N. R.G. 1509/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA tra
Parte_1
[...]
e
Controparte_1
INTIMATO CONTUMACE
Oggi 22 dicembre 2025,
rilevato che all'udienza del 30 ottobre 2025 parte intimante ha chiesto che la causa fosse decisa;

rilevato che il giudice ha rinviato la causa ad oggi per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c. e disposto che l'udienza fosse sostituita dal deposito di note scritte;

rilevato che parte intimante ha depositato le note scritte;

letti gli atti, questo giudice redige la sentenza che viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice dott. Elisabetta Chiodini nella causa civile iscritta al n. R.G. 1509/2025 promossa da:
(C.F.: , rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
IU AC ed elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso, in Varese, via
Cavour, 44, giusta procura in atti
Intimante
contro
(C.F.: Controparte_1 C.F._2
Intimato contumace visto l'art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni di parte intimante come in atti
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di sfratto ritualmente notificato ha evocato avanti questo Tribunale Parte_1
per sentire convalidare nei confronti di quest'ultimo intimazione di sfratto Controparte_1
per morosità ed emettere decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c.
Al riguardo l'intimante ha allegato: che con contratto in data 1° maggio 2023 concedeva in locazione a l'unità immobiliare ad uso abitativo, sita in Maccagno con Pino Controparte_1
pagina 2 di 8 e Veddasca, Via Matteotti, 29 per il canone annuo di € 6.400,00, da corrispondersi in 12 rate mensili di € 550,00 ciascuna, scadenti il giorno 3 di ogni mese, oltre € 100,00 mensili per spese condominiali, salvo conguaglio;
che il conduttore ha omesso di versare i canoni dei mesi di aprile e di maggio 2025 per un totale di € 1.100,00, nonché le spese condominiali per ulteriori
€ 200,00; che inoltre il conduttore, in spregio all'art. 10 del contratto di locazione, non ha effettuato la voltura dell'utenza idrica e deve all'intimante, per consumi idrici, l'importo di €
145,00 che la locatrice ha anticipato;
che l'art. 8 del contratto inter partes dispone che il mancato pagamento, anche se parziale, della pigione decorsi 20 giorni dalla scadenza, o delle quota per accessori entro due mesi dalla richiesta, produrrà ipso iure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore.
Alla prima udienza parte intimante ha dichiarato che dopo la notifica dell'atto di sfratto l'intimato versava i canoni dei mesi di aprile e maggio 2025 e le spese condominiali, ma non la somma di € 145,00 per le spese idriche. La medesima parte ha chiesto la convalida dello sfratto e la liquidazione delle spese.
All'esito della riserva assunta, il giudice, stante l'intervenuta sanatoria, ha rigettato la domanda dell'intimante, ha disposto il mutamento del rito, invitato a depositare la domanda di mediazione e rinviato per gli incombenti di cui all'art. 420 c.p.c.
L'intimante ha depositato la memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c. e avviato la procedura di mediazione, che ha avuto esito negativo, stante la mancata partecipazione dell'intimato.
All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. è comparsa solo l'intimante che ha chiesto di rinviare la causa per decisione.
Il giudice ha rinviato ad oggi per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c. e disposto che l'udienza fosse sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
L'intimante ha depositato le note.
** * ** pagina 3 di 8 Deve innanzitutto dichiararsi la contumacia di parte intimata, che, sebbene citata (parte intimante gli ha notificato anche il provvedimento di mutamento del rito), non si è costituita in giudizio.
Ciò premesso, si osserva quanto segue.
Nella memoria integrativa parte intimante ha chiesto di dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione inter-partes, ex art. 1456 c.c., o, in subordine di pronunciare la risoluzione del contratto ex artt. 1453 e segg.ti c.c.
Come è noto, l'art. 1456 c.c. dispone che i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.
Nella specie, nel contratto di locazione inter-partes è contenuta una clausola risolutiva espressa, che, per quanto qui di interesse, dispone che il mancato pagamento, anche se parziale, della pigione decorsi 20 giorni dalla scadenza, o della quota per accessori entro due mesi dalla richiesta, produrrà ipso iure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore.
Nell'atto di sfratto, portato alla notifica una volta scaduti i 20 giorni dalla scadenza del pagamento della pigione, l'intimante ha lamentato il mancato pagamento dei canoni dei mesi di aprile e di maggio 2025 e delle spese accessorie, ha invocato la clausola risolutiva espressa e ha dichiarato di avere “intenzione di risolvere il contratto”, così dimostrando di volersi avvalere di detta clausola.
Occorre tuttavia osservare che nel caso di specie il rapporto di locazione è ad uso abitativo e, come è noto, il conduttore ha salva la possibilità di sanare in giudizio la morosità in forza dell'art. 55 n. 392/1978, tutt'ora vigente. In proposito la Suprema Corte ha affermato che la clausola risolutiva espressa nei contratti di locazione abitativa non è nulla, ma «rimane quiescente» fino alla possibilità del conduttore di sanare la morosità ai sensi dell'art. 55 L. pagina 4 di 8 392/78. Se l'inquilino sana la mora entro la prima udienza, la clausola non produce effetti risolutivi (cfr. Cass. 1998/ 1316).
Nella specie, dopo la notifica dell'atto di sfratto parte intimata ha sanato la morosità dedotta nell'atto di sfratto, avendo versato i canoni e le spese condominiali indicati come insoluti (ha omesso solo il rimborso delle spese idriche per € 145,00) e pertanto la clausola risolutiva espresso invocata dall'intimante non produce effetto, con l'ulteriore conseguenza che la domanda di declaratoria di intervenuta risoluzione non può essere accolta.
