REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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IL TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA
SEZIONE IV CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice designato, dr.ssa Roberta Vaccaro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c. nelle cause civili di primo grado iscritte ai numeri 8630 /2023 e 8481/2024 R.G, discusse ex art. 281 sexies c.p.c. (rito Cartabia) all'udienza del 15.04.2025 e vertenti
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv.to Parte_1 C.F._1
GIOVANNI CICCONE, presso il cui studio in VIA SANTA MARGHERITA AL COLLE 10/3
(RG 8630/2023) e n.8 (RG 8481/2024) è elettivamente domiciliata, CP_1 Pt_2
giusta procura in calce (collazionata telematicamente) ai due ricorsi ex art. 281 decies c.p.c. rispettivamente depositati il 23.06.2023 e 11.06.2024;
OPPONENTE
E
(C.F. e P. I.V.A. ), in Controparte_2 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, quale successore ex art. 111 c.p.c. di _3
e per essa la mandataria in persona del legale
[...] Controparte_4
rappresentante p.t. ,codice fiscale e P. I.V.A. giusta documentazionein atti (all. A). P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. GIUSEPPE CARTENI, con domicilio eletto in VIA BIGLI 19
20122 MILANO, giusta procura in calce (collazionata telematicamente) alla comparsa costitutiva;

CREDITORE PROCEDENTE (OPPOSTO)
NONCHE'
(C.F.: ), residente in [...] C.F._2
n. 1, CAP 40141 Pt_2
DEBITORE ESECUTATO CONTUMACE
1

, Controparte_6 Controparte_7
, in persona del legale rappresentante pro tempore, C.F.
[...]
, con sede legale a Roma, in via Giuseppe Grezar, 14, CAP 00142 P.IVA_3
CREDITORE INTERVENUTO (CONTUMACE)
OGGETTO: opposizione ex artt. 617 comma 2 e 618 c.p.c. (merito)
CONCLUSIONI: “Le parti discutono le cause riunite e precisano le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti costitutivi e note conclusionali autorizzate del 4.04.2025. Parte opponente, in relazione al rilievo del GE sull'interesse ex art. 100 c.p.c. ad introdurre il primo giudizio RG
8630/2023, dopo aver precisato che l'istruttoria disposta dal GE con l'ordinanza che assegnava altresì i termini ex art. 616 c.p.c. era in itinere (non si conosceva l'esito) al momento dell'introduzione del primo giudizio, si riporta a quanto già dedotto e ribadisce altresì la carenza di interesse a contraddire della odierna parte siccome integralmente soddisfatta Pt_3 dall'esecuzione a quo;
sul punto l'avv. precisa che l'interesse a costituirsi in entrambi i CP_8
giudizi vi era inizialmente, pendendo il termine per il versamento del saldo prezzo, ed è venuto meno solo a seguito di approvazione del piano di riparto” (cfr. verbale dell'udienza del
15.04.2025).
FATTO
La ricorrente in epigrafe risultava aggiudicataria in data 22 settembre 2022 dell'immobile staggito nella procedura esecutiva promossa da avanti il Tribunale di Bologna contro il Signor _3
, rubricata R.G.E. 114/2021, al prezzo di € 234.000,00 (come da verbale Controparte_5
sub doc. 3; cauzione versata di € 25.000,00).
Ella assumeva che, dopo aver prontamente verificato, tramite proprio tecnico di fiducia, che l'immobile aggiudicato risultava, contrariamente a quanto genericamente indicato in perizia come pubblicata¹, “abusivo non sanabile”, depositava in data 26.10.2022 (nelle more della pendenza del termine per il versamento del saldo prezzo, in scadenza il 20 gennaio 2023) ricorso ex artt. 486 e
617 c.p.c dinanzi al competente G.E. al fine di ottenere, previa sospensione delle operazioni di vendita, la revoca dell'aggiudicazione come disposta. Segnatamente, la ricorrente rappresentava (e documentava) che:
- in data 6 ottobre 2022 aveva ricevuto dall'arch. esperto stimatore, la perizia di stima Persona_1 dell'immobile (doc. 4) completa delle pratiche edilizie relative all'immobile (cfr. e-mail da arch.
