N. R.G. 5082/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE V CIVILE

Giudice dott. CINZIA CASSONE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con ricorso ex art. 281 decies c.p.c.
DA
, CF. , rappresentata e difesa dall'Avv. Federico Chieppa Parte_1 C.F._1
ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Milano, via Giovanni da Palestrina n. 6
RICORRENTE
CONTRO
P.VA , con sede legale in Milano, Viale Monza n. 270, in persona del CP_1 P.VA_1 legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Eduardo Mariani ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Milano, via Giuseppe Revere n. 16
RESISTENTE
OGGETTO: mediazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da udienza di precisazione delle conclusioni in data
28.01.2025 e da fogli allegati pagina 1 di 12 CONCLUSIONI PER PARTE RICORRENTE
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis e previa ogni necessaria declaratoria del caso in rito e merito, così giudicare:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, condannare la società in persona del legale rappresentante CP_1
pro tempore, con sede in Milano Viale Monza n. 270 al pagamento, in favore della SI.ra
[...]
della somma di euro 12.291,00 o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia. Pt_1
Con vittoria di Spese e onorari di giudizio”.

CONCLUSIONI PER PARTE RESISTENTE
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis così giudicare: nel merito, rigettare le avverse eccezioni e/o domande in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa. in ogni caso con vittoria di spese e compensi di causa a carico della ricorrente”.
pagina 2 di 12 Il giudice, letti gli atti ed i documenti di causa;
lette le conclusioni precisate dalle parti ed ascoltata la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.; pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
***
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. la SI.ra citava in giudizio (nel Parte_1 CP_1
C prosieguo, per brevità, oppure ), chiedendo fosse condannata al pagamento, in CP_1 CP_3
proprio favore, della somma di Euro 12.291,00, ovvero la restituzione della somma versata in favore dell' a titolo di provvigioni, in relazione al preliminare di compravendita dell'immobile sito in CP_3
Cologno Monzese, Via Solferino n. 14, composto da tre locali con balcone e servizio e cantina al piano secondo e censito al NCEU al foglio 24, particella 209, sub. 18, cat. A3, vani 4, di proprietà dei SI.ri ed A sostegno della propria pretesa parte ricorrente rilevava che Parte_2 Parte_3
l'immobile promesso in vendita e sopra indicato era abusivo, privo della necessaria licenza edilizia, concessa per l'immobile solo per il piano seminterrato, il piano rialzato e il primo piano.
La causa, inizialmente assegnata alla dott.ssa Simonetta Scirpo, a far data dal 02.07.2024 veniva definitivamente assegnata alla scrivente.
Costituitasi in giudizio, contestava in fatto e diritto le domande attrici e ne chiedeva il rigetto, CP_1 ritenendo concluso l'affare e, pertanto, maturato il diritto alla provvigione, in ossequio alla normativa di legge e secondo le intese intercorse tra le parti.
All'udienza in data 18.09.2024 il Giudice invitava le parti a considerare una soluzione transattiva che prevedesse il pagamento, da parte della convenuta, della somma di Euri 6.145,50, pari al 50% della provvigione versata all'Agenzia dalla SI.ra La causa veniva rinviata all'udienza del 15.10.2024 Pt_1
per verificare l'esito della proposta transattiva.
Tale proposta veniva accettata, a mero tiolo transattivo, dalla SI.ra mentre veniva rifiutata da Pt_1
e la causa veniva rinviata all'udienza in data 28.01.2025 per gli incombenti di cui all'art. 281 CP_1
sexies c.p.c., con la concessione alle parti di un termine intermedio per il deposito di brevi note conclusive.
***
Occorre, in primo luogo, esporre brevemente, alla luce della documentazione in atti, le vicende fattuali che hanno dato origine alla controversia in esame.
La SI.ra , in data 21.05.2022, sottoscriveva, presso l'Agenzia convenuta, affiliata Parte_1
la proposta di acquisto per l'unità immobiliare sita in Cologno Monzese, Via Solferino n. CP_4
14, composta da tre locali con balcone e servizio e cantina al piano secondo e censita al NCEU al foglio pagina 3 di 12 24, particella 209, sub. 18, cat. A3, vani 4, di proprietà dei SI.ri ed Detta Parte_2 Parte_3
proposta veniva accettata dai SI.ri e in data 26.05.2022 (vedasi doc. n. 1 fascicolo Pt_2 Pt_3
ricorrente nonché n. 2 fascicolo resistente).
