N. R.G. 2698/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di VITERBO nella persona del giudice IA IA ON, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 2698 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno
2023, vertente tra
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Antonella Parte_1 C.F._1
Speranzini, elettivamente domiciliata in Pesaro, alla via XI Febbraio n. 29, presso lo studio del difensore,
- Ricorrente
e
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, con il patrocinio dell'avv. Danilo Scalabrelli, elettivamente domiciliati in C.F._3
Viterbo, alla via I. Garbini n. 38, presso lo studio del difensore,
- Resistenti nonché
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il CP_3 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. Guido Paoli, elettivamente domiciliata in Roma, alla Via Cossèria n. 5, presso lo studio del difensore,
- Resistente nonché
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_4 P.IVA_2 tempore, con il patrocinio dell'avv. Guido Paoli, elettivamente domiciliata in Roma, alla Via Cossèria
n. 5, presso lo studio del difensore,
- Resistente nonché
pagina 1 di 8 Controparte_5

[...]
- Resistenti contumaci

Oggetto: contratto preliminare di vendita - risoluzione del contratto - risarcimento danni

Conclusioni: all'udienza del 20 novembre 2025 la ricorrente e i resistenti costituiti si sono riportati alle conclusioni rassegnate, rispettivamente, nel ricorso e nella comparsa di costituzione.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. odierna ricorrente, ha dedotto di aver sottoscritto, in qualità di promissaria Parte_1 acquirente e dietro pressione di e agenti della Controparte_5 CP_5 Controparte_4
(di seguito anche “agenzia Bonifazi”), una proposta di acquisto recante il timbro di altra società, la
[...]
ed avente ad oggetto il “terreno agricolo con baita sito in Zona Ombrone, Viterbo, CP_3 distinto in Catasto al Foglio 41, p.lla 232, ex part. 118, Cat. C/2, mq 36”. La ricorrente ha aggiunto che l'immobile veniva descritto come “terreno nel contesto panoramico molto silenzioso e fiabesco con la baita in legno attrezzata con cucina, bagno e camera, e vari annessi, ottimo per passare la giornata di relax o fine settimana”. La ha esposto, altresì, di aver consegnato all'agenzia un assegno Pt_1 CP_4 del valore di 2.000,00 euro, riscosso dai promittenti venditori, e a Controparte_1 Controparte_2 titolo di acconto sul prezzo complessivo. La ricorrente ha evidenziato, inoltre, di non aver mai ricevuto alcuna informazione concernente l'immobile promesso in vendita, né, pur se richiesta in plurime occasioni, la documentazione ad esso relativa, afferente a situazione urbanistica, eventuali abusi, metratura e capannoni ivi presenti.
La ha dunque incardinato il presente giudizio, convenendo, quali resistenti, tutti i soggetti Pt_1 sopra indicati, ritenendo sussistenti i presupposti per il risarcimento del danno, quantificabile in
30.000,00 euro o nell'importo ritenuto di giustizia, in quanto le sarebbe stato promesso in vendita un bene mancante delle qualità promesse ed essenziali ex art. 1497 c.c., trattandosi di un immobile inidoneo all'uso cui era destinato e ad espletare la funzione economico-sociale, nonché appartenente a una specie diversa rispetto a quella pattuita.
