REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice AR ND ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2243/2023, avente a oggetto “cessione
d'azienda” vertente tra
(C.F.: ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale r.p.t., elettivamente domiciliata a Grosseto, via Ombrone n. 44, presso lo studio dell'avv. Tommaso Ceciarini, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce alla citazione;

ATTRICE - OPPONENTE contro
(P.IVA: ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale r.p.t., elettivamente domiciliata a Grosseto, Galleria Cosimini n. 7, presso lo studio dell'avv. Alfredo Bragagni, che la rappresenta e difende in giudizio, in virtù di procura allegata al ricorso monitorio;

CONVENUTA - OPPOSTA

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 28.10.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del contendere è l'opposizione proposta da Parte_1
(d'ora innanzi ”) avverso il decreto ingiuntivo n. 570/2023 (RG:
[...] Parte_1
1767/2023) emesso dal Tribunale di Grosseto il 18.10.2023 in favore di CP_1
pagina 1 di 8 (d'ora innanzi ”), per un credito di € 70.000,00 Controparte_1 CP_1 derivante dal mancato saldo del prezzo di una cessione d'azienda esercitata in un immobile locato nel Comune di Grosseto e siglata fra le parti il 27.1.2022. Impugnato il titolo giudiziale, l'attrice ne chiedeva la revoca, esponendo che il suddetto pagamento fosse condizionato al rinnovo automatico del contratto di locazione dopo la scadenza prevista 31.7.2024, circostanza che nella specie non s'era avverata, stante la disdetta tempestivamente comunicata dalla locatrice con raccomandata ricevuta da il Parte_1
12.5.2023; aggiungeva che il contratto non avrebbe potuto comunque rinnovarsi dopo il
31.7.2024, in quanto l'immobile ospitante l'azienda era stato pignorato prima della locazione e successivamente ad essa era stato sottoposto a sequestro preventivo ex art. 321, co. 2 c.p.p..
Si costituiva in giudizio , per chiedere il rigetto dell'opposizione, eccependo per CP_1 un verso l'inesistenza di un valida ed efficace disdetta trasmessa dalla locatrice, ostativa alla proroga tacita dopo il 31.7.2024, e contestando per altro verso le doglianze avversarie inerenti all'indisponibilità giuridica del fondo in capo alla locatrice stessa.
Depositate le memorie di cui all'art. 171-ter c.p.c., esclusa l'ipotesi conciliativa e negata con ordinanza del 7.6.2024 la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, la causa veniva istruita con l'assunzione della prova testimoniale ammessa e decisa ex art. 281-sexies c.p.c. all'esito dell'udienza cartolare del
28.10.2025, dopo il deposito di note conclusive.

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1. I fatti di causa.
Dalla documentazione versata in atti emerge che la società , impiegata CP_1 nell'attività ristorativa, ottenne in locazione nel 2012 da - alla quale Persona_1 subentrò nel settembre 2013 - il fondo commerciale ubicato a Grosseto, Controparte_2 via Goldoni n. 15, per la durata di sei anni tacitamente rinnovabile per uguale periodo
(all.ti 1-3 del ricorso monitorio).
Risulta poi che , con contratto del 27.1.2022, cedé alla società CP_1 Parte_1
l'azienda esercitata nei locali di cui sopra, comprensiva del contratto di locazione commerciale, al prezzo di € 100.00,00, di cui € 15.000,00 versati al momento del contratto, € 15.000,00 da pagarsi entro il 30.8.2022 e il saldo di € 70.000,00 da corrispondersi entro il 30.9.2023, a condizione che la locatrice non avesse disdettato il pagina 2 di 8 contratto per la scadenza del 31.7.2024, altrimenti il prezzo della cessione si sarebbe cristallizzato nella somma già onorata di € 30.000,00 (all. 4).
Con ricorso ex art. 633 c.p.c. depositato il 3.10.2023, ha chiesto all'intestato CP_1
Tribunale di ingiungere a il pagamento dell'importo di € 70.000,00, Parte_1 segnalando la mancata disdetta del contratto ad opera della locatrice entro il termine utile del 31.7.2023, previsto dall'art. 28 della L. 392/1978, e l'inadempimento della cessionaria nel saldarle il prezzo.
È quindi sorta disputa fra le parti sulla validità della disdetta comunicata dalla locatrice e sulla possibilità di assicurare comunque il godimento del fondo commerciale a Parte_1 dopo la scadenza del 31.7.2024, circostanze da analizzare separatamente.