a sig.ra sub doc. 5), pratiche edilizie che poi sottoponeva all'esame del Persona_1 Parte_1
proprio tecnico di fiducia, geom. Persona_2
Per_
- il geom. come da relazione allegata del 20 ottobre 2022 (doc. 6) corredata a propria volta da n. 3 allegati (docc. 6A, 6B, 6C), riscontrava che l'immobile staggito risultava gravato da un “abuso insanabile non correttamente rappresentato nella perizia di stima e, di conseguenza, nell'avviso di vendita dell'1 giugno 2022”;
- in dettaglio, anche all'esito di un sopralluogo, quest'ultimo verificava che “l'immobile staggito si trovava, per una superficie di mq 18,57, ad una distanza dalla rete ferroviaria non conforme all'art. 49 del DPR 11 luglio 1980 n. 753 e che, per tale motivo, le Ferrovie dello Stato avevano già manifestato, nel 1998 e nel 2008 (docc. 6A e 6B allegati alla relazione), due dinieghi a fronte di richieste di deroga alla suddetta normativa sulle distanze, mai ravvisando la sussistenza delle condizioni richiamate dal comma 1 dell'art. 60 del medesimo DPR 753/1980 (condizioni che avrebbero permesso la “sanabilità”)”;
- nel primo dei due pareri negativi, Ferrovie dello Stato s.p.a. osservava che “la parte che deborda dalla linea di rispetto, non consentirebbe ampliamenti e potenziamenti della linea ferroviaria, ostacola gli interventi di manutenzione della stessa e in caso di incidente ferroviario, non permetterebbe l'immediato intervento dei mezzi di soccorso”; nel secondo, datato 7 gennaio 2008 - in risposta ad un'ulteriore richiesta di condono in quel caso presentata dal debitore esecutato signor
– ribadiva che “L'ampliamento in oggetto [vale a dire – cfr. seconda pagina del doc. CP_5
6B – “la minor distanza dal primo ferro del binario per l'ampliamento dell'immobile esistente”] non consente ampliamenti e potenziamenti della sede ferroviaria”;
- contattato l'ufficio competente (cfr. doc. 18 e 19) in data 17/10/2022, ovvero la Direzione
Operativa Infrastrutture Territoriale Bologna S.O. Ingegneria, della Rete Ferroviaria Italiana S.p.A., in particolare il referente (Reparto Patrimonio, Espropri ed Attraversamenti, Testimone_1
Per_ ufficio competente per il rilascio delle deroghe), il Geom. riferiva che “aperto il fascicolo relativo all'immobile di via Bortolotti n. 15” gli veniva comunicato dal suddetto referente “in maniera inequivocabile che la deroga in quella parte del tracciato ferroviario, non potrà mai essere rilasciata e che i dinieghi del 1998 e del 2004, sono ancora attuali e normati dall'art. 49 del D.P.R. 11 luglio 1980, n. 753”, ribadendo che “lungo i tracciati delle linee ferroviarie è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione
3 della più vicina rotaia. La norma di cui al comma precedente si applica solo alle ferrovie con esclusione degli altri servizi di pubblico trasporto assimilabili ai sensi del terzo comma dell'art. 1”
(cfr. altresì parere pro veritate sulla insanabilità di detto abuso, in atti).
Per_ Nella relazione del geom. (doc. 6), dunque, esclusa allo stato degli atti la sanabilità dell'immobile, venivano segnalate partitamente le criticità, inesattezze e omessi chiarimenti in perizia quali “dati obiettivi” della grave incertezza sulla sanabilità del bene e idoneità a circolare fuori dalla procedura esecutiva, considerata altresì l'impossibilità di abbattimento parziale della sola parte di edificio abusiva, per grave pregiudizio alla staticità dell'immobile [come accertato dall'amministrazione comunale, a fronte di un precedente ordine di demolizione, poi convertito, siccome non eseguibile, in una sanzione pecuniaria allora determinata in € 24.719,13, ribadendo esplicitamente che “l'applicazione della sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione non comporta la legittimazione dell'abuso e pertanto, nella relativa istruttoria, non si è proceduto all'accertamento dell'esistenza di vincoli (paesaggistico, idrogeologico, sismico, ecc.) gravanti sull'immobile e che richiedano l'emissione di apposita autorizzazione, nulla osta, deroga, ecc. E' fatto pertanto obbligo, in caso di interventi sull'immobile o di presentazione di titoli in sanatoria, ottenere tutte le necessarie certificazioni”].