Alla luce delle sopra esposte considerazioni, la ricorrente ha dunque richiesto, previa risoluzione della promessa di acquisto di cui in narrativa, condannarsi tutti i resistenti alla restituzione della somma di 2.000,00 euro, nonché al risarcimento di tutti i danni, quantificati nell'importo di 30.000,00 euro ovvero alla somma ritenuta equa, “emettendo sentenza che faccia luogo per pronuncia costitutiva”. pagina 2 di 8 2. Si sono costituiti in giudizio e eccependo, preliminarmente, Controparte_1 Controparte_2
l'improcedibilità della domanda di risarcimento danni spiegata ex adverso in quanto non era stata oggetto del prodromico procedimento di mediazione svolto tra le parti, nonché la nullità della domanda stessa per indeterminatezza e contraddittorietà della causa petendi e del petitum. Nel merito, i resistenti hanno rilevato che, soltanto nel mese di ottobre 2023, la ricorrente li aveva invitati a partecipare alla mediazione, senza aver mai prima di allora sollevato alcuna contestazione in relazione all'immobile promesso in vendita. I resistenti hanno aggiunto che l'assegno di 2.000,00 euro era stato loro consegnato dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria e hanno evidenziato che non solo non potrebbe configurarsi un aliud pro alio, ma l'attrice avrebbe dichiarato di aver visionato l'immobile e di averlo trovato di suo gradimento, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava. I resistenti hanno dedotto, altresì, di aver regolarmente consegnato all'agenzia immobiliare la documentazione utile ai fini della conclusione dell'affare. I resistenti, infine, hanno esposto di aver subito un danno pari a 600,00 euro, corrispondente all'importo versato al difensore per partecipare al procedimento di mediazione.
In considerazione di quanto esposto, i resistenti hanno chiesto, in via preliminare, dichiararsi la nullità del ricorso, nonché l'improcedibilità della domanda di risarcimento danni;
nel merito, in via principale, rigettarsi le domande proposte dalla ricorrente e, in via riconvenzionale, condannarsi la ricorrente medesima al pagamento della somma di 600,00 euro. In via subordinata, i resistenti hanno richiesto di limitare la propria eventuale condanna al pagamento dell'importo di 2.000,00 euro;
in via riconvenzionale trasversale, condannarsi gli altri resistenti a tenerli indenni dal pagamento delle somme che sarebbero stati tenuti a corrispondere alla ricorrente ovvero condannare soltanto gli altri resistenti al pagamento dell'importo richiesto dalla Pt_1
3. Si è costituita in giudizio la (nel prosieguo, « »), eccependo CP_3 CP_3 preliminarmente la nullità della domanda per difetto assoluto di causa petendi. Nel merito, la resistente ha anzitutto dedotto che l'assegno di 2.000,00 euro è stato incassato dai promittenti venditori. La resistente ha rilevato, inoltre, l'infondatezza della domanda di risarcimento del danno proposta dalla ricorrente, in quanto il mediatore non sarebbe tenuto a svolgere particolari indagini di natura tecnico- giuridica in difetto del conferimento di uno specifico incarico in tal senso e comunque i promittenti venditori si erano impegnati a consegnare al promissario acquirente copia dei titoli di proprietà, nonché
i documenti catastali e urbanistici relativi all'immobile promesso in vendita. La resistente ha osservato, altresì, che non si sarebbe resa gravemente inadempiente, giacché avrebbe diligentemente adempiuto alle obbligazioni principali assunte in forza del contratto di mediazione immobiliare per la conclusione della proposta di acquisto, completa di ogni elemento essenziale, fra i quali non era compresa la relazione urbanistica relativa all'immobile. pagina 3 di 8 Alla luce delle superiori considerazioni, la ha quindi chiesto, in via preliminare, dichiararsi CP_3 la nullità delle domande formulate dalla ricorrente;
in via principale, rigettarsi le domande stesse e condannarsi la al pagamento dell'importo di 5.000,00 euro, ovvero della somma ritenuta di Pt_1 giustizia, a titolo di risarcimento del danno ex art. 96, comma 3, c.p.c.
4. Si è costituita in giudizio la (nel prosieguo, « ), chiedendo, in Controparte_4 CP_4 via preliminare, accertarsi e dichiarare il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto non avrebbe svolto l'attività di intermediazione immobiliare in favore della ricorrente, avvalsasi dell'opera della;
nel merito, ha chiesto condannarsi la ricorrente al pagamento della somma di 5.000,00 CP_3 euro, ovvero sella somma ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento del danno da lite temeraria.
