REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 31457/2021 alla quale è stata riunita la causa iscritta al N. R.G. 36218/2023 ha pronunziato la seguente SENTENZA
TRA
(c.f. ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Roma, Via Latina n. 27 presso lo studio dell'Avv. Fabio Cecamore che la rappresenta e difende, come da procura in atti
ATTRICE
E
(c.f. E p.iva n. ) in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore nonché l.r. sig. (c.f. ) CP_2 C.F._2 elettivamente domiciliata in Napoli, Via San Tommaso D'Aquino n.67 presso lo studio dell'Avv. Bruno Bisogno che la rappresenta e difende, come da procura in atti
CONVENUTA
NONCHE'
(c.f. e p. iva n. ) e per essa la mandataria Controparte_3 P.IVA_2 CP_4
(c.f. , p.iva ) in persona del legale r.p.t. elettivamente
[...] P.IVA_3 P.IVA_4 domiciliata in Napoli, Via Giovanni Porzio n. 4, presso lo studio dell'Avv. Antonella Merola che le rappresenta e difende, come da procura in atti.
ER HI
E
pagina 1 di 12 Controparte_5
c.f. – p. iva di gruppo )
[...] P.IVA_5 P.IVA_6 in persona del legale rappresentante pro-tempore elettivamente domiciliata in Salerno, Via San Leonardo n. 52, presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Lavita che le rappresenta e difende, come da procura in atti.
ER HI
E
(C.F. ) elettivamente domiciliato in Persona_1 CodiceFiscale_3
Roma, Via Urbana n.18, presso lo studio dell'Avv. Paolo Cichetti che le rappresenta e difende, come da procura in atti.
INTERVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti.
PARTE ATTRICE “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito: dichiarare che la Sig.ra
[...]
meglio in epigrafe qualificata, è proprietaria esclusiva a far Parte_1 data dal 1° settembre 2002 per maturata usucapione acquisitiva del compendio immobiliare sito in Roma, Viale Marconi n. 196, scala A int.2 e 3 consistente in unico appartamento, distinto in NCEU di Roma al foglio 796, part. 66, sub 26 e 27, cat. A/3, per averlo posseduto ininterrottamente, indisturbata e uti dominus a far data dall'agosto 1982 e/o, comunque, per oltre un ventennio. Conseguentemente ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma, di provvedere alle necessarie variazioni ipocatastali, con esonero del Conservatore da ogni responsabilità a riguardo e con cancellazione delle formalità relative alle iscrizioni e trascrizioni eseguite in danno della ora Controparte_6 Controparte_7 successivamente alla maturata usucapione. Con vittoria di spese, competenze e onorari.”
PARTE CONVENUTA “Voglia, l'On. le Tribunale di Roma così disporre e provvedere:
- Rigettare la domanda per l'insussistenza dei requisiti per l'invocata usucapione acquisitiva ex art. 1158 c.c.;
- Riconoscere e dichiarare che la sig.ra ed il figlio Parte_2 sig. hanno occupato gli appartamenti di Viale Marconi Controparte_8 unicamente in virtù di comodato gratuito concesso per ragioni di parentela;
pagina 2 di 12 - Con vittoria di spese e competenze di lite, oltre IVA, CAP e spese generali come per legge con attribuzione al procuratore antistatario.”
ER HI “Voglia l'On.le Tribunale adito, ogni Controparte_3 contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:


1. dichiarare inammissibile, improponibile e/o infondata, in fatto come in diritto, l'operata chiamata in causa della comparente nel presente giudizio, con conseguente estromissione ab origine della stessa;



2. dichiarare ed accertare, ad ogni buon conto, la nullità/inefficacia di tutti gli atti e le attività processuali, anche di natura istruttoria, compiuti/e nel presente giudizio in lesione del principio del contraddittorio;



3. in subordine, rigettare, perché inammissibile ed improponibile, nonché infondata in fatto e in diritto, ogni domanda proposta dall'attrice;


4. condannare l'attrice al pagamento delle spese e dei compensi tutti relativi al presente giudizio, oltre accessori di legge”.
