REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE in persona del Giudice Unico dott.ssa Silvia SEMINI ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. 16647/22 R.G. promossa da:
, c.f. , elettivamente domiciliata in Torino, Via Parte_1 C.F._1
Stefano Clemente n. 27, presso e nello studio dell'avv. Bruno Scruci, che la rappresenta e difende per delega in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
8.11.2023, su supporto cartaceo depositata in pari data in copia informatica nel fascicolo telematico
- ATTRICE -
-

contro

-
, c.f. , elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Bolzano, Piazza Vittoria N. 47/B, presso e nello studio dell'avv. Giuseppe Avolio del
Foro di Bolzano, il quale con l'avv. Emanuele Ludici del Foro di Torino lo rappresenta e difende per deleghe su supporto cartaceo depositate in copia informatica nel fascicolo telematico
- CONVENUTO -
P. IVA , elettivamente domiciliata in Torino, Via Controparte_2 P.IVA_1
Avogadro n. 19, presso e nello studio degli avv.ti Mario Fezia e Serena Bottino, che la rappresentano e difendono per delega 21.12.2022 su supporto cartaceo, depositata nella busta telematica contenente la comparsa di costituzione
- CONVENUTA -
OGGETTO: recesso ex art. 1385 c.c. - risarcimento danni – restituzione provvigione.
Per parte attrice:
pagina 1 di 23 “... datosi atto che in data 26/06/2024, con atto notificato in pari data ai procuratori costituiti e difensori del convenuto , la qui concludente Controparte_1 Pt_2
ha dichiarato di rinunciare – come in effetti ha rinunciato – agli atti del giudizio
[...]
R.G. n. 16647/2022 nonché all'azione; - datosi altresì atto che, con atto notificato al sottoscritto procuratore e difensore, ha dichiarato di accettare, Controparte_1 senza riserve e/o condizioni, la rinuncia agli atti ed all'azione, notificata da , Parte_2 contestualmente chiedendo l'estinzione parziale del giudizio R.G. n. 16647/2022 e la compensazione integrale delle spese di lite tra esso e la Controparte_1 rinunciante;
- pronunciare per l'effetto l'estinzione, tra le sole predette Parte_2
parti, del richiamato giudizio R.G. n. 16647/2022, contestualmente dichiarando la integrale compensazione delle spese di lite tra le parti medesime. … Nel merito in via principale - accertare e dichiarare che il recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare operato da ha costituito comportamento Parte_2
legittimo; - accertare se l'errore nella presentazione delle soffitte alla IG.ra
[...]
sia da ascriversi al IG. ed a ovvero Pt_2 Controparte_1 Controparte_2 alla sola esclusiva condotta di nella gestione dell'affare; - nel caso Controparte_2
di accertata responsabilità in capo all'agenzia di intermediazione, dichiarare tenuta e condannare al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € Controparte_2
40.000,00= quale importo corrispondente alla caparra confirmatoria al tempo versata, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi maturati e a maturare dalla data di comunicazione del recesso;
- fermo quanto precede, in ogni caso dichiarare tenuta e condannare al pagamento in favore dell'attrice della ulteriore Controparte_2 somma di € 8.484,00=, indebitamente riscossa a titolo di provvigioni dalla medesima, oltre interessi dalla data dell'incasso sino al dì del saldo effettivo. Nel merito ed in via subordinata, Nella denegata ipotesi di non accoglimento delle domande formulate in via principale, dichiarare tenuta e condannare al pagamento in favore Controparte_2 della IG.ra , anche a titolo risarcitorio, della somma di € 40.707,30= (di cui € Pt_2
40.000,00= riscossi da , € 437,00 a titolo di Controparte_1 Parte_3 registrazione del contratto preliminare ed € 270,30= già versata a titolo di spesa di perizia bancaria). In ogni caso con vittoria di compensi e spese”.
Per parte convenuta : CP_1
pagina 2 di 23 “Voglia l'Ill.mo Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere: dichiarare l'estinzione del processo con riguardo alla posizione processuale tra l'attrice IG.ra ed il convenuto/attore in via riconvenzionale Parte_2
, con compensazione delle spese e per l'effetto disporre Controparte_1
l'estromissione di quest'ultimo dal giudizio;
per quanto occorrer possa e/o in caso di opposizione all'estromissione dal giudizio respingere le residue domande avversarie non assorbite nei confronti del convenuto , con il favore delle Controparte_1 spese”.
Per parte convenuta Controparte_2
“Voglia l'Ill.mo Giudice, contrariis reiectis e previe le più opportune declaratorie e provvidenze: Nel merito: - Respingere tutte le domandeex adverso proposte nei confronti della in persona del legale rappresentante IG. Controparte_2 [...]
, con sede legale in Torino, Via Pastrengo n. 29, Cod. Fisc. e P. I.V.A. CP_3
, perché infondate in fatto ed in diritto, mandandola pertanto assolta da P.IVA_1
ciascuna di esse ed anche - Respingere la domanda riconvenzionale trasversale in tutte le sue parti e così come proposta dal IG. nei confronti della Controparte_1 [...]
in persona del legale rappresentante IG. , con sede CP_2 Controparte_3
legale in Torino, Via Pastrengo n. 29, Cod. Fisc. e P. I.V.A. perché P.IVA_1
infondata in fatto ed in diritto, mandandola pertanto assolta dalla medesima;
In via subordinata e nel merito: - nella denegata e non creduta ipotesi che il Giudice ritenga dovuta una somma da parte convenuta alla IG.ra e/o al IG. Parte_2 [...]
quantificare e limitare in ogni caso l'eventuale somma in misura non CP_1 superiore all'importo percepito dalla società mediatrice a titolo di provvigione. … In ogni caso, con vittoria di onorari, diritti e spese di causa, oltre CpA ed Iva come per legge.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente controversia trae origine dalla domanda proposta da Parte_1
allegando le seguenti circostanze in fatto:
. nel mese di luglio 2021 ella si metteva in contatto con l'Agenzia immobiliare
[...]
che sul sito internet stava promozionando la vendita di un alloggio facente CP_2
parte dello stabile condominiale di Corso Giulio Cesare nn. 50/52, alloggio di suo interesse per ubicazione e caratteristiche;

pagina 3 di 23 . visitato l'alloggio il giorno 16.7.2021, alla presenza di un'incaricata dell'agenzia e di due ragazzi quali conduttori, l'immobile constava in appartamento sito al 6° piano dello stabile, risultante dall'unione di due alloggi, con annesse le sovrastanti soffitte del 7° piano, esattamente corrispondenti all'appartamento, in apparenza aderenti l'una all'altra, divise da un muro con porta in legno comunicante, aventi accesso una dal pianerottolo del 7° piano del civico 50 e l'altra dal pianerottolo del 7° piano del civico 52;
. in occasione della visita la porta di separazione tra le due soffitte non veniva aperta, in quanto l'incaricata dell'agenzia non rinveniva la chiave nel mazzo di quelle in dotazione, ma risultava chiaro – dalla presentazione fatta e dall'approccio dei conduttori – che le soffitte fossero esattamente quelle visionate, sovrastanti l'appartamento, tra loro comunicanti e ampiamente estese, tali da costituire un indubitabile valore aggiunto;

