N. R.G. 1255/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 31 ottobre 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 1255/2025 R.G., avente ad oggetto “risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo” (codice 144021), promossa da
(c.f. ), come rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Simone Gotta, del Foro di Alessandria, ed Enrico Toso, del Foro di Genova
ATTRICE
CONTRO
(c.f. ) Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice, come da memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. depositata in data 29 settembre 2025 ed a verbale d'udienza 31 ottobre 2025 richiamata a formarne parte integrante:
<Piaccia al Tribunale di Alessandria, nella persona del Giudice Unico designato, contrariis reiectis:
1) convalidare l'intimato sfratto per morosità nei confronti del Signor
[...] relativamente all'immobile sito in Novi RE (Alessandria), Via Verdi 3, con CP_1
fissazione del termine minimo per il rilascio.
2) Voglia ordinare al Signor il rilascio dell'immobile sito in Novi Controparte_1
RE (Alessandria), Via Verdi 3, confermando l'ordinanza 27/05/2025.
pagina 1 di 7 3) Voglia infine condannare il Signor al pagamento a favore della Controparte_1
Signora della somma di € 600,00, oltre i canoni di locazione e le spese di Parte_1
amministrazione maturati successivamente al mese di settembre 2025 e gli interessi.
Con vittoria di spese ed onorari sia del presente giudizio, sia del procedimento di mediazione n. 108/2025>>.
Per parte convenuta contumace: nessuna.
RITENUTO IN FATTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida e richiesta di adozione di decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. alla propria controparte notificato in data 03 aprile 2025, era ad esporre: Parte_1
1) di aver concesso in locazione, con contratto sottoscritto in data 01 luglio 2022, in pari data registrato presso l'Agenzia delle Entrate, ad uso abitativo, a Controparte_1
l'immobile sito in Novi RE (AL), Via Verdi, civico numero 3, piano 3°, identificato al
N.C.E.U. del Comune di Novi RE al foglio 31, particella 100, subalterno 51, categoria
A/2, classe 1, vani 3, rendita € 247,90;
2) il contratto in oggetto prevedere durata di anni tre a decorrere dal 01 luglio 2022, prorogabile, salvo disdetta, per anni due;

3) il canone di locazione essere stato convenuto nell'importo di € 2.880,00 annui, da corrispondersi in n.° 12 rate mensili dell'importo di € 240,00, oltre € 60,00 (a titolo di spese di amministrazione, salvo conguaglio), caduna entro il giorno 5 di ogni mese;