ER HI : Controparte_9
“Piaccia all'Ill.mo Sig. Giudice adito, ogni contraria, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvedere e giudicare: dichiarare, per i motivi dedotti in premessa, l'estromissione della
[...]
” dal Controparte_10 presente giudizio. Con vittoria di spese e compensi del giudizio.”
INTERVENUTO CC NL: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, accertato il titolare del diritto di proprietà del compendio immobiliare oggetto di causa, condannare il soccombente alla rifusione delle spese di lite del creditore ipotecario intervenuto ivi compresi compensi, spese generali, accessori di legge e spese.” RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE ha convenuto in giudizio la Parte_1 Controparte_1 per sentir dichiarare il suo diritto di proprietà per maturata usucapione acquisitiva
[...] ex art. 1158 c.c. relativamente all'immobile sito in Roma, al Viale Guglielmo Marconi n. 196, scala A, interni 2 e 3, distinto in NCEU foglio 796, part. 66, sub 26 e 27, cat. A/3 e, conseguentemente, per ordinare al Conservatore di procedere alle relative variazioni ipo- catastali, con vittoria di spese e competenze di lite. Ha esposto di aver contratto nel 1978, in Messico, matrimonio non trascritto in Italia con il Sig. - il quale era coniugato ed in attesa di divorzio - e che Parte_3 dall'unione nasceva in data 13 febbraio1979 il figlio . Persona_2
pagina 3 di 12 La famiglia, unitamente ai figli del nati dal primo matrimonio, risiedeva in CP_2
Salerno fino a quando il sig. , noto imprenditore edile, il 6 agosto 1982 Parte_3 rimaneva vittima di un omicidio. L'attrice, così, decideva di allontanarsi immediatamente da Salerno e, insieme al figlio di soli tre anni, si trasferiva a Roma nell'appartamento di Viale Marconi n. 196 (scala A, piano primo, interni 2 e 3) dove si era recata in precedenza alcune volte con il e CP_2 di cui possedeva le chiavi. Ha dedotto che a partire da tale periodo ha occupato il già menzionato immobile, insieme al figlio minore, in modo indisturbato prendendone la residenza solo nel 1987, ovvero dal 6 giugno 1987, per ragioni di sicurezza, temendo per la propria incolumità. Ha, altresì, dedotto di aver intestato a proprio nome tutte le utenze, di aver provveduto alla manutenzione sia ordinaria che straordinaria dell'appartamento e di essere stata sempre riconosciuta quale proprietaria dell'immobile anche dal Condominio che la convocava nelle assemblee sia ordinarie che straordinarie, alle quali partecipava come proprietaria, con indicazione del proprio nome nelle relative tabelle millesimali. Si è costituita con comparsa di costituzione la in persona Controparte_1 del suo amministratore unico, , impugnando e contestando le domande CP_2 dell'attrice e chiedendone il rigetto. Specificatamente, la ha evidenziato di essere amministrata Controparte_1
e partecipata al 99% dal sig. , figlio legittimo del defunto CP_2 Parte_3
e fratello di e di aver acquistato dalla S.I.R.A.C.,
[...] Persona_2 dallo stesso sempre amministrata, gli immobili oggetto di causa in data 28 gennaio 1998 per atto del Notaio (rep. 39638, racc. 10819 registrato il 17 febbraio Persona_3
1998). Ha precisato che il sig. , in proprio e nelle suddette qualità, ha sempre CP_2 consentito alla sig.ra ed al figlio nonché fratello Pt_1 Controparte_8 di abitare l'immobile sito in Roma al Viale Marconi n.196, esclusivamente per il rapporto di parentela esistente. A conferma di tale assunto ha anche precisato che l'occupazione da parte della signora è avvenuta in forza di un rapporto di comodato gratuito, di cui erano a Pt_1 conoscenza gli organi sociali della (ossia il Sig. ) come CP_6 CP_2 attesterebbe la nota a.r. inviata in data 28 febbraio 2012 (ar 13743364036-3) al sig.