. informata dell'entità della provvigione (3% del prezzo di vendita) e della esistenza di una cantina (non visionata), avuta copia dell'annuncio pubblicitario e della planimetria del solo appartamento, l'attrice chiedeva di organizzare un secondo accesso, definitivamente fissato per il 20 luglio allorquando veniva resa edotta dell'interesse manifestato da altra persona e conIGliata di fermare l'immobile sottoscrivendo immediatamente una proposta di acquisto;

. recatasi quindi in agenzia, le veniva suggerito di formulare una proposta di acquisto di
€ 198.000,00 e le veniva mostrata la planimetria catastale delle soffitte, in apparenza stridente con la condizione dei luoghi visionata il 17 luglio, risultando in particolare un accesso da un corridoio e non direttamente dai pianerottoli;

. rassicurata sul fatto che si trattava di difformità comodamente rimediabili prima del rogito, su indicazione dei referenti dell'Agenzia ella sottoscriveva la proposta di acquisto al prezzo indicato e senza condizioni, quindi il giorno successivo le veniva riferito che era stato incaricato un geometra per correggere le difformità catastali ed era definitivamente fissata la provvigione in € 4.000,00 + IVA oltre € 3.600,00 in contanti, quindi ella versava l'acconto-caparra di € 5.0000,00 e riceva la proposta di acquisto firmata per accettazione;

. effettuato un secondo sopralluogo in data 23.7.2021 nel corso del quale la porta di collegamento tra le due soffitte non veniva aperta e venivano all'interno rinvenute le porte originarie dell'appartamento sottostante ed alcuni mobili (che le veniva poi pagina 4 di 23 comunicato potevano essere trattenuti dall'acquirente), in occasione della stipula del contratto preliminare – il 30 luglio 2021 - si tornava a parlare delle soffitte riferendo il IG.
(promittente venditore) dell'esistenza tra le due soffitte di una terza soffitta, di CP_1
proprietà del condominio, che aveva provato inutilmente ad usucapire;

. avuta confermata telefonica dai danti causa del promittente venditore dell'esistenza di una soffitta interclusa, veniva sottoscritto il contratto preliminare, versata la somma di €
35.000,00 a titolo di caparra e pagate le provvigioni;

. successivamente il perito della banca visionata le unità immobiliari oggetto del preliminare, accorgendosi che le soffitte sovrastanti l'appartamento non corrispondevano a quelle risultanti dalle planimetrie catastali, circostanza riconosciuta dall'incaricata della Agenzia e così nel sopralluogo del 15.9.2021 si accertava che le due soffitte effettivamente annesse all'appartamento erano due locali molto più piccoli ed angusti, non collegati né collegabili tra loro, inconfrontabili alle soffitte già visionate e non utilizzabili al fine presupposto e dichiarato di renderle utilmente collegabili all'appartamento;
. l'incontro si concludeva con l'ammissione dell'errore da parte dell'incaricata dell'Agenzia e con la rassicurazione di poter stipulare il definitivo ad un prezzo scontato o di poterlo risolvere contestualmente;

. il promittente venditore negava la disponibilità alla risoluzione e al rimborso, assumendo che il contratto preliminare era valido ed efficace e che l'errore era stato dell' , sollecitava anzi la stipula del definitivo mentre l negava le proprie Pt_4 Pt_4
responsabilità, donde alla fine la promissaria acquirente comunicava formalmente il recesso dal contratto preliminare, mentre il IG. formalizzava la diffida ad CP_1
adempire.
Parte attrice, dato atto dell'esito negativo della procedura di mediazione, ha pertanto agito al fine di far dichiarare la legittimità del suo recesso con conseguente condanna al pagamento del duplo della caparra ex art. 1385, II comma c.c., domanda formulata nei confronti del promittente venditore ed anche dell'intermediaria, quale obbligata in solido per l'ipotesi in cui fosse accertato che la stessa aveva errato nella presentazione delle soffitte;
ha inoltre chiesto di dichiarare tenuta l'agenzia immobiliare al pagamento della somma di € 8.484,00 indebitamente riscossa a titolo di provvigioni ed in via subordinata pagina 5 di 23 ha chiesto condannarsi il promittente venditore e/o l , quali debitori Parte_5 solidali, al rimborso della somma di € 40.707,30, di cui € 40.000,00 già riscossa a titolo di acconto prezzo, € 437,00 pagata a titolo di registrazione del contratto preliminare ed
€ 270,30 a titolo di spesa perizia bancaria.
La domanda attorea è stata contestata da il quale in particolare, Controparte_1
dopo aver sottolineato che l'alloggio era stato visionato dall'attrice il giorno 16.7.2021 in sua assenza, ma con la presenza e l'ausilio dell'Agenzia, in primo luogo ha posto in evidenza la circostanza della querela sporta dall'attrice nei suoi confronti per i medesimi fatti per cui è causa, ha quindi eccepito la nullità dell'atto di citazione quanto alla domanda subordinata, ha poi osservato come il recesso dell'attrice interveniva solo successivamente alla diffida ad adempiere, con ogni conseguenza in punto legittimità e tempestività; nel merito ha osservato che vi era piena congruenza tra i dati catastali contenuti nel preliminare, l'oggetto immobiliare di proprietà del promittente venditore ed il contenuto del contratto definitivo che controparte rifiutava di sottoscrivere, insistendo sul fatto che con l'indicazione corretta dell'identificativo catastale il convenuto rappresentava le soffitte e consentiva pienamente a controparte di formare la sua volontà di acquisto, donde l'insussistenza di un inadempimento del promittente venditore che offra la conclusione di un contratto definitivo speculare al preliminare.
Il convenuto ha poi posto in evidenza l'onere di controparte di qualificare come rilevante l'inadempimento (per l'ipotesi dell'asserito scambio delle soffitte), osservando sul punto come il numero delle soffitte non è oggetto di contestazione, la comparazione tra la loro grandezza è del tutto generica e superficiale e nessuna doglianza è stata mossa circa la loro accessibilità, laddove poi il prospettato acquisto di un aumento di cubatura netta abitabile (ove concretamente integrabili i presupposti urbanistici e condominiali della trasformazione) costituisce una mera, ipotetica, aspettativa a cui peraltro in alcun atto viene fatto riferimento: ha infine insistito sul fatto che in ogni caso l'asserita errata rappresentazione dello stato di fatto non era imputabile al promittente venditore, non avendo egli presenziato ad alcun sopralluogo ed essendosi limitato a conferire l'incarico all'agenzia tramite la quale aveva acquistato a sua volta l'immobile dal proprio dante causa;
in via riconvenzionale, ha chiesto dichiararsi risolto il contratto preliminare in forza dello spirare del termine assegnato con la diffida ad adempiere, affermando il suo pagina 6 di 23 diritto di incamerare definitivamente la caparra ex art. 1385 c.c. e per l'ipotesi di sua condanna alla restituzione del doppio della caparra o di qualsiasi altra somma, ha chiesto condannarsi l a risarcirlo per pari importo e a restituirgli la Parte_5
provvigione incamerata, attesa la violazione dei doveri propri del mediatore ed in particolare del dovere di informazione ex art. 1759 c.c.
si è costituita in giudizio sottolineando quanto segue: Controparte_4
. l'annuncio online – diverso da quello prodotto da parte attrice - era chiaro nell'indicare, come oggetto della vendita, l'immobile di 170 mq ad un prezzo di acquisto di €
180.000,00 con possibilità di acquistare separatamente il garage per € 18.000,00, non contenendo alcun riferimento alle soffitte né alla possibilità di effettuare lavori per unire l'immobile alle stesse;

