N. R.G. 2812/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica Civile tra
Parte_1
ATTORE
e
Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 14 maggio 2025 ad ore 9.30 innanzi al dott. Agnese Currò Dossi, sono comparsi:
l'avv. SAVINI PAOLA la quale si riporta agli atti ed alla memoria conclusiva depositata ed insiste per l'accoglimento del ricorso.
l'avv. PIERINI ALESSANDRO il quale si riporta agli atti ed alla memoria conclusiva insistendo per le conclusioni ivi rassegnate rilevando che la morosità non persiste
Il Giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi
Alle ore 12.00 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Agnese Currò Dossi ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 2812/2024 promossa da:
(C.F. ) nata a [...] il [...] Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. SAVINI PAOLA
(C.F. ) nato a [...] il [...] rappresentato e Parte_2 C.F._2
difeso dall'Avv. SAVINI PAOLA
RICORRENTI contro
(C.F. ) nato in [...] il Controparte_2 C.F._3
22/2/1982 rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro Pierini
(C.F. ) nata in Controparte_1 Controparte_1 C.F._4
Bulgaria il 09/2/1985, rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro Pierini
RESISTENTI
La causa è iscritta ruolo in data 31.10.2024 proveniente da sfratto per morosità R.G 2290/2024 trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 14.5.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione. Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione datato 12/08/2024, regolarmente notificato in data 29/08/2024
[...]
e intimavano a e Pt_1 Parte_2 Controparte_2 [...]
sfratto per finita locazione e/o sfratto per morosità relativamente Controparte_1 all'immobile ad uso abitativo sita in Santarcangelo di R. Via Misano n. 1 distinta al C.F. di detto Comune al Foglio 40, Part. 123 sub. 2., oggetto del contratto di locazione sottoscritto in data 1.6.2016
e registrato in data 7/6/20216 presso l'Agenzia delle Entrate di Rimini al n. 5404 serie 3.
Esponevano i locatori che i conduttori si erano reso inadempienti rispetto al pagamento dei canoni a decorrere dal mese di marzo 2024 e rappresentavano di avere loro inviato racc. a.r. di disdetta il
28/11/2024 richiedendo il rilascio dell'unità immobiliare.
Si costituivano in giudizio i conduttori deducendo in via preliminare la non cumulabilità delle due azioni opponendosi, nel merito, alla convalida dello sfratto per finita locazione per non aver fornito parte locatrice prova dell'avvenuta ricezione della disdetta. Contestavano inoltre la sussistenza della mora opponendosi all'intimato sfratto per morosità.
All'udienza del 08/10/2024 fissata per la convalida, i locatori rinunciavano alla domanda di sfratto per finita locazione ed insistevano per la concessione del provvedimento anticipatorio di condanna al rilascio dell'immobile stante il sussistere della morosità.
Il Giudice dott.ssa Valmassoi con provvedimento emesso il 30.10.2024 respingeva l'istanza di emissione di ordinanza di rilascio “non avendo parte attrice soddisfatto il principale degli oneri di fase sommaria: indicare l'esatta quantificazione del credito che si ritiene insoluto”, disponendo quindi la prosecuzione della causa con il rito locatizio e assegnazione dei termini per l'integrazione degli atti.
Con memoria integrativa 2.12.2024 la ricorrente contestava a controparte il mancato pagamento dei canoni dal 2016 all'intimazione dello sfratto per un totale di €14.598,00 dando atto di aver ricevuto
€5.000,00 in data a 22/03/2024 ed € 3.000,00 in data 9/04/2024; chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori e il conseguente rilascio dell'immobile nonché la condanna di parte conduttrice al pagamento della somma di € 6.598,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati fino al momento della proposizione dello sfratto per morosità e a quelle somme future dovute dalla conduttrice per i mesi successivi a titolo di occupazione sino alla data dell'avvenuto rilascio dell'immobile, oltre ad interessi legali dalle singole scadenze”.
Con memoria integrativa 20.2.2025 i conduttori contestavano, in quanto domanda nuova, la presunta morosità dal 2016 al 2023; eccepivano in ogni caso la prescrizione dei crediti per gli anni 2016/2019
e contestavano la morosità residua. Chiedevano in via principale il rigetto della convalida di sfratto.
Alla prima udienza di merito del 9.4.2025 le parti insistevano nelle rispettive domande e conclusioni.
La causa veniva rinviata all'udienza di discussione con la concessione di termine per brevi note conclusive, quindi trattenuta in decisione all'udienza del 14.5.2025.
Preliminarmente si prende atto dell'avvenuto espletamento del tentativo di mediazione obbligatorio e dunque che la condizione di procedibilità è stata assolta.
Nel merito la domanda appare fondata e va pertanto accolta seppur nei limiti sotto evidenziati.
Quanto alla eccezione di inammissibilità sollevata da parte resistente relativamente alla domanda spiegata dai ricorrenti e contenuta nella memoria integrativa del 2.12.2024, vale a dire la richiesta di condanna delle controparti al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti calcolata fin dall'inizio del rapporto locatizio, si osserva come tale domanda sia pienamente ammissibile e vada pertanto accolta.
Se è vero infatti che a séguito dell'ordinanza di mutamento di rito, il giudizio che è unico ed inizia con l'esercizio da parte del locatore di un'azione di condanna nella forma speciale della citazione per la convalida, prosegue nella fase di merito con la facoltà delle parti di depositare memorie integrative che non possono contenere domande nuove a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice e non sanabile neppure dall'accettazione del contraddittorio sulla stessa da parte della controparte (cfr. Cass. 8411/2003), è altrettanto vero che nel giudizio a cognizione piena non può essere preclusa la possibilità per il locatore di meglio quantificare il proprio credito e di avanzare domanda per canoni ulteriori non richiesti alla data dell'intimazione dello sfratto.
Venendo al merito, si osserva come in tema di prova dell'adempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero della non imputabilità dell'inadempimento (cfr. ex plurimis, Cass. sez. un. 30.10.2001, n. 13.533).
Nel caso specifico la parte locatrice ha provato l'esistenza del contratto di locazione inter partes da cui deriva l'obbligo, per parte conduttrice, di corrispondere il canone secondo i tempi e le modalità indicate nel documento contrattuale.
E' infatti documentalmente provato che e hanno concesso Parte_1 Parte_2
in locazione a e Controparte_2 Controparte_1
il bene sopra descritto con contratto regolarmente registrato per il
[...] canone annuo di €7.200,00, a decorrere dal 01.06.2016, da corrispondersi al locatore in rate mensili anticipate di € 600,00 cadauna, entro il giorno venti di ogni mese;
per la durata di anni quattro anni a partire dal 1/6/2016 al 31/05/2020 (Doc. all.to n. 1).
Analizzando l'estratto conto prodotto sub. doc. 2 risulta per l'anno 2016 il mancato pagamento delle mensilità di giugno e luglio per un totale €1.200,00; per l'anno 2017 il mancato pagamento di parte della mensilità di luglio pari ad €200,00; per l'anno 2018 il mancato pagamento delle mensilità di aprile, luglio, settembre, ottobre per un totale di € 2.400,00; per l'anno 2020 il mancato pagamento delle mensilità di maggio, giugno, luglio per un totale di €1.800,00; per l'anno 2021 il mancato pagamento di parte della mensilità aprile pari ad €200, nonché le mensilità di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre per un totale di € 3.200,00; per l'anno 2022 il mancato pagamento delle mensilità di giugno e parte della mensilità di dicembre per € 100), per un totale di € 700,00; per l'anno 2023 parte della mensilità di giugno per €298,00, oltre alle mensilità di ottobre, novembre e dicembre per un totale di €2.098,00; Per l'anno 2024 fino al mese di luglio 2024 ( e dunque fino alla intimazione) il mancato pagamento delle mensilità di gennaio, febbraio, marzo, giugno e luglio per un totale di
€3.000,00; E dunque una morosità alla data dell'intimazione dello sfratto pari a complessivi
€14.598,00.
Quanto all'eccezione di prescrizione sollevata da parte conduttrice, essa risulta fondata quanto ai canoni relativi agli anni 2016/2019 pari a totali €3.800,00.
Non vi è prova infatti della messa in mora dei conduttori avendo parte ricorrente prodotto solamente delle racc.te in copia sprovviste della cartolina comprovante la perfezione della notifica.
Dovranno inoltre essere detratti gli importi risultanti dal bonifico effettuato dai conduttori in data
22/03/2024 da conto estero “Kristian” della somma di €5.000,00 e in data €19/04/2024 della somma di €3.000,00, entrambe contabilizzati e non contestati da parte locatrice, per un totale di €8.000.00.
Trattasi di somme versate sul conto del locatore senza causale verosimilmente da imputarsi ai canoni impagati.
Al netto delle somme versate da parte conduttrice e tenuto conto dei crediti prescritti, residua pertanto alla data di intimazione dello sfratto un credito in favore dei locatori di € 2.798,00 oltre alla morosità maturatasi dopo l'intimazione dello sfratto.
La mora così rideterminata presenta i profili di gravità previsti dalla legge per le locazioni abitativi per la quale è sufficiente il mancato pagamento di una sola mensilità, e per tale ragione va dichiarata la risoluzione del contratto e va disposto il rilascio dell'immobile da parte degli stessi.
Parte resistente va altresì condannata al pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino al rilascio.
Le spese, come liquidate in dispositivo, vanno compensate per un terzo in ragione dell'accoglimento della domanda di prescrizione;
vanno poste per la restante parte (i 2/3) a carico di parte resistente