Sulla base di detti rilievi compendiati nel ricorso ex artt. 486 e 617 c.p.c depositato dall'aggiudicataria in data 26.10.2022 (nelle more della scadenza del termine per il saldo prezzo, id est 20 gennaio 2023), all'udienza camerale all'uopo fissata del 19.01.2023 il GE riservava la decisione, disponendo, tuttavia, contestualmente la sospensione del termine per il versamento del saldo prezzo.
Con ordinanza del 2.02.2023 il GE, a scioglimento della riserva assunta, disattese le eccezioni di inammissibilità o tardività dell'opposizione come sollevate dal creditore procedente, così disponeva:
Nel merito, parte opponente fonda l'opposizione ex art. 617, comma 2, c.p.c. sulle irregolarità dell'immobile aggiudicato sia dal punto di vista urbanistico che catastale, in quanto la parte retrostante di quest'ultimo non rispetterebbe le distanze dai confini e le misure minime dalla linea ferroviaria di Cintura- Raccordo Triplo Bivio Beverara/Bologna Corticella. Motivo per il quale
RFI aveva disposto parere non favorevole all'ampliamento realizzato e il Comune, nel prevedere il pagamento di una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione, confermava l'impossibilità della demolizione in relazione alla parte abusiva dell'immobile, in quanto la stessa avrebbe comportato pregiudizio statico e funzionale alla parte legittima dell'unità negoziale.
Pertanto l'aggiudicataria contesta, nello specifico, un'ipotesi di aliud pro alio dalla quale deriverebbe l'incommerciabilità dell'immobile. Sul punto effettivamente posta la questione in questi termini si prospetta la possibilità di un aliud pro alio. Per risolvere la problematica e tenuto conto che in sede di opposizione agli atti esecutivi il GE oltre alla sospensione della procedura può dare provvedimenti indifferibili e urgenti, nella
4 situazione in esame può essere opportuno incaricare il CTU di chiedere a RFI un parere definitivo che sciolga il dubbio sulla possibilità che proponendo una nuova richiesta, detta Società possa dare un parere favorevole alla sanatoria della irregolarità in questione e pertanto questo Giudice

PQM

Ordina al CTU Architetto di procedere con una specifica richiesta a RFI così come Persona_1 indicata nella motivazione.
Compensa le spese di lite della fase cautelare.
Fissa termine per l'introduzione del giudizio di merito, previa iscrizione a ruolo a cura della parte interessata, fino al 30 giugno 2023.
Indi, con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 23.06.2023, in ossequio al termine perentorio ex artt. 616/618 c.p.c. assegnato dal GE, la ricorrente introduceva il giudizio di merito (iscritto al
RG 8630/2023), chiedendo: “in via preliminare, sospendere, ove non già disposto dal Giudice dell'Esecuzione, le operazioni di vendita conseguenti all'aggiudicazione del 22 settembre 2022 degli immobili oggetto del procedimento esecutivo RGE 114/2021, vale a dire gli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di , Provincia di al Foglio 19, Mappale 474, Pt_2 Pt_2
sub 5, via Amilcare Bortolotti, 15, piano T, categoria A/3, classe 3, consistenza 7,5 vani, superficie catastale: 124 mq;
superficie catastale totale escluse aree scoperte: 124 mq (…) nonché al Foglio
19, Mappale 748, via Amilcare Bortolotti 15, piano T, categoria F/1, consistenza 213 (quest'ultima area cortiliva pertinenziale l'area di sedime dell'immobile); nel merito, - revocare il provvedimento di aggiudicazione per l'importo complessivo di € 234.000,00 in capo alla signora di cui al verbale del 22 settembre 2022 e, di conseguenza, accertare e Parte_1
dichiarare che la medesima nulla più deve alla procedura esecutiva a titolo di residuo prezzo per i motivi di cui in narrativa;
- disporre, altresì, a favore della signora la restituzione Parte_1 dell'importo di € 25.000,00, oltre interessi di legge dalla data di deposito della somma, dalla medesima depositato nel procedimento esecutivo RGE 114/2021 a titolo di cauzione;
- in ogni caso disporre ogni più opportuno provvedimento a tutela della posizione della signora volto Parte_1 ad evitare l'emissione di un decreto di trasferimento irrimediabilmente nullo e le relative conseguenze patrimoniali a carico dell'attrice. - in ogni caso, con vittoria di spese e compensi dell'intero giudizio di opposizione, sia della presente fase di merito sia della precedente fase svoltasi di fronte al Giudice dell'esecuzione e dunque con espressa riforma del capo del provvedimento del 2 febbraio 2023 che aveva compensato le spese di lite della fase cautelare”.
