N. R.G. 3001/2024
TRIBUNALE DI PISA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 3001/2024, all'udienza del 29/01/2025, alle ore 9:15, dinnanzi al
Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, sono comparsi: per l'Avv. GIANNI ANDREA;
Parte_1 per l'Avv. PISELLI MARZIO, nonché la parte personalmente. Parte_2
La difesa di parte ricorrente insiste per l'accoglimento del ricorso;
contesta quanto dedotto ed eccepito dal resistente nelle proprie note conclusionali. In particolare, evidenzia come la difesa avversaria abbia affermato la validità del contratto di locazione in assenza di agibilità, con esclusione della risoluzione del contratto medesimo. Aggiunge che le eccezioni avversarie sono state tardivamente introdotte in sede di note conclusionali. Rappresenta come il alla scorsa udienza, abbia Pt_2
riferito che la malattia della quale soffre non è correlata all'ambiente in cui vive e quindi ai locali oggetto di locazione.
La difesa di parte resistente chiede il rigetto del ricorso;
eccepisce che si tratta di una locazione avente ad oggetto aliud pro alio, è pertanto necessario fare riferimento al momento in cui l'oggetto ha assunto la qualità di uso abitativo e non già alla data di stipula formale del contratto. Con riferimento alla patologia del precisa che lo stesso non è affetto unicamente da quella illustrata Pt_2
all'udienza precedenza, ma anche da altre patologie che verranno illustrate nella sede opportuna.
I procuratori, rinunciando ad assistere alla lettura della sentenza, si allontanano dall'aula.
Il giudice si ritira in camera di consiglio;
quindi, tornato in aula, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e depositando motivazione contestuale.
Il resistente personalmente dichiara: “Non mostro cartelle cliniche senza ragione. In fase di mediazione non l'ho mostrata perché non ritenevo opportuno farlo”.
Il giudice dott.ssa Alessandra Migliorino N. R.G. 3001/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, all'udienza del 29/01/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. R.G. 3001 del ruolo di contenzioso generale dell'anno 2024 pendente tra
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Viareggio, Via Giulio Cesare n. 37, presso lo studio dell'Avv. Andrea Gianni, che lo rappresenta e difende in forza di procura alle liti depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, 3 comma,
c.p.c.;
- Ricorrente
Contro
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Pisa, Lungarno Parte_2 C.F._2
Mediceo n. 30, presso lo studio dell'Avv. Maurizio Piselli, che lo rappresenta e difende in forza di procura alle liti depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, 3 comma, c.p.c.;
- Resistente
Oggetto: “Altri istituti del diritto delle locazioni”.
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 25.10.2024, a agito in giudizio ai sensi Parte_1 dell'art. 447 bis c.p.c. nei confronti di chiedendo all'intestato Tribunale, previo Parte_2 accertamento della legittimità della disdetta, di ordinare al resistente il rilascio dell'immobile sito in
Vecchiano a partire dal 01.03.2025, con il favore delle spese di lite. A sostegno del ricorso, il a dedotto che, in qualità di proprietario dell'immobile ad Parte_1 uso abitativo sito in Vecchiano (PI), Via Roma n. 63, ha concesso l'immobile in locazione al resistente, sottoscrivendo il relativo contratto in data 01.03.2021 per la durata di anni 4+4.
Ciò premesso, il ricorrente ha allegato che, mediante lettera raccomandata A/R del 18.07.2024, ricevuta dal conduttore in data 19.07.2024, ha comunicato alla controparte l'intenzione di non voler rinnovare il contratto alla scadenza, fissata al 28.02.2025, manifestando l'esigenza di adibire l'immobile ad abitazione personale. Medio tempore, e prima del giorno fissato per il rilascio dell'immobile (01.03.2025), ha altresì instaurato procedimento di mediazione al fine di definire il tempestivo rilascio ad opera del conduttore, procedimento che, tuttavia, ha dato esito negativo, con la conseguenza che le spese a tal fine sostenute dovranno liquidarsi secondo soccombenza.
Con comparsa del 09.12.2024 si è costituito in giudizio opponendosi Parte_2 all'accoglimento del ricorso e negando di aver mai ricevuto la raccomandata A/R del 18.07.2024 ex adverso dedotta, riservandosi, all'esito dell'esibizione dell'originale della ricevuta di consegna, il disconoscimento della propria sottoscrizione.
All'udienza del 17.01.2025 la difesa ricorrente ha esibito l'originale della ricevuta di consegna;
in detta sede, il resistente non ha disconosciuto la propria sottoscrizione.
La causa è stata dunque rinviata all'udienza odierna per la discussione ai sensi dell'art. 420 c.p.c., previa assegnazione alle parti di un termine per il deposito di memorie difensive.