Come accennato, in subordine l'intimante ha chiesto di pronunciare la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e ha allegato che il conduttore è ad oggi debitore dei canoni dei mesi di agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2025 per € 3.250,00, già al netto di due versamenti (oltre a quello fatto prima dell'udienza di cui all'art. 663 c.p.c., di cui si è già detto) di € 650,000 ciascuno, effettuati rispettivamente in data 21 novembre 2025 e 11 dicembre 2025
e che sono stati imputati ai canoni dei mesi di giugno e luglio 2025, in assenza di indicazioni del debitore.
La domanda in esame è fondata per le ragioni che seguono.
E' noto che l'art. 1587 c.c. pone, tra le fondamentali obbligazioni del conduttore, il pagamento del canone;
l'inosservanza di tale obbligazione, sussistendo i presupposti di cui all'art. 1455
c.c., costituisce inadempimento contrattuale idoneo a giustificare la domanda di risoluzione del contratto.
In applicazione dei principi generali in materia di riparto dell'onere della prova, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto o per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, ossia l'esistenza del contratto, e allegare l'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento e/o dalle cause impeditive e/o giustificative dell'inadempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
pagina 5 di 8 Nella specie, parte intimante ha provato il titolo, depositando il contratto di locazione sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato e allegato l'inadempimento dell'intimato, che, al momento della notifica dello sfratto, era pari ad € 1.300,00 per canoni e spese condominiali, oltre ad € 145,00 per utenze e, ad oggi, assomma ad € 3.250,00 per canoni e spese, oltre ad € 196,00 per utenze idriche.
L'intimante ha quindi assolto al proprio onere probatorio e, in mancanza di allegazioni contrarie da parte dell'intimato, deve ritenersi giudizialmente accertato l'inadempimento ingiustificato dell'intimato per € 3.250,00, nonché di € 196,00 per utenze idriche.
Vale la pena di aggiungere che “in caso di locazione ai fini dell'emissione della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento anche in base al comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda” (Cass. 7 dicembre 2020, n. 27955).
Occorre poi rilevare che il contratto di locazione inter-partes è ad uso abitativo e pertanto la valutazione della rilevanza della morosità ai fini della risoluzione del rapporto deve essere operata conformemente al disposto di cui all'art. 5 l. 392/78, a norma del quale il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Considerato che la morosità al momento della notifica dell'atto di sfratto era pari a due mensilità di canoni e spese (morosità poi sanata, come si è detto), mentre oggi è pari a cinque mensilità di canone e spese condominiali, è evidente che l'inadempimento dell'intimato è tale da giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 5 della L. 392/78.
Deve quindi deve essere accolta la domanda di risoluzione del rapporto di locazione inter- partes, per inadempimento del conduttore e deve ordinarsi a quest'ultimo il rilascio dell'immobile oggetto del rapporto di locazione per cui è causa, come chiesto dall' intimante.
Considerato inoltre che l'immobile costituisce l'abitazione dell'intimato, il rilascio viene fissato entro quaranta giorni dal deposito della presente sentenza. pagina 6 di 8 L'intimante ha inoltre domandato la condanna dell'intimato al pagamento dei canoni di locazione afferenti i mesi di agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2025, oltre alle successive mensilità sino alla riconsegna dell'immobile.
Al riguardo viene ancora in considerazione la nota sentenza della Suprema Corte a Sezioni
Unite in tema di riparto dell'onere della prova: il creditore che agisce per l'adempimento del contratto deve soltanto provare la fonte del suo diritto, ossia l'esistenza del contratto e allegare l'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass.
Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
Come già osservato, nel caso di specie parte intimante ha assolto al proprio onere probatorio, perché ha prodotto il contratto e allegato l'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni del periodo agosto 2025- dicembre 2025.
Considerato che il canone risulta essere pari ad € 550,00 mensili, parte intimata deve essere condannata a versare all'intimato € 2.750,00, per il periodo agosto- dicembre 2025, oltre ad €
550,00 mensili dal mese di gennaio 2026 sino alla riconsegna dell'immobile. La somma di €
2.750,00 deve essere maggiorata degli interessi legali, calcolati dal dì del dovuto di ciascuna mensilità al saldo.
Infine, come chiesto dall'intimante, parte intimata deve essere condannata a versare all'intimante la somma di € 196,00 per consumi idrici, come da documentazione in atti.
Le spese di lite, liquidate in € 975,00 per compensi per la fase sommaria e in € 1.702,00 per compensi per il presente giudizio (considerata l'attività effettivamente svolta e la non particolare complessità delle questioni oggetto di causa), oltre € 119,30 per anticipazioni, oltre
15% per spese forfettarie, oltre 20% per la redazione degli atti secondo tecniche informatiche che ne agevolano la consultazione, oltre c.p.a. ed IVA, devono porsi a carico di parte intimata in ragione della sua soccombenza.
pagina 7 di 8 Parimenti devono porsi a carico di parte intimata le spese della mediazione, che si liquidano in € 284,00 per compensi, oltre accessori di legge, oltre € 190,32 per anticipazioni.