ed ai propri congiunti conviventi, con la quale li informava che Controparte_8 avrebbe comunicato all'Agenzia delle Entrate che gli immobili oggetto di causa erano concessi in uso gratuito a lui ed al suo nucleo familiare. Inoltre, ad ulteriore conferma, ha precisato che la si faceva carico di ingenti CP_6 pagamenti relativi agli oneri (anche condominiali) come attesterebbero le ricevute di pagina 4 di 12 bonifico effettuate negli anni in favore dell'attrice per l'importo di £.119.923.375 (pari ad euro 61.935,25). La convenuta, pertanto, ha contestato la sussistenza dei presupposti per l'intervenuta usucapione, in particolare l'assenza dell'animus possidendi, essendo il bene detenuto in virtù di tale rapporto, nonché la mancanza di prova da parte dell'attrice di idonei atti di interversione del possesso. Inoltre, ha dedotto che lo speciale rapporto di parentela esistente tra ed Parte_3 il fratello (figlio della sig.ra , ha consentito alla signora ed al CP_8 Pt_1 Pt_1 fratello di continuare ad abitare l'immobile per mera tolleranza il che equivale ad escluderne l'usucapibilità. Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., all'udienza del 1° marzo 2023 l'attrice è stata autorizzata a chiamare in causa la
[...] nonché la Controparte_11 CP_3 subentrata nelle ragioni di credito della , creditore
[...] Controparte_9 procedente nella procedura esecutiva immobiliare rge 684/2021 promossa, nelle more del giudizio, in danno della sugli immobili oggetto di Controparte_12 causa. Si è, pertanto costituita in giudizio la con comparsa depositata in Controparte_3 data 15 marzo 2023 e, per essa, la mandataria impugnando e CP_4 contestando le domande attoree e chiedendone il rigetto. Ha eccepito la inammissibilità della chiamata in giudizio per carenza di interesse ad agire rilevando che l'ipoteca giudiziale sull'immobile era stata iscritta anteriormente al giudizio e, dunque, inopponibile al creditore e/o suoi successori a titolo particolare, in applicazione delle disposizioni di cui agli artt. 2808 e ss c.c. Ha ritenuto, altresì, la domanda inammissibile anche in quanto tardiva, posto che l'attrice avrebbe dovuto e potuto compiere le opportune verifiche ben prima dell'introduzione del giudizio. Nel merito, ha ritenuto infondate e non provate le domande avanzate dall'attrice. Si è costituita, altresì, la
[...] con Controparte_11 comparsa depositata in data 20 giugno 2023, la quale ha evidenziato in primo luogo la propria estraneità al giudizio avendo ceduto in data 2.5.2022 alla “ il CP_3 proprio diritto di credito vantato nei confronti della società Ha Controparte_1 chiesto, pertanto, l'estromissione dal giudizio ai sensi dell'art. 111, co. 3, c.p.c. All'udienza del 15 novembre 2023, veniva disposta la riunione del procedimento RG n. 36218/2023 pendente tra le stesse parti ed incardinato dall'attrice a seguito dell'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. promossa nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 684/2021 contro la debitrice avente ad oggetto il CP_6 pignoramento dell'immobile di Viale Guglielmo Marconi n. 196, scala A, interni 2 e 3.
pagina 5 di 12 Sono sati nuovamente concessi i termini ai sensi dell'art. 183, co. 6, c.p.c. e sono state ammesse le prove come richieste dalle parti. La causa è stata istruita mediante prova orale e, all'esito, sono state precisate le conclusioni con note a trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.. Con ordinanza resa in data 5 giugno 2025 dall'odierno giudicante, subentrato nelle more, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie in replica. Con atto di costituzione depositato in data 4 settembre 2025 è intervenuto in giudizio quale creditore surrogatario della - per atto a Persona_1 Controparte_3 firma autenticata dal Notaio del 26.06.2025 -nei diritti vantati dalla Persona_4
nei confronti del debitore Controparte_3 Controparte_1 tra cui l'ipoteca giudiziale iscritta presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Roma - Territorio - servizio di pubblicità immobiliare di Roma 1 in data 22 dicembre 2020 al n.23708 di formalità. Ha chiesto la liquidazione delle spese in proprio favore.
