TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA II SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
REPUBBLICA ITALIANA
Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice Margherita Valeriani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4418/2016 R.G.
TRA
(C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Rolando Sepe, C.F._2 che li rappresenta e difende insieme all'avv. Enricomaria Orsitto, giusta mandato in atti;
attori
CONTRO
(C.F. ), in persona dell'amministratore Controparte_1 P.IVA_1
p.t., elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Tommaso Dimartino, che lo rappresenta e difende, giusta mandato in atti;
convenuto
CONCLUSIONI
Le parti, ottemperando al decreto del 9.3.2025, hanno depositato le note di trattazione scritta, preci- sando le proprie conclusioni che qui si intendono integralmente riportate;
la causa, all'esito dell'udienza cartolare del 10.4.2025, è stata trattenuta in decisione, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di di- ritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posi- zioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
1 I.- Con atto di citazione regolarmente notificato, e Parte_1 Parte_2
, in qualità di condomini dello stabile sito in via San Francesco 4 a San Giovanni Rotondo,
[...] hanno impugnato la delibera assembleare adottata l'1.4.2016 e comunicata loro il 26.4.2016.
Gli attori hanno premesso che il convenuto, con deliberazione assunta in epoca CP_1 precedente a quella impugnata, ha autorizzato l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria affidati all'impresa Capuano;
che tali lavori sono stati caratterizzati da irregolarità nella rendicontazione delle spese e dall'esecuzione di “opere abusive, in variante ed, extracontratto, realizzate su commissione dei condomini ; che, in particolare, l'amministratore Parte_3
d'intesa col direttore dei lavori e con i coniugi condomini , ha CP_2 Parte_3 modificato, senza autorizzazione, la quantità e la qualità dei lavori approvati dall'assemblea, tentando di inserirli nel bilancio condominiale per porli a carico di tutte le unità abitative;
che per tali vicende pendono i precedenti proc. n. 1677/2015 e 7618/2015 R.G.
Con specifico riguardo alla deliberazione impugnata, gli attori hanno anzitutto lamentato la
“mancata completa informazione dei condomini sulla materia da trattare” dovuta all'omessa consegna di copia dei bilanci consuntivo 2015 e preventivo 2016, da approvare l'1.4.2016, a corredo della lettera di convocazione dell'assemblea; in particolare, poi, con riguardo ai punti n. 1 e
2 all'o.d.g., hanno lamentato la lesione del diritto a essere informati sulle materie in discussione dovuta all'ambiguità, da un lato, del mero rinvio agli argomenti della precedente riunione del
19.2.2015 e, dall'altro, della dicitura “lavori straordinari”, non riconducibile univocamente ai lavori del “13.2 o del 20.4.2016”; con riguardo al punto n. 3 all'o.d.g., hanno lamentato l'“inammissibilità” dell'innovazione consistente nell'automazione del cancello condominiale in quanto onerosa e sollecitata d'iniziativa dell'amministratore; con riguardo al punto n. 4, hanno invece contestato l'“inammissibilità” della “proposta di ricavare un varco nella tettoia per Pt_4
l'accesso al tetto, in quanto relativa a un “manufatto abusivo”, contraria alle norme sulla sicurezza e comunque contraddittoria rispetto alle precedenti proposte del infine, hanno lamentato che Pt_4
l'appello dei presenti è stato effettuato alle ore 15.21, mentre l'assemblea è stata convocata per le ore 16.00 e che il verbale è stato completato con scrittura a mano di persona diversa dal segretario
, risultando verosimile la compilazione ex post, in violazione dell'“obbligo di Testimone_1 contestualità della redazione”; infine, nel corso del giudizio, gli attori hanno riferito di avere esperito il tentativo di mediazione con esito negativo.
In conclusione, impugnando la delibera, i hanno chiesto di sospenderne l'efficacia Parte_1 esecutiva e, nel merito, di annullarla per i suddetti motivi, con condanna del a CP_1
2 rimborsare le somme anticipate dagli attori per “i titoli comunque correlati” alla stessa, oltre interessi;
il tutto con vittoria di spese di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta del 31.10.2016, si è costituito in giudizio il contestando tutte le deduzioni di controparte in quanto temerarie e infondate. CP_1
Il convenuto ha riferito che lo stabile condominiale è costituito da un piano rialzato (con due piccole unità abitative), un primo piano (appartamento , un secondo piano Parte_1
(appartamento Falcone-Palladino) e un piano mansardato (appartamento ), oltre che Parte_3 da un seminterrato adibito a garage;
che, avendo esigenza di eseguire lavori di manutenzione straordinaria, il , con delibera del 22.5.2014, ha autorizzato il rifacimento del tetto, CP_1 delle pareti perimetrali e della scalinata esterna;
che tali lavori sono stati affidati alla , CP_3 con direttore dei lavori ing. ; che, fin dal primo momento, i hanno ostacolato CP_4 Parte_1
l'operato dell'amministratore sgradito agli stessi, impugnando “ogni eventuale CP_2 deliberato assembleare”.
