Il Giudice dr.ssa Rosa Romano Cesareo;

considerato che

, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter cpc;
dato atto della regolare comunicazione del menzionato provvedimento alle parti costituite;
considerato che le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 cpc, 430 e 127 ter cpc;

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
IX SEZIONE CIVILE in persona del giudice dr.ssa Rosa Romano Cesareo ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 16043 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2023
TRA
C.F. elett.te dom.ta in Napoli alla Parte_1 C.F._1 via F. Caracciolo,14, presso lo studio dell'avv. Paolo Esposito ( c.f.
) che la rappresenta, assiste e difende per mandato in calce C.F._2 all'atto introduttivo dell'atto di intimazione di sfratto per morosità;
E
.F. elettivamente dom.ta in Napoli Controparte_1 C.F._3 alla via Girolamo Santacroce 31 presso lo studio dell'avv. Travaglione Antonio che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

CONCLUSIONI come da atti, verbali di causa e note di trattazione scritta
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE premesso di avere concesso in locazione a con Parte_1 Controparte_1 contratto del 01.12.2022, registrato in Napoli al n. 006653 serie T, in data 12.12.2022, l'unità abitativa sita in Napoli alla via Serapide,13 D, al primo piano;
che veniva pattuito un canone mensile di euro 835,00; che la conduttrice ometteva di pagare per i mesi di maggio e giugno 2023, maturando così una debitoria complessiva di euro 1.670,00; tanto premesso intimava a sfratto per morosità e nel contempo la CP_1 citava in giudizio per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto con ogni conseguente provvedimento di rito. All'udienza del 24 luglio 2023 si costituiva parte intimata opponendosi alla convalida. Deduceva l'erroneità del calcolo contenuto nella tabella relativa, trattandosi di locazione abitativa ai sensi dell'art. 3 L. 431/98 e DM 16.01.17 e Accordo territoriale del Comune di Napoli del 23.11.17. Deduceva l'erroneità della superficie del bene locato indicata in 67,00 mq, che nella realtà risultavano invece di soli 33 mq. Deduceva che più volte aveva manifestato alla locatrice la volontà di rivedere il contratto o di trovare una soluzione conciliativa ma che quest'ultima si era sempre rifiutata. Chiedeva pertanto accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione per inadempimento della locatrice del contratto e condannarsi la stessa alla restituzione dei canoni pagati da Dicembre 2022 ad Aprile 2023 per €.4.175,00 oltre al deposito cauzionale per €.2.400,00. Nella memoria integrativa la locatrice deduceva che nel mese di dicembre 2022 era stata costretta a ricevere numerose doglianze dell'amministratore condominiale e da altri condomini i quali denunciavano l'uso promiscuo dell'immobile atteso che lo stesso veniva utilizzato dalla per CP_1 Parte_ locazioni brevi e cioè A seguito di tanto era costretta a formulare formale diffida stragiudiziale all'uso corretto e consentito dell'immobile e che, a tale diffida, la conduttrice, avendo realizzato, a suo dire, l'impossibilità di perseguire il suo disegno violativo dei patti contrattuali, manifestava, prima la volontà di addivenire ad una nuova negoziazione della locazione che le consentisse le locazioni brevi, e successivamente, stante il rifiuto della in data 20.1.2023 comunicava l'intento Pt_1 di risolvere anzitempo il contratto. Chiedeva pertanto di dichiarare il contratto locativo dedotto in atti risolto per l'inadempimento contrattuale della parte conduttrice intimata, e costituito sia dal mancato pagamento dei canoni dei mesi di maggio e giugno 2023, sia dall'utilizzazione del bene locato per uso diverso da quello negoziale e per l'effetto condannare la medesima al pagamento dei canoni di maggio e giugno 2023 e quindi al complessivo importo di euro 1.670,00 oltre interessi legali dalla data di scadenza al soddisfo. Chiedeva, inoltre, il pagamento, a titolo risarcitorio, dell'importo pari a sei mensilità spettanti per mancato preavviso e quindi all'ulteriore importo complessivo di euro 5.010,00 oltre interessi maturati e maturandi dalla data del rilascio all'effettivo soddisfo. Nel merito, quanto alla pattuizione del canone locatizio nella misura di Euro 835,00 mensili la stessa è risultata superiore al massimo consentito ai sensi dell'art. 2, comma 3, L. n. 431 del 1998 (c.d. contratto a canone concordato). Le indagini del C.T.U. hanno confermato che il canone pattuito tra le parti supera quello massimo imposto dalla normativa di riferimento per i contratti, come quello in esame, stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 3, L. n. 431 del 1998. Il C.T.U. ha quantificato il canone mensile dovuto in euro 570,48. Ne discende la nullità dell'art. 2 del contratto di locazione ai sensi dell'art. 13, comma 4, L. n. 431 del 1998 con diritto della parte ricorrente - ai sensi degli artt. 2033 c.c. e 13, comma 6, L. n. 431 del 1998 - alla restituzione di tutte le somme mensilmente versate a titolo di canone di locazione e superiori al canone massimo dovuto per come individuato nella consulenza tecnica d'ufficio. La L. n. 431 del 1998 sancisce infatti la nullità di quelle pattuizioni volte "ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale" (cfr. art. 13, comma 4). Nella fattispecie risulta agli atti che la conduttrice ha versato la somma di Euro 835,00 mensili dal dicembre 2022 al mese di aprile 2023 anziché quella dovuta di Euro 570,48 sicchè ha diritto a vedersi restituito l'importo mensile di Euro 264,52 per un totale complessivo di euro 1322,60. Inoltre essendo stato l'immobile rilasciato il 24.7.2023 e che il locatore non ha lamentato né denunciato danni all'immobile, né ha avanzato domande ai sensi dell'art. 1590 c.c. neanche in questa sede, la domanda di restituzione del deposito cauzionale nella misura di euro 2400,00 non può che essere accolta. Infatti l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass. civile, sez. VI, 