N. R.G. 3155/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Seconda Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3155/2024
All'udienza del giorno 23 settembre 2025 innanzi al giudice dott. Ivan Rauzi, sono comparsi: per parte attrice : l'avv. MOSER FRANCO;
Parte_1 per la parte convenuta : nessuno;
Controparte_1 per la parte convenuta : nessuno;
CP_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Il procuratore della parte attrice precisa le sue conclusioni come da note scritte depositate in data
10/09/2025.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia la seguente sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice dott. Ivan Rauzi
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ivan Rauzi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 3155/2024 promossa da:
, rappresentata e difesa dall'avv. Franco Moser del Foro di Trento, giusta procura Parte_1 agli atti, con domicilio eletto presso il suo studio;
attrice; contro pagina 1 di 5 e contumaci; Controparte_1 CP_2 convenuti;

Oggetto: risarcimento del danno da occupazione sine titulo di bene immobile.
Causa trattenuta in decisione all'udienza odierna (del 23.09.2025) alle seguenti
CONCLUSIONI del procuratore dell'attore:
“In via principale: “Voglia il Tribunale adito, per i motivi e titoli di cui negli atti difensivi depositati e per ogni altro che sarà ritenuto di giustizia, respinta ogni contraria domanda, istanza e deduzione, condannare i convenuti e , in via solidale tra loro, al pagamento Controparte_1 CP_2 dell'importo complessivo di E. 14.068,66, o alla diversa maggior o minor somma risultante di giustizia, oltre interessi e rivalutazione dall'insorgenza dell'obbligazione e sino al saldo.”
In ogni caso: Condannarsi le controparti in solido tra loro all'integrale rifusione di spese, diritti ed onorari di tutti i gradi e fasi del giudizio, oltre a e rimborso spese generali 15%, C.N.P.A. e I.V.A., se ed in quanto dovuta, come per legge.
In via istruttoria: Come in memoria ex art. 171 ter n. 2) cpc dd. 20.03.2025.”;
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione depositato in data 06/11/2024 l'odierna attrice citava dinanzi al Tribunale
Civile di Bolzano i signori e chiedendo di accertare la loro occupazione Controparte_1 CP_2 sine titulo dell'immobile di proprietà attorea e, per l'effetto, condannare gli stessi al risarcimento del danno patito.
I convenuti, nonostante regolare notifica, non si sono costituiti in giudizio e venivano dichiarati contumaci all'udienza del 17/01/2025.
Con ordinanza di data 31/05/2025 il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di assumere mezzi di prova, fissava udienza ex art. 281 sexies c.p.c., per la pronuncia della sentenza.
2. La domanda azionata dall'attrice è fondata e viene accolta.
Dai documenti prodotti è emerso che le parti, nel mese di aprile 2023, hanno stipulato verbalmente un contratto di locazione, relativo all'immobile ad uso abitativo situato in Bolzano (BZ), via Resia n. 50
(piano 1, scala C, interno 3), costituito da un appartamento e un'autorimessa, di proprietà dell'attrice.
L'immobile veniva preso in consegna e occupato dai convenuti a partire da aprile 2023. Il canone di locazione pattuito era pari ad € 1.000,00 mensili.
Tali circostanze si desumono in particolare dalle conversazioni di messaggistica istantanea, intrattenute tra le parti (“ io non so più o meno che ora finisco cmq gli ho fatto un bonifico di 500 euro per Pt_1
l'affitto…”; cfr. doc. 2 e 4 di parte attrice), e dalle lettere dei rispettivi legali (doc. 5 e 6 di parte attrice).
pagina 2 di 5 Ad ulteriore conferma rilevano anche i pagamenti, effettuati dai convenuti nei confronti dell'attrice: in data 13/04/2023 la convenuta effettuava un primo bonifico di € 1.000,00, con la causale CP_2
“CASH NOT PROVIDED VENDITA BICI”. Nei mesi successivi i convenuti effettuavano ulteriori bonifici all'attrice, per un importo complessivo di € 3.500,00 (doc. 3). Dai documenti è anche emerso che le causali dei bonifici erano appositamente formulate, in modo tale da simulare la loro vera natura di canoni di locazione dell'immobile (“gli faccio il bonifico glielo faccio pure magari come causale metto un'altra cosa ok…”; doc. 2 di parte attrice).
Nel corso del giudizio è stato dimostrato che le parti non hanno mai firmato un contratto di locazione in forma scritta e pertanto non è stata effettuata la relativa registrazione (doc. 5 e 6 di parte attrice). A fronte delle diverse richieste dell'attrice di regolarizzare il rapporto di locazione, i convenuti non hanno mai proceduto alla firma del contratto appositamente predisposto (doc. 7 di parte attrice) e si rifiutavano altresì di liberare l'immobile. Pertanto, l'attrice si vedeva costretta, in data 08/04/2024, a presentare denuncia di occupazione senza titolo presso Agenzia delle Entrate (doc. 13 di parte attrice).
Dai documenti prodotti (cfr. doc. 2, 4, 9 e 11) è anche emerso che, nel corso del rapporto di locazione i convenuti non hanno mai pagato all'attrice né i canoni di locazione né le spese relative all'immobile, ad eccezione degli importi sopra menzionati.
I convenuti lasciavano l'immobile in data 05/06/2024, depositando le chiavi sul tavolo, dandone comunicazione all'attrice per mezzo del proprio legale (doc. 16 di parte attrice).
L'art. 1, comma 4, della L.n. 431/1998 relativa alle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo stabilisce che “…per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”. In mancanza il contratto è affetto da nullità assoluta e insanabile, rilevabile da entrambe le parti e anche d'ufficio (Cass.n. 18214/2015).
Ne deriva che il contratto di locazione abitativa, stipulato dalle parti solamente in forma verbale, è nullo per mancanza di forma scritta, con la conseguenza che i convenuti hanno occupato l'immobile in mancanza di un valido titolo per un totale di quattordici mensilità (da aprile 2023 a giugno 2024).
3. L'occupazione sine titulo di un bene immobile integra un fatto illecito extra-contrattuale di natura permanente, che può giustificare un credito risarcitorio in capo al proprietario che si assume danneggiato. Il danno risarcibile è rappresentato dalla compromessa possibilità di esercizio del diritto di godere del bene, quale conseguenza immediata e diretta della violazione cagionata dall'occupazione abusiva. Inoltre, la S.C. ha stabilito che, se il danno da perdita subita non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (cfr. Cass.n. 2500/2024).
pagina 3 di 5 Appare congruo quantificare il danno subito dall'attrice, tenendo conto del canone locativo di mercato, nella misura di € 1.000,00 per ciascuna mensilità in cui l'immobile è stato occupato e, pertanto, per un importo complessivo di € 14.000,00. Poiché l'attrice ha ricevuto dalla convenuta un importo di €
3.500,00, il danno effettivamente subito risulta pari alla somma residua di complessivi € 10.500,00.
A ciò si aggiungono le spese che l'attrice ha dovuto sostenere, in conseguenza dell'occupazione dell'immobile da parte dei convenuti, sia prima che dopo la liberazione dello stesso. In particolare, €
754,71 di utenze (doc. 19 di parte attrice), € 695,10 di spese condominiali (doc. 20 di parte attrice).
L'attrice ha anche dovuto sostenere € 854,00 per spese di pulizia ed € 1.264,85 per la ritinteggiatura
(sulla necessità di tali spese dopo il rilascio dell'immobile e sul nesso causale tra le stesse e l'occupazione sine titulo posta in essere dai convenuti, cfr. doc. 21).
Pertanto, il danno patrimoniale subito dall'attrice ammonta a complessivi € 14.068,66, importo che viene rivalutato (di € 267,30) e maggiorato degli interessi legali (€ 394,81) per un ammontare complessivo di € 14.730,77.
4. La condanna alle spese di lite segue la soccombenza.
Le spese di lite vengono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei valori medi di cui al D.M.
55/2014 e successive modifiche relativi alle cause con valore da € 5.201,00 ad € 26.000,00 (senza nulla riconoscere in relazione alla fase istruttoria non svolta).