Nelle more del predetto giudizio ed all'esito del supplemento di perizia depositato in data
29.06.2023, veniva emesso nei confronti dell'odierna opponente, in data 11.03.2024 (comunicato il
13.03.2024), provvedimento di decadenza dall'aggiudicazione ex art. 587 c.p.c. (doc. 2 allegato
5 ricorso causa riunita), tempestivamente opposto da quest'ultima con ricorso del 29.03.2024 (doc.
29).
Seguiva l'incidente oppositivo endo-esecutivo avanti al GE, il quale con ordinanza del _16.05.2024
(resa in udienza, doc. 33) così statuiva:

ritenuto che

, a fronte della possibile fondatezza dell'opposizione, tenuto conto dell'obbiettiva circostanza del mancato pagamento del saldo prezzo da parte dell'opponente e della domanda sottostante all'opposizione (che non consiste nella stabilità dell'aggiudicazione, ma nella sua demolizione), la tutela cautelare delle ragioni dell'opponente non si attui mediante sospensione della procedura esecutiva o della vendita, bensì con la sterilizzazione dei suoi (eventuali) effetti negativi e con la sospensione della distribuzione delle somme incamerate in suo danno;
che, in ogni caso, la complessità della vicenda giustifica la compensazione delle spese di questa fase;

P.Q.M.

dispone, quale provvedimento indilazionabile, la sospensione della distribuzione delle somme acquisite a titolo di sanzione in danno di e l'inibitoria di emissione di altri Parte_1 provvedimenti conseguenti alla futura vendita ai sensi dell'art. 587 comma 2 c.p.c. e ciò fino a che non sia stata definita la fase di merito dell'opposizione già pendente ovvero di quella incardinanda;
compensa in ogni caso le spese della presente fase;
fissa quale termine per l'introduzione del giudizio di merito la data del 31/7/2024.
Quindi, tempestivamente introdotto anche il secondo giudizio di merito con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato in data 11.06.2024 ed iscritto a RG 8481/2024 nei confronti delle medesime parti, la ricorrente in epigrafe concludeva in detta seconda causa di merito, chiedendo: “in via preliminare, riunire ex artt. 273 e/o 274 c.p.c. il presente giudizio con il giudizio già pendente di fronte al Tribunale di Bologna sub RG 8630/2023; nel merito, se del caso anche disponendo consulenza tecnica d'ufficio al fine di valutare le incongruità delle relazioni di stima depositate dal perito arch. - accertare l'aliud pro alio con riferimento all'immobile oggetto della Per_1 procedura esecutiva RGE 114/2021 e, di conseguenza, previa modifica o revoca dell'ordinanza del
GE dell'11 marzo 2024, dichiarare invalida l'aggiudicazione dell'immobile alla signora Parte_1 nonché tutti i provvedimenti successivi e/o conseguenti e dunque accertare l'insussistenza di ogni qualsivoglia obbligazione della signora nei confronti della procedura esecutiva;
- Parte_1 dichiarare l'illegittimità del decreto di decadenza emesso ex art. 587 c.p.c. a danno della signora e quindi ordinare alla procedura la restituzione della somma di € 25.000,00, Parte_1
maggiorata degli interessi di legge, versata dalla signora a titolo di cauzione ed Parte_1
illegittimamente assegnata alla procedura esecutiva a titolo di multa, nonché in ogni caso inibire in via definitiva l'emissione di altri provvedimenti ex art. 587, comma 2, c.p.c. a danno della
6 signora conseguenti all'eventuale futura vendita dell'immobile; - in ogni caso disporre Parte_1
l'emissione di ogni più opportuno provvedimento a tutela della posizione della signora al Parte_1
fine da sterilizzare ogni conseguenza patrimoniale a lei negativa con riferimento alla procedura esecutiva in oggetto;
- in ogni caso, con vittoria di spese e compensi, oltre agli accessori di legge, dell'intero giudizio di opposizione, sia della presente fase di merito sia della precedente fase svoltasi di fronte al Giudice dell'esecuzione e dunque con espressa riforma del capo del provvedimento del 16 maggio 2024 che ha compensato le spese di lite della fase cautelare”.