In data 21.09.2022, la SI.ra sottoscriveva con i SI.ri ed un Parte_1 Parte_2 Parte_3
contratto preliminare di compravendita (vedasi doc. n. 2 fascicolo ricorrente nonché doc. n. 7 fascicolo
Co resistente), registrato il 27.09.2022 presso genzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Monza, con prot. N. 2824, con la fissazione, quale termine essenziale per la stipula del contratto definitivo, la data del 22.03.2023.
Con raccomandata in data 02.03.2023 (vedasi doc. n. 4 fascicolo ricorrente), la SI.ra a mezzo Pt_1
del proprio legale, chiedeva, sia ai SI.ri e sia a copia della documentazione Pt_2 Pt_3 CP_1
necessaria alla stipula del rogito, quale la concessione edilizia autorizzativa per la realizzazione del secondo piano rilasciata dal Comune di Cologno Monzese, copia dell'attestazione di prestazione energetica e la documentazione attestante l'avvenuta sanatoria delle mancate conformità catastali, urbanistiche e impiantistiche, indicate nella proposta d'acquisto.
La documentazione richiesta non veniva rilasciata dai SI.ri e i quali, con lettera del Pt_2 Pt_3
19.03.2023, riferivano l'impossibilità di presentarsi al rogito già fissato per il giorno 22.03.2022
(vedasi doc. n. 5 fascicolo ricorrente).
La ricorrente, pertanto, faceva eseguire degli accertamenti sull'immobile promesso in vendita, dai quali emergeva che l'appartamento sito al secondo piano era stato costruito in assenza di concessione edilizia. Pertanto, a mezzo del proprio legale, con lettera raccomandata del 19.05.2023 (vedasi doc. n. 6 fascicolo ricorrente), esercitava il diritto di recesso ex art. 1284 c.c. e chiedeva ai SI.ri e Pt_2 Pt_3
la restituzione del doppio della caparra e alla società Prima la restituzione della somma di Euro
12.200,00, a titolo di provvigione erogata (vedasi doc. n. 3 fascicolo ricorrente).
La SI.ra visto il rifiuto sia di sia dei promissari venditori, SI.ri e a Pt_1 CP_1 Pt_2 Pt_3
risarcire il danno subito, li invitava, in data 19.10.2023, a concludere una convenzione di negoziazione assistita ex art. 2 e s.s. del D.L. n. 132/2014, convertito in L. 162/2014 (vedasi doc. n. 7 fascicolo ricorrente).
A seguito della richiesta di negoziazione assistita, in data 28.11.2023, la ricorrente raggiungeva un accordo transattivo con i SI.ri e ove quest'ultimi si obbligavano a corrispondere la Pt_2 Pt_3
somma di Euro 22.000,00, con la clausola espressa di poter agire direttamente nei confronti dell'Agenzia per la restituzione della provvigione versata e il risarcimento degli ulteriori danni (vedasi doc. n. 8 fascicolo ricorrente).
pagina 4 di 12 Parte ricorrente, pertanto, intraprendeva il presente giudizio per ottenere la restituzione della provvigione di Euro 12.200,00 e il risarcimento degli ulteriori danni.
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Risulta documentato in atti che la SInora abbia sottoscritto, per il tramite dell'attività svolta Pt_1 dall'Agenzia, un contratto preliminare di compravendita con i SInori e (vedasi docc. nn. Pt_2 Pt_3
7 fascicolo attrice e n. 2 fascicolo convenuta).
Occorre valutare se la richiesta della ricorrente, volta alla restituzione della provvigione corrisposta all' sia o meno legittima, tenuto conto anche delle contestazioni mosse dalla convenuta- CP_3
resistente in merito alla richiesta della SInora oggetto del presente giudizio. Pt_1
Parte ricorrente afferma che l'immobile promesso in vendita fosse abusivo, privo della necessaria licenza edilizia, essendo la stessa stata concessa per l'immobile sito in Cologno Monzese Via Solferino n. 24, esclusivamente per il piano seminterrato, il piano rialzato e il primo piano (vedasi docc. da 10 a 12 fascicolo parte attrice). Questo il presupposto della propria richiesta di restituzione della provvigione versata all'Agenzia.
