Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 1968/2021 R.G.
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 30 settembre 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 16/05/2024, regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in pari data), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per 'avv. ROMEO ANNAMARIA ha Controparte_1 concluso come da nota depositata in data 29/09/2025 per e gli avv.ti DE TILLA ROBERTO e Parte_1 Parte_2
QUATTROCIOCCHI VALENTINA hanno concluso come da nota depositata in data 29/09/2025
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 15:01 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 1968/2021 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 1968/2021 R.G. promossa da: tra
p.i. ), in persona del Controparte_1 Controparte_1 P.IVA_1 suo A.U., sig. rappresentata e difesa dall'avv. ROMEO ANNAMARIA ed CP_1 elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Latina (LT), Corso della Repubblica, n. 257, in virtù di mandato allegato al fascicolo telematico;
attrice contro
(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi, con facoltà disgiunte, dagli avv.ti DE TILLA C.F._2
ROBERTO e QUATTROCIOCCHI VALENTINA ed elettivamente domiciliati presso il loro studio sito in Latina (LT), Via Ufente, n. 22, in virtù di procura alle liti allegata al fascicolo telematico;
convenuti
OGGETTO: domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932
c.c.; domanda di risoluzione del contratto e di pagamento del doppio della caparra ex art. 1385, co.
2, c.c.; domanda di restituzione beni mobili;
CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Controparte_1
a convenuto in giudizio – innanzi all'intestato Tribunale – i signori
[...] Parte_1
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'ill.mo
[...] Parte_2
Tribunale adito;
A) accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti all'obbligo di trasferire all'attore la proprietà dell'appezzamento di terreno agricolo di mq 1324 facente parte dell'ex podere
105 U.A.B. sito in via Migliara 47 loc. B.go San Donato, oggi identificato al catasto terreni del
Comune di Sabaudia al fg. 11, particelle 1953 (mq 361), 1960 (mq 24), 1961 (mq 355) e 1965 (mq
584), come previsto nel preliminare di compravendita del 27.06.2019, e per l'effetto, emettere ex art.
2932 c.c. sentenza costitutiva finalizzata a realizzare gli effetti traslativi del contratto non concluso in favore dell'attore; B) condannare i convenuti ad eliminare il canale di scolo che insiste sul terreno promesso in vendita, delle dimensioni di mt 430 di lunghezza, mt 3,10 di larghezza e mt 3,00 di altezza;
C) accertare e dichiarare la estinzione per compensazione del prezzo residuo dovuto dall'attore di € 10.000,00, con il maggior controcredito dovuto dai convenuti per la penale prevista dall'art. 8 del preliminare, e condannare questi ultimi in solido tra di loro a pagare all'attore
l'eccedenza pari – alla data odierna – ad € 21.400,00, oltre quanto successivamente maturato a titolo di penale sino alla sentenza;
D) condannare i convenuti in solido tra di loro al risarcimento danni in favore dell'attore per il mancato godimento diretto del bene dal 31.07.2019 al 14.11.2029, in misura pari al valore locativo dell'immobile. E) Condannare i convenuti e propri aventi causa al rilascio in favore dell'attore degli immobili distinti in catasto terreni del Comune di Sabaudia al fg. 11, partt.
1953 (mq 361), 1960 (mq 24), 1961 (mq 355) e 1965 (mq 584), Con vittoria di spese da distrarre in favore del sottoscritto difensore antistatario”.
