n. 1855/2023 r.g.
Tribunale di Spoleto

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In composizione monocratica nella persona del giudice Federico Falfari all'esito della discussione orale tenutasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato e pubblicato ai sensi del medesimo art. 127ter co. 4 c.p.c. nel giorno successivo alla discussione cartolare la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 1855/2023 r.g. promossa da
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), rappresentate e difese C.F._2 Parte_3 C.F._3
dall'Avv. Federica Fioretti ed elettivamente domiciliate presso il suo studio in Foligno (PG), Via Umberto I
n. 48, giusta delega rilasciata in calce dell'intimazione di sfratto;

RICORRENTI nei confronti di
(C.F. ), rappresentata e difesa, dall' Avv. Francesco Gallo Controparte_1 C.F._4
ed elettivamente domiciliata, in Perugia, Via Oberdan n. 50, presso lo studio del difensore;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note ex art. 127ter c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
(art. 132 comma II n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c., come novellati dalla l. 69/09 del 18.6.2009)
pagina 1 di 5 Con atto di intimazione di sfratto per morosità, , e hanno Parte_1 Parte_2 Controparte_2
convenuto in giudizio dinanzi a questo giudice RI UC per ottenere la convalida dello sfratto relativamente a un immobile a quest'ultima concesso in locazione, sito in Todi, fraz. Pontecuti nuovo n.
5/M.
In particolare, le intimanti hanno esposto che con contratto di locazione del 01/01/2018, debitamente registrato, locavano l'immobile suddetto alla convenuta, pattuendo un canone mensile pari ad euro 400,00; tuttavia, la stessa, nel corso del rapporto, non provvedeva al pagamento dei canoni dovuti, sino a una morosità (al momento dell'intimazione) di euro 12.800,00, riguardanti una mensilità non pagata dell'anno
2020, 12 mensilità dell'anno 2021, 12 mensilità dell'anno 2022 e 7 mensilità dell'anno 2023. Ciò posto, hanno agito in sede di intimazione di sfratto per ottenere la relativa convalida nonché la condanna al pagamento della somma non corrisposta.
UC RI si è costituita in giudizio chiedendo in via principale di rigettare l'intimazione di sfratto per morosità e, per l'effetto, disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. e, in via riconvenzionale, di accertare l'inadempienza del conduttore per gli interventi di manutenzione straordinaria e, per l'effetto, condannarlo all'esecuzione degli stessi.
Il giudice, instaurato il contradditorio, ha ordinato il rilascio dell'immobile, ed ha rimesso gli atti allo scrivente per la fase di merito.
A seguito di concessione di un termine per il deposito di note integrative, all'odierna udienza, ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di istruttoria, si teneva la discussione ex art. 426 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Esaminando immediatamente, in mancanza di questioni pregiudiziali, il merito dalla pretesa azionata, il
Tribunale ritiene che, sulla base dei principi di diritto da applicare alla decisione, dagli esiti cui è pervenuta l'attività istruttoria svolta, nonché della documentazione complessivamente dimessa, la domanda di parte attrice sia fondata per le ragioni di seguito illustrate.
pagina 2 di 5 Occorre rilevare come parte attrice abbia dato atto dell'avvenuta riconsegna dell'immobile per cui è causa, da parte del locatario, in data 22/04/2024; alla luce di ciò, posta la fondatezza della domanda di risoluzione, la domanda risulta limitata all'accertamento della sussistenza o meno di un credito residuo in capo al ricorrente, a titolo di pagamento di canoni insoluti.
In particolare, parte ricorrente ha provato la sussistenza del contratto (cfr. doc. all. intimazione di sfratto) ed ha altresì allegato l'inadempimento di controparte con specifico riferimento alle mensilità di dicembre
2020, tutte le mensilità del 2021 e 2022, le prime 7 mensilità del 2023 nonché delle successive mensilità
(sopravvenute rispetto all'introduzione del giudizio di convalida) da agosto 2023 ad aprile 2024.
A fronte di tale specifica allegazione, in virtù dell'ordinario riparto probatorio di cui all'art. 2697 c.c., così come declinato in ambito contrattuale dal costante insegnamento della S.U., sentenza n. 13533 del 30 ottobre 2001, sarebbe stato onere di parte debitrice fornire la prova dell'avvenuto pagamento dei canoni relativi a tali mensilità. Prova che, nel caso di specie, è stata fallita.
Né sul punto poteva supplire quanto affermato da parte convenuta circa il mancato pagamento dei canoni a causa dell'inadempienza del conduttore, considerando che tale circostanza risulta esclusivamente allegata ma in alcun modo provata.