5. Non si sono costituiti in giudizio e Controparte_5 CP_5
6. Con ordinanza del 30 maggio 2024, il giudice precedente assegnatario del fascicolo ha dichiarato la contumacia di questi ultimi e, ritenuto il carattere documentale della controversia, ha fissato udienza di discussione ex art. 281sexies c.p.c., poi svoltasi in data 20 novembre 2025, nella quale la ricorrente e i resistenti costituiti si sono riportati alle conclusioni rassegnate, rispettivamente, nel ricorso introduttivo e nelle comparse di costituzione, chiedendone l'accoglimento.
La causa è stata quindi trattenuta in decisione, riservando il deposito della sentenza ai sensi dell'art. 281sexies, comma 3, c.p.c.
7. Preliminarmente, deve essere disposto lo stralcio delle memorie depositate dalla ricorrente in data
28 maggio 2024, in quanto non autorizzate e recanti delle richieste istruttorie che la avrebbe Pt_1 dovuto avanzare sin dal ricorso introduttivo (cfr. artt. 281decies, comma 1, e 163, comma 3, n. 5, c.p.c.)
- la ricorrente non ha neppure richiesto la concessione dei termini di cui all'art. 281 duodecies, comma
4, c.p.c. - tenuto conto, peraltro, di quanto già osservato dal giudice precedente assegnatario del fascicolo con la già citata ordinanza del 30 maggio 2024, ovvero che “le note scritte, da depositarsi in unica soluzione, sono inammissibili nella parte eccedente le istanze e/o conclusioni”. Parimenti, deve disporsi lo stralcio della “nota conclusionale” depositata dalla ricorrente in data 19 novembre 2025, in quanto non autorizzata.
7.1. Nel merito, in ossequio al principio della ragione più liquida (Cass., sez. un., 29 agosto 2025, n.
24172; Cass., sez. un., 12 dicembre 2014, n. 26242 e n. 26243) si può prescindere dalle eccezioni preliminari sollevate dai resistenti, in quanto le domande proposte dalla ricorrente sono infondate per le ragioni di seguito indicate.
Occorre premettere che il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.) e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.), pur presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, pagina 4 di 8 formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono, nell'ambito di un medesimo genere, sull'appartenenza ad una specie piuttosto che a un'altra. Inoltre, la garanzia per vizi ha la finalità di assicurare l'equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale indipendentemente dalla colpa del venditore, mentre l'azione di risoluzione di cui all'art. 1497 c.c., rientrando in quella disciplinata in via generale dall'art. 1453 c.c., postula che l'inadempimento posto a base della domanda di risoluzione sia imputabile a colpa dell'alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse della parte non inadempiente (Cass., sez. II, 5 aprile 2016, n. 6596; Cass., sez. III, 10 luglio 2008, n. 18859; Cass., sez. II, 24 maggio 2005, n. 10922; Cass., sez. II, 23 marzo 1999, n. 2712;
Cass., sez. II, 13 gennaio 1997, n. 244; Cass., sez. III, 4 marzo 1981, n. 1261).
Entrambe le ipotesi differiscono dalla consegna di un “aliud pro alio”, che si verifica quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti (Cass., sez. II, 5 aprile 2016, n. 6596;
Cass., sez. II, 13 settembre 2013, n. 20996; Cass., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14586), risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto (Cass., sez. II, 11 novembre 2008, n. 26953), ovvero la cosa abbia difetti che la rendano inservibile, purché, in tale ultimo caso, la particolare utilizzazione della cosa sia stata espressamente contemplata, da entrambe le parti, nella negoziazione (Cass., sez. II, 18 gennaio 2007, n. 1092), che assume rilievo decisivo (Cass., sez. II, 5 aprile 2016, n. 6596; Cass., sez. III, 10 luglio 2008, n. 18859;
Cass., sez. II, 24 maggio 2005, n. 10922).
Ebbene, rilevata la disorganica e generica esposizione della ricorrente, basti osservare che – a prescindere dalla qualificazione dell'azione dalla medesima promossa (ex art. 1490 e ss. c.c., ex art. 1497 c.c. ovvero azione di risoluzione per “aliud pro alio”) - dalla documentazione depositata dalla stessa non emerge la mancanza di corrispondenza della planimetria catastale allegata alle visure Pt_1 dell'immobile oggetto della proposta di vendita a quella allegata a quest'ultimo atto (all. 6 del ricorso).