L'attrice, a fondamento della propria pretesa, ha dedotto: - di aver concluso, in qualità di parte promissaria acquirente, con i convenuti, n.q. di promittenti venditori, un contratto preliminare di vendita datato 27.06.2019, avente ad oggetto un appezzamento di terreno agricolo di mq 1324, facente parte dell'ex podere 105 sito in Borgo San Donato (LT), Via Migliara 47, distinto al C.T. del Comune di Sabaudia al Fg. 11, partt. 1901/parte, 1896/parte e 1951/parte (vd. all.to n. 1); - di aver stabilito il corrispettivo della vendita nella somma di euro 15.000,00, di cui euro 5.000,00 erano stati versati contestualmente alla sottoscrizione del predetto preliminare, a titolo di caparra confirmatoria (vd. art. 3, all. 1, citazione); - che, all'art. 6 del predetto preliminare, era stato fissato alla data del 30.07.2019 il termine per la stipula del contratto definitivo e per il saldo del residuale prezzo (euro 10.000,00), con obbligo a carico dei convenuti di fornire, entro il 10.07.2019, tutta la documentazione necessaria al trasferimento del cespite immobiliare;
- che, all'art. 8 del contratto in parola, le parti avevano espressamente stabilito che, in caso di ritardo nell'eliminazione di un canale di scolo insistente sul terreno de quo, il termine per la stipula del rogito sarebbe stato prorogato, con applicazione di una penale di € 50,00 per ogni giorno di ritardo, decorrente dal 10.07.2019, sino alla data dell'effettiva stipula, e con eventuale compensazione della somma maturata a titolo di penale con quella dovuta a titolo di saldo prezzo;
- che, a fronte delle obbligazioni contrattualmente assunte, i convenuti pur avendo proceduto al frazionamento del terreno, ricavando le nuove porzioni distinte al C.T. del Comune di Sabaudia al f. 11, partt. 1953, 1960, 1961 e 1965 (vd. all.ti, visure storiche), non avevano provveduto ad eliminare il canale di scolo, né tantomeno ad addivenire alla stipula del contratto definitivo;
- di aver sollecitato i convenuti, con raccomandata a.r. del 02.08.2019 e ricevuta il 6-
8.09.2019, a trasmettere al Notaio rogante la documentazione necessaria alla stipula (vd. all.to n. 2, citazione); - che i convenuti, per tramite del proprio legale, avv. de Tilla, con pec del 21.08.2019, avevano comunicato di non voler addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita riguardante il terreno di cui al compromesso del 27.06.2019, offrendo il pagamento del doppio della caparra versata (vd. all.to n. 3); - che i predetti convenuti avevano frattanto concesso in affitto il terreno oggetto di causa alla società in forza di contratto registrato al n. Parte_3

6.700 del 09.12.2014 serie 3T dal 15.11.2014 al 14.11.2029 (vd. all.to n. 4); - che i predetti convenuti sono tenuti in solido a corrispondere, a titolo di penale, ex art. 8 del preliminare de quo, a decorrere dal 10.07.2019 sino alla data dell'atto di citazione (29.03.2021), la somma di € 31.400,00 (= 628 gg x € 50,00/die), detratto il residuo prezzo di € 10.000,00 pattuito per l'acquisto dell'appezzamento di terreno;
- che, in forza del comportamento sopra descritto, i promittenti venditori avevano violato sia l'obbligo di consegnare l'immobile alla data prevista per il rogito, sia l'obbligo di garantire la piena disponibilità e libertà da diritti di terzi, con diritto dell'attrice ad ottenere il pagamento di una somma a titolo risarcitorio per il mancato godimento diretto del bene in misura pari al valore locativo degli immobili, dal 31.07.2019 al 14.11.2029, data di scadenza del contratto di affitto.
I convenuti tempestivamente costituitisi in giudizio con Parte_1 Parte_2 comparsa di costituzione e risposta depositata il 17.07.2021, hanno chiesto la reiezione della domanda attorea di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, in quanto era stata ivi espressamente pattuita la facoltà dei promittenti venditori dell'obbligo di restituire il doppio della caparra confirmatoria, in caso di loro inadempienza (vd. art. 7, all. 1, cit. «…se invece inadempiente dovesse risultare la parte venditrice, essa dovrà restituire il doppio dell'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.»), con consequenziale reiezione delle ulteriori domande proposte, in quanto fondate su di un contratto risoltosi alla data del 21.8.2019.
I convenuti hanno altresì svolto domanda riconvenzionale, chiedendo la condanna della società attrice alla restituzione degli arredi meglio identificati nel corpo dell'atto (elenco lett da a) a k), illegittimamente detenuti, mai restituiti e ad essi appartenenti, presenti in un immobile ad essa trasferito in forza di un altro contratto definitivo del 22.10.2019 in esecuzione del preliminare del
2.08.2018 (vd. all.to n. 3, comparsa;
vd. corrispondenza, all.ti nn. 4-7), oltre al risarcimento del danno da ritardo, da compensare con la somma di € 10.000,00, pari al doppio della caparra versata dall'attrice in forza del contratto preliminare del 27.06.2019.