Parte convenuta, invece, ritiene di aver operato nel pieno rispetto dei principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione del proprio mandato, che aveva ad oggetto l'incontro delle volontà delle parti in ordine alla vendita dell'immobile per cui è causa, in relazione al quale è stata fornita alla parte attrice-ricorrente ogni tipo di informativa in ordine alla consistenza urbanistica-catastale del bene.
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Deve, in generale, rilevarsi che le operazioni di compravendita di beni immobili spesse volte sono agevolate dall'opera di intermediazione di un soggetto terzo, ovvero colui che in termini giuridici è definito come “mediatore”, mentre nel linguaggio comune più semplicemente come “agente immobiliare”, il quale è chiamato a mettere in contatto la parte venditrice con quella acquirente.
Nel contesto del diritto civile, la mediazione trova una sua prima fonte normativa nell'art. 1754 c.c., il quale dispone che È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza, specificandosi poi al successivo art. 1755 c.c. che Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento e che La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Fatta questa doverosa premessa, si evidenzia come il contratto di mediazione abbia sin da sempre generato un notevole contenzioso giudiziario, focalizzatosi in prevalenza su alcune problematiche, tra le quali ricorre quella relativa a quando maturi il diritto alla provvigione e a quella concernente la pagina 5 di 12 responsabilità del mediatore per non aver adempiuto al contratto di mediazione e se tale responsabilità
“vanifichi” il suo diritto alla provvigione.
Sorge per il mediatore il diritto alla provvigione qualora vi sia stata la conclusione dell'affare per effetto del suo intervento, con la precisazione che per “conclusione dell'affare”, come più volte specificato dalla giurisprudenza, non si deve intendere la conclusione del contratto ma più in generale un'operazione economica che ha portato le parti a soddisfare i loro reciproci interessi.
Stabilire, quindi, se il mediatore abbia o meno diritto alla provvigione richiede di valutare, preliminarmente, quali fattispecie rientrino nell'accezione di “affare” e quando possa ritenersi integrato il nesso causale tra l'opera del mediatore e l'affare concluso.
Per “conclusione dell'affare” si intende il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno (vedasi Cass. Civ., sez. III, 17.01.2017, n. 923).
Anche la stipulazione di un contratto preliminare, pertanto, è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di un contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, di forma scritta ove richiesta ad substantiam a norma degli artt. 1350 e 1351 c.c. (vedasi, in termini, ex multis, Cass. Civ., sez. VI, 30.11.2015, n. 24399).
Ciò chiarito, si ritiene invece che non faccia maturare il diritto alla provvigione la stipula del c.d.
“contratto preliminare di preliminare”, ovvero di quell'accordo con cui le parti - servendosi dei moduli predisposti dal mediatore - sottoscrivono una scrittura privata, così manifestando l'interesse alla stipula del contratto preliminare del definitivo e successivamente al perfezionamento dell'accordo definitivo.
La Suprema Corte (Cassazione civile, Sez. VI, 30/11/2015, n. 24397), sulla scorta del celebre arresto delle Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. Un., 6/03/2015, n. 4628) che avevano riconosciuto la validità del c.d. “preliminare di preliminare” in materia di compravendita immobiliare, aveva inizialmente affermato che “la conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell'atto che dà all'intermediario il diritto di agire per l'adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione” (Cassazione civile, Sez. VI, 30/11/2015, n. 24397).
Tale approdo è stato però oggetto di un successivo ripensamento da parte della stessa Corte Suprema, la quale, ribaltando di fatto il precedente filone interpretativo, ritiene ora che il contratto “preliminare di preliminare” non sia un negozio giuridico idoneo a far maturare il diritto alla provvigione del mediatore.
pagina 6 di 12 Ciò, in quanto si è ritenuto che la conclusione dell'affare che fa scattare il diritto alla provvigione si verifica quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che le abiliti ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c. o con il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Per contro, si deve conseguentemente escludere il diritto alla provvigione se tra le parti si sia costituito solo un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come accade nel caso in cui sia stato stipulato un c.d. “preliminare di preliminare”, il quale pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, non legittima la parte ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare in forma specifica, o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale non andato a buon fine, bensì soltanto ad invocare una responsabilità contrattuale risarcitoria verso la parte inadempiente (v. Cassazione Civile, Sez. II, 19/11/2019, n. 30083).
