TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA II SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
REPUBBLICA ITALIANA
Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice HE Valeriani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5475/2022 R.G.
TRA
P.IVA ), in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata presso lo studio dell'avv. Andrea Ruocco, che la rappresenta e difende, giusta mandato in atti;
attrice
CONTRO
Controparte_1 convenuta contumace
CONCLUSIONI
Parte attrice, in ottemperanza al decreto ex art. 127 ter c.p.c. del 13.10.2025, ha depositato le note di trattazione scritta precisando le proprie conclusioni, che qui si intendono integralmente riportate;

l'udienza è stata celebrata con le modalità della c.d. trattazione scritta e la causa viene decisa con deposito telematico della sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di di- ritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posi- zioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I.- Con atto di citazione regolarmente notificato, – dopo aver dedotto di Parte_1 condurre in locazione, in forza di contratto del 9.11.2020, l'immobile della sito in CP_2
Manfredonia all'interno del porto turistico “Marina del Gargano”, alla via Lungomare del Sole 1 civico 1E23 – 1D22, distinto commercialmente con il numero 72 e censito catastalmente in NCT
Provincia di Foggia al foglio 25, particella 579, sub 130 categoria C/1, Classe 1, ora Foglio 25, particella 579, sub 181 (porzione di unità immobiliare unita di fatto con la particella 579 sub 180) piano T, zona 1 più aerea antistante esterna prospiciente al molo di sopraflutto ora denominato
– ha esposto di essere venuto a conoscenza, in data 22.6.2022, che Parte_2
l'immobile locato è stato ceduto dalla con atto del 31.5.2022, in favore della CP_2 CP_1 al prezzo di € 77.000.
[...]
L'attrice ha, altresì, esposto che, con atto del 11.2.2021, i canoni di locazione sono stati pignorati dalla sino alla concorrenza della somma di € 273.350,86; di talché la società CP_3 ha provveduto ad accantonare e poi a corrispondere le somme dovute alla a Pt_1 CP_2 titolo di canone, in favore della nelle more del giudizio fallita, precisando di aver CP_3 ripreso a pagare i canoni in favore dell'attuale proprietaria, odierna resistente, a partire da Febbraio
2024, avendo estinto il debito nei confronti della Curatela del fallimento.
La mancata preventiva comunicazione, da parte della della volontà di alienare CP_2
l'immobile locato le ha impedito di esercitare il diritto di prelazione sull'immobile, che la stessa intende esercitare ai sensi degli artt. 38 e 39 L. n. 392/1978.
L'attrice ha, quindi, rassegnato le seguenti conclusioni:
“a) Dichiarare inefficace la vendita a favore della e sostituire nella sua CP_1 posizione la ex tunc nell'atto di cessione del 31.5.22, per quanto esposto in narrativa. Parte_1
b) Dichiarare trasferito l'immobile sito in Manfredonia alla Via Lungomare Del Sole, civico
1E23 – 1D22 distinto commercialmente con il numero 72 e censito catastalmente in NCT provincia di Foggia al foglio 25, particella 579, sub 130 categoria C/1, Classe 1, ora Foglio 25, particella
579, sub 181 (porzione di unità immobiliare unita di fatto con la particella 579 sub 180) piano T, zona 1 più aerea antistante esterna prospiciente al molo di sopraflutto ora denominato
[...]
di cui all'atto notarile del 31.5.22 in favore della Società attrice, per le ragioni Parte_2 di cui in narrativa.
c) Scomputare dal prezzo di vendita, che la Società attrice offre in pagamento per l'acquisto dell'immobile locato, tutte le somme che la stessa ha già pagato e pagherà a titolo di canone.
d) Con condanna della Società convenuta, in ogni caso, al pagamento delle spese e competenze di lite, con distrazione in favore del difensore antistatario”.
II.- Dichiarata la contumacia di previa verifica della regolarità della notifica Controparte_1 della citazione, e concessi i termini ex art. 183, co. 6 c.p.c., la causa, istruita con sole prove documentali, è stata rinviata per la decisione all'udienza del 30.10.2025, svoltasi in modalità
2 cartolare, e lette le note di trattazione scritta depositata dalla parte costituita, viene decisa mediante deposito telematico della sentenza, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
III.- La domanda di riscatto è infondata e va rigettata per le ragioni di seguito esposte.
Preme, in particolar modo, evidenziare che le disposizioni degli art. 38 e 39 l. 27 luglio 1978
n. 392 – le quali prevedono il diritto di prelazione e riscatto del conduttore nel caso di trasferimento a titolo oneroso del bene concesso in godimento – integrano una limitazione del potere dispositivo del proprietario locatore espressamente subordinata al presupposto dell'identità dell'immobile locato con quello oggetto del trasferimento.
Pertanto, nell'ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso sog- getto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione,
l'esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978 è ammesso solo se si tratti di vendita cumulativa e non già di vendita in blocco, la quale ultima ricorre non solo quando viene venduto l'intero edificio nel quale sia compre- sa l'unità immobiliare locata, ma anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di alie- nazione separata e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico og- getto, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale.
Di recente, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 13253/2023, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, ha ribadito che presupposto fondamentale per- ché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli artt. 38 e 39, L. 27 luglio
1978, n. 392, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione;