4) il conduttore aver omesso il versamento dei canoni di locazione e delle spese di amministrazione relative all'immobile stesso maturando, alla data di redazione dell'atto introduttivo del giudizio, morosità pari a complessivi € 2.100,00;
5) vani essere stati i solleciti ad adempiere nel contempo ad egli inviati.
Su tali presupposti, l'odierna attrice procedeva quindi alla notifica del relativo atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida per l'udienza del
13 maggio 2025 (poi aggiornata al 27 maggio 2025).
La causa veniva iscritta a ruolo innanzi il Tribunale di Alessandria, assumendo R.G. n.°
1011/2025.
All'udienza come sopra indicata, l'intimato proponeva Controparte_1
opposizione allo sfratto così egli intimato.
pagina 2 di 7 Adottata ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., veniva pertanto disposto il mutamento del rito e fissata udienza di discussione al 31 ottobre 2025, con invito alle parti all'instaurazione di procedimento di mediazione (obbligatoria).
Alla suddetta udienza del 31 ottobre, disertato il come sopra demandato tentativo di mediazione obbligatoria, verificata la regolare costituzione del contradittorio e dichiarata la contumacia del convenuto, il processo perveniva quindi in decisione sulle conclusioni come in epigrafe dalle parti rassegnate.
RITENUTO IN DIRITTO
Sussiste la competenza per materia e territorio, ex art. 447 bis c.p.c., dell'adito
Tribunale di Alessandria, nel cui Circondario è ubicato l'immobile oggetto dell'azionato contratto di locazione.
Le domande attoree (in questa fase di giudizio, a cognizione piena, più correttamente da qualificarsi come di declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, atteso come il procedimento di convalida siasi conchiuso all'atto del mutamento del rito) sono fondate e debbono per gli effetti essere accolte.
In ordine, difatti, al mancato versamento dei canoni di locazione inevasi, a fronte del contratto di locazione sottoscritto tra le parti e debitamente registrato presso il competente
Ufficio dell'Agenzia delle Entrate, prodotto agli atti, non risulta, nella fattispecie, parte resistente aver in alcun modo provato, come era viceversa suo onere ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1218, 2697 c.c., né essersi offerta di provare, che l'inadempimento (di evidente apprezzabile gravità ex art. 1455 c.c., afferendo la principale obbligazione gravante in capo al conduttore) sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa ella stessa non imputabile.
E nemmeno risulta essere stata fornita prova di eventuali inadempimenti di parte locatrice legittimanti eccezione ex art. 1460 c.c.
Alla declaratoria di risoluzione per inadempimento del contatto oggetto di causa
(secondo statuizione, come visto, conforme alla presente fase di giudizio a cognizione piena), consegue per gli effetti condanna di Controparte_1
- all'immediato rilascio, libero da persone e cose, in favore di Pt_1 Parte_1
dell'immobile sito in Novi RE (AL), Via Verdi, civico numero 3, piano 3°, identificato al
N.C.E.U. del Comune di Novi RE al foglio 31, particella 100, subalterno 51, categoria
A/2, classe 1, vani 3, rendita € 247,90;
pagina 3 di 7 - al versamento della somma di € 600,00 a titolo di canoni di locazione e spese di amministrazione maturati sino alla data di redazione della memoria integrativa ex art. 426
c.p.c. depositata in data 29 settembre 2025;
- al versamento, ex art. 1591 c.c., degli ulteriori importi derivanti a titolo di canoni di locazione inevasi e/o indennità di occupazione, nella misura mensilmente computata di €
240,00, oltre € 60,00 a titolo di spese di amministrazione, salvo conguaglio, dovuti e debendi sino al rilascio effettivo dell'immobile stesso, oltre interessi in misura legale dal dovuto al saldo effettivo.
In punto canoni di locazione/indennità di occupazione (oltre spese di amministrazione, in quanto forfetariamente già pattuite in contratto) a scadere sino al suddetto rilascio, difatti, può anzitutto richiamarsi il principio per cui <in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art.
1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, comma 1, c.p.c.>>, trattandosi di <ipotesi specifica di condanna cd. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento>> (così, in motivazione, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016; nello stesso senso, già, Cass. civ., Sez. III, n.° 11603/2005, e Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Nonché il più pregnante principio per cui, quando <venga intimato sfratto per morosità e, a seguito dell'opposizione del conduttore, sorga controversia>> tra le parti, la domanda formulata dalla parte locatrice “in primo grado” e <diretta ad ottenere - oltre la risoluzione del contratto - anche la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni scaduti
e da scadere, non può considerarsi [...] né una domanda nuova [...], né una domanda diretta ad ottenere l'adempimento dopo che era stata richiesta la risoluzione, vietata ai sensi del comma 2 dell'art. 1453 c.c., perché, nel caso in cui il locatore abbia proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l'ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere non incorre nel divieto stabilito>> da tale norma, <in quanto il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni, non intende far rimanere in vita il rapporto fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma, al contrario, esige contemporaneamente alla risoluzione del contratto, il pagamento di quanto dovutogli dal conduttore come corrispettivo per il godimento dell'immobile>>, ponendosi tale ulteriore pagina 4 di 7 richiesta, pertanto, come <un ampliamento quantitativo di quella originaria che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, determina soltanto una modificazione della medesima domanda originaria>> (cfr., ancora, Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Ampliamento, si è pure precisato, che non deriva dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., ma che in tale norma <trova sostanzialmente la sua ratio>>, giacché essa prevede <una delle ipotesi particolari di c.d. condanna in futuro (quella, cioè, in cui
l'ordinamento valorizza l'interesse del creditore ad ottenere un provvedimento a carico del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento dell'obbligato), secondo la previsione di un mezzo di tutela giurisdizionale non di tipo generale, ma eccezionale e tipico, del quale non è consentito, tuttavia, allargare per analogia l'area di applicabilità oltre le ipotesi>>
(tutte, e non solo quella contemplata dalla norma suddetta;
si veda Cass. civ., Sez. III, n.°
24819/2023), <espressamente previste di risoluzione della locazione>> che trovano titolo in un <inadempimento del conduttore>> (così, nuovamente, Cass. civ., Sez. III, n.°
11603/2005, relativa, non a caso, ad una fattispecie in cui la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, e di condanna dello stesso a pagare i canoni non solo scaduti ma anche a scadere fino al rilascio del bene, era stata proposta dal locatore addirittura in via riconvenzionale, e dunque al di fuori del procedimento ex art. 658 c.p.c.).
Del resto, se così non fosse, ovvero se non si potesse prescindere dall'instaurazione del procedimento di convalida di sfratto (o dal suo esito), non si comprenderebbe il senso dell'affermazione compiuta dalla Suprema Corte, secondo cui <la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato>> trova la sua ragion d'essere nel fatto che essi risultano <dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c.)>> (così, sempre, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016).
Né, in senso contrario, varrebbe invocare l'arresto di cui a Cass. civ., Sez. III, n.°
676/2005, giacché esso si limita ad affermare che, superata all'esito dell'opposizione dell'intimato la fase della convalida dello sfratto per morosità del conduttore, l'impossibilità di fare applicazione dell'art. 664, comma 2, c.p.c. (che prevede la possibilità di ingiungere all'intimato solo il pagamento di canoni di locazione, e non di somme dovute ad altro titolo) ha come effetto il superamento della preclusione a richiedere, oltre alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, la penale prevista per tale ipotesi.
Ad ogni modo, ed infine, secondo ratio riferibile ed applicabile a qualsivoglia domanda, non deve omettersi di considerare che <nel nostro ordinamento sono ammesse, in omaggio
pagina 5 di 7 al criterio della economia dei giudizi, le sentenze nelle quali l'efficacia della condanna è subordinata al verificarsi di un determinato evento futuro ed incerto o al sopravvenire di un termine o all'adempimento di una controprestazione in quanto con esse non si pronuncia una condanna da valere per il futuro, se ed in quanto sia giudizialmente accertato il verificarsi di un evento, ma si accerta l'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione ed il condizionamento, pure attuale, di tale obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avvenimento si presenta differito ed incerto (Cass. 12.7.1996 n.
6329)>>, sempreché, ovviamente, <il verificarsi di tale circostanza non debba essere il frutto di altri accertamenti di merito da svolgersi in un ulteriore giudizio di cognizione, ma possa essere semplicemente fatto valere in sede esecutiva mediante opposizione alla esecuzione (Cass. 25.2.1999 n. 1642)>> (in termini, Cass. civ., Sez. II, n.° 4809/2000).
Come è, in punto rilascio dell'unità immobiliare oggetto di causa da parte della conduttrice all'avente diritto, nella fattispecie oggi portata all'attenzione del procedente
Ufficio.
Altro dovere per gli effetti al procedente Ufficio non residua che pronunciare in conformità agli assunti motivi che precedono.
Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva, sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (nel valore conforme alle medie tariffarie per le cause di valore compreso tra € 1.000,01 ed € 2.600,00 per le fasi di giudizio effettivamente occorse di attivazione della mediazione, studio, introduttiva e decisoria, previa loro riduzione in misura prossima al 33%), seguono la soccombenza (con computo degli esposti esenti nella misura effettivamente versata al momento dell'iscrizione a ruolo del procedimento di convalida locatizia, ma non integrati, secondo le risultanze di cui al fascicolo processuale, a seguito del mutamento di rito).