In ogni caso, sul punto, è opportuno ricordare come al conduttore non sia consentito di astenersi dal versare il canone o di ridurlo unilateralmente nel caso si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, ciò anche quando si ritenga che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La
sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è infatti legittima solo qualora venga totalmente a mancare la controprestazione del locatore (Cass. Civ., sent. n. 13133/2006;
Cass. Civ., sent. n. 14739/2005). Né è ammessa la c.d. autoriduzione del canone convenzionalmente stabilito da parte del conduttore che lo ritenga esorbitante rispetto all'importo fissato dalla legge (ma senza aver previamente proposto l'accertamento con ricorso ai sensi degli artt. 44 e 45, L. 27.7.1978, n. 392, l. eq. can.). In particolare, con riferimento alla disciplina delle locazioni di immobili urbani, la giurisprudenza ha ritenuto illegittima l'autoriduzione, rinvenendovi un “fatto arbitrario ed illegittimo” che, ex art. 2, D.L.
pagina 3 di 5 30.12.1988, n. 551 (convertito in L. 21.2.1989, n. 61), integra un inadempimento grave quando l'importo non pagato superi, anche se riferito agli oneri e accessori, due mensilità (Cass. Civ., sent. n. 14234/2004;
Cass. Civ., sent. n. 17161/2002; Cass. Civ., sent. n. 12527/2000; Cass. Civ., sent. n. 9543/1996; Cass. Civ., sent. n. 1325/1995), ferma restando per gli altri tipi di locazioni la necessità - da parte del giudice - di valutare se il suddetto comportamento del conduttore sia da ritenere di gravità tale da giustificare una risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c., avuto riguardo all'interesse del locatore a ricevere il canone alle scadenze mensili e nella misura pattuita (Cass. Civ., sent. n. 10239/2000; Cass. Civ., sent. n. 1870/1997;
Cass. Civ., sent. n. 4520/1989; Cass. Civ., sent. n. 4444/1985), non ostando a tale verifica il dettato dell'art. 5, L. 27.7.1978, n. 392, che riguarda la diversa ipotesi di mancato versamento del canone. Dunque,
l'autoriduzione del canone, costituendo fatto arbitrario del conduttore, illegittimo e contrario al principio dell'esecuzione del contratto secondo buna fede e provocando il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, fa presumere la sussistenza di un grave inadempimento (Cass. Civ., sent. n. 14234/2004).
Infine, quanto alle generiche allegazioni relative al presunto stato di salute e delle difficoltà lavorative della conduttrice, ammesso che le medesime possano aver una rilevanza nella presente sede al fine di escludere la debenza dei canoni o sospenderne l'esigibilità, anche le stesse sono rimaste del tutto sfornite di prova.
Devesi sul punto precisare l'inammissibilità della documentazione depositata solamente in data
01/07/2025, in epoca ampiamente successiva a quella del decorso delle preclusioni istruttorie
(03/02/2024, come disposto dal decreto del 28/09/2023).
Alla luce delle suesposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto in questione (sottesa all'intimazione di sfratto) merita accoglimento.
Mancando agli atti prova del pagamento dei canoni relativi alle mensilità da dicembre 2020 ad aprile 2024, la domanda di condanna al pagamento dei canoni risulta fondata e il credito residuo del ricorrente a titolo di canoni insoluti ammonta ad euro 16.400,00 (41 mensilità x 400 euro).
2. Le spese di giudizio sono delibate a norma degli artt. 91 e ss. cpc e sono integralmente poste a carico di parte resistente che, risultata soccombente, va condannata a rifondere le spese alle ricorrenti, non essendo pagina 4 di 5 emerse gravi ed eccezionali ragioni per discostarsi dalla regola della causalità. Le stesse si liquidano, come da dispositivo, a mente del D.M. n. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni, considerato il valore della controversia, la non complessità delle questioni affrontate e l'assenza di fase istruttoria, elementi questi che giustificano una liquidazione al di sotto dei parametri medi previsti.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando respinta ogni contraria domanda, eccezione e difesa
▪ Dichiara la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa, stipulato in data 01/01/2018, per inadempimento del conduttore;

▪ Condanna RI UC al pagamento in favore di , e Parte_1 Parte_2
della somma di euro 16.400,00, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo Controparte_2
effettivo;
▪ Condanna RI UC al pagamento in favore di , e Parte_1 Parte_2
delle spese di giudizio che liquida, ai sensi del D.M. n. 55/2014, come aggiornato Controparte_2
dal d.m. 147/2022, in € 264,00 per spese vive ed € 1.700,00 per compensi legali (€ 460,00 per fase di studio, € 389,00 per fase introduttiva ed € 851,00 per fase decisionale), oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 437 e 429 c.p.c..
Spoleto, 11/07/2025
Il giudice
Federico Falfari
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