poiché tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei detti diritti) o, invece, di una vendita cumulativa (in relazione alla quale spetta al conduttore il diritto di prelazione o di riscatto).
In particolare, perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la vendita riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari (Cass. civ. n.
23749/2008; Cass. civ. n. 25036/2015).
A tale riguardo, l'indagine del Giudice deve essere condotta non soltanto sulla base della si- tuazione oggettiva, di fatto esistente al momento della vendita, ma deve, altresì, tener conto, sotto il
3 profilo soggettivo, dell'intenzione dei contraenti, come desumibile dal tenore del contratto di vendi- ta, potendo ricorrere un'ipotesi di vendita “in blocco”, sottratta alla operatività del diritto di prela- zione, anche qualora i beni trasferiti, pur se astrattamente suscettibili di alienazione separata, siano stati considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unicum, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale, diversa da quella della singola unità oggetto del contratto di locazione (Cass. civ. n. 3377/2010; Cass. civ. n. 655/2017).
Quando, quindi, il contratto di compravendita si presenti come un negozio unitario, deve ne- garsi l'applicazione delle citate norme (artt. 38 e 39) e, conseguentemente, deve negarsi la possibili- tà del conduttore di esercitare la prelazione tanto in via parziale, mediante un suo subentro nell'acquisto della porzione locata, quanto in via totale, mediante l'acquisto dell'intero complesso.
In virtù dei principi che governano l'onus probandi, spetta al conduttore dare la prova che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento unifi- catore, hanno cioè inteso concludere una vendita cumulativa facendola apparire simulatamente co- me vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore.
Nel caso che occupa, come si evince dagli atti, la in forza di scrittura privata CP_2 autenticata del 31.5.2022 (rep. n. 2683 racc. n. 1919) (all.4), ha ceduto a a titolo di Controparte_1 prestazione in luogo di adempimento ex art. 1197 c.c., i diritti di superficie delle unità immobiliari adibite a locali commerciali, con relative aree antistanti, facenti parte del Porto Turistico di Manfre- donia, denominato “Marina del Gargano”, meglio descritti in atti, ubicati sul Molo di Sopraflutto e sul Molo di Sottoflutto.
L'unità locata è stata, quindi, ceduta (id est è stata ceduta la proprietà superficiaria di natura peculiare, essendo l'area di proprietà del Demanio Pubblico) contestualmente a quella di numerosi altri immobili, facenti parte del medesimo complesso turistico, insistenti sulla medesima particella, destinati tutti all'esercizio di attività commerciali, da esercitare nel rispetto della destinazione urba- nistica dei locali in oggetto, del Regolamento del Porto Turistico, del Regolamento di Fruizione dei
Servizi e del Regolamento Architettonico, nonché nel rispetto – tra gli altri – del Codice della Navi- gazione.
Nella determinazione dell'oggetto di tale cessione, è stato preso in considerazione, dunque, un complesso unitario caratterizzato da una pluralità di immobili che, ancorché strutturalmente au- tonomi (poiché aventi ingressi separati), sono tra loro funzionalmente coordinati, in quanto fanno parte del medesimo Porto Turistico e hanno la medesima destinazione d'uso.
Sul piano soggettivo, poi, la volontà delle parti di riguardare il complesso delle unità immo- biliari trasferite nella sua unitarietà, tale da costituire una entità patrimoniale distinta dalla somma
4 delle singole porzioni, è desumibile dal contenuto del contratto in esame, in cui le parti hanno indi- cato il valore complessivo della operazione di cessione – sia pure specificando l'importo da imputa- re ai singoli locali ceduti (tra cui il locale commerciale in questione) – qualificando, inoltre, espres- samente l'operazione negoziale come cessione a corpo.
In tal senso, peraltro, depone anche l'esistenza di un precedente contratto stipulato tra le me- desime parti, cioè quello del 25.2.2022, avente a oggetto il trasferimento sempre di “diritti di cui la società debitrice era titolare sulle unità immobiliari facenti parte del Porto Turistico di Manfredo- nia (FG), denominato ' Marina del Gargano'”, richiamato nel contratto del 31.5.2022 per cui è causa, atteso che la volontà di trasferire un complesso unitario può essere altresì desunta dalla pre- senza di altri eventuali contratti, collegati a quello in esame, con cui è stata realizzata la vendita di dei vari cespiti del compendio immobiliare (anche, eventualmente, per motivi soggettivi: nel caso di specie per estinguere parzialmente il debito che la aveva nei confronti della cessionaria), CP_2 nell'ambito di un'operazione negoziale complessa e più ampia (cfr., sul punto, Cass. civ.
13253/2023).
In conclusione, sussistono tutti gli elementi (vicinanza tra gli immobili ceduti, facenti parte del Porto Turistico di Manfredonia, valutazione dei beni come un unicum in relazione all'attività commerciale che vi si andrà a realizzare, identica destinazione d'uso commerciale dei beni, tenore del contratto di cessione) per poter qualificare la cessione intervenuta tra e come CP_2 CP_1 una vendita in blocco.
Alla luce di tutte le superiori considerazioni deve, quindi, affermarsi che nel caso di specie l'attore non vantava alcun diritto di prelazione.
Ne deriva il rigetto della domanda attorea di riscatto.
Resta assorbita ogni ulteriore questione.
IV.- Nulla sulle spese di lite, stante la contumacia della società convenuta.


P. Q. M.


Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, disattesa ogni diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1. RIGETTA la domanda di parte attrice;

2. NULLA sulle spese di lite.
Sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c.
Foggia, 31 Ottobre 2025
Il Giudice – HE Valeriani
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