. ricevuto l'incarico dal IG. , vi erano state diverse visite da parte di diversi CP_1
interessati, mostrando anche le soffitte collegate grazie all'intervento dei conduttori, con il loro mazzo di chiavi;

. durante la prima visita con la IG.ra , i conduttori li avevano accompagnati a Pt_2
visionare le soffitte a loro locate, utilizzate come locali ripostiglio ed infatti erano presenti nei locali loro beni personali;

. organizzata una seconda visita, la IG.ra , informata dell'interesse da parte di altra Pt_2
personale, decideva di sottoscrivere la proposta di acquisto prima di visionare una seconda volta l'immobile, alla presenza della sorella architetto, dopo avere visionato anche la planimetria catastale delle soffitte;

. accettata la proposta di acquisto da parte del IG. , veniva effettuata la seconda CP_1
visita dell'immobile (il 23 luglio), quindi il 29 luglio la mediatrice inviava la bozza del preliminare alla IG.ra che vi apportava una precisazione circa l'accesso alle Pt_2
soffitte contraddistinte col n. 3 e il n. 5;
. all'incontro fissato per la stipula del preliminare, avendo la sorella dell'attrice riscontrato delle differenze tra la documentazione catastale ricevuta e i locali visionati, l'attrice chiedeva delucidazioni al proprietario, il quale riferiva che le soffitte poste in vendita, riportate nella planimetria, non corrispondevano con quelle poste sopra l'alloggio principale giacchè le soffitte di sua proprietà erano contraddistinte dal n. 3 e dal n. 5 ed pagina 7 di 23 erano posizionate ai lati dell'alloggio, oltre che sopra, separate tra loro, come anche confermato dai suoi danti causa interpellati telefonicamente;

