Repubblica Italiana in nome del popolo italiano
Tribunale di Civitavecchia
Sezione civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Vitelli, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3936/2020 promossa da:
), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
ME CA giusta procura speciale in atti;

ATTRICE contro
( ), rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2
AM IU giusta procura speciale in atti;

CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 23.10.2025.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1 di 7 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
Con il presente giudizio premesso di aver sottoscritto in data 25.1.2018 Parte_1 contratto preliminare di compravendita dell'immobile di proprietà di , Parte_2 [...]
e sito in Anguillara Sabazia, via Cavalieri Vittorio Veneto Controparte_2 Controparte_1
n. 6, posto al piano terra composto da soggiorno, bagno, cucina, camera soppalcata e giardino in corso di frazionamento, deduceva che:
- Il contratto preliminare era stato sottoscritto per la parte venditrice dalla sola
[...] dalla sua procuratrice speciale anche agente immobiliare CP_1 Persona_1 che aveva seguito la trattativa per la vendita;

- Che l'immobile nel mese di marzo 2018 non era ancora stato ultimato, Persona_1 convocava l'attrice e le chiedeva il versamento di ulteriori 25.000 euro per l'ultimazione del compendio e, a fronte del rifiuto del pagamento da parte della la Parte_1 Per_1 le comunicava che i proprietari non volevano più vendere l'immobile per cui le restituiva l'assegno di € 5000;
- Che nonostante la diffida ad adempiere inviata ai convenuti questi non procedevano alla stipula del rogito e alienavano a terzi l'immobile;
- Che pertanto sussisteva il grave inadempimento della alle pattuizioni oggetto del CP_1 preliminare.
Tutto quanto sopra premesso l'attrice chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Giudice adìto, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione' dichiarare i1 contratto preliminare di compravendita del 25/01/2018 risolto per inadempimento e per colpa grave ed esclusiva del venditore Sig.ra
per aver venduto i terzi f immobile promesso all'attrice e per l'effetto condannare la Controparte_1 convenuta, per i motivi esposti e la documentazione incontestabile prodotta a) mediante l'emissione di ordinanza di ingiunzione, immediatamente esecutiva ex art. 186 ter c.p.c. a restituire la somma di € 30.000 versata dall'attrice a titolo di caparra. b) Nel merito dichiarare legittimo il recesso dell'attrice dal contratto preliminare di compravendita del 25.1.2018 a seguito dell'inadempimento del venditore Sig.ra CP_1
e per l'effetto dell'art. 1385 c.c. 2° co. condannare la convenuta alla restituzione del doppio della
[...] caparra a titolo di risarcimento dei danni subiti dall'attrice che si limitano nella minore somma di euro
52.000 o nella diversa somma che risulterà di giustizia. c) In ulteriore subordine condannare la convenuta alla restituzione della somma di € 30.000 incassata in acconto sulla compravendita mai perfezionatasi. d) In ogni caso oltre interessi legali e rivalutazione monetaria e con il risarcimento del danno da lucro cessante da liquidarsi in via equitativa, il tutto da contenersi nella somma di € 52.000 che si dichiara come valore massimo della causa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.

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Si costituiva in giudizio che contestava le deduzioni attoree, rappresentava Controparte_1 che l'immobile era stato correttamente frazionato in tempi utili per la sottoscrizione del contratto definitivo e che la mancata sottoscrizione del medesimo era imputabile esclusivamente alla condotta dell'attrice che aveva riferito all'agente immobiliare di non avere più la provvista per il saldo del prezzo, non era addivenuta alla stipula del definitivo nel termine concordato per cui doveva ritenersi legittimo il recesso della convenuta dal preliminare, per cui i promissari venditori avevano alienato in data 28.03.2018 l'immobile a tale Catarci Ignazio. LA convenuta chiedeva quindi accogliersi le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Giudice: a) in via preliminare, rigettare la richiesta di parte attrice di emissione di ordinanza ingiunzione immediatamente esecutiva ex art. 186 ter c.p.c. a restituire la somma di €. 30.000,00 versata dall'attrice a titolo di caparra, in quanto carente dei presupposti di legge;

b) nel merito: i. rigettare la richiesta attorea di condanna alla restituzione del doppio della caparra da parte della convenuta in quanto infondata e, per l'effetto, condannare l'attrice, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., al pagamento delle spese e compensi di lite del presente giudizio, oltre accessori di legge;

ii. rigettare la richiesta attorea di risarcimento del danno da lucro cessante in quanto inammissibile;