****************** Preliminarmente va dichiarato inammissibile l'intervento di in quanto Persona_1 tardivo. Invero, ai sensi dell'art. 268, co.1, c.p.c., applicabile ratione temporis, “L'intervento può avere luogo sino a che non vengano precisate le conclusioni”. Il termine finale per spiegare intervento è rappresentato dal provvedimento mediante il quale il giudice, dopo che siano state precisate le conclusioni, riserva la causa per la decisione;
fino a quando tale provvedimento non sia stato emesso, anche se le parti siano state invitate dall'istruttore a precisare le conclusioni, l'intervento del terzo è ammissibile. Nella specie, questo Giudice con ordinanza del 5 giugno 2025 ha trattenuto la causa in decisione per cui l'atto di intervento depositato in data 4 settembre 2025 è da considerarsi tardivo. Sempre in rito, va disposta l'estromissione di
[...] ex art. 111, ult. co. c.p.c. avendo Controparte_11 quest'ultima ceduto il proprio credito alla in data 2.5.2022, vale a Controparte_3 dire, prima della notifica dell'atto di chiamata in causa avvenuta in data 3.3.2023. La
a sua volta, in virtù di tale cessione e per il tramite della propria Controparte_3 mandataria, è intervenuta quale cessionaria dei crediti ex art. 111 c.p.c. CP_4 nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 684/2021in data 19.12.2022 e ha chiesto espressamente l'estromissione della cedente
[...]
(cfr. doc. n. 4, all. alla Controparte_11 comparsa di costituzione ). Controparte_11 pagina 6 di 12 In linea generale, quando il credito oggetto di esecuzione forzata sia stato ceduto nel corso del processo esecutivo, si verifica la successione a titolo particolare nel diritto del creditore procedente, la quale – per tale ragione - non ha effetto sul rapporto processuale che, in virtù del principio stabilito dall'art. 111 c.p.c., continua tra le parti originarie. La conservazione della legittimazione da parte del cedente, in qualità di sostituto processuale del cessionario, anche in caso d'intervento di quest'ultimo, rimane tale fino alla formale estromissione del primo dal giudizio, attuabile solo con provvedimento giudiziale e previo consenso di tutte le parti (cfr. Cass. 22424/09). Tra l'atro, la giurisprudenza più recente ha avuto modo di osservare che nel caso in cui il successore intervenga nel processo esecutivo, il suo dante causa dovrà essere estromesso, indipendentemente dalla sua volontà in tal senso, salva l'annotazione ex art. 2843 c.c. nei registri immobiliari del trasferimento del credito a margine dell'iscrizione dell'ipoteca posta a garanzia (cfr. Cass. 21395/2018) La Suprema Corte, nella citata pronuncia, aggiunge che l'estromissione può considerarsi automatica “senza necessità che essa venga espressamente disposta”. Si precisa, inoltre che l'art. 2843 c.c. non si applica (come nella fattispecie di causa) in caso delle c.d. “cessioni in blocco” ex art. 58 del D.lgs. 385/1993 nell'ambito delle operazioni di cartolarizzazione dei crediti bancari (L. 130/1999), cessioni che portano con loro il privilegio ipotecario senza necessità di adempiere ad oneri formali. Non può, invece accogliersi l'eccezione sollevata dalla di Controparte_3 carenza di interesse alla chiamata ex art. 100 c.p.c. posto che l'odierna attrice ha anche avanzato opposizione di terzo nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 684/2021 il cui giudizio di merito (RG n. 36218/2023), fondandosi sulle medesime ragioni, è stato riunito al presente giudizio di usucapione. E' noto, infatti, che, conformemente al principio di diritto affermato recentemente dalla Suprema Corte “il creditore garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all'esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile e potrà, semmai, essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. promossa dall'usucapente avverso l'espropriazione immobiliare del bene usucapito” (cfr. Cass. n. 29325/ 2019) Orbene, il principio di diritto sopra enunciato è pienamente condiviso da questo giudice, considerato che, diversamente, l'effetto purgativo delle precedenti iscrizioni conseguenti all'accertamento dell'usucapione, che, come noto, comporta l'acquisto a titolo originario pagina 7 di 12 della proprietà del bene con effetto retroattivo, verrebbe a ricadere sui creditori ipotecari senza che gli stessi abbiano avuto la possibilità di partecipare al giudizio. Venendo al merito, va