P.Q.M.


Il Tribunale di Bolzano, definitivamente pronunziando, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione reietta,
1) accerta e dichiara che i convenuti e hanno occupato sine titulo Controparte_1 CP_2
l'immobile ad uso abitativo situato in Bolzano (BZ), via Resia n. 50, piano 1, scala C, interno 3
(formato da un appartamento con autorimessa, identificato e contraddistinto dalla p.m. 22 e dalla p.m.
100 della p.ed. 4628 C.C. Gries) di proprietà dell'attrice ; Parte_1
2) condanna i convenuti e in solido tra loro, a risarcire all'attrice Controparte_1 CP_2
il danno patrimoniale dalla stessa subito, nella misura di € 14.730,77, oltre interessi Parte_1 di legge dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo effettivo;

3) condanna i convenuti e in solido tra loro, a rifondere all'attrice Controparte_1 CP_2
le spese del presente giudizio, che nel complesso vengono liquidate in € 3.397,00 Parte_1 per compenso di avvocato, € 292,20 per spese ed anticipazioni, oltre accessori come per legge e spese forfettarie nella misura del 15% di quanto liquidato per compenso.
Sentenza resa ex art. 281-sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Così deciso in Bolzano, il giorno 23/09/2025
pagina 4 di 5 Il Giudice dott. Ivan Rauzi
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