. la IG.ra confermava di volere procedere con la sottoscrizione del preliminare, Pt_2
avvenuta quindi in data 30.7.2021 e successivamente comunicava di avere dei dubbi, dichiarando, solo in data 15.9.2021, di avere compreso che le soffitte erano diverse da quelle visitate in precedenza.
La società convenuta ha quindi contestato la narrazione di parte attrice, ha contestato di avere presentato le soffitte 'magnificandole' o proponendo una ristrutturazione volta ad unire quei locali all'appartamento, ha evidenziato che già l'annuncio online comprendeva la planimetria completa dell'immobile e delle soffitte e queste erano quelle correttamente riportate nella planimetria, non corrispondenti però con quelle visitate, essendo quelle utilizzate dai conduttori soffitte di natura condominiale che come riconosciuto dalla stessa attrice il IG. aveva provato ad usucapire;
ancora, ha insistito sul fatto che CP_1
chiarita tale circostanza l'attrice aveva deciso di sottoscrivere il contratto preliminare ed ha posto l'accento sul fatto che l'annuncio riguardava l'immobile principale il quale, per le sue caratteristiche e non per la presenza delle soffitte visitate, rispondeva alle eIGenze dell'attrice.
L'agenzia ha sottolineato di avere svolto correttamente il proprio ruolo, ritenendo non configurabile una sua responsabilità, neppure ai sensi dell'art. 1759 c.c.: ha pertanto ritenuta infondata la domanda risarcitoria svolta nei suoi confronti dall'attrice, contestando in ogni caso il carattere essenziale delle informazioni relative alle soffitte ed anche, comunque, il doppio della caparra quale quantum di riferimento per il calcolo dell'eventuale danno.
In corso di causa, concessi i termini ex art. 183 6° comma c.p.c. ed assegnato il fascicolo con decreto V.T. del Presidente del Tribunale Vicario, sono stati ammessi alcuni dei capitoli di prova dedotti dalle parti;
escussi i testi intimati e costituitosi nuovo difensore sia per parte attrice sia per il convenuto, all'esito della prova testimoniale è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni, tenuta ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c. dal Giudice togato deIGnato dal Presidente della Sezione.
pagina 8 di 23 Quindi, sulle conclusioni in epigrafe riportate la causa è stata trattenuta a decisione, con assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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1. La rinuncia agli atti depositata da parte attrice.
Con le note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in data 3.12.2024, parte attrice ha prodotto la rinuncia agli atti del giudizio, ex art. 306 c.p.c., sottoscritta in data
25.6.2024 nei soli confronti del convenuto , chiedendo dichiararsi Controparte_1
l'estinzione parziale del giudizio 'con integrale compensazione delle spese di lite tra le predette parti'.
La rinuncia agli atti è valida in quanto sottoscritta dalla parte personalmente ed anche dal difensore, comunque espressamente munito della facoltà di rinunciare (cfr. procura alle liti 6.11.2023 depositata unitamente alla comparsa di costituzione di nuovo difensore); agli atti non risulta, invece, la dichiarazione di accettazione della rinuncia da parte del convenuto , pur dandone atto l'attrice nelle note scritte sopra CP_1
richiamate.
Ora, come noto, l'art. 306 c.p.c. richiede l'accettazione “delle parti costituite che potrebbero aver interesse alla prosecuzione”, escludendosi dunque la necessità dell'accettazione, ai fini dell'estinzione, quando la parte (non rinunciante) non ha la possibilità di conseguire un'utilità maggiore di quella che conseguirebbe all'estinzione del processo: nel caso di specie il convenuto non ha alcun Controparte_1
concreto interesse alla prosecuzione del processo, avendo egli concluso chiedendo in via principale il rigetto della domanda attorea ed avendo svolto domanda riconvenzionale (in particolare) nei confronti della co-convenuta, per l'ipotesi di accoglimento della domanda attorea svolta nei suoi confronti (ovvero della domanda rinunciata).
Peraltro, nelle conclusioni rassegnate per l'udienza ex art. 189 c.p.c., il difensore di parte convenuta – espressamente munito della facoltà di rinunciare agli atti e di accettare rinunce (cfr. procura alle liti 16.5.2024 depositata unitamente alla busta telematica contenente la 'costituzione di nuovo difensore') – ha chiesto dichiararsi l'estinzione del processo 'con riguardo alla posizione processuale tra l'attrice IG.ra Pt_2
pagina 9 di 23 ed il convenuto/attore in via riconvenzionale , con Pt_2 Controparte_1
compensazione delle spese e per l'effetto disporre l'estromissione di quest'ultimo dal giudizio'.
Dunque, deve dichiararsi l'estinzione del processo nei rapporti tra l'attrice ed il convenuto , prendendosi atto dell'accordo tra le parti (come sopra Controparte_1
risultante) in punto integrale compensazione delle spese di lite.
La pronuncia di estinzione esime poi dal prendere in esame la domanda riconvenzionale svolta dal convenuto nei confronti della in quanto domanda proposta per CP_2
l'ipotesi di condanna del convenuto in via solidale alla CP_5
restituzione/pagamento del duplo della caparra ex art. 1385 c.c. o di altro importo a qualsiasi titolo.'
Deve poi aggiungersi che nelle proprie conclusioni definitive il convenuto (come già visto) ha chiesto dichiararsi l'estinzione del processo e per l'ipotesi di 'opposizione all'estromissione dal giudizio' (rectius alla dichiarazione di estinzione) ha chiesto respingere le residue domande avversarie non assorbite nei confronti del convenuto
; inoltre, in comparsa conclusionale ha ritenuto 'assorbita e Controparte_1
superata dalla richiesta di estinzione parziale del giudizio' la domanda svolta in via riconvenzionale, diretta a far dichiarare il grave inadempimento della promissaria acquirente ed il proprio diritto ad incamerare la caparra confirmatoria: tale domanda deve dunque ritenersi comunque abbandonata, emergendo inequivocabilmente dal contenuto degli atti conclusivi del convenuto il venire meno del suo interesse a coltivare siffatta domanda (cfr. Cass. n. 723/21 e Cass. n. 23719/24).
*************
2. La domanda svolta dall'attrice nei confronti della Controparte_6
processo nei rapporti tra l'attrice ed il convenuto come
[...] Controparte_1
sopra precisato, occorre dunque esaminare la domanda che ha svolto nei Parte_2
confronti della società con riferimento alla quale ha così precisato Controparte_2
le proprie conclusioni: accertata la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita, nonché l'imputabilità ai convenuti o alla sola CP_2 dell'errore nella presentazione delle soffitte alla promissaria acquirente, “nel
[...]
caso di accertata responsabilità in capo all'agenzia di intermediazione, dichiarare tenuta
pagina 10 di 23 e condannare al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € Controparte_2
40.000,00= quale importo corrispondente alla caparra confirmatoria al tempo versata, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi maturati e a maturare dalla data di comunicazione del recesso;