Si costituiva, in entrambe la cause, (di seguito Controparte_2
per brevità , quale cessionaria del credito (fondiario) già azionato dal creditore procedente Pt_3
e subentrata a quest'ultima ex art. 111 c.p.c. nell'esecuzione immobiliare a quo, Controparte_3 la quale, contestata in fatto ed in diritto l'avversa ricostruzione, concludeva, chiedendo: “dichiarare infondate e, quindi rigettare tutte le domande formulate da parte ricorrente e, per l'effetto, rigettare integralmente i ricorsi ex adverso proposti in quanto infondati in fatto e in diritto, per le ragioni esposte in narrativa”.
Non si costituivano il debitore esecutato e la creditrice Controparte_5
intervenuta , di cui veniva dichiarata la contumacia Controparte_6
rispettivamente all'udienza del 9.11.2023 , nella causa portante RG 8630/2023, e all'udienza del
21.01.2025 nella causa RG 8481/2024; in tal ultima udienza, frattanto mutato il GI (assegnatario di entrambe le cause), veniva contestualmente disposta la riunione della seconda causa alla prima.
Indi, all'udienza del 15.04.2025, le due cause riunite venivano discusse ex art. 281 sexies c.p.c. con precisazione delle conclusioni come in epigrafe trascritte e deposito della presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies ult.c. c.p.c. ratione temporis applicabile (entro 30 giorni dall'udienza).
Segnatamente parte opponente, “richiamati tutti i suoi precedenti scritti”, concludeva “insiste (ndo) per l'accoglimento delle opposizioni secondo le conclusioni precisate nei rispettivi ricorsi introduttivi del 23 giugno 2023 e dell'11 giugno 2024, con conseguente rigetto di ogni domanda proposta dal creditore procedente perché inammissibile Controparte_2 per sopravvenuta carenza dell'interesse a contraddire e comunque perché infondata nel merito.
Con vittoria di spese e compensi e con ulteriore condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.”.
Il creditore (unico costituito) concludeva, chiedendo di “dichiarare infondate e, quindi Pt_3 rigettare tutte le domande formulate da parte ricorrente e, per l'effetto, rigettare integralmente i ricorsi ex adverso proposti in quanto infondati in fatto e in diritto, per le ragioni esposte in narrativa. Vinti i compensi di giudizio”.
DIRITTO

1. In limine
7 L'opposizione agli atti esecutivi delle due cause riunite in epigrafe presenta, all'evidenza, omogeneità di causa petendi con parziale diversità di petitum, scaturendo le due opposizioni
(nella fase di merito) da due successivi provvedimenti opposti e correlate distinte ordinanze ex art. 618 c.p.c. del GE rese in sede oppositiva endo-esecutiva (con assegnazione dei termini ex artt. 618/616 c.p.c.).
Ciò posto, in limine, non merita accoglimento l'eccezione sollevata dall'opponente di carenza di legittimazione del creditore “per carenza di interesse”, con conseguente Pt_3 richiesta di condanna di quest'ultimo ex art. 96 c.p.c., sull'assunto secondo il quale “il creditore procedente a differenza delle altre parti del processo esecutivo rimaste contumaci Pt_3
(debitore esecutato e creditore interveniente pur titolare di un Controparte_6 credito residuo tuttora ingente pari ad € 686.832,02), ha continuato a difendersi, sia pure con argomenti fattuali prima facie distorsivi della realtà, anche dopo avere acquisito la consapevolezza, quanto meno al momento della seconda aggiudicazione del 2 luglio 2024, di risultare integralmente soddisfatto del proprio credito”.
Invero, merita adesione l'obiezione di quest'ultimo per cui al momento dell'introduzione dei due giudizi riuniti non risultava versato il saldo prezzo dal successivo aggiudicatario né definitivamente approvato il piano di riparto, momento a partire dal quale può ritenersi venuto meno l'interesse a contraddire del suddetto creditore (nella contumacia delle altre parti del processo esecutivo).
CP_
facto va rigettata la conseguenziale domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.