osservato in via generale che l'acquisto della proprietà per usucapione ha per fondamento una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata signoria sulla cosa da parte di colui che si sostituisca al dominus nella sua utilizzazione. E' un modo di acquisto della proprietà a titolo originario in conseguenza di un fatto giuridico consistente nel possesso di un bene inteso sia come corpus che come animus possidendi, da intendersi quale intenzione di tenere la cosa come propria mediante un'attività materiale corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà. Il nostro ordinamento prevede, infatti, che, perché vi sia usucapione, il soggetto che vanta il diritto deve aver esercitato sul bene un possesso continuo per un determinato periodo di tempo previsto dalla legge (per beni immobili art. 1158 c.c., per beni mobili art. 1161 c.c.), ininterrotto (art. 1167 c.c.), pacifico e pubblico (art. 1163 c.c.). Affinché il possesso abbia valore ai fini del decorso dei termini per l'usucapione deve, inoltre, associarsi all'inerzia del titolare del corrispondente diritto. Ora, la parte che domanda l'accertamento dell'avvenuta usucapione di un bene è tenuta a provare la sussistenza di tutti i requisiti richiesti dalla legge, nel rispetto del principio dell'onere della prova stabilito dall'art. 2697 c.c.. E' richiesta, pertanto, la rigorosa prova, in primo luogo dell'elemento oggettivo, non potendo ritenersi sufficiente il mero utilizzo del bene con modalità che non si esprimano in forme corrispondenti al contenuto del diritto controverso (in proposito, non è contemplata nel codice alcuna una presunzione di possesso a titolo di proprietà -cfr. Cass. Civ. n. 20884/2023); inoltre, fondamentale rilievo, ai fini dell'acquisto per usucapione, assume l'animus possidendi, elemento soggettivo della fattispecie, individuato nella “intenzionalità della coscienza”, distinto rispetto al corpus, ossia la
“disponibilità materiale” del bene. Nella sostanza, esso consiste nell'intendimento del possessore di esercitare sulla res i poteri del proprietario, o del titolare di altro diritto reale, attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti meri atti di gestione consentiti dal proprietario o anche atti tollerati dallo stesso titolare (così, Cass. civ. 26.04.2011 n. 9325). È il requisito soggettivo dell'animus che distingue il possesso dalla detenzione in quanto il detentore ha il corpus, ma ne riconosce l'altrui diritto (nomine alieno). Ebbene, nella specie di causa difetta il requisito dell'animus possidendi posto che, come dichiarato dalla stessa attrice fin dall'introduzione del giudizio, l'apprensione materiale del bene sarebbe avvenuta nella piena consapevolezza dell'altrui proprietà dei beni immobili (l'attrice era a conoscenza che i beni in questione appartenevano al defunto Cont pagina 8 di 12 . Il particolare contesto familiare come rappresentato dall'attrice e confermato CP_2 anche dalla convenuta, lascia presumere che la sig.ra abbia iniziato a detenere Pt_1
l'immobile insieme al figlio (all'epoca minore), in virtù di una CP_8 concessione di , subentrato (dopo il decesso di ) nella CP_2 Parte_3 gestione ed amministrazione della S.I.R.A.C. s.r.l. precedente proprietaria dell'immobile. Né, d'altro canto, l'attrice ha dedotto una specifica e diversa modalità di immissione nel possesso anche eventualmente contro la volontà del proprietario (mediante occupazione o spoglio). Del resto, da quanto emerso in corso di causa, è plausibile ritenere che una vera e propria situazione possessoria non sia mai iniziata, in ragione dello stretto rapporto di parentela intercorrente tra le parti coinvolte. L'attrice, infatti, pur avendo dedotto di essere entrata nel possesso delle chiavi dell'appartamento, non ne ha chiarito le modalità mentre, anche dai documenti di causa, è emerso come i rapporti con (apparentemente senza tensioni) siano rimasti costanti e CP_2 proseguiti per tutto l'arco temporale indicato dall'attrice come idoneo al maturare dell'usucapione. E' ragionevole desumere che la permanenza della Pt_1 nell'immobile fosse dovuta ad un atto di tolleranza da parte della società convenuta che aveva acquistato l'immobile e di cui deteneva il 99% della titolarità (e, Persona_5 dunque, in grado di assumere decisioni nell'interesse della società anche in merito alla gestione dell'immobile di causa). Tali circostanze emergono, in primo luogo, dalla serie di versamenti (bonifici e vaglia postali, alcuni dei quali inviati proprio all'indirizzo di Viale Marconi n. 196) effettuati a cominciare dall'anno 1982 in favore della sig.ra proprio dal sig. (amministratore della convenuta Pt_1 CP_2 Controparte_1