- fermo quanto precede, in ogni caso dichiarare tenuta e condannare al pagamento in favore dell'attrice della ulteriore Controparte_2 somma di € 8.484,00=, indebitamente riscossa a titolo di provvigioni dalla medesima, oltre interessi dalla data dell'incasso sino al dì del saldo effettivo. Nel merito ed in via subordinata, nella denegata ipotesi di non accoglimento delle domande formulate in via principale, dichiarare tenuta e condannare al pagamento in favore Controparte_2 della IG.ra , anche a titolo risarcitorio, della somma di € 40.707,30= (di cui € Pt_2
40.000,00= riscossi da , € 437,00 pagata a titolo di Controparte_1 Pt_3 registrazione del contratto preliminare ed € 270,30= già versata a titolo di spesa di perizia bancaria)”.
Dunque, la domanda attorea nei confronti dell' è una domanda di Parte_6
risarcimento, limitata in sede di conclusioni definitive all'importo della caparra versata al promittente venditore (non più al doppio della caparra) oltre che, in via subordinata, alle spese sostenute (per registrazione contratto preliminare e per la perizia bancaria), nonché di restituzione delle somme già corrisposte a titolo di provvigione (ritenendosi la risoluzione del contratto di mediazione).
Tali domande sono state formulate sul presupposto dell'inadempimento imputato
(anche) alla agenzia immobiliare, consistito nell'asserito 'errore nella presentazione delle soffitte promozionate': a fondamento della affermata legittimità del proprio recesso dal preliminare, la promissaria acquirente ha sostenuto di avere ritenuto che le soffitte annesse all'alloggio fossero quelle visionate durante il primo sopralluogo, 'sovrastanti l'appartamento, tra loro comunicanti ed ampiamente estese', per poi scoprire – sottoscritto il preliminare – che le soffitte erano altre, ovvero 'due locali molto più piccoli ed angusti, non collegati, né collegabili tra loro', soprattutto 'non utilizzabili per il fine presupposto e dichiarato', ossia 'renderle utilmente collegabili all'appartamento, come connaturale sviluppo verticale' (così in citazione).
Rileva sin d'ora sottolineare come in comparsa conclusionale parte attrice faccia riferimento non già alle soffitte, ma a 'due mansarde' di proprietà del convenuto, oggetto pagina 11 di 23 del contratto preliminare;
si legge sempre in conclusionale come l'attrice abbia ritenuto proprio per tale ragione, ovvero per la presenza di due 'mansarde', particolarmente vantaggioso l'acquisto dell'unità in questione, e tale termine viene utilizzato dalla difesa attorea anche là dove i testi (citati in conclusionale) hanno parlato sempre e soltanto di soffitte: è evidente come i termini 'soffitta' e 'mansarda' non siano propriamente sinonimi, giacchè la soffitta è normalmente un locale adibito a deposito mentre la mansarda è una stanza d'abitazione.
Ora, tenendo presente la prospettazione posta a fondamento della domanda attorea in citazione, appare utile muovere dalla disamina della documentazione in atti, da valutare, unitamente alle prove testimoniali assunte, avendo presente l'insegnamento della Suprema Corte, secondo cui “la disciplina dettata dal secondo comma dell'art.
1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire” (cfr. Cass. n. 13845/24, Cass. n. 12549/19,
Cass. n. 409/12 e Cass. n. 18266/11).
A tal fine, il primo elemento da porre in evidenza è il seguente: l'attrice ha riferito in atto di citazione di essersi messa in contatto con l'agenzia immobiliare che stava promozionando la vendita di un alloggio facente parte dello stabile condominiale di
Corso Giulio Cesare, alloggio che “per ubicazione e caratteristiche di larga massima, riscontrava” il suo interesse;
l'annuncio allegato quale doc. 1 (fasc. attoreo) descrive l'alloggio nei seguenti termini, ovvero “appartamento luminoso e panoramico al 6° e ultimo piano con ascensore, di un palazzo anni '40, composto da doppi ingressi,
pagina 12 di 23 soggiorno, sala da pranzo e cucina a vista, tre ampie camere, una cameretta, doppi servizi, uno con vasca e uno con doccia e lavanderia. Aria condizionata nell'area giorno.
Un delizioso terrazzino vista montagne e due grandi balconi lato cortile. Possibilità di acquisto di un box auto singolo a euro 18.000. L'immobile si presenta internamente da ristrutturare.”
Tale è l'immobile che parte attrice ha ritenuto di suo interesse e, come visto, nella descrizione riportata non viene fatto riferimento (e neppure nelle 'caratteristiche' elencate nell'annuncio) a due soffitte sovrastanti l'appartamento, dal punto di vista urbanistico/edilizio collegabili all'appartamento 'come connaturale sviluppo verticale': tale indicazione non si rinviene nell'annuncio online prodotto dalla convenuta (doc. 2), diverso da quello prodotto dall'attrice (sempre quale doc. 2) in quanto al primo risultano Part allegate unitamente alla planimetria dell'alloggio due planimetrie 'piano 7 sottotetto', invece mancano nella produzione attorea a cui è allegato uno schizzo, ovvero un disegno a mano (di un sottotetto) che la convenuta ha dichiarato non essere 'mai stato allegato dalla mediatrice alla documentazione posta online ovvero tra quella cartacea consegnata alla IG.ra durante la trattativa' (così a pag. 4 in comparsa di Pt_2
costituzione).
Vi è poi da aggiungere che la proposta di acquisto, sottoscritta dalla promissaria acquirente il 20.7.2021 ed accettata dal promittente venditore il 21.7.2021 (cfr. docc. 3 e
6 fasc. attoreo), ha ad oggetto l'immobile composto da 'doppi ingressi, soggiorno doppio, cucina, 3 camere, cameretta, 2 bagni, 2 soffitte, box auto singolo' (al prezzo complessivo di € 198.000,00); nel contratto preliminare, sottoscritto il 30.7.2021 (cfr. doc. 9 fasc. attoreo), l'immobile promesso in vendita comprende – oltre all'alloggio al piano sesto e al locale ad uso autorimessa al piano terreno - “al piano sottotetto: soffitta con accesso dalla scala di Corso Giulio Cesare n. 50, distinta con il n. 5 (cinque) e altra soffitta stesso piano sottotetto, con accesso dalla scala di Corso Giulio Cesare n. 52, distinta col n. 3 (tre)”.
Ora, come reso evidente dalla mera disamina delle planimetrie dell'alloggio e delle soffitte, planimetrie che la stessa attrice ha documentato (cfr. doc. 8 fasc. attoreo) esserle state trasmesse con mail 28.7.2021, le soffitte in questione (l'una con accesso dalla scala civico 52, l'altra dalla scala civico 50) non paiono esattamente corrispondenti pagina 13 di 23 (in elevazione) all'appartamento, soprattutto non sono - chiaramente - tra loro comunicanti né tra loro collegabili;
inoltre, nel preliminare le soffitte sono descritte come esistenti sullo 'stesso piano sottotetto', l'una con accesso dalla scala di corso Giulio
Cesare n. 50 (la n. 5) e l'altra (la n. 3) con accesso dalla scala di Corso Giulio Cesare n.
52, ma non sono indicate come adiacenti o aderenti l'una all'altra o tra loro comunicanti.
Occorre a questo punto prendere in esame le prove testimoniali assunte, avendo presente quanto allegato dall'attrice, ovvero: per quanto visto durante il sopralluogo l'appartamento, risultante dall'unione di due alloggi, constava delle annesse sovrastanti soffitte, esattamente corrispondenti in elevazione all'appartamento, in apparenza aderenti l'una all'altra, divise da un muro con porta in legno comunicante, ampiamente estese, magnificate come 'indubitabile valore aggiunto'; l'apparente difformità rispetto alla planimetria frettolosamente mostrata in occasione della stipula della proposta di acquisto era stata spiegata dall'agenzia come 'mera difformità catastale'; ancora in occasione del secondo sopralluogo (del 23.7.2021) all'interno delle soffitte (le stesse già viste durante il primo sopralluogo) erano stati rinvenuti alcuni oggetti di proprietà dei conduttori nonchè le porte originali dell'appartamento sottostante;