Con riguardo alla delibera oggetto del presente giudizio, il ha ribadito la CP_1 regolarità della convocazione, avvenuta mediante raccomandata a/r del 23.3.2016, precisando che essa “proveniva dal rinvio (aggiornamento) dell'assemblea del 19.2.2016”, in previsione della quale erano già state distribuite le copie dei bilanci a tutti i condomini;
ha dedotto che i Parte_1 avrebbero potuto chiedere copia di tale documentazione prima della riunione, osservando la dovuta diligenza;
che l'indicazione a verbale dell'orario delle 15.21 per l'appello dei presenti è un mero refuso proveniente da precedente modello e che l'intestazione del documento è stata redatta al computer per comodità, con compilazione a penna del processo verbale della discussione, essendo tali fatti insuscettibili di inficiarne la legittimità; che la questione dell'automazione del cancello è stata rinviata ad altra assemblea, mentre la “proposta è oggetto del precedente giudizio n. Pt_4
1677/2015 e perciò la questione non può essere trattata per litispendenza;
che il ha CP_1 approvato all'unanimità dei presenti il bilancio consuntivo 2015, che non comprende il capitolato dei lavori di manutenzione straordinaria, e il bilancio preventivo 2016, oltre che l'affidamento dell'incarico all'ing. avente ad oggetto la predisposizione di un accesso sicuro al tetto. CP_4
Il Condominio ha quindi rassegnato le proprie conclusioni, insistendo per il rigetto della domanda, con condanna della controparte ex art. 96 c.p.c. e con vittoria di spese lite.
II.- Rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia della delibera impugnata e concessi i termini ex art. 183, co. 6 c.p.c., la causa, istruita con sole prove documentali, è pervenuta, dopo una serie di rinvii, all'udienza del 10.4.2025, svoltasi in modalità cartolare e, all'esito del deposito di
3 note di trattazione scritta, è stata trattenuta in decisione, con la concessione dei termini ex art. 190
c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e repliche.
III.- I motivi d'impugnazione della delibera condominiale sono infondati e devono essere ri- gettati per le seguenti ragioni.
Com'è noto, le deliberazioni dell'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, ma pos- sono essere impugnate solo dagli assenti, dai dissenzienti e dagli astenuti, per contrarietà alla legge o al regolamento condominiale;
l'azione di annullamento, da proporre nel termine perentorio di trenta giorni dalla conoscenza legale della delibera, non sospende l'esecuzione di quest'ultima, sal- vo diverso ordine del giudice. Il rimedio dell'annullabilità, previsto espressamente all'art. 1137 c.c. per comporre i contrastanti interessi alla certezza e speditezza delle decisioni condominiali e alla regolarità nella gestione della proprietà comune, è poi affiancato, per giurisprudenza consolidata, dall'azione di nullità esperibile nei soli (gravi) casi di mancanza originaria di elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto o illiceità del contenuto deliberativo.
Sul piano probatorio, grava sul attore che abbia allegato una violazione astratta- CP_1 mente idonea a integrare la contrarietà a norme di legge o regolamentari, l'onere di dimostrare i fatti posti alla base della domanda di annullamento della delibera, mentre incombe sul condominio l'onere di provare, ove contestato, che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione (cfr. Cass. civ. n. 12379/1992).
Nel caso di specie, i condomini assenti all'assemblea dell'1.4.2016, anche se rego- Parte_1 larmente convocati (cfr. ammissione contenuta al n. 16 degli allegati di parte), hanno impugnato e chiesto l'annullamento della delibera per omessa consegna, in sede di convocazione della riunione, della copia dei bilanci da approvare, nonché per l'ambiguità della formulazione, sempre in sede di convocazione, dei punti all'o.d.g. n. 1 e 2, oltre che per “inammissibilità” dell'innovazioni di cui al co. 3 (cancello automatico) e al co.4 (varco nella tettoia per l'accesso al lastrico solare); hanno al- tresì lamentato alcune irregolarità relative all'orario dell'appello indicato e alla redazione del pro- cesso verbale assembleare.
Procedendo all'esame di tali motivi di impugnazione, è opportuno anzitutto sgomberare il campo dalle questioni relative ai dedotti vizi procedurali di svolgimento dell'assemblea e di reda- zione del verbale, per poi procedere all'esame delle ulteriori questioni secondo l'ordine prospettato dagli attori.