2. La disdetta indirizzata a . CP_1
È incontroverso che la locatrice abbia trasmesso la disdetta a Controparte_2 CP_1
a mezzo raccomandata nel mese di maggio 2023, quindi in tempo utile per impedire il rinnovo contrattuale alla scadenza del 31.7.2024.
eccepisce la totale inefficacia della disdetta inoltratale quale pregressa CP_1 conduttrice dell'immobile locato, in quanto a seguito della cessione ex lege del contratto di locazione conseguente alla cessione dell'azienda ivi esercitata, ai sensi dell'art. 36 della
L. 392/1978, la cessionaria si sarebbe sostituita nella sua posizione Parte_1 contrattuale, comprensiva di tutti i diritti e gli obblighi, inclusa la legittimazione a ricevere la disdetta del locatore;
eccepisce, altresì, la invalidità e inefficacia della disdetta inviatale a maggio 2023, in quanto recapitata all'abitazione di in proprio Controparte_1
(non al suo domicilio digitale, né in qualità di legale rappresentante di , né alla CP_1 sede legale della medesima) e non identificando pertanto il contratto di locazione disdettato.
Per converso, contesta la bontà di dette ultime argomentazioni, invocando al Parte_1 livello generale la perdurante legittimazione passiva del cedente rispetto a tutte le azioni afferenti alla prosecuzione o all'estinzione del rapporto locativo in assenza di un'espressa liberazione da parte del locatore ceduto.
Le doglianze di appaiono parzialmente fondate. CP_1
Muovendo dalle obiezioni che non si ritengono condivisibili, giova osservare che per una valida ed efficace disdetta del contratto locativo a una scadenza predeterminata non è indispensabile l'utilizzo della forma scritta né tantomeno l'invio di raccomandate, difatti pagina 3 di 8 non prescritte a pena di nullità dall'art. 28 della L. 392/1978 e dall'art. 2, co. 1 della L.
431/1978, ben potendo ammettersi forme equipollenti purché idonee a evidenziare all'altra parte la volontà negoziale di far cessare gli effetti del contratto (cfr. anche Cass.
n. 1108/2016).
In disparte i formalismi, quindi, ciò che è necessaria è la ricezione del negozio di disdetta da parte del conduttore entro un certo termine antecedente alla scadenza programmata, così da renderlo edotto dell'intenzione del locatore di non rinnovare il contratto ed evitare che egli riponga un vano affidamento nella proroga tacita del medesimo.
L'effettivo scopo perseguito dall'ordinamento, rende pertanto inidonee le censure sollevate nella specie da a infirmare la disdetta datata 12 maggio 2023 CP_1 tramessa con raccomandata presso l'abitazione di , in quanto: egli risulta il Controparte_1 legale rappresentante e socio unico accomandatario della , riassumendo quindi CP_1 in sé i poteri gestori e quelli di firma, e dunque l'attività amministrativa interna ed esterna della società; la disdetta inviatagli menzionava espressamente sia il fondo commerciale ubicato a Grosseto, via Goldoni n. 15, sia il contratto d'affitto stipulato a luglio 2012 con scadenza al 31.7.2024, riferimenti inequivocabili per il destinatario.
La comunicazione de qua, pertanto, era di per sé in grado di informare la pregressa conduttrice, per mezzo del suo legale rappresentante e amministratore, della volontà della locatrice di porre fine al rapporto contrattuale dal 31.7.2024.
Tuttavia, si condivide l'assunto per cui, una volta perfezionatasi la cessione del contratto di locazione, la legittimazione a ricevere l'eventuale disdetta in previsione della scadenza del termine contrattuale faccia capo in via esclusiva al contraente cessionario.
Benvero, nell'ipotesi di cessione del contratto di locazione, il cessionario subentra al conduttore (cedente) nella posizione che questi aveva nel contratto di locazione e, conseguentemente, nel rapporto che in esso trovava origine, sicché una volta che la cessione sia stata comunicata al locatore, unico conduttore del rapporto locativo e titolare diretto dell'azienda è il cessionario, legittimato attivamente e passivamente rispetto all'esercizio delle azioni contrattuali (cfr. ex multis Cass. n. 2019) e alla ricezione del recesso avversario (cfr. Cass. n. 3821/1995)), salva la possibilità del conduttore cedente d'essere chiamato a rispondere in solido con il cessionario per il pagamento del corrispettivo della locazione e il risarcimento di eventuali danni arrecati all'immobile, ove non sia stato liberato dal contraente ceduto ai sensi dell'art. 36 della L. 392/1978, stante la natura sussidiaria di detta responsabilità. pagina 4 di 8 Alla luce di ciò, la disdetta trasmessa a maggio 2023 dalla sig.ra a non CP_2 CP_1 inibiva la proroga tacita del rapporto locativo con l'attuale conduttrice dopo il Parte_1
31.7.2024.