Detta decisione è stata poi seguita da una nutrita serie di pronunce che si sono susseguite sulla medesima scia (Cass. Sez. 6- 2, Ordinanza n. 8879 del 05.10.2022, Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7781 del 2020; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 39377 del 2021; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 15559 del 2022; Cass.
Sez. 2, Ordinanza n. 22012 del 2023), determinandosi, quindi, la formazione di un orientamento - ormai diventato essenzialmente uniforme - contrario al riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, nel caso di conclusione di un mero contratto “preliminare di preliminare”.
Occorre inoltre, affinché maturi il diritto alla provvigione del mediatore, che la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta, anche laddove il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo ed altri soggetti si adoperino per la conclusione del medesimo affare.
In altri termini, è sufficiente che la “messa in relazione” da parte del mediatore costituisca l'antecedente necessario per pervenire - anche attraverso fasi e vicende successive - alla conclusione dell'affare medesimo (Cass. Civ., Sez. III, 06.09.2001 n. 11467, e Cass. Civ., Sez. III, 02.08.2001 n.
10606), derivandone pertanto che il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorquando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dello stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative fino all'accordo definitivo;
quindi, anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti;
né, una volta concluso l'affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell'opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente e con l'intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di pagina 7 di 12 parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l'attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l'affare tra le stesse concluso (vedasi Cass. Civ., Sez. II, 21.11.2000 n. 15014).
Nel caso di specie non ci sono dubbi che la SInora abbia sottoscritto il c.d. “preliminare di Pt_1 preliminare” e in seguito stipulato con i venditori il contratto preliminare in atti (vedasi docc. nn. 7 fascicolo attrice e n. 2 fascicolo convenuta), venendo così a maturazione il diritto dell'Agenzia a ricevere la provvigione contrattualmente concordata (vedasi docc. nn. 1 e 2 fascicolo parte attrice e n. 2
e 3 fascicolo parte convenuta).
Occorre tuttavia verificare se la richiesta di restituzione della provvigione erogata all'Agenzia dalla ricorrente sia legittimamente esperita e supportata da valide argomentazioni.
Alla luce di tutte le considerazioni sopra svolte circa il diritto del mediatore a ricevere le provvigioni contrattualmente concordate, si aggiunge che il diritto alla provvigione per il mediatore viene meno se omette di rivelare al promissario acquirente dell'immobile la presenza di un abuso edilizio: oltre al promittente venditore, risponde anche il mediatore nei confronti dell'acquirente, perdendo il diritto al pagamento (vedasi Ordinanza C. Cass., II sez. Civ., n. 11371, 02.05.2023 ).
Parte convenuta-resistente ritiene, a sostegno delle proprie ragioni volte a paralizzare la richiesta della SInora nel presente giudizio, nel momento in cui aveva raccolto la proposta d'acquisto, di aver Pt_1 segnalato alla parte promissaria acquirente che lo stato di fatto dell'immobile per cui è causa non era conforme alla planimetria depositata in catasto (vedasi doc. n. 5 fascicolo convenuta) ed allegata all'ultimo titolo di provenienza (vedasi doc. n. 6 fascicolo convenuta); ciò in ragione di alcune modifiche a tavolati interni poste in essere dalla proprietà dopo l'acquisto effettuato nel 2012.
Risulta dagli atti di causa (vedasi contratto preliminare, doc. n. 2 fascicolo parte attrice, nonché n. 7 fascicolo parte convenuta, punto 4.4) che la parte promittente venditrice aveva dichiarato che l'immobile non era conforme urbanisticamente e catastalmente e che lo sarebbe stato al momento del rogito, con spese a proprio carico. Emerge altresì che veniva dichiarata la non idoneità degli impianti e la non agibilità dell'immobile in questione e che comunque la promissaria acquirente (attuale ricorrente) aveva accuratamente preso visione dell'immobile e dichiarato di volerlo acquistare nello stato di diritto, come da piantina allegata al prezzo convenuto (vedasi contratto preliminare, doc. n. 2 fascicolo parte attrice, nonché n. 7 fascicolo parte convenuta, punto 5).