c) in via riconvenzionale: i. accertare e dichiarare l'inadempimento del contratto preliminare di vendita del
25.01.2018 da parte della sig.ra ; ii. per l'effetto, dichiarare legittimo il recesso da parte Parte_1 della sig.ra dal contratto preliminare di vendita del 25.01.2018 per inadempimento di Controparte_1 parte promissaria acquirente;
iii. accertare e dichiarare il diritto della sig.ra a ritenere, ai Controparte_1 sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., la caparra di €. 30.000,00”.
Istruita la causa mediante acquisizioni documentali e prove orali, pervenuto il procedimento in via definitiva al sottoscritto giudice, la causa era decisa all'udienza del 23.10.2025, trattata in forma cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio con la presente sentenza.
La domanda attorea è fondata e deve essere accolta.
Non può ritenersi fondata l'eccezione svolta da controparte, soltanto peraltro nelle memorie istruttorie, per cui il termine del 1.03.2018 convenuto per la stipula del definitivo dovesse ritenersi essenziale in virtù dell'art. 5 del contratto preliminare sottoscritto dalle parti.

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Invero il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta
l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza
n. 9529 del 11/04/2025).
Nel caso di specie, l'indicazione generica contenuta nell'art. 5 del contratto preliminare secondo cui tutti i termini indicati nel medesimo dovevano ritenersi essenziali, appare più una clausola di stile che l'espressa manifestazione di volontà che decorso inutilmente il termine indicato le parti perdevano l'utilità alla stipulazione dell'affare.
Depongono in tal senso più elementi: sia la circostanza che l'immobile era in corso di frazionamento sia dal punto di vista materiale che catastale per cui i termini della stipula del definitivo necessariamente dipendevano dall'ultimazione dei lavori e delle pratiche urbanistiche, sia la circostanza per cui la convenuta si impegnava alla stipulazione del definitivo in quanto comproprietaria dell'immobile per cui incombeva sulla stessa l'acquisizione del consenso anche degli altri due comproprietari. Non risultando l'immobile ancora completato alla data della stipula del preliminare il 25.01.2018 appare ben evidente al Tribunale che le parti non intendessero qualificare come essenziale un termine molto ridotto fissato a poco più di un mese dalla sottoscrizione del medesimo. Appare pertanto ben più verosimile che l'indicazione generica per cui tutti i termini (e non solo quello della stipulazione del rogito) dovessero ritenersi essenziali integrasse una mera formula di stile e non la compiuta manifestazione della concorde volontà delle parti di ritenere persa l'utilità alla stipula del definitivo trascorso il termine del 1° marzo
2018.

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Peraltro, anche a voler ritenere il predetto termine come essenziale la parte inadempiente alle proprie obbligazioni non può avvalersene. Invero la giurisprudenza di legittimità con orientamento consolidato ha chiarito che “il mancato adempimento entro un termine essenziale non dà luogo a risoluzione del contratto, se l'inadempimento non sia imputabile all'obbligato almeno a titolo di colpa ma corrisponda alla mancata prestazione dell'altra parte che rivendica la risoluzione per scadenza di detto termine, spettando a chi si oppone alla risoluzione del contratto, nonostante la scadenza del termine, l'onere di dimostrare che soltanto per effetto del comportamento della controparte, contrario a buona fede, l'adempimento non è stato reso possibile.(In applicazione del principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda del promittente venditore di risoluzione di diritto del contratto preliminare perché la mancata stipula del definitivo nel termine essenziale era dipesa dall'inadempimento della stessa parte all'obbligazione di presentare presso i competenti uffici il piano di lottizzazione necessario per poter procedere al frazionamento del lotto promesso in vendita) (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 30714 del 29/11/2024).
Nel caso di specie risulta documentalmente provato dalle foto depositate dall'attrice che il compendio oggetto di causa non era stato ultimato né alla data del 1.03.2018 né tantomeno successivamente alle date del 21 e 23 marzo 2018 come emerge dalla documentazione fotografica depositata dall'attrice e non espressamente contestata dalla convenuta che non ha depositato alcuna fotografia dell'ultimazione dei lavori. Pertanto appare più che legittima la mancata convocazione da parte dell'attrice della convenuta dinanzi al notaio per il rogito.
Non coglie nel segno l'eccezione di parte convenuta per cui l'ultimazione dei lavori edili di frazionamento dell'immobile non fossero oggetto del contratto preliminare. Invero la convenuta si è impegnata a vendere un immobile completo di soggiorno, cucina, bagno e soppalco con giardino. Dalle immagini prodotte dall'attrice invece il compendio risultava ancora incompleto decorso il termine del 1° marzo 2018: il giardino non era recintato e il muro di confine era solo parziale, la casa non presentava né finestre né portone di ingresso, il soppalco non era ancora compiutamente realizzato. In ragione delle predette foto appare quindi ben verosimile la tesi di parte attrice per cui la convocazione da parte dell'agente immobiliare era volta ad ottenere un'ulteriore provvista per ultimare l'immobile.
La circostanza per cui il medesimo non fosse ancora terminato, inoltre, emerge anche dal rogito stipulato dalla convenuta in data 28.03.2018 con in cui il prezzo di vendita risulta Controparte_3 sensibilmente ridotto (da 95.000 euro convenuti con l'attrice a 60.000 pattuiti con l'acquirente) e in esso si dà espressamente conto che l'agibilità sarà richiesta successivamente all'ultimazione dei lavori (cfr. art. 5 rogito del 28.03.2018 in copia in atti).