P.Q.M.

Il Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, così provvede:
DICHIARA la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo sita in Santarcangelo di R. Via
Misano n. 1 distinta al C.F. di detto Comune al Foglio 40, Part. 123 sub. 2., oggetto del contratto di locazione sottoscritto in data 1.6.2016 e registrato in data 7/6/20216 presso l'Agenzia delle Entrate di Rimini al n. 5404 serie 3.e, per l'effetto,
DICHIARA TENUTO E NN e Controparte_2 Controparte_1
a rilasciare libero da persone e cose e nella piena disponibilità di parte
[...]
intimante l'immobile di cui sopra;

Fissa per l'esecuzione la data del 14.7.2025;
DICHIARA TENUTO E NN e Controparte_2 Controparte_1
al pagamento in solido a favore di e
[...] Parte_1 Pt_2
dell'importo di € 2.798,00 pari ai canoni impagati alla data dell'atto di intimazione di
[...] sfratto, oltre i canoni successivi maturati e maturandi sino al rilascio dell'immobile oltre interessi dal dovuto al saldo;

DICHIARA TENUTO E NN e Controparte_2 Controparte_1
in solido tra loro al pagamento a favore di e
[...] Parte_1
delle spese processuali che liquida in complessivi € 3.397,00 oltre accessori di Parte_2
legge, nella misura di due terzi;
la restante parte pari ad un terzo va compensata.
Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 14.5.2025
Il Giudice
Dott.ssa Agnese Currò Dossi