P.Q.M.


Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 1509/2025 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: dichiara la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra da un lato, e Parte_1
dall'altro, per fatto e colpa di quest'ultimo; Controparte_1
ordina a parte intimata di riconsegnare a favore dell'intimante l'immobile sito in Maccagno con Pino e Veddasca, Via Matteotti, 29, entro 40 giorni dal deposito della presente sentenza;
condanna parte intimata a versare all'intimante, per la causale di cui alla parte motiva della presente sentenza, € 2.750,00, oltre interessi legali come specificato in sentenza, oltre ad €
550,00 mensili dal mese di gennaio 2026 sino alla riconsegna dell'immobile; condanna parte intimata a versare all'intimante € 196,00 per la causale di cui alla parte motiva della presente sentenza;
condanna parte intimata a rifondere all'intimante le spese di lite, nella misura di € 2.677,00 per compensi, oltre € 119,30 per anticipazioni, oltre 15% per spese forfettarie, oltre 20% per la redazione degli atti secondo tecniche informatiche che ne agevolano la consultazione, oltre c.p.a. ed IVA;
condanna parte intimata a rifondere all'intimante le spese della mediazione, che liquida in €
284,00 per compensi, oltre € 190,32 per anticipazioni, oltre 15% per spese forfettarie, oltre c.p.a. ed IVA.
Varese, 22 dicembre 2025.
Il giudice
Dott. Elisabetta Chiodini
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