Espletata con esito negativo la procedura di mediazione demandata, concessi i termini ex art. 183, c. 6, c.p.c., la causa, istruita in via documentale e a mezzo di prove orali, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dinanzi a questo
G.I., subentrato al precedente a far data dall'1.7.2022, previa concessione alle parti di termine per note conclusive fino a dieci giorni prima.
In via preliminare, non può trovare accoglimento la richiesta attorea formulata dal patrocinio attoreo, solo nella nota di trattazione cartolare depositata in vista dell'odierna udienza, finalizzata ad ottenere un rinvio della discussione della presente causa al fine di consentire al Comune di Sabaudia il rilascio del certificato di destinazione urbanistica aggiornato richiesto dal geom. per conto della CP_2 [...]
(promissaria acquirente), chiedendo la delega dei proprietari. CP_1
Trattasi di questione nuova su cui parte convenuta ha dichiarato di non accettare il contraddittorio, né la risalente iscrizione della causa consentirebbe di differire ulteriormente la discussione della causa.
Nel merito, la domanda attorea svolta in via principale di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto è inammissibile per i motivi qui di seguito esposti.
Come noto, i presupposti necessari per esperire vittoriosamente l'azione ex art. 2932 c.c. sono l'esistenza di un contratto preliminare valido ed efficace, l'inadempimento della controparte,
l'adempimento o l'offerta della prestazione da parte dell'attrice e la possibilità giuridica e materiale di produrre, con la sentenza traslativa della proprietà, gli stessi effetti che avrebbe prodotto il contratto definitivo di compravendita.
Nel caso di specie, difetta quest'ultimo presupposto, in quanto non risulta prodotto agli atti di causa il certificato di destinazione urbanistica relativo ai terreni oggetto del preliminare di vendita, contenente le prescrizioni urbanistiche dell'area interessata, come prescritto dall'art. 18, co. 2, della
L. n. 47/1985 (ora art. 30, D.P.R. n. 380/2001).
In proposito, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, quanto prescritto dalla normativa in parola –, a mente della quale gli atti inter vivos aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli in mancanza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica –, comporta l'obbligo di allegazione del citato certificato, sia per la stipulazione del contratto definitivo, sia per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concluderlo.
Pertanto, poiché la sentenza emessa a norma dell'art. 2932 c.c. postula l'accertamento dei requisiti di validità del contratto non concluso, incombe sull'attore l'onere di provare la sussistenza delle condizioni richieste per un valido trasferimento, mediante la produzione del menzionato certificato
(ex multis, Cass. 19.08.2011, n.17436; Cass. 27.08.2019, n.21721, App. Roma 29.12.2023, n.8426).
È stato, inoltre, statuito, in tema di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., che tale certificato costituisce una condizione dell'azione, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa, purché prima della relativa decisione, con la conseguenza che la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cass. 14.06.2019, n.16068).
Alla luce delle superiori osservazioni, la domanda attorea ex art. 2932 c.c. è inammissibile per carenza delle condizioni dell'azione, in quanto la sentenza traslativa della proprietà non può mai determinare la realizzazione di un effetto diverso da quello che, in materia immobiliare, sarebbe possibile alle parti del contratto o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge, di forma o contenuto disciplinanti l'autonomia negoziale.
Merita, invece, accoglimento la domanda svolta in via subordinata dall'attrice (ed introdotta, per la prima volta, nelle note scritte in sostituzione di udienza, depositate in data 02.05.2024), ai sensi dell'art. 1385, co. 2, c.c., di risoluzione e/o inefficacia del contratto preliminare di vendita del
27.06.2019, con contestuale richiesta di condanna dei convenuti al pagamento della somma di €
10.000,00, pari al doppio della caparra versata.