3. La disdetta consegnata a Parte_1
Parte opponente, nel costituirsi in giudizio, ha depositato una copia della disdetta destinata a (rectius: a vergata in calce da e CP_1 Controparte_1 Controparte_2 dal proprio legale rappresentante (all. 4 della citazione), a Parte_1 dimostrazione d'aver quindi ricevuto il 12 maggio 2023 la notizia della volontà di recesso della locatrice.
L'effettiva ricezione di tale disdetta da prima dello spirare del termine utile per Parte_1 ostruire la proroga tacita del contratto ha costituito il punto focale del contenzioso, su cui
è stata anche assunta la prova testimoniale.
Ad avviso del Tribunale, tuttavia, la versione offerta dall'attrice non è convincente.
Già si ravvisa una contraddizione nelle stesse allegazioni della parte, che da un canto ha dichiarato d'aver ricevuto la disdetta a mezzo di raccomandata (cfr. terzultimo cpv. di pag. 2 della citazione), dall'altro ha preteso, e ottenuto, la dimostrazione della consegna a mani effettuata direttamente dal sig. figlio della locatrice (cfr. Controparte_3 dichiarazioni rese dai testi , ed Testimone_1 Testimone_2 Tes_3 all'udienza del 2.7.2024).
Appare altresì discutibile la possibilità di provare per testi la ricezione di una scrittura privata in una data precisa.
Infatti, sovviene l'interpretazione corrente dell'art. 2704 c.c., ove al primo comma stabilisce che «La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura e riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento».
Secondo la giurisprudenza nomofilattica, “l'assenza delle condizioni espresse nella norma richiamata (registrazione, morte o sopravvenuta impossibilità fisica di uno dei sottoscrittori, riproduzione in un atto pubblico) che sono esemplificative e non tassative, pagina 5 di 8 non ne preclude tuttavia l'esame, in quanto suddetto requisito può desumersi anche aliunde, attraverso fatti equipollenti, purché si tratti di circostanze oggettive esterne idonee a stabilire in modo ugualmente certo l'anteriorità della formazione del documento,
"valutando caso per caso sussistenza ed idoneità a stabilire la certezza della data del documento, con il limite che il fatto non deve essere riconducibile al soggetto che lo invoca e deve essere altresì sottratto alla sua disponibilità" (Cass. n. 4646/1997). Ciò esclude che l'equipollenza possa desumersi attraverso ragionamento induttivo valorizzando all'uopo elementi presuntivi, ancorché gravi, precisi e concordanti. Il dato che rende certo l'anteriorità del documento deve essere obiettivo e perché sia tale deve essere acclarato nella sua storicità, si da surrogare le circostanze predicate espressamente dalla norma” (cfr. ex plurimis Cass. n. 7964/2009 e Cass. 7753/2024).
Tra l'altro, malgrado il fatto, diverso da quelli indicati dalla norma, idoneo, secondo l'allegazione della parte, a dimostrare la data certa, possa essere oggetto di prova per testi o per presunzioni, questa non è ammessa solo se direttamente vertente sulla data della scrittura (cfr. ex ceteris Cass. n. 23435/2016).
Nell'indicata prospettiva, allora, era plausibilmente da ritenersi inammissibile la prova testimoniale articolata dall'attrice, poiché il capitolo riportato nella II memoria istruttoria era diretto a dimostrare un fatto proprio della parte, cioè la ricezione personale della disdetta in data 12.5.2023, e non un fatto obiettivo (neppure allegato) da cui trarre certezza circa la ricezione della stessa, vertendo inoltre proprio sulla data del rilascio della ricevuta della suddetta comunicazione.
Ne viene, pertanto, l'assenza di prova sulla ricezione da parte della conduttrice di una rituale disdetta trasmessale dalla locatrice.