2. Nel merito
Nel merito, giova rammentare che «nella vendita forzata l'aggiudicatario del bene pignorato, in quanto parte del processo di esecuzione, ha l'onere di far valere l'ipotesi di "aliud pro alio" con il solo rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi, che va esperita nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione e comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto (id est atto esecutivo) viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria» (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7708 del 02/04/2014, Rv. 630352 - 01; sostanzialmente nel medesimo senso, cfr. altresì, successivamente: Cass., Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 12242 del
14/06/2016, Rv. 640266 - 01 Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 11729 del 11/05/2017, Rv. 644283 - 01).
Il principio suesposto, come chiarito dalla S.C., ordinanza n. 22854 del 2022, ha
“senz'altro validità generale, per tutte le ipotesi di contestazioni attinenti alla regolarità della vendita coattiva”: “esso si applica, quindi, non solo in caso di totale inefficacia della vendita per
8 la ricorrenza di un'ipotesi di «aliud pro aliud» ma altresì - anzi, a più forte ragione - nell'ipotesi in cui venga(no) in discussione … contestazioni attinenti alla regolarità di atti della procedura esecutiva e, segnatamente, della fase della liquidazione e del trasferimento dei beni pignorati
(ciòè a dirsi tanto nel caso in cui siano dedotti vizi che abbiano inciso sulla determinazione del prezzo base della vendita, quanto nel caso in cui si contesti la regolarità dell'aggiudicazione o del suo prezzo, ovvero l'illegittimità del decreto di trasferimento)”.
Ed ancora, appare opportuno ricordare, come di recente evidenziato dalla S.C. con ordinanza n. 34128 del 23/12/2024, che “allo scopo di assicurare la massima affidabilità delle vendite giudiziarie e di evitare che i loro effetti siano inficiati da iniziative di un aggiudicatario non adeguatamente informato e tutelato, la prassi (da ritenersi condivisibile) ammette la revoca dell'aggiudicazione qualora si scoprano, successivamente ad essa e prima del decreto di trasferimento, difformità tali da integrare (allo stato degli atti) l'alienazione di aliud pro alio
(Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7708 del 02/04/2014, Rv. 630352-01) oppure in caso di sopravvenuta lesione dello ius ad rem a causa di sopravvenuti e gravi danneggiamenti del bene aggiudicato”
(Cass., Sez. 3, Sentenza n. 14765 del 30/06/2014, Rv. 631577-01).
In conseguenza di quanto esposto, la S.C. nella sopra citata sentenza ha ritenuto legittima la revoca dell'aggiudicazione, non già per la mera «volontà dell'aggiudicatario di ottenere la restituzione del prezzo versato…ma perché essa deriva da un provvedimento del giudice dell'esecuzione che è corrispondente alla doverosa tutela dell'interesse dell'aggiudicatario … e, soprattutto, mira alla salvaguardia dell'affidabilità e della stabilità della vendita forzata”.
In definitiva, il GE, nell'esercizio dei suoi poteri di direzione del processo, a fronte del manifestato disinteresse dell'aggiudicatario a perfezionare l'acquisto del bene aggiudicato, con correlata assunzione a proprio carico del “rischio” obiettivo e circostanziato, non sufficientemente/adeguatamente rappresentato nell'avviso di vendita e perizia di stima, di evizione per carenza di continuità delle trascrizioni o di gravi difformità del bene tali da integrare un aliud pro alio o di lesione dello "ius ad rem" a causa di sopravvenuti e gravi danneggiamenti del bene aggiudicato rispetto al momento della stima, “ha la potestà di revocare ex officio l'aggiudicazione qualora il mancato rilievo di circostanze idonee a minare la stabilità della vendita, non preventivamente segnalate, né altrimenti note ai potenziali acquirenti, sia tale da incrinare l'affidabilità della liquidazione giudiziale”.
Quanto sopra assume evidente rilievo “a monte”, laddove le suddette gravi ed obiettive anomalie, tali da incrinare l'affidabilità della liquidazione giudiziale, emergano prima dell'emissione del decreto di trasferimento.
9 A valle, una volta emesso il decreto di trasferimento, la fattispecie (di matrice giurisprudenziale) del c.d. "aliud pro alio", tale da inficiare di nullità il decreto di trasferimento ricorre solo quando risulti acclarato (e non già vi sia l'obiettivo e circostanziato rischio) che “la cosa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nella ordinanza di vendita e correlata perizia (in via esemplificativa terreno edificabile/non edificabile), ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale, o quando risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto” (cfr. ordinanza n. 2064 del 24/01/2023; in termini Cass. n. 14165 del 2016).
