott. Luigia Stravino
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