25 febbraio 2015, n. 3882 conforme ai precedenti Cass.civ., sez. III, 21 aprile 2010, n. 9442 e Cass. civ. sez.III, 15 ottobre 2002, n. 14655). Infatti, una volta terminato il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge, e il locatore è gravato dall'obbligo restitutorio della cauzione a suo tempo incassata, salvo l'ipotesi in cui abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore. Né il rifiuto di restituire il deposito cauzionale non può essere giustificato da mere allegazioni del locatore. Quanto alle rispettive domande di risoluzione contrattuale le stesse vanno rigettate. Quanto alla domanda di risoluzione del contratto per avere la conduttrice adibito l'immobile ad uso diverso da quello pattuito l'ìnadempimento, seppur sussistente, non è così grave da determinare la risoluzione del contratto. In primo luogo non vi è prova che, dopo la diffida inviata dalla locatrice alla del 19.1.2023, con invito al CP_1 rispetto dei patti contrattuali a seguito delle doglianze di alcuni condomini, essa abbia continuato nelle violazioni. Anzi, dalla successiva missiva CP_1 dell'amministratore del febbraio 2023, l'utilizzo dell'immobile ad attività recettiva sembrerebbe essere stata circoscritta ad un periodo di circa un mese dall'inizio della locazione. Parimenti non può accogliersi la domanda di risoluzione del contratto per mancato pagamento di due canoni stante l'accertato versamento di un canone superiore il cui importo, nella totalità. è superiore a quello dovuto. Né può essere accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento di parte locatrice atteso che nessuna prova è stata offerta in merito alla dolosa o colposa dichiarazione circa la reale dimensione dell'immobile e non vi è stato alcun ostacolo al pieno godimento dell'immobile da parte della conduttrice la quale avrebbe potuto immediatamente chiedere l'intervento della Commissione conciliativa ovvero adire l'autorità giudiziaria, previa istanza di mediazione, per richiedere la rideterminazione del canone e la restituzione dell'indebito, ossia delle somme versate in eccedenza rispetto al canone previsto dall'accordo. Pertanto la restituzione dell'immobile da parte della conduttrice è da imputarsi unicamente a un suo ripensamento sulla bontà della locazione. Ciò posto, reputa il Tribunale, di seguire quell'orientamento giurisprudenziale maggioritario che ritiene che "in presenza di reciproche domande di risoluzione, fondate da ciascuna parte su determinati inadempimenti dell'altra, il giudice che accerta l'inesistenza dei singoli, specifici addebiti, non potendo pronunziare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all' art. 1458 c.c. ( cfr. Cass. 10389/2005; Cass. 2304/2001) Il giudice deve, in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (v. Cass. 26907/2014) e, conformemente, Cass. 767/2016). Deve al riguardo porsi per altro verso in rilievo che non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto, sicché proposta in primo grado una domanda di risoluzione per inadempimento di controparte non pronunzia ultra petita il giudice il quale ritenga che il contratto si sia risolto non già per inadempimento del convenuto ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti ex art. 1453 , 2 co., c.p.c. ..." Tale indirizzo è stato di recente ribadito da Sez. 3, n. 13118 del 13 maggio 2024 Pertanto deve dichiararsi lo scioglimento del negozio, in applicazione del predetto orientamento di legittimità, allorquando le due contrapposte manifestazioni di volontà, sebbene estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, siano tuttavia sostanzialmente dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale per impossibilità di esecuzione (Sez. 2, n. 7617 del 16 marzo 2023). E ciò previa verifica della volontà di entrambe le parti, attestata dal relativo comportamento processuale assunto, deponente, appunto, per la contrarietà (ciascuna per i suoi motivi e per le sue valutazioni) a mantenere in vita il rapporto contrattuale ed autonomamente manifestate in giudizio dinanzi al giudice, il quale le ha raccolte, le ha interpretate, ne ha preso atto (così tra le ultime la pronuncia Sez. 2, n. 7617 del 16 marzo 2023 che ha a sua volta richiamato precedenti pronunce). Pertanto, non avendo parte conduttrice corrisposto i canoni dovuti relativi alle mensilità di maggio giugno e luglio 2023 va riconosciuto a parte locatrice l'importo di euro 1711,44. Operando pertanto una atecnica compensazione tra il dare e avere, parte locatrice è tenuta a corrispondere alla convenuta la differenza pari ad euro 2581,64 oltre interessi dalla domanda al soddisfo. Tenuto conto della reciproca soccombenza le spese del giudizio vanno compensate. Le spese di CTU liquidate come da separato decreto vanno poste a carico di parte attrice

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
a) Rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento della conduttrice;
b) Rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento della locatrice;
c) Dichiara sciolto tra le parti il contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta di esecuzione;
d) Dichiara la nullità della clausola contrattuale n. 2 del contratto di locazione e accerta come dovuto il canone mensile di euro 570,48; e) Dichiara come dovuto in restituzione l'importo di euro 1322,60 pari alla differenza tra quanto corrisposto a titolo di canone e quanto dovuto;
f) Dichiara dovuto in restituzione l'importo di euro 2400,00 corrisposto dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale;
g) Dichiara dovuto l'importo di euro 1711,44 per canoni non corrisposti dalla conduttrice relativi alle mensilità di maggio giugno e luglio 2023 ; h) Condanna, per quanto in motivazione parte, locatrice al pagamento della differenza pari ad euro 2581,64 oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
i) Compensa le spese di lite;
j) Pone le spese di CTU a carico di parte attrice.
Così deciso il 22.9.2025 Il Giudice
Rosa Romano Cesareo