L'Agenzia ritiene che il vizio lamentato dalla ricorrente nella causa in esame fosse qualificabile quale vizio occulto del bene sia per il promittente venditore che per l'Agenzia Immobiliare (successivamente notiziata dalla circostanza da parte della proprietà), ritenuto che nell'ultimo titolo di provenienza relativo all'immobile de quo il dante causa dei SInori e aveva dichiarato quanto segue Pt_3 Pt_2
pagina 8 di 12 (doc. n. 6, punto R, normativa edilizia, dell'atto di compravendita, fascicolo resistente): quanto oggetto del presente atto non costituisce abusivismo edilizio alcuno e quindi non è soggetto a concessione in sanatoria; la costruzione del fabbricato per porzione in contratto è stata realizzata anteriormente all'1.6.1967; Successivamente non sono state eseguite opere, anche interne, occorrenti di licenza edilizia, concessioni, autorizzazioni (concessioni, concessioni in sanatoria, permessi di costruire, permessi in sanatoria) o denunce di inizio attività ai sensi di tutte le precitate leggi in materia e che
l'allegata scheda del 5 marzo 1983 rappresenta la situazione originaria del bene con aggiunta di migliore rappresentazione del vano cantina; non sussistono cause di incommerciabilità.
Parte resistente, pertanto, riportandosi alla precedente vendita dell'immobile in esame, rilevava che il
Notaio rogante aveva stipulato l'atto senza sollevare contestazioni di sorta, dichiarando che l'immobile era stato costruito anteriormente al 1967; a tale atto di compravendita (vedasi doc. n. 6 fascicolo resistente) era stata allegata la medesima planimetria allegata al presente atto sub doc. n. 5 (fascicolo resistente, cioè la planimetria depositata in catasto e rammostrata alla ricorrente in sede di sottoscrizione della proposta d'acquisto, risalente al 05.03.1983).
Deve rilevarsi che, in relazione alla sussistenza dell'abuso edilizio dell'immobile per il quale è causa, grava sul mediatore un obbligo generale di buona fede e correttezza ai sensi dell'art. 1759 c.c. nel senso che – venendo nello specifico – deve riferire alle parti ogni circostanza relativa all'affare che sia a lui nota (ovvero quelle che avrebbe dovuto conoscere utilizzando la diligenza qualificata della sua categoria professionale). Tali informazioni, infatti, sono idonee ad incidere sulla conclusione dell'affare e, in quanto tali, devono essere messe a disposizioni delle parti. Possono, in generale, ad esempio, essere informazioni relative ad altri comproprietari dell'immobile oggetto di compravendita, alle condizioni di insolvenza dell'acquirente, all'esistenza di fatti tali da modificare il contenuto del contratto e così via. La presenza di abusi edilizi nell'immobile è, indubbiamente, una circostanza che deve essere verificata dall'Agenzia e comunicata ai soggetti promissari acquirenti.
Se le informazioni trasmesse sono parziali o incorrette si configura un'ipotesi di responsabilità contrattuale del mediatore alla quale segue il risarcimento dei danni subiti (ovvero anche la perdita del diritto alla provvigione).
L'obbligo di informazione deve essere assolto nel momento in cui il contratto si perfeziona:
l'inadempimento del dovere di informazione deve essere valutato con esclusivo riferimento al momento della conclusione dell'affare.
Non rileva, in altre parole, la circostanza per la quale in fase di proposta si fosse informato il promissario acquirente di un “aggiornamento catastale e urbanistico”, che nulla indica circa la regolarità urbanistica dell'immobile, né che successivamente sia stata effettivamente rilasciata la pagina 9 di 12 concessione in sanatoria: se al momento conclusivo dell'affare, il mediatore non aveva informato adeguatamente le parti si determina la sua inadempienza con ogni conseguenza sul diritto al risarcimento del danno e sulla possibile perdita del diritto alla provvigione.
Nel caso di specie il contratto preliminare è stato concluso con la consapevolezza da parte della ricorrente che l'immobile non era conforme urbanisticamente e catastalmente, ma con la promessa che lo sarebbe stato al momento del rogito, con spese a carico della parte promissaria venditrice, con la consapevolezza da parte della ricorrente della non idoneità degli impianti e della non agibilità dell'immobile in questione, (vedasi contratto preliminare, doc. n. 2 fascicolo parte attrice, nonché n. 7 fascicolo parte convenuta, punti 4.4 e 5).
In relazione però alle doglianze di parte ricorrente circa la mancanza di licenza edilizia relativamente all'immobile per il quale è causa, che lo rende non commercializzabile, deve ricordarsi che la Suprema
Corte, con Ordinanza n. 784/2020, ha dichiarato che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell'adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle;
cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.