I motivi relativi all'indicazione dell'orario di inizio dell'assemblea e alla compilazione del verbale sono, infatti, ictu oculi privi di pregio giuridico: il primo perché l'obbligo di comunicare l'ora di apertura della riunione (e, di conseguenza, di rispettarlo), previsto dall'art. 66 disp. att. c.c.,
4 è finalizzato a garantire la partecipazione dei condomini all'assemblea, interesse che – a prescindere dal pur verosimile mero errore materiale (15.21 anziché 16.00), di per sé sufficiente a disinnescare la doglianza – è stato in concreto soddisfatto dal protrarsi dell'assemblea dell'1.4.2016 fino alle
17.30 e, dunque, fino a un'ora e mezza dopo l'orario stabilito per l'inizio della stessa, con possibili- tà per i (disattesa) di intervenire in ogni momento;
il secondo perché la circostanza che un Parte_1 verbale sia composto in parte da un modello redatto al computer e in parte compilato a penna da una persona diversa dal Segretario, non viola alcuna norma di legge o regolamento, essendo peraltro ri- masta totalmente indimostrata (oltre che scarsamente allegata) la ventilata teoria degli attori secon- do cui tale modalità di verbalizzazione celerebbe la fraudolenta compilazione postuma del verbale.
Quanto invece al primo dei motivi dedotti dagli attori, esso è infondato e deve essere rigetta- to per la dirimente ragione che la mancata consegna, in sede di convocazione, delle copie dei bilanci da approvare non costituisce, già in astratto, violazione di legge o di regolamento condominiale, mancando una norma che preveda l'obbligo di consegnarli spontaneamente e preventivamente: in- fatti, l'art. 66 disp. att. c.c., si limita a disporre che “l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa” e, dunque, non contempla alcun obbligo di distribuzione della documentazione in oggetto, che piuttosto può essere richiesta e ottenuta su impulso del con- domino diligente.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità è pressoché granitica nel sostenere che l'amministratore non è tenuto a produrre preventivamente copia dei documenti contabili da appro- vare (cfr. Cass. civ., 13229/2019, Cass. civ. 19799/2014, Cass. civ. 19210/2011; così la più recente giurisprudenza di merito della C. App. Milano, n. 2637/2023 e n. 1234/2021), nonché nel sostenere che i condomini, ove interessati a consultare tale documentazione, devono farsi parte diligente e, prima della riunione, “attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente far- sene rilasciare copie a proprie spese” (cfr. C. App. Milano n. 1234/2021), diversamente da quanto avvenuto nel caso di specie , risultando agli una sola richiesta di accesso alla documentazione da parte dei recante la stessa data dell'assemblea (cfr. allegato al fascicolo di parte n. 16). Parte_1
Quanto al secondo motivo di impugnazione, anch'esso non merita accoglimento: infatti,
l'obbligo di preventiva informazione dei condomini circa gli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea convocata, previsto dal medesimo art. 66 disp. att. c.c., rispondendo alla finalità di
5 far conoscere l'oggetto dei temi da esaminare nei suoi tratti essenziali, può essere assolto anche in termini non analitici e minuziosi, purché sufficienti a consentire la partecipazione consapevole dei condomini alla discussione e alla successiva deliberazione (Cass. civ., n. 21966/2017; Cass. civ., n.
15587/2018).
In particolare, nella vicenda per cui è causa, si ritiene che la formulazione dei punti n. 1 e 2 all'o.d.g. (“Discussione e approvazione punti 1-2-3 all'OdG dell'assemblea del 19/02/2015” e “
[...]
) sia sufficiente a determinare la consapevole partecipazione alla riunione Controparte_5 dell'1.4.2016, da un lato, perché il rinvio per relationem ai punti all'o.d.g. è riferito alla precedente assemblea del 19.2.2016, regolarmente convocata e nota a tutti i condomini nei suoi contenuti, e, dall'altro, perché il riferimento, pur stringato, a “lavori straordinari”, riguardando un appalto in corso di esecuzione da almeno due anni, oggetto di vicende giudiziarie ancora in corso tra le parti, era ed è perfettamente noto a tutti i condomini, inclusi i come denunciato dagli stessi nella Parte_1 missiva dell'1.4.2016 (in allegato al fascicolo di parte, sub 16) e fermo restando che la discussione sul punto è stata rimandata a data successiva.
A sostegno di tale lettura, depone anche quell'orientamento della giurisprudenza secondo cui l'informazione preventiva dei condomini non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti, essendo – per contro – sufficiente l'elenco degli argomenti da discutere, specie se già conosciuti dalla parte perché oggetto di precedente assemblea. In altri termini, per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini, è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione (cfr. Cass. civ.