Neppure constano, dagli atti di causa, eventuali vizi dell'immobile promesso in vendita, tali da renderlo inidoneo all'uso a cui è destinato o da diminuirne in modo apprezzabile il valore. Ancora, non risultano in atti le varie raccomandate che la ricorrente avrebbe inviato ai promittenti e all'agenzia immobiliare che la coadiuvava nella conclusione dell'affare onde contestare loro gli asseriti difetti e vizi (l'allegato
“RACC -_ SPEDITE _ 4 -10” al ricorso contiene, invero, unicamente due ricevute di avvenuta consegna di raccomandate delle quali non si evince in alcun modo il contenuto).
A tale carenza probatoria non potrebbe certo supplire la consulenza tecnica d'ufficio sollecitata dalla ricorrente, in quanto, per quanto sopra osservato, si tratterebbe di una consulenza evidentemente pagina 5 di 8 esplorativa, giacché non sarebbe volta a ricostruire in modo analitico circostanze fattuali già dedotte specificamente dalla parte interessata e già supportate da idonea dimostrazione, ma avrebbe l'effetto di sollevare la dal proprio onere probatorio (Cass., sez. un., 1 febbraio 2022, n, 3086; Cass., sez. un., Pt_1
21 febbraio 2022, n. 5624; Cass., sez. III, 15 giugno 2018, n. 15747; Cass., sez. I, 10 settembre 2013, n.
20695).
La ricorrente non ha comunque provato né il danno emergente, né il lucro cessante, nemmeno in via presuntiva. Tali voci di danno, infatti, non potrebbero coincidere con l'importo eventualmente versato a titolo di caparra confirmatoria ai promittenti venditori, perché la parte non inadempiente può, a sua scelta, recedere dal contratto chiedendo la consegna del doppio della caparra alla parte che l'ha ricevuta oppure chiedere la risoluzione del contratto, ma in questo caso il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (art. 1385, c. 3, c.c.). Infine, l'eventuale coartazione della volontà al momento della sottoscrizione della proposta (laddove provata) integrerebbe un vizio del consenso idoneo a provocare l'annullamento del contratto, che però deve essere oggetto di una specifica domanda (art. 2607 c.c. e 99 c.p.c.), non proposta dall'odierna ricorrente.
8. Quanto alla domanda riconvenzionale proposta da e giova Controparte_1 Controparte_2 ricordare che la giurisprudenza di legittimità ha precisato che il costo sostenuto dal danneggiato per l'attività stragiudiziale svolta in suo favore da un avvocato in sede di mediazione o negoziazione assistita deve considerarsi un danno emergente, risarcibile ai sensi dell'articolo 1223 c.c. (Cass, sez. III,
7 settembre 2022, n. 26368; Cass., sez. III, 4 novembre 2020, n. 24481; Cass., sez. VI, 13 marzo 2017,
n. 6422; Cass., sez. III, 21 gennaio 2010, n. 997).
Qualora, tuttavia, la parte vittoriosa in giudizio non abbia formulato un'autonoma domanda di risarcimento del danno patito a causa di un inadempimento o di un illecito posto in essere dalla controparte, soccombente in giudizio, il costo sostenuto per partecipare al procedimento di mediazione con l'assistenza di un avvocato diviene una componente delle spese processuali, rette dalla logica della causalità/soccombenza (art. 91 c.p.c.), in quanto l'attività stragiudiziale svolta dal difensore è strettamente connessa e funzionale al successivo giudizio (art. 20 D.M. 55/2014).
Nel caso di specie si reputa insufficiente la produzione documentale dei resistenti a comprovare l'effettivo esborso per le spese legali per l'attività stragiudiziale svolta, essendo integrata unicamente dalla fattura con l'apposizione della dicitura “Pagata”, mancante comunque della sottoscrizione dell'emittente, e comunque in assenza di ulteriore documentazione volta a suffragare l'avvenuto pagamento.