Il resistente, nella propria memoria, ha insistito per il rigetto del ricorso assumendo che la missiva del luglio 2024 deve considerarsi tamquam non esset, atteso che reca una data – quella del 01.03.2025 – errata e non riferibile al contratto in corso che, pur sottoscritto il 01.03.2021, si è perfezionato il successivo 12.03.2021 allorquando è stata concessa la abitabilità presso l'immobile per cui è causa.
Il ricorrente, di contro, ha insistito per l'accoglimento del ricorso.
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1. La presente controversia ha ad oggetto l'esercizio della facoltà di diniego di rinnovo del contratto che è riconosciuta alle parti del contratto di locazione a norma dell'art. 3 L. 431/1998.
Pacifico, nonché provato per tabulas, il rapporto di locazione instauratosi tra le parti con contratto sottoscritto in data 01.03.2021 (doc. 1 ricorrente), registrato presso Agenzia delle Entrate il successivo
11.03.2024 al n. 001762 serie 3T. Di contro, è controversa tra le parti la legittimità della missiva in tal senso trasmessa dal locatore con raccomandata del 18.07.2024 e la sua rilevanza sul piano degli effetti di cui all'art. 3 poc'anzi richiamato.
2. Il ricorso è fondato e va, pertanto, accolto.
3 Risulta, infatti, che in data 18.07.2024 abbia legittimamente Parte_1
manifestato la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza, prevista per il 28.02.2025. La comunicazione è stata correttamente trasmessa all'indirizzo di Vecchiano, Via Roma n. 63, allo stesso indirizzo indicato nel contratto di locazione, ove il conduttore risulta regolarmente residente (doc. 2 ricorrente). Il resistente, del resto, dopo aver manifestato il dubbio circa l'autenticità della sottoscrizione apposta sulla prova di consegna della raccomandata in argomento, all'udienza del
17.01.2025 ha successivamente rinunciato a coltivare il disconoscimento;
a norma dell'art. 215 c.p.c., dunque, il documento prodotto dalla difesa ricorrente si dà per riconosciuto ed è idoneo a fornire piena prova dell'avvenuta comunicazione ex art. 3 L. 431/1998.
4 Né sono condivisibili le eccezioni spiegate dalla difesa resistente con la memoria difensiva del
24.01.2025. L'abitabilità, infatti, non costituisce elemento necessario al perfezionamento del contratto di locazione, ancorché avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, ciò a condizione che vi sia stata effettiva utilizzazione del bene da parte del conduttore. Sul punto, si richiama l'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale “l'assenza del certificato di abitabilità di un appartamento, non escludendone di per sé la conformità alle norme igienico-sanitarie, non impedisce l'utilizzazione in concreto dello stesso come abitazione” (Cass. civ. sent. n. 253 del
08.01.2023; cfr. Cass. Civ. sent. 12708 del 25.05.2010). Nel caso che ne occupa, non risulta che non vi sia stata utilizzazione in concreto;
al contrario, il conduttore ha potuto acquisire il possesso dell'immobile locato sin dalla sottoscrizione del contratto e, dunque, detto negozio deve considerarsi valido ed efficace sin dal 01.03.2021.
5. Avuto riguardo al contenuto del contratto e, in particolare alla durata dello stesso, la disdetta del rinnovo automatico del contratto opererà a far data dal 28.02.2025; conseguentemente, deve ordinarsi il rilascio dell'immobile da parte del conduttore e della di lui madre, con la quale vi risiede, a far data dall'1.03.2025.
6. Quanto alla domanda tesa ad ottenere la restituzione delle spese di mediazione, occorre precisare che dette spese sono assimilabili a quelle giudiziali (Cass. civ. ordinanza n. 32306 del 21.11.2023): ne deriva che gli esborsi effettuati dal ricorrente a tale titolo, pari ad € 871,28 (doc. 6, 7 e 8), devono porsi a carico della parte soccombente, unitamente alle spese vive.
7. Le spese di lite vengono liquidate secondo il principio di soccombenza (art. 91 c.p.c.), in applicazione del DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della lite (indeterminabile – complessità bassa), dei parametri minimi di riferimento e dell'attività processuale in concreto espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, in persona della dott.ssa Alessandra Migliorino, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
ACCOGLIE il ricorso e, per l'effetto, ORDINA a ed in favore di il rilascio Parte_2 Parte_1 dell'immobile sito in Vecchiano (PI), Via Roma n. 63, libero da persone o cose a far data dal
01.03.2025;
CONDANNA il resistente alla rifusione delle spese di lite in favore del ricorrente, che si liquidano in € 1.448,66 per spese vive, € 2.000,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Pisa, all'udienza del 29/01/2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Migliorino