4. L'indisponibilità del bene locato in capo alla locatrice. ha infine eccepito l'indisponibilità giuridica dell'immobile ospitante l'azienda Parte_1 ceduta in capo alla locatrice, stante il pignoramento che l'avrebbe colpito nel 2011, ossia l'anno prima della locazione, e il sequestro preventivo ex art. 321, co. 2 c.p.p. intervenuto nel 2013, come risultante dall'elenco delle formalità immobiliari riscontrato nel dicembre 2013 attraverso un'ispezione ipotecaria (all. 10). Circostanze a suo dire idonee a condurre alla nullità del contratto di locazione commerciale, in quanto concluso senza l'autorizzazione del Giudice dell'esecuzione di cui all'art. 560, co. 2 c.p.c., o quantomeno a comportarne inevitabilmente l'automatica cessazione alla scadenza del pagina 6 di 8 31.7.2024.
Orbene, su questo aspetto occorre rilevare come la pronuncia citata dall'attrice nella memoria conclusiva, assertiva della nullità, per violazione di una norma imperativa, del contratto locatizio avente a oggetto un immobile pignorato stipulato senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione (Cass. n. 25368/2023), ha innovato l'orientamento seguito dalla giurisprudenza di legittimità per alcuni decenni, volto a configurare una semplice inopponibilità di tale negozio giuridico ai creditori e all'assegnatario (cfr. Cass. n.
13216/2016, Cass. n. 16375/2009, Cass. n. 7422/1999 e Cass. n. 8267/1994).
Ad ogni buon conto - ignorando tutta la documentazione depositata dalle parti dopo la maturazione delle preclusioni assertive e istruttorie avente a oggetto la procedura esecutiva che avrebbe interessato (tra l'altro) l'immobile controverso -, giova osservare che ai sensi della regola generale di cui all'art. 1410 c.c., il cedente è tenuto a garantire al cessionario la validità del contratto e tale garanzia comporta la responsabilità contrattuale del cedente, il quale sarà obbligato a risarcire il cessionario nella misura dell'interesse positivo, cioè l'interesse corrispondente all'adempimento del contratto. Nel caso concreto, l'interesse sostanziale di non poteva che riassumersi nella Parte_1 prospettiva di esercitare l'azienda acquistata da nel fondo commerciale della CP_1 sig.ra perlomeno fino all'estate del 2030, di guisa da fruire di una maggiore CP_2 stabilità e ammortizzare gli investimenti effettuati.
Quantunque la risalenza formale di un pignoramento al 2011, è pacifico che l'attività dell'affittuario non sia mai stata intaccata o minacciata da richieste di liberazione del bene, e ciò non solo per i dieci anni di conduzione di , ma altresì per i mesi a CP_1 seguire di conduzione di , anche posteriori alla denunciata scadenza del Parte_1
31.7.2024.
È poi incontroversa la riacquisizione da parte della sig.ra della piena disponibilità CP_2 dell'immobile nel mese di ottobre 2024, evento che eliderebbe ogni preoccupazione di nel dover sgomberare il fondo in cui esercita l'attività imprenditoriale. Parte_1
Un accenno merita, infine, il doc. 12 allegato alla memoria conclusiva di , Parte_1 consistente in una lettera di diffida apparentemente inoltrata alla locatrice a novembre
2024 per conseguire il pagamento dell'indennità da perdita di avviamento commerciale ex art. 34 della L. 392/1978.
Tale sollecito, depositato con l'evidente fine di dimostrare l'intervenuta cessazione del rapporto locativo, in realtà appalesa ancor più l'inconsistenza della difesa attorea, dal pagina 7 di 8 momento che la richiesta economica dovrebbe ritenersi del tutto ingiustificata se attivata sulla scorta di un contratto radicalmente nullo, come prospettato dall'opponente.


5. Le sorti del decreto ingiuntivo.
Alla luce di quanto esposto, l'opposizione va respinta, con conferma del decreto ingiuntivo, che va dichiarato esecutivo ai sensi dell'art. 653 c.p.c., e inevitabile reiezione della domanda formulata dall'attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c..


6. Le spese processuali.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo secondo i criteri di cui al DM 55/2014, applicando i valori minimi per la fase istruttoria, in ragione dell'attività svolta.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 570/2023
(RG: 1767/2023) emesso dal Tribunale di Grosseto il 18.10.2023, dichiarandolo esecutivo;

2) condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese di lite, che liquida in €
11.268,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%).
Grosseto, 28.10.2025.
Il Giudice
AR ND
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