13229/2019 e C. App. Milano, n. 1234/2021).
Quanto, infine, ai motivi di impugnazione per “inammissibilità” dell'innovazione consisten- te nell'automazione del cancello condominiale (o.d.g. n. 3) e della “proposta relativa alla Pt_4 creazione di un accesso al tetto (o.d.g. n. 4), essi sono altrettanto infondati e devono essere rigettati non solo perché del tutto generici, ma anche perché le doglianze sollevate dagli attori non si pongo- no in contrasto con alcuna norma di legge o regolamentare.
Quanto all'automazione del cancello del Condominio (o.d.g. n. 3), deve innanzitutto eviden- ziarsi che l'onerosità di una innovazione e la circostanza che la stessa sia stata proposta dall'amministratore non costituiscono – all'evidenza – motivi di annullamento della delibera con- dominiale, prevedendo l'ordinamento, ai fini della validità della stessa, i soli criteri della maggio- ranza e del rispetto delle norme di legge e regolamentari e non anche quello della sua economicità o della paternità qualificata della proposta in discussione;
in secondo luogo, va rammentato che
6 l'assemblea dell'1.4.2016 avrebbe comunque avuto la maggioranza richiesta dal combinato disposto degli artt. 1137 e 1120 c.c. per approvare le innovazioni, vantando 750,337 millesimi e il voto all'unanimità dei presenti;
infine, va sottolineato che l'assemblea, in relazione a tale o.d.g., ha deli- berato la mera autorizzazione al rilascio di preventivi.
Quanto detto non è di poco conto se si considera che il condòmino che fa valere un vizio di annullabilità di una delibera, non può limitarsi ad addurre un mero interesse alla rimozione dell'atto, ma deve dimostrare di essere portatore di un interesse concreto e rilevante al suo annullamento, cor- relato alla posizione di vantaggio effettivo che può derivare dalla pronunzia di annullamento e dall'eliminazione di incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli ob- blighi da essa derivanti, circostanze queste che non sono state minimamente allegate dagli attori.
Quanto, infine, alla “proposta (o.d.g. n. 4), appare utile rilevare che la contradditto- Pt_4 rietà tra la proposta in discussione e le precedenti dichiarazioni rese dal medesimo condomino, non costituisce – chiaramente – motivo di annullamento della delibera e che l'affidamento di un incarico a un tecnico per costruire un accesso (necessario) al tetto in modo “sicuro e a norma” non viola, di per sé, alcuna norma sulla sicurezza (neanche specificatamente allegata dalla parte), specie ove si consideri che l'innovazione approvata in questo caso consiste nella mera predisposizione di “accor- gimenti tecnici (punti di ancoraggio linea vita)” propedeutici alla realizzazione di un accesso sicuro al tetto;
né può ritenersi che essa sia di per sé abusiva perché compiuta in relazione a un manufatto ritenuto “abusivo” dagli attori in ragione del solo verbale di sopralluogo di polizia municipale alle- gato agli atti (che si limita, peraltro, a registrare dichiarazioni e stato dei luoghi).
Da ultimo, appare opportuno precisare che la richiesta di Ctu formulata dagli attori (reiterata anche con la comparsa conclusionale) non è stata accolta in quanto di carattere meramente esplora- tivo e, quindi, inammissibile, oltreché irrilevante stante la natura puramente documentale della cau- sa.
Per tutte le ragion fin qui esposte, la domanda di parte attrice deve essere integralmente ri- gettata.
IV.- Non merita, invece, accoglimento la domanda di condanna per lite temeraria proposta dal convenuto, mancando elementi che provino adeguatamente la mala fede o la colpa grave degli attori, ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
V.- Le spese di lite seguono la soccombenza.
Alla liquidazione del compenso deve procedersi d'ufficio – in assenza di nota spese – ai sensi del D.M. 10.03.2014 n. 55, aggiornato dal D.M. n. 147 del 13.08.2022, considerando come
7 valore della causa lo scaglione indeterminabile a complessità medio-bassa (sino ad € 52.000), applicando i valori medi per tutte le fasi.


P. Q. M.


Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, disattesa ogni diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1. RIGETTA la domanda;

2. CONDANNA e alla rifusione, in Parte_1 Parte_2 solido fra loro, in favore del 4, delle spese di lite che Controparte_1 liquida nella somma di € 7.616,00, oltre a rimborso forfettario spese generali (15%), IVA e
CAP come per legge.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Foggia, 22 Luglio 2025
Il Giudice – Margherita Valeriani
8