9. Infine, la domanda con la quale la e la hanno chiesto la condanna della CP_3 CP_4 ricorrente ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c. deve essere rigettata. pagina 6 di 8 Invero, tale disposizione è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche correlate all'esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi e a sanzionare l'abuso del processo, che consta nella violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'art. 88 c.p.c. Ne consegue, stante la natura sanzionatoria dell'istituto in questione, che la condanna al pagamento della somma equitativamente determinata non richiede né la domanda di parte né la prova del danno, essendo tuttavia necessario l'accertamento, in capo alla parte soccombente, della mala fede (consapevolezza dell'infondatezza della domanda) o della colpa grave (per carenza dell'ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta consapevolezza) (Cass., sez. I, 27 ottobre 2023, n. 29831; Cass., sez. II, 17 aprile 2023, n. 10097;
Cass., sez. un., 13 settembre 2018, n. 22405). Dalla natura sanzionatoria che gli è propria discende che l'istituto previsto dall'art. 96, comma 3, c.p.c. ha carattere eccezionale e residuale, al pari del correlato istituto dell'abuso del processo, per cui una sua interpretazione lata o addirittura automaticamente aggiunta alla sconfitta processuale verrebbe a contrastare con i principi dell'art. 24 Cost. (Cass., sez. I,
12 luglio 2023, n. 19948).
In definitiva, ai fini dell'irrogazione della sanzione comminata dall'art. 96, comma 3, c.p.c., non assume rilevanza l'infondatezza in sé della domanda, perché agire in giudizio per far valere una pretesa
(seppure infondata, appunto) non è di per sé condotta rimproverabile (Cass., sez. I, 12 luglio 2023, n.
19948).
Ebbene, nel caso di specie non risulta né la colpa grave, né, tantomeno, il dolo della ricorrente nella instaurazione del presente giudizio. Infatti, la mancanza di puntuali allegazioni a supporto delle articolate deduzioni incide soltanto sulla fondatezza della domanda e, di riflesso, sulla regolamentazione delle spese di lite. Peraltro, la presenza dei “loghi” sia della sia della CP_4
sulla proposta di acquisto, sottoscritta dalla ricorrente, l'ha verosimilmente indotta in errore in CP_3 ordine all'individuazione dell'agente immobiliare che, effettivamente, l'aveva coadiuvata nella conclusione dell'affare.
10. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in base ai parametri di cui al D.M. n.
55/2014 (aggiornato al D.M. n. 147/2022), muovendo dai valori minimi e dallo scaglione di valore compreso tra 26.001,00 euro e 52.000,00 euro, tenuto conto della natura documentale del procedimento, della ridotta complessità della controversia, della qualità/quantità delle questioni trattate, nonché dell'attività processuale effettivamente svolta, dovendosi escludere perciò i compensi per la fase istruttoria, stante il mancato espletamento della relativa attività, reputandosi, altresì, che non debba trovare applicazione, nel caso di specie, la maggiorazione di cui all'art. 4, comma 2, D.M. n. 55/2014, stante la medesimezza delle difese svolte dai difensori degli odierni resistenti.
pagina 7 di 8 Nulla si dispone, invece, sulle spese in relazione ai convenuti e Controparte_5 CP_5 stante la loro contumacia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Viterbo, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 2698 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, ogni ulteriore domanda, istanza ed eccezione ritenuta disattesa ed assorbita, così provvede:
- rigetta il ricorso proposto da Parte_1
- condanna la ricorrente al pagamento, in favore di e parte attrice Controparte_1 Controparte_2 opponente, delle spese di giudizio che si liquidano in complessivi 2.906,00 euro per compensi, oltre rimborso spese generali del 15%, IVA e CPA come per legge;

- condanna la ricorrente al pagamento, in favore di delle Parte_2 spese di giudizio che si liquidano in complessivi 2.906,00 euro per compensi, oltre rimborso spese generali del 15%, IVA e CPA come per legge;

- nulla sulle spese nei confronti di e Controparte_5 CP_5
Viterbo, 13 dicembre 2025
Il giudice
IA IA ON
pagina 8 di 8