P.Q.M.


Visti gli artt. 413 e ss. 447 bis c.p.c.; ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta;
definitivamente pronunciando;

- dichiara risolto il contratto di locazione tra in qualità di Parte_1
locatore, e in qualità di conduttore, in data 01 luglio 2022, in pari Controparte_1 data registrato presso l'Agenzia delle Entrate ed avente ad oggetto l'immobile sito in Novi
RE (AL), Via Verdi, civico numero 3, piano 3°, identificato al N.C.E.U. del Comune di
Novi RE al foglio 31, particella 100, subalterno 51, categoria A/2, classe 1, vani 3, rendita
€ 247,90, per inadempimento del conduttore medesimo;
Controparte_1
pagina 6 di 7 - condanna per gli effetti a rilasciare immediatamente, libero da Controparte_1
persone e cose, in favore di l'immobile sito in Novi RE (AL), Via Parte_1
Verdi, civico numero 3, piano 3°, identificato al N.C.E.U. del Comune di Novi RE al foglio 31, particella 100, subalterno 51, categoria A/2, classe 1, vani 3, rendita € 247,90;
- condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
della somma di € 600,00 (seicento/00), oltre interessi in misura legale dal dovuto al saldo effettivo, a titolo di canoni di locazione e/o indennità di locazione insoluti e spese di amministrazione scadute;

- condanna altresì al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
degli ulteriori importi derivanti a titolo di canoni di locazione inevasi e/o indennità di
[...] occupazione, nella misura mensilmente computata di € 240,00, oltre € 60,00 a titolo di spese di amministrazione, salvo conguaglio, dovuti e debendi sino al rilascio effettivo dell'immobile stesso, oltre interessi in misura legale dal dovuto al saldo effettivo;

- condanna alla rifusione delle spese legali da Controparte_1 Parte_1
nel presente giudizio affrontate che, in favore della stessa, si liquidano in complessivi
[...]
€ 1.330,00 (milletrecentotrenta/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa
Forense ed I.V.A., se dovute, nelle rispettive misure di legge, ed oltre € 76,00 (settantasei/00)
a titolo di esposti esenti.
Così deciso in Alessandria, lì 31 ottobre 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
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