il giorno della stipula del preliminare si era parlato delle soffitte, dicendo il IG. 'che tra quelle due CP_1
soffitte ce n'era una terza, di proprietà del Condominio, che aveva provato inutilmente ad usucapire', ma la IG.ra aveva sottoscritto il preliminare 'non avendo mai Pt_2
dubitato che le soffitte promesse in vendita fossero quelle visionate ed ipotizzando che a queste se ne potesse aggiungere una terza, asseritamente interclusa', per poi scoprire – tramite il perito della banca – che le soffitte annesse all'appartamento erano altre.
E' stata dunque sentita la IG.ra , agente immobiliare, la quale in particolare Parte_8
(con riferimento alle circostanze di cui ha dimostrato di avere conoscenza diretta) ha confermato di avere telefonato all'attrice per riferirle che altra persona avrebbe potuto fare offerta per lo stesso immobile e di averla invitata a sottoscrivere la proposta di acquisto se l'appartamento le interessava;
ha quindi confermato la sottoscrizione della proposta di acquisto il 20.7.2021 allorquando “venne rammostrata la planimetria catastale dell'alloggio e delle soffitte”, ha ricordato “di aver letto la bozza del preliminare nella quale era contenuta l'indicazione delle soffitte ai numeri 3 e 5”, che si era parlato a lungo delle soffitte “poichè era stata evidenziata la discrasia tra la planimetria ed i locali
pagina 14 di 23 che erano stati visitati” e che il promittente venditore aveva specificato quanto capitolato
(capo. 20 parte convenuta) ovvero che “le soffitte di sua proprietà erano contraddistinte dal n. 3 e n. 5 con accesso dal civico 50 e 52 ed erano posizionate ai lati dell'alloggio
(oltre che sopra) e separate tra loro”, ed ha riconosciuto lo schizzo redatto in quell'occasione dal IG. nel documento rammostratole (doc. 11 fasc. parte CP_1
convenuta).
La teste poi ha ricordato che erano stati contattati i danti causa del IG. CP_1
(precisando di avere seguito anche la vendita da questi al convenuto), i quali avevano confermato che le soffitte annesse all'alloggio principale erano separate tra loro e poste sopra e ai lati dell'alloggio, ed ha dichiarato: “Proprio al termine della telefonata con i danti causa ho chiesto personalmente alla IG.ra se per lei fosse imprescindibile Pt_2
l'ubicazione delle soffitte e conIGliavo di rimandare il preliminare e fare un altro sopralluogo per vedere le soffitte che il IG. vendeva. Ricordo che l'attrice mi CP_1 disse di proseguire con la firma e l'assegno”.
La dichiarazione appena riportata deve ritenersi del tutto utilizzabile in quanto comunque rilevante come chiarimento rispetto alle circostanze di cui capi 24 e 26 (della memoria istruttoria di parte convenuta) ammessi: inoltre, essa non contiene alcuna valutazione del teste ed è riferita ad una circostanza di fatto, peraltro documentalmente risultante, ovvero la pacifica sottoscrizione del preliminare nonostante la rilevata discrasia tra le soffitte visitate e quelle risultanti dalla planimetria già a mani dell'attrice
(come sopra riferito).
Ancora, sentita in materia contraria, la teste ha ricordato che alla data della proposta di acquisto era stata esibita una planimetria catastale senza però saper dire “se in tale planimetria risultasse l'accesso alle soffitte dal corridoio e non dai pianerottoli”, e che l'attrice era stata rassicurata sul fatto che eventuali difformità sarebbero state regolarizzate prima del rogito: al riguardo ha precisato che si trattava però di “una frase generica che si riferiva alla planimetria interna”, non alla discrasia delle soffitte “anche perchè al 20 luglio tale discrasia non era ancora emersa” (come detto la mail inviata con le planimetrie è del 28 luglio) ed infine ha confermato “abbiamo visionato le soffitte del IG. per la prima volta il 15 settembre 2021”. CP_1
pagina 15 di 23 E' stato quindi sentito il marito dell'attrice, il quale ha dichiarato di avere accompagnato la moglie a vedere sia l'alloggio che le soffitte (“Erano posizionate sopra l'alloggio, ricordo che le soffitte erano divise da una porta...”), ha ricordato che al primo sopralluogo era presenta la conduttrice dell'alloggio la quale “ci ha accompagnato al piano di sopra a vedere la soffitta di destra del civico 50”, mentre in occasione del secondo sopralluogo l'alloggio non era più abitato e l'incaricata dell'agenzia, la IG.ra
“aprì con la chiave l'alloggio e le soffitte e poi i garage”. Tes_1
Il teste ha poi affermato che dopo il primo sopralluogo era stata consegnata alla moglie una cartellina “che conteneva la planimetria però solo dell'appartamento”, ha riferito che il IG. della “disse che avrebbe dato incarico ad un geometra per Tes_2 CP_2 mettere a posto le difformità catastali delle soffitte e dell'appartamento” ed ha detto di avere chiesto al IG. , in occasione della firma del preliminare, “se la porta che CP_1
avevo visto e che non era mai stata aperta era una porta che metteva in comunicazione le due soffitte che avevo visionato ma il IG. non mi rispose ...”. CP_1
Da ultimo, richiesto di chiarimenti, il teste ha dichiarato che in occasione della firma del preliminare si era parlato delle soffitte che avevano visto, non del reale posizionamento delle stesse (“se ne parlò dopo, non il 30 luglio;
non sapevamo che esistevano altre soffitte”) ed ha aggiunto di avere visto solo la planimetria dell'appartamento, precisando di avere “visto una planimetria completa solo dopo la firma del preliminare, tornati a causa, nella pen drive che ci era stata consegnata dall'agenzia, vi era in allegato una planimetria catastale dell'appartamento e delle soffitte annesse”: ora, al di là delle richieste di chiarimenti al teste, non ammesse dal Giudice che ha assunto la prova, certo è che (come già prima detto) la stessa parte attrice ha prodotto la mail 28.7.2021
(cfr. doc. 8), antecedente quindi la sottoscrizione del preliminare, con allegata la pianta del piano sesto e, su altro figlio, la planimetria del piano sesto e le due planimetrie del piano 7 sottotetto (ovvero delle due soffitte); dunque o l'attrice non ha fatto vedere al marito il documento ricevuto via mail, oppure quanto da ultimo riferito dal teste appare inficiarne la credibilità.
La prova orale è proseguita con l'interrogatorio formale del convenuto, pacificamente non presente ai sopralluoghi compiuti dall'attrice, il quale ha però dichiarato di avere specificato, il giorno della stipula del preliminare, “che le due soffitte in vendita erano le
pagina 16 di 23 soffitte esterne all'appartamento site al 7^ piano. Esattamente sopra l'appartamento
c'erano le due soffitte condominiali …; rispettivamente al civico 50 ed al civico 52
c'erano le soffitte di mia proprietà … preciso nuovamente che le mie due sono rispettivamente al civico 50 e al civico 52 e sono segnalate sulla planimetria...”