Ciò precisato, assorbito, in ossequio al principio della ragione più liquida, ogni ulteriore rilievo, l'opposizione è certamente ammissibile e tempestiva avverso il decreto di decadenza ex art. 587 c.p.c. reso dal GE in data 11.03.2024 e comunicato alla parte il 13.03.2024.
Orbene, nella peculiare fattispecie in esame risulta documentalmente provata – al momento dell'aggiudicazione- la sussistenza dell'obiettivo rischio ex actis della non sanabilità del bene e sua conseguente incommerciabilità, sulla base di riscontri e dati circostanziati evidenziati nella relazione del perito incaricato dall'aggiudicataria (cfr. supra), prontamente sottoposti al GE con ricorso dell'aggiudicataria depositato il 26.10.2022: riscontri e dati circostanziati non adeguatamente segnalati nella perizia di stima, come pubblicata e resa ostensibile agli offerenti
(omessi gli allegati), né nell'avviso di vendita sulla cui base risulta presentata l'offerta dell'odierna ricorrente (e tali da cagionare uno stallo della procedura).
Del resto, proprio l'incertezza sulla possibile sanabilità del bene, pur dopo l'audizione dell'esperto stimatore, ha condotto il GE, in sede di incidente oppositivo endo-esecutivo, a disporre:
- dapprima, all'udienza di discussione del ricorso del 19 gennaio 2023 (il giorno antecedente alla scadenza del termine di 120 giorni decorrente dall'aggiudicazione del 22 settembre 2022) la sospensione “allo stato .. (de)l termine per il versamento del saldo prezzo fino allo scioglimento della riserva» (cfr. verbale dell'udienza del 19 gennaio 2023), risultando altresì documentato il rifiuto di concessione del mutuo della SA di EN s.p.a. , in quanto
“pratica non sanabile” allo stato degli atti (doc. 8);
- poi con ordinanza riservata del 2 febbraio 2023 un supplemento di perizia, sussistendo «la possibilità di un aliud pro alio», con ordine «al CTU Architetto di Persona_1
chiedere a RFI un parere definitivo che sciolga il dubbio sulla possibilità che proponendo una nuova richiesta, detta Società possa dare un parere favorevole alla sanatoria della irregolarità in questione».
10 Nelle more del supplemento di perizia, nessun provvedimento veniva assunto dal GE sulla sorte del termine per il saldo prezzo (o dell'aggiudicazione) di tal chè, come condivisibilmente osservato dall'opponente nelle note conclusionali “è però evidente … che” (in assenza di remissione in termini) “se il termine di pagamento avesse dovuto considerarsi già allora in scadenza (come poi in effetti pare essere avvenuto, stante il decreto di decadenza ex art. 587 c.p.c. del 13 marzo 2024 - doc. 2 fascicolo RG 8481/2024), l'opponente sarebbe risultata soggetta alla relativa obbligazione di pagamento quando il supplemento di istruttoria
(finalizzato a chiarire la situazione) non solo era in corso, ma addirittura non era nemmeno iniziato, perché appena ordinato dal GE con termine per la sua conclusione entro il 30 giugno
2023”.
Tanto basta, in assenza di doverosa esplicitazione del dies a quo della ripresa del termine
(perentorio) per il versamento del saldo prezzo sospeso o meglio di remissione in termini (per evidente causa non imputabile) dell'aggiudicataria quanto meno a decorrere dalla data di deposito del supplemento di perizia (del 29 giugno 2023) ed accertamenti sopravvenuti ivi indicati, a ritenere sussistenti i presupposti dell'illegittimità del provvedimento di decadenza, come emesso;
provvedimento reso in data 11 marzo 2024, a distanza di oltre un anno dalla presumibile (e non meglio indicata) data di scadenza del termine e motivato “ora per allora”
(con separata ordinanza contestuale) sulla base delle 'sopravvenute' risultanze del supplemento di perizia frattanto depositato e correlati chiarimenti offerti solo ex post dalle amministrazioni competenti (la stessa redazione del supplemento ha comportato una significativa dilatazione dei tempi procedurali, a causa del silenzio protratto nel tempo da parte della competente amministrazione, pur a fronte dei solleciti anche del difensore della parte aggiudicataria;
cfr. doc.