Invero, la parte non inadempiente che abbia agito per l'esecuzione del contratto può chiedere legittimamente nel corso di tutto il giudizio di primo grado, ed anche in appello, il recesso dallo stesso ex art. 1385, co. 2, c.c., senza incorrere nelle preclusioni dei “nova”, atteso che lo “ius variandi” di cui all'art. 1453 c.c., quale norma speciale, deroga al divieto generale di “mutatio libelli” ex art. 345
c.p.c., e può essere esercitato in ogni stato e grado del processo (ex multis, Cass. 16.01.2018, n.882;
Cass. 03.02.2015, n.1901; Cass. 06.06.2011, n.12238).
Ciò posto, può ritenersi pacifico l'inadempimento da parte dei convenuti, quali promittenti venditori, per aver unilateralmente ritenuto di non addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita, senza apporre alcuna valida giustificazione, come evidenziato nella missiva del
21.08.2019, inviata dal legale degli stessi alla parte attrice, in riscontro della lettera attorea di invito alla stipula, nella quale si legge: “i miei assistiti, di contro, non intendono procedere alla stipula del contratto definitivo relativo al preliminare sottoscritto in data 27 giugno 2019 e pertanto procederanno alla restituzione del doppio della caparra come contrattualmente convenuto” (vd. all.
3, citazione;
all. 2, comparsa).
Peraltro, è la stessa parte convenuta ad ammettere il proprio inadempimento e a dichiarare, con valore confessorio, di aver effettuato il recesso dal contratto richiamato: “il preliminare fu risolto per volontà del promittente venditore che ha offerto la restituzione della caparra in misura doppia, che tale previsione è contenuto nel contratto all'art. 7…Il contratto è risolto e se anche per inadempimento…il risarcimento è stato pattiziamente determinato nel doppio della caparra” (vd. p.
1, memoria ex art. 183, co. 6, n. 3), c.p.c., convenuti;
vd. anche pag. 4, comparsa: “Ne consegue che il comportamento dei promittenti venditori è conseguente alla previsione contrattuale pattuita al richiamato art. 7”). Pertanto, alla luce delle dichiarazioni rese dai convenuti, questo Giudice non potrà che limitarsi a prendere atto di predetta manifestazione di volontà, dichiarando l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare inter partes sottoscritto il 27.06.2019, ai sensi e per gli effetti dell'art. 7 dello stesso, con condanna dei promittenti venditori inadempienti al pagamento del doppio della caparra versata di € 5.000,00 in favore dell'attrice.
In forza dell'acclarata risoluzione del contratto preliminare in commento e della reiezione della domanda ex art. 2932 c.c. svolta in via principale, vanno consequenzialmente respinte tutte le ulteriori domande formulate dall'attrice.
Passando ora alla disamina della domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta, la stessa può ritenersi meritevole di accoglimento seppur nei limiti qui di seguito indicati.
Si osserva, invero, come predetta domanda sia da ritenersi ammissibile, ancorché fondata su di un titolo diverso (contratto preliminare del 02.08.2018 e contratto di vendita del 22.10.2019), anziché da quello posto dall'attrice a fondamento delle proprie richieste (preliminare del 27.06.2019), posto che, fra le opposte pretese, esistono molteplici profili di connessione che rendono opportuno l'esame delle domande contrapposte in unico processo (ex multis, Cass. 27564/2011; Cass. 15271/2006).
Nel caso di specie, si ravvisa una connessione da un punto di vista soggettivo, in quanto in tutti i contratti in parola figurano le medesime parti, da un punto di vista temporale, in quanto i contratti sono stati stipulati a distanza di un breve lasso di tempo l'uno dall'altro, inserendosi, apparentemente, nell'ambito di un'operazione economica unitaria, da un punto di vista geografico, avendo ad oggetto immobili tra loro contigui ed, infine, da un punto di vista causale, perché la stessa parte attrice, nella missiva del 26.02.2020 inviata via pec ai convenuti (vd. punto B), all. 7, comparsa), risulterebbe subordinare la restituzione dei beni mobili di proprietà dell'odierna parte convenuta alla stipula del contratto definitivo riguardante il terreno, nonostante l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare.