E' stata poi sentita l'avv. Moscatelli, consulente legale per la , la quale ha CP_2
riconosciuto e ricordato la mail 28.7.2021 inviata alla IG.ra (doc. 6 fasc. ) Pt_2 CP_2
con allegata la planimetria della soffitte: ha precisato di avere redatto ed inviato all'attrice la mail contenente la bozza del preliminare, da lei redatta con la precisazione della numerazione delle soffitte, ed ha ricordato che all'incontro del 30 luglio 2021, a cui aveva partecipato, “il IG. fece un disegno a mano libera delle soffitte per CP_1
rappresentare dove erano posizionate, a domanda della IG.ra sull'effettivo Pt_2 posizionamento”, disegno che ha riconosciuto nel doc. 11 prodotto dalla convenuta aggiungendo “che fece un gesto con le braccia spiegando che in mezzo alle sue CP_1 soffitte ve ne erano delle altre che non erano sue”.
La prova testimoniale è proseguita con l'escussione della IG.ra presente Testimone_3
con la IG.ra in occasione del sopralluogo di fine luglio, la quale ha riferito della Pt_2 soffitta in allora visionata, “esattamente sopra l'appartamento”: ha inoltre affermato
“Abbiamo parlato dell'utilizzo che avrebbero potuto fare delle soffitte per i ragazzi”: dichiarazione quest'ultima del tutto generica, non essendo chiaro né con chi la teste abbia parlato di tale utilizzo (se con l'attrice e i suoi familiari, o anche con la rappresentante dell'agenzia presente) né quale fosse tale 'possibile' utilizzo.
E' stato poi escusso l'agente immobiliare , agente presso la Testimone_4 [...]
, rispetto al quale deve respingersi l'eccezione di incapacità ex art. 246 c.p.c. CP_7
(sollevata da parte attrice per avere il teste un 'rapporto di credito' con la convenuta, evidentemente quale dipendente o collaboratore): per giurisprudenza costante la capacità a testimoniare dipende dalla presenza di un interesse giuridico, non di mero fatto, che potrebbe legittimare la partecipazione del teste al giudizio, altra essendo invece la valutazione della attendibilità del teste, dipendente da elementi oggetti ed anche soggettivi (quali ad esempio i rapporti con le parti o anche l'interesse ad un determinato esito del giudizio).
pagina 17 di 23 Fermo restando quanto appena ritenuto in punto capacità, il teste comunque non Tes_2
era presente in occasione della visita del 16 luglio 2021, ma ha dichiarato di avere accompagnato altri clienti in visita ed in quelle occasioni i conduttori, i quali soltanto avevano le chiavi delle soffitte, “avevano mostrato le soffitte sovrastanti l'appartamento”; egli ha poi riferito dell'interesse per l'immobile manifestato da un altro cliente, ha ricordato la sottoscrizione della proposta di acquisto, il 20 luglio 2021, da parte della IG.ra , presente la sorella, arch. ed ha riferito che in quell'occasione Pt_2 Persona_1 avevano “fatto visionare la planimetria catastale dell'immobile”, planimetria che
“comprendeva anche le soffitte”.
E' stata quindi sentita la sorella dell'attrice, la quale, presente il giorno della firma della proposta di acquisto, presenti per l'agenzia “il IG. la IG.ra e la IG.ra Tes_2 Tes_1
”, ha così dichiarato: “Ricordo che è stata rammostrata una planimetria. Parte_8
Nello stesso foglio c'era disegnato l'alloggio e le soffitte. Dalle planimetrie si vedeva che
l'accesso alle soffitte era da un corridoio. Ricordo che mia sorella, guardando le planimetrie, le sembrava diverso da cosa aveva visionato per cui aveva chiesto chiarimenti di ciò agli agenti della . La confermava il dubbio di mia CP_2 Tes_1
sorella ed il IG. disse che prima dell'acquisto della casa l'errore grafico Tes_2
rappresentato sulla planimetria, poiché disse che era solo un errore grafico, Tes_2
sarebbe stato risolto chiedendo ad un loro consulente geomtra di mettere a posto la planimetria catastale”.
La teste ha poi ricordato che la sorella aveva detto che “era entrata nelle soffitte tramite il pianerottolo del piano ed invece, sulla planimetria visionata in occasione della sottoscrizione della proposta, erano segnati due corridoi che davano l'accesso alle soffitte” e, dopo aver precisato che in quella occasione non era stata loro consegnata la planimetria, ha riferito del successivo sopralluogo: “Le soffitte erano ubicate sopra
l'alloggio ed erano quanto l'alloggio perchè erano ubicate esattamente sopra l'alloggio”, mentre quelle di pertinenze dell'alloggio, visionate a settembre, “non erano collegabili, si entrava da un corridoio ed avevano un'altezza media molto inferiore rispetto a quelle che avevo visto il giorno che mia sorella aveva firmato la proposta”.
La prova testimoniale si è conclusa con l'escussione della IG.ra la quale in Tes_1
particolare ha confermato di avere consegnato alla IG.ra la cartellina Pt_2
pagina 18 di 23 consegnatale dalla con allegata una planimetria dell'immobile (che non ha CP_2
saputo precisare cosa rappresentasse) ed ha confermato di avere chiesto ai conduttori, meglio all'inquilina presente, di vedere le soffitte, soffitte che “erano esattamente sopra
l'appartamento, erano di due dimensioni diverse, la prima dove era presente anche la roba degli inquilini era più grande. La seconda soffitta era un po' più piccola”.
Orbene, è circostanza da ritenersi provata – ed in realtà già pacifica in causa – che le soffitte visionate in occasione del primo sopralluogo dell'attrice erano esattamente sopra l'appartamento ed è altresì dimostrato (oltre che pacifico) che quelle soffitte non sono quelle di pertinenza dell'alloggio, tali essendo altre due soffitte, poste, in realtà, ai lati dell'alloggio.
E' parimenti circostanza dimostrata oltre che documentata che già in occasione della sottoscrizione della proposta di acquisto (cfr. in particolare teste ) e comunque Pt_2
prima della sottoscrizione del preliminare (avendo l'attrice ricevuto le planimetrie con la mail del 28.7.2021) la promissaria acquirente aveva compreso che le soffitte visionate non potevano essere quelle di cui alla planimetria, essendo entrata nelle soffitte
(durante il primo sopralluogo) tramite il pianerottolo, mentre dalla planimetria alle soffitte si accede tramite il corridoio comune;
è altresì emerso che la questione delle soffitte è stata esaminata anche il giorno della stipula del preliminare, allorquando il promittente venditore ha redatto uno schizzo che i testi escussi sul punto hanno riconosciuto nel doc. 11 di parte . CP_2
Ora, tale schizzo pare individuare come pertinenti l'alloggio due soffitte con accesso dal pianerottolo (ovvero appena terminate le scale), poste sopra l'appartamento ed in parte soltanto coincidenti con l'appartamento medesimo (così sulla base di quanto è dato comprendere dallo schizzo di cui al doc. 11 e dalle frecce ivi apposte), salvo ritenere il disegno riferito alle soffitte 'condominiali', alla luce di quanto dichiarato in sede di interrogatorio formale dal IG. : “Io specificai che le due soffitte in vendita erano CP_1
le soffitte esterne all'appartamento site al 7^ piano. Esattamente sopra l'appartamento
c'erano le due soffitte condominiali “, che “hanno accesso dal pianerottolo una del civico