20 pec a RFI).
E', infatti, documentato che i circostanziati motivi di aliud pro alio , quanto alla insanabilità/non commerciabilità del bene, risultano superati -almeno sotto il versante della completezza informativa della perizia - solo con il supplemento di perizia del 29.06.2023 (cfr. quesiti rivolti dall'esperto stimatore a RFI con pec del 10.03.2023 “così da poter dare un quadro complessivo” sulla effettiva possibilità di sanatoria e riscontro di quest'ultima del
28.06.2023), sulla cui base si è proceduto, a seguito della declaratoria di decadenza dell'odierna ricorrente, alla seconda vendita e successiva aggiudicazione dell'immobile ad altro soggetto, con emissione del decreto di trasferimento in favore di quest'ultimo (doc. 39 ).
Con la conseguenza che, ormai trasferito l'immobile ad altro soggetto, l'acclarata illegittimità del provvedimento di decadenza ex art. 587 c.p.c. dell' 11 marzo 2024 e suo conseguente annullamento assumono rilievo ai soli fini del venir meno dei presupposti
11 legittimanti la “sanzione” della confisca della cauzione [cfr. Cass n. 255 del 2002:“risponde ad una logica essenzialmente sanzionatoria, .. infatti, al pari della decadenza, “la sua perdita a titolo di multa, è pronunciata (art. 587 c.p.c.), … in conseguenza dell'inadempienza dell'aggiudicatario; per avere egli agito senza la necessaria prudenza, in contrasto coi doveri di lealtà e probità che vietano di esporre il corso della giurisdizione ad intralci e a ritardi”].
Attesa la natura meramente rescindente del giudizio di opposizione in esame, deve rimettersi alla competenza funzionale del Giudice dell'Esecuzione ogni ulteriore provvedimento conseguenziale alla caducazione del provvedimento di decadenza ex art. 587 c.p.c. suddetto (cfr. per tutte, Cass. 6733/2011e Cass. 28131/2022).

3- Sulle spese di lite
La obiettiva complessità della vicenda procedimentale, il tenore dei provvedimenti opposti e controvertibilità delle questioni esaminate, rendono sussistenti gravi e giustificati motivi per compensare integralmente le spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, Sezione IV civile, nella composizione in epigrafe, definitivamente pronunciando, rigettata e/o assorbita ogni ulteriore domanda e/o eccezione, così provvede:
1) in parziale accoglimento delle opposizioni riunite, DICHIARA l'illegittimità del decreto di decadenza ex art. 587 c.p.c. reso dal GE in data 11 marzo 2024 e per l'effetto ne dispone l'annullamento;
2) RIMETTE al competente Giudice dell'Esecuzione ogni ulteriore adempimento, previa riassunzione dell'esecuzione a cura della parte più diligente;

3) COMPENSA integralmente le spese di lite dei due giudizi riuniti tra le parti.
Così deciso in Bologna, in data 15/05/2025 IL Giudice Roberta Vaccaro
12 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr. estratto di perizia di stima :“Sentito telefonicamente il tecnico comunale questi riferisce che, saldando la sanzione pecuniaria di cui all'ordinanza del 05/03/2018 con prot. 96440, pari a poco meno di Euro 25.000, l'immobile verrebbe considerato legittimato e sanato da un punto di vista edilizio;
fermo restando che, nell'ordinanza stessa, è espressamente indicato che tale legittimazione non riguarda eventuali altri vincoli gravanti l'immobile (in questo il caso parere non favorevole di RFI). Se l'aggiudicatario facesse nuova richiesta a RFI indicato l'improcedibilità alla demolizione e chiedendo nuovamente un parere, e ricevesse parere favorevole, a quel punto avrebbe un immobile totalmente sanato. La legittimità di cui si parla è sempre riferita all'immobile rappresentato nelle pratiche edilizie depositate. Le difformità individuate all'interno del fabbricato durante il sopralluogo, dovranno essere oggetto di apposita pratica in sanatoria. La planimetria catastale riprende l'ultima planimetria legittima e quindi presenta le stesse difformità sopra riportate. I costi relativi alla legittimazione dell'immobile e all'aggiornamento catastale, considerando le sanzioni pecuniarie e i costi tecnici, si possono stimare in Euro 35.000-40.000, e restano a carico dell'aggiudicatario”.
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