e, in precedenza, della S.I.R.A.C. s.r.l.). Nella ricostruzione dei rapporti
[...] giuridici tra le parti, la convenuta ha dedotto che tali versamenti effettuati costantemente e periodicamente in favore dell'attrice sarebbero serviti proprio per coprire le spese condominiali e di gestione dell'immobile mentre l'attrice, a fronte di tale produzione documentale, non è stata in grado di indicare le diverse ragioni di tali pagamenti se non attraverso una supposta volontà di di offrire un aiuto al fratello minore (il CP_2 che, dimostrerebbe, lo stretto legame tra i fratelli). Inoltre, parte convenuta ha anche dato dimostrazione di non aver dismesso l'esercizio del diritto di proprietà, ma abbia continuato a esercitare i relativi diritti e facoltà e a fare fronte ai corrispondenti obblighi. Le dichiarazioni del teste , Testimone_1 commercialista della dal 1998 al 2014, escusso all'udienza del Parte_4
12 giugno 2024 hanno dimostrato come la convenuta si sia adoperata di inserire nei bilanci di esercizio della società convenuta e nelle dichiarazioni fiscali gli immobili di causa e che in tali dichiarazioni i ricavi erano pari a zero in quanto si trattava di beni concessi in uso gratuito a familiari. Il teste ha anche precisato che la comunicazione pagina 9 di 12 all'Agenzia delle Entrate, di cui aveva provveduto personalmente ad informare CP_8 con raccomandata del 28.2.2012 sottoscritta dal legale rappresentante della
[...]
, serviva proprio a giustificare fiscalmente i Controparte_1 CP_2 ricavi pari a zero in ottemperanza di quanto disposto nel DL 138/08/2011 in materia di beni di impresa in godimento ai soci o ai familiari. Va precisato che tale comunicazione, lungi dal dimostrare la costituzione di un comodato (il quale, come noto, è contratto ad effetti reali e si perfeziona mediante consegna del bene) costituisce indice univoco e sicuro di comportamento dominicale. La Suprema Corte, al riguardo, ha avuto modo di osservare che l'elemento psicologico, consistente nella volontà del possessore di comportarsi e farsi considerare come proprietario del bene, può essere desunto dalle concrete circostanze di fatto che caratterizzano la relazione con il bene e può essere escluso qualora l'intestatario del bene non abbia dismesso l'esercizio del diritto di proprietà, ma abbia continuato ad esercitare i relativi diritti e facoltà o a far fronte ai corrispondenti obblighi (Cass. 9530/2014; Cass. 4444/2007). Né può essere significativa dell'esistenza dell'animus la prova testimoniale offerta dall'attrice la quale, se da un lato ha senz'altro dimostrato la relazione con il bene (i testi escussi hanno dichiarato di riconoscere nella sig.ra la proprietaria degli Pt_1 immobili di causa), tuttavia tale prova non ha riguardato l'attività tesa ad escludere il proprietario ovvero i terzi dal godimento del bene (ius excludendi alios), tipica espressione del diritto di proprietà. Ciò, è del tutto in linea al consolidato orientamento giurisprudenziale, dettato nell'ambito di controversie aventi ad oggetto fondi rustici, ma applicabile anche al caso concreto, secondo cui “in relazione alla domanda di accertamento dell'intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo non è sufficiente, ai fini della prova del possesso «uti dominus» del bene, la sua mera coltivazione, poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e non esprime, comunque, un'attività idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del bene che costituisce l'espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile in astratto per colui che invochi l'accertamento dell'intervenuta usucapione del fondo agricolo conseguire senza limiti la prova dell'esercizio del possesso "uti dominus" del bene, la prova dell'intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell'intenzione del possessore di esercitare sul bene immobile una relazione materiale configurabile in termini di «ius excludendi alios» e, dunque, di possederlo come proprietario escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto” (v. Cassazione civile sez. II, 20/01/2022, n.1796). pagina 10 di 12 Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “la presunzione di possesso utile ad usucapionem di cui all'art. 1141 cod. civ. non opera quando la relazione con la cosa consegua non ad un atto volontario d'apprensione, ma ad un atto o ad un fatto del proprietario - possessore, poiché l'attività del soggetto che dispone della cosa (configurabile come semplice detenzione o precario) non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario. In tal caso la detenzione non qualificata di un bene immobile può mutare in possesso solamente all'esito di un atto d'interversione idoneo ad escludere che il persistente godimento sia fondato sul consenso, sia pure implicito, del proprietario concedente” (cfr. Cass. 5551/2005; conforme, Cass. n. 17465/2022). Ebbene, nel caso di specie il mero utilizzo dell'appartamento da parte della convenuta e il compimento di atti di gestione (quali la partecipazione alle riunioni condominiali, il pagamento di oneri o l'accredito di somme spettanti al proprietario da parte dell'amministratore di condominio) costituiscono atti tipici di chi dispone del bene a vario titolo e di per sé, non valgono ed integrare un atto di interversione del possesso nei confronti del proprietario, idoneo al mutamento del titolo: “L'interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente animus detinendi dell'animus rem sibi habendi. Tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento, e quindi tradursi in atti ai quali possa riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua” (cfr. Cass. n. 30134/22). La giurisprudenza di legittimità ha anche chiarito che allorquando vi sia un rapporto di parentela tra il soggetto che chiede accertarsi l'usucapione del bene e il titolare del bene stesso (come, del resto, avvenuto tra i soggetti coinvolti nella specie di causa) può ragionevolmente presumersi la perdurante presenza del consenso di quest'ultimo a che il primo conservi la disponibilità del compendio che deduce di avere usucapito, anche se tale disponibilità dura da molti anni (cfr. Cass. 20508/2019). Quanto al “rigore” che deve avere la valutazione del giudice di merito nel riconoscere la titolarità di un bene a titolo originario per usucapione, va richiamata la pronuncia della Suprema Corte n. 20539/2017, secondo cui in tema di usucapione, l'esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone al giudice nazionale “l'impiego di un particolare rigore nell'apprezzamento – pagina 11 di 12 anche sul piano probatorio– della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale”. La domanda, pertanto, per le motivazioni espresse va rigettata. Le spese seguono la soccombenza e sono poste a carico dell'attrice da liquidarsi in favore di parte convenuta e dei terzi chiamati ad eccezione di il cui Persona_1 intervento è dichiarato inammissibile. Queste si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di legge (ex D:M n. 55/2014 come aggiornato da D.M. n. 147/2022) considerato il valore indeterminabile di bassa complessità della causa nonché dell'attività difensiva effettivamente compiuta dalle parti.

PQM

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: a) dichiara inammissibile, poiché tardivo, l'intervento spiegato da Persona_1
b) dispone l'estromissione dal presente giudizio di
[...]
ai sensi dell'art. 111, Controparte_11 co.3, cpc;
c) rigetta le domande di parte attrice;
d) condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore della convenuta
[...]
, che liquida in complessivi euro 6.200,00 per compensi, oltre Controparte_1 spese generali, i.v.a. e c.a., come per legge da distrarsi in favore dell'avv. Bruno Bisogno dichiaratosi antistatario;
e) condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore della terza chiamata Controparte_11
, che liquida in complessivi euro 3.100,00 per compensi (per la pronuncia
[...] in rito e per la minima attività espletata), oltre spese generali, i.v.a. e c.a., come per legge;
f) condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore della terza chiamata in complessivi euro 3.100,00 per compensi Controparte_3
(compensazione della metà per il rigetto della eccezione di rito e per la minima attività espletata), oltre spese generali, i.v.a. e c.a., come per legge;
g) compensa le spese tra l'attrice e l'intervenuto Persona_1
Così deciso in Roma il 20 ottobre 2025
Il Giudice Maria Grazia Berti
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