50 e l'altra del civico 52” … “salendo le scale al 7^ piano vi è il pianerottolo ed esternamente all'appartamento, fuori dalla colonna d'aria, ci sono le due soffitte di mia proprietà insieme alle altre soffitte di proprietà di altri condomini, poiché arrivando sul
pagina 19 di 23 pianerottolo del 7^ piano c'è una porta che consente di accedere alle soffitte private e preciso nuovamente che le mie due sono rispettivamente al civico 50 ed al civico 52 e sono segnalate sulla planimetria”.
Effettivamente sulla planimetria del piano settimo tali locali sono individuabili (si legge per l'appunto, su ciascuna planimetria, 'soffitta' in corrispondenza di una sola unità, per le altre invece è indicato 'altra U.I.') e sono esterni rispetto all'appartamento (avendo come riferimento le scale).
Ora, posto che come più volte detto, le soffitte visitate dall'attrice, descritte in citazione come 'esattamente corrispondenti (in elevazione) all'appartamento', 'sovrastanti l'appartamento, tra loro comunicanti ed ampiamente estese', non sono comunque quelle relative all'appartamento di proprietà del IG. (identificate nel preliminare quale CP_1
soffitta n. 5 con accesso dal civico 50, e soffitta n. 3 con accesso dal civico n. 52), non è stata comunque fornita la prova della rilevanza delle unità in questione, della loro ubicazione e caratteristiche, ai fini della stipula del contratto preliminare.
La circostanza, dedotta in citazione, della rilevanza delle soffitte visitate quale
'indubitabile valore aggiunto' dell'appartamento è rimasta a livello di mera allegazione;
non solo, neppure è stato chiarito e comunque dimostrato quale fosse 'il fine presupposto e dichiarato' della promissaria acquirente in relazione alle soffitte visionate, ovvero 'renderle utilmente collegabili all'appartamento, come connaturale sviluppo verticale'.
Al riguardo, deve sottolinearsi, non sono stati offerti elementi per ritenere la fattibilità dell'intervento edilizio che l'attrice ha genericamente allegato di avere intenzione di realizzare: non sono stati articolati capitoli di prova diretti a provare l'intenzione dell'attrice di trasformare le soffitte in abitazione, collegandole direttamente all'appartamento così ampliandolo, e a dimostrare che tale intenzione sia stata resa manifesta nel corso delle trattative;
neppure è stata prodotta una perizia stragiudiziale, comunque rilevante quale 'indizio' (cfr. Cass. n. 5667/25) in ordine alla possibilità, dal punto di vista urbanistico ed edilizio, oltre che nel rispetto del regolamento di condominio, di un cambio di destinazione d'uso di tali unità, da soffitte ad abitazione.
Nella memoria ex art. 183, 6° comma n. 2 c.p.c. parte attrice ha formulato istanza di
CTU per fare accertare “il valore commerciale delle soffitte 'giuste' rispetto a quelle
pagina 20 di 23 'sbagliate', anche in considerazione della possibilità, compatibile solo nel caso di acquisto delle soffitte 'sbagliate', di sviluppo, ampliamento, sopraelevazione dell'appartamento sottostante, quello promesso in vendita”: come noto, la CTU non è un mezzo di prova e non può essere disposta per supplire alle carenti allegazioni e prove della parte onerata.
Si consideri infine che “La presupposizione (o condizione non svolta) è configurabile quando dal contenuto del contratto risulti che le parti abbiano inteso concluderlo soltanto subordinatamente all'esistenza di una data situazione di fatto che assurge a presupposto della volontà negoziale, la mancanza del quale comporta la caducazione del contratto stesso, ancorché a tale situazione, comune ad entrambi i contraenti, non sia fatto espresso riferimento” (cfr. Cass. n. 13435/24); ancora, “si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura) possa ritenersi tenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso - pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali - come presupposto condizionante il negozio (cd. condizione non sviluppata o inespressa), richiedendosi, pertanto, a tal fine: a) che la presupposizione sia comune a tutti i contraenti;
b) che l'evento supposto sia stato assunto come certo nella rappresentazione delle parti (e in ciò la presupposizione differisce dalla condizione); c) che si tratti di un presupposto obiettivo, consistente cioè in una situazione di fatto il cui venir meno o il cui verificarsi sia del tutto indipendente dall'attività e volontà dei contraenti e non corrisponda, integrandolo, all'oggetto di una specifica obbligazione” (cfr. Cass. n.
2617/24).
La circostanza, allegata da parte attrice, della promessa in vendita di un bene
(l'appartamento) presentato con una rilevante peculiarità, ovvero due soffitte sovrapposte all'appartamento, sfruttabili con destinazione abitativa, non è stata in alcun modo dimostrata.
L'attrice non ha agito per l'annullamento del preliminare per vizio del consenso, avendo già formalmente comunicato il recesso;
ha invece chiesto la restituzione della provvigione corrisposta (richiesta implicante la risoluzione del rapporto di mediazione) ed il risarcimento del danno, ma non ha fornito elementi per valutare la gravità dell'inadempimento di controparte e la legittimità del proprio recesso, ovvero per ritenere pagina 21 di 23 la rilevanza - ai fini della conclusione del contratto o della sua conclusione a condizioni diverse - dell'errore consistito nell'aver fatto visitare alla promissaria acquirente due soffitte diverse da quelle effettivamente di proprietà del promittente: soffitte comunque oggetto del preliminare che la IG.ra , già consapevole di tale non corrispondenza, Pt_2
ha comunque ritenuto di sottoscrivere.
Sulla base delle considerazioni tutte che precedono, dunque, deve escludersi sia la legittimità del recesso da parte della promissaria acquirente sia la sussistenza della violazione da parte dell'agenzia immobiliare del dovere di informazione ex art. 1759 c.c.:
“Il mediatore, ai sensi dell'articolo 1759, comma 1, del Cc, deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni” (cfr. Cass. n. 672/24).
Dunque, la domanda svolta da nei confronti della Parte_2 Controparte_2
deve essere respinta in quanto infondata.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo in assenza di nota spese (non rinvenuta nel fascicolo telematico), seguono la soccombenza e sono poste a carico di parte attrice, in applicazione del principio di causalità.
Alla relativa liquidazione si provvede in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/14
(come modificato dal DM n. 147/22), avuto riguardo al valore della causa secondo il criterio del disputatum (cfr. ex plurimis Cass. n. 18465/24 e Cass. n. 8449/23), all'attività svolta ed alle questioni trattate, così applicandosi i valori medi ridotti.


P.Q.M.

il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
▪ dichiara estinto il processo nei rapporti tra e , Parte_2 Controparte_1
prendendosi atto dell'accordo tra dette parti in punto integrale compensazione delle spese di lite;

▪ respinge la domanda proposta da nei confronti della Parte_2 CP_2
in quanto infondata;

[...]
pagina 22 di 23 ▪ condanna a rifondere alla le spese di lite, che Parte_2 Controparte_2 liquida in complessivi € 7.052,00 per compensi, oltre 15% Spese Generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino, il 22.4.2025
Il Giudice
dott.ssa Silvia Semini
pagina 23 di 23