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La mancata ultimazione dell'immobile alla data convenuta dalle parti del 1.03.2018 e l'alienazione del medesimo a terzi in data 28.03.2018 – avuto riguardo all'interesse della parte adempiente– costituiscono inadempimento contrattuale “grave” ai sensi dell'art. 1455 c.c., accertata l'avvenuta
(irreversibile) risoluzione del vincolo contrattuale per cui è causa, per grave inadempimento della convenuta, deve essere accertato, in accoglimento per quanto di ragione della domanda attorea avanzata dalla e il diritto di quest'ultima di ottenere, ai sensi dell'art. 1385 c.c., il doppio Pt_1 della caparra confirmatoria versata.
Ne segue che, sussistendo il grave inadempimento della sig. secondo i criteri di cui all'art. CP_1
1455 c.c., l'impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo è da imputarsi esclusivamente alla condotta della convenuta che non ha ottemperato agli impegni assunti nella sottoscrizione del preliminare e, pertanto, deve essere accertato il diritto dell'attrice di recedere dalla proposta di acquisto oggetto di causa e di pretendere dalla convenuta una somma corrispondente al doppio della caparra [sulla necessità di valutare la gravità dell'inadempimento anche allorquando si applichi il disposto di cui all'art. 1385, c. II, c.c., cfr. Cass. 409/2012].
Parte convenuta, in particolar modo, deve essere condannata a pagare alla la complessiva CP_1 somma di euro 52.000 [somma inferiore al doppio della caparra di euro 30.000 in ragione della limitazione della domanda svolta dall'attrice negli atti di causa], oltre agli interessi legali, a far data dalla domanda fino al giorno della effettiva corresponsione [sulla decorrenza degli interessi, cfr.
Cass. 12124/1992 e Cass. 13284/00; in argomento, v. anche Cass. 28573/2013].
In ragione dell'accoglimento della domanda avanzata dalla ricorrente deve essere rigettata la domanda di recesso svolta dalla convenuta volta ad accertare l'inadempimento dell'attrice per non aver convocato la convenuta nel termine stabilito nel preliminare per la stipula del contratto definitivo, considerato che l'inadempimento ha carattere unitario e che deve addebitarsi unicamente al contraente che con il suo comportamento prevalente abbia alterato il sinallagma funzionale, accertato l'inadempimento grave della convenuta è precluso al Tribunale pronunciare la risoluzione quand'anche sussistano ipotesi di inadempienze reciproche [cfr. Cass. 14648/2013, secondo cui “Nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche, di pronunciare la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere, a norma dell'art. 1460 cod. civ., in favore di entrambe le parti, in quanto la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte”].

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Le spese di lite seguono la soccombenza di parte convenuta ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate in dispositivo nei valori dei medi, in applicazione del D.M. 147/2022, in relazione allo scaglione 26.001-52.000.

P.Q.M.

il TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
-in accoglimento della domanda giudiziale, accertato il grave inadempimento della convenuta promittente venditrice, dichiara il diritto dell'attrice di recedere, ai sensi dell'art. 1385, c. II, c.c., dal contratto preliminare di vendita per cui è causa, con conseguente risoluzione di tale vincolo contrattuale, e di esigere dalla promittente venditrice il pagamento di una somma pari al doppio della caparra versata;

-condanna, per l'effetto, la convenuta, al pagamento della somma di euro 52.000 in favore dell'attrice oltre agli interessi al tasso legale previsto dal Codice Civile, nei termini precisati in motivazione;

-condanna la convenuta a pagare all'attrice le spese processuali, che si liquidano in euro 7.616 a titolo di onorari, oltre spese vive, rimborso spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Civitavecchia, 23 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Silvia Vitelli

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