Da tale pronuncia può ricavarsi il principio di diritto secondo il quale l'agente immobiliare è onerato, in forza dello svolgimento delle sue mansioni ed ottemperando alla normale diligenza richiesta dal suo ruolo, ad effettuare i dovuti controlli al fine di informare, prontamente e compiutamente, l'acquirente della sussistenza di abusi edilizi sull'immobile oggetto di compravendita. Esulano dalle sue competenze, di converso, l'espletamento di indagini tecnico-giuridiche volte al reperimento di informazioni inerenti alla sussistenza di un possibile pignoramento o di ipoteche sul bene immobile in questione.
Laddove ciò non avvenga, ad avviso della Suprema Corte, si ravviserebbe un inadempimento da parte dell'agente immobiliare, che non ha prestato la propria opera con la comune diligenza richiesta, che giustificherebbe - per via del legittimo affidamento insorto e la violazione degli obblighi informativi - il mancato pagamento della provvigione nei suoi confronti.
pagina 10 di 12 L'ordinanza della Cassazione, poc'anzi richiamata, non è stata una pronuncia estemporanea e sui generis, ma il corretto adeguamento ad una corrente giurisprudenziale già esistente, che già da tempo ravvisava - in caso di inadempimento degli obblighi informativi - una responsabilità in capo all'agente immobiliare, laddove sussistano vizi della res non portati a conoscenza dell'acquirente.
Difatti, già nel 2017, poteva assistersi a pronunce giurisprudenziali di medesimo segno e portata precettiva. La Suprema Corte, con sentenza n. 4415/2017, affermava un principio di diritto alquanto analogo, stabilendo che il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l'ordinaria diligenza, l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l'acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione. Detta responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa, in ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche eSIibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.
In conclusione, sul versante della responsabilità civile, l'agente immobiliare che, non adoperandosi tramite l'utilizzo della comune diligenza propria del suo ruolo, non verifichi la sussistenza di abusi edilizi insistenti sull'immobile - e per tale inadempimento si verifichi un nocumento al soggetto acquirente - potrà essere chiamato da quest'ultimo a rispondere dei danni causati, in aggiunta al mancato introito della provvigione per la transazione immobiliare effettuata.
Nel caso di cui ci si occupa, pertanto, alla luce di tutte le considerazioni sopra svolte, devono essere accolte le domande di parte ricorrente in quanto si parte resistente, era onerata, proprio in forza dello svolgimento delle sue mansioni e ottemperando alla normale diligenza richiesta dal suo ruolo, ad effettuare i dovuti e ulteriori controlli al fine di informare, prontamente e compiutamente, parte ricorrente circa l'assenza di licenza edilizia in relazione all'immobile oggetto di compravendita.
Esulano dalle competenze dell' soltanto le indagini tecnico-giuridiche volte al reperimento di CP_3
informazioni inerenti alla sussistenza di un possibile pignoramento o di ipoteche sul bene immobile, ma non le indagini sulle caratteristiche primarie che rendono un bene o meno commerciabile, come la presenza o meno di licenza edilizia, come è stato nel caso di specie.
pagina 11 di 12 Per tutti i motivi sopra esposti le domande della ricorrente devono essere accolte e parte resistente è tenuta alla restituzione della provvigione acquisita.
Le spese di lite seguono la soccombenza. Conseguentemente parte resistente è tenuta al pagamento in favore della ricorrente delle spese del presente giudizio, liquidate in dispositivo in base ai parametri forensi di cui al D.M. n.55/2014 come modificato dal DM 147/2022 e le tabelle allegate, con riferimento alle attività effettivamente svolte, con riduzione del 50% dell'importo relativo alla fase decisoria, vista la procedura ex art. 281 sexies c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide:

1. accoglie la domanda di parte ricorrente;

2. condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione, in favore CP_1
della SInora , della somma di Euro 12.200,00, oltre interessi legali dalla domanda al Parte_1
saldo.

3. condanna in persona del legale rappresentante pro tempore alla rifusione, in favore della CP_1
ricorrente, delle spese di lite del presente giudizio che liquida nella somma di Euro 2.546,50 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre a VA e CPA come per legge.
Così deciso in Milano il 06 Febbraio 2025, sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c.
Il giudice dott.ssa Cinzia Cassone
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