Ciò posto, i convenuti chiedono la restituzione di una pluralità di beni mobili che sarebbero ancora presenti nell'immobile venduto all'attrice, sito in Borgo San Donato (LT), Via Migliara 47, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Sabaudia al f. 11, part. 1913, sub. 1.
Risulta per tabulas (vd. missiva del 26.02.2020, cit. supra), l'attuale detenzione, quanto meno di alcuni dei predetti beni, da parte dell'attrice e ciò risulta essere parimenti comprovato dalle escussioni testimoniali rese nel corso del giudizio.
Ed invero le dichiarazioni testimoniali rese dai testi di parte convenuta, sig.ra Testimone_1
e sig. rispettivamente moglie di e figlio di (vd.
[...] Tes_2 Parte_2 Parte_1
“all'interno dell'immobile venduto alla vi erano tutti i beni di cui all'elenco che mi viene CP_1 letto (punto 4 lettere da a a k della comparsa di costituzione)…per quanto a mia conoscenza questi beni sono sempre stati nell'immobile fino alla vendita”, verbale di udienza del 04.05.2023, teste “all'interno del l 'immobile venduto alla vi erano i beni di cui Testimone_1 CP_1 all'elenco che mi viene letto (punto 4 lettere da a a k della comparsa di costituzione)… Questo posso confermare anche per il periodo dopo la morte di mia nonna e fino al momento della vendita”, verbale di udienza del 04.05.2023, teste , hanno trovato parziale univocità e convergenza nelle Tes_2 dichiarazioni testimoniali rese dalla teste di parte attrice, sig.ra (“posso confermare Parte_4 che dopo il preliminare di vendita nell'appartamento vi erano solo i beni che mi vengono indicati
(credenza, l'aspirapolvere e il lavapavimento Folletto). Questo posso confermare per averlo visto direttamente”), ad eccezione di alcuni specifici beni mobili presenti nell'immobile de quo (tutti i beni mobili elencati nella comparsa di costituzione, secondo i testi di parte convenuta, solo la credenza,
l'aspirapolvere e il lavapavimento Folletto, di cui all'elenco stilato nella comparsa di costituzione subb. a), j) e k), secondo il teste di parte attrice).
In ragione di quanto sopra, ne consegue che possa ritenersi raggiunta la prova dell'illegittima detenzione da parte dell'attrice solo per alcuni dei beni mobili oggetto di domanda di cui alla comparsa di costituzione subb. a), j) e k) e, segnatamente, a. Credenza con cristalliera antica contenente piatti e tazzine in porcellana e set di bicchieri di cristallo Richard & Ginori, j.
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In ragione di quanto sopra, parte attrice andrà, dunque, condannata alla restituzione dei predetti beni a parte convenuta.
Va, invece, respinta, per essere totalmente generica e sguarnita di opportune allegazioni, la domanda di risarcimento per il danno asseritamente subìto dal ritardo nella restituzione dei suddetti beni.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Alla luce di quanto sopra, visto l'art. 92, co. 2, c.p.c., stante la soccombenza reciproca delle parti, sussistono i presupposti per compensare integralmente le spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) rigetta la domanda attorea formulata in via principale ex art. 2932 c.c.;
b) in accoglimento della domanda attorea svolta in via subordinata nella nota di trattazione cartolare datata 2.5.2024, accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare inter partes sottoscritto il 27.06.2019, ai sensi e per gli effetti dell'art. 7 e, per l'effetto, condanna in solido i convenuti al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 10.000,00, pari al doppio della caparra versata;

c) rigetta tutte le restanti domande formulate dall'attrice; d) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale svolta dai convenuti, condanna l'attrice alla restituzione in favore dei convenuti dei beni mobili di cui alle lettere a), j) e k) della comparsa di costituzione e risposta e, segnatamente, a. Credenza con cristalliera antica contenente piatti e tazzine in porcellana e set di bicchieri di cristallo Richard & Ginori, j.
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Vorwerk Folletto costo € 400;
e) rigetta tutte le altre domande svolte in via riconvenzionale dai convenuti;

f) compensa per intero le spese di lite tra le parti.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 30.09.2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 30 settembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini