R.G. n. 5791/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Orani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 sexies cpc nella causa civile iscritta al n. di R.G. 5791/2024 promossa da:
(c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
LL AS, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Firenze (FI), via del Corso, n.
1, come da procura alle liti agli atti
ATTORE
contro
(c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Duccio Controparte_1 C.F._2
Zampini, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Firenze Via San Francesco d'Assisi n.
10, come da procura alle liti agli atti
CONVENUTA
Oggetto: compravendita.
Conclusioni delle parti
per parte ricorrente: “ricorre all'Ecc.mo Tribunale di Firenze affinché contrariis rejectis voglia:
a) in tesi: condannare la Sig.ra (c.f. a risarcire in Controparte_1 C.F._2 forma specifica al ricorrente i danni causatigli con l'inadempimento lamentato col presente ricorso mediante la presentazione e la cura a sue spese delle pratiche amministrative necessarie alla sanatoria delle difformità e delle irregolarità catastali ed edilizio - urbanistiche oggetto di causa e comunque alla "deruralizzazione" ed al frazionamento edilizio - urbanistico del corpo di fabbrica "accessorio" dell'abitazione compravenduta;

pagina 1 di 9 b) in subordine: condannare la Sig.ra (c.f. a risarcire Controparte_1 C.F._2 per equivalente al ricorrente i danni causatigli con l'inadempimento lamentato col presente ricorso mediante il pagamento di tutte le spese e di tutti i costi che il ricorrente medesimo dovrà sostenere per l'ottenimento della sanatoria delle difformità e delle irregolarità catastali ed edilizio - urbanistiche oggetto di causa e comunque per la "deruralizzazione" e per il frazionamento edilizio - urbanistico del corpo di fabbrica "accessorio" dell'abitazione compravenduta, il tutto nella misura che risulti di giustizia all'esito dell'istruttoria;
c) in ulteriore ipotesi subordinata: condannare la Sig.ra Controparte_1
(c.f. a risarcire per equivalente al ricorrente i danni causatigli con C.F._2
l'inadempimento lamentato col presente ricorso mediante il ristoro del deprezzamento del compendio immobiliare compravenduto provocato dalle difformità e dalle irregolarità catastali ed edilizio - urbanistiche oggetto di causa qualora queste ultime risultino non suscettibili di sanatoria amministrativa e sia inammissibile la "deruralizzazione" e/o il frazionamento edilizio - urbanistico del corpo di fabbrica "accessorio" dell'abitazione compravenduta;

d) in via istruttoria: disporre CTU per accertare la sussistenza delle difformità e delle irregolarità catastali ed edilizio - urbanistiche oggetto di causa, la possibilità di sanarle ed, in tal caso, i costi complessivi necessari per l'ottenimento della sanatoria amministrativa e/o per la
"deruralizzazione" ed il frazionamento edilizio - urbanistico del corpo di fabbrica "accessorio" dell'abitazione compravenduta od, in ipotesi di inammissibilità di tali istanze, l'entità del deprezzamento del compendio immobiliare compravenduto causato dalle medesime.”;
per parte convenuta: “Piaccia al Tribunale di Firenze:
Preliminarmente: accertare il mancato assolvimento della condizione di procedibilità del giudizio per omesso tentativo di conciliazione, con conseguente applicazione dei dettami di cui al
D.lgs 28/2010. Con conseguente dichiarazione di improcedibilità del giudizio in caso di mancato esperimento della mediazione.
Nel merito: rigettare la domanda formulata dalla parte ricorrente perché infondata in fatto e diritto.
Con vittoria di spese e compensi di mediazione e spese e compensi del presente giudizio.
In via istruttoria ci si oppone alla richiesta di CTU tecnica in quanto meramente esplorativa e richiesta al solo fine di aggirare l'onere della prova che grava sulla parte ricorrente non solo nel merito ma anche in punto di “quantum”.” pagina 2 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex artt. 281-decies e ss. c.p.c., ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
deducendo:
[...]
- di aver acquistato da quest'ultima, al prezzo di € 225.000,00, il compendio immobiliare sito in
Rufina (FI), loc. Petrognano n. 64, descritto in atti e comprendente, tra l'altro, due corpi di fabbrica tra loro materialmente separati, uno “principale” composto da due piani fuori terra e censito al Catasto fabbricati del Comune di Rufina al foglio 16, part. 92, sub. 200, l'altro
“accessorio” adibito al piano seminterrato a cantina ed al piano terreno a deposito, censito al
Catasto fabbricati del Comune di Rufina al foglio 16, part. 182, sub. 500;
- che i due corpi di fabbrica gli erano stati venduti come componenti un'unica unità immobiliare interamente destinata a civile abitazione;

- di avere, nel gennaio 2024, commissionato ad un proprio tecnico di fiducia lo studio di fattibilità di alcuni interventi manutentivi del compendio, da cui era emerso che, per il corpo di fabbrica “accessorio”, adibito a cantina e deposito, non era mai stato effettuato il cambio di destinazione d'uso da rurale a residenziale e che si trattava di edificio non a norma dal punto di vista urbanistico, non essendo mai stata ottenuta l'autorizzazione amministrativa che legittimasse la sua separazione dal più ampio immobile di proprietà di terzi di cui originariamente faceva parte.
Tanto premesso, l'attore ha chiesto l'accertamento dell'inadempimento contrattuale della convenuta, con conseguente condanna di quest'ultima:
- in via principale, al risarcimento del danno in forma specifica, da attuarsi mediante la presentazione a cura e spese della venditrice medesima delle pratiche amministrative necessarie alla “deruralizzazione” ed al frazionamento del corpo di fabbrica “accessorio” dell'unità immobiliare oggetto della compravendita;

- in subordine, al pagamento delle spese necessarie per la “deruralizzazione” ed il frazionamento, quale forma di risarcimento per equivalente;

- ulteriormente in subordine, in caso di eventuale insanabilità delle irregolarità urbanistiche riscontrate, al ristoro del danno da deprezzamento del compendio immobiliare compravenduto, quale forma alternativa di risarcimento per equivalente.
In via istruttoria l'attore ha chiesto disporsi ctu volta ad “accertare la sussistenza delle difformità
pagina 3 di 9 e delle irregolarità catastali ed edilizio-urbanistiche oggetto di causa, la possibilità di sanarle ed, in tal caso, i costi complessivi necessari per l'ottenimento della sanatoria amministrativa e/o per la “deruralizzazione” ed il frazionamento edilizio-urbanistico del corpo di fabbrica
“accessorio” dell'abitazione compravenduta od, in ipotesi di inammissibilità di tali istanze,
l'entità del deprezzamento del compendio immobiliare compravenduto causato dalle medesime.”.
Ritualmente costituitasi in giudizio, ha contestato in fatto e in diritto le Controparte_1 deduzioni attoree, nello specifico eccependo:
- in rito, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 5 del D.lgs. 04.3.2010, n. 28, vertendo la causa in materia di diritti reali;

- nel merito, l'insussistenza del proprio inadempimento, avendo ella trasferito all'attore la proprietà del compendio immobiliare oggetto del contratto nello stato di fatto e di diritto promesso;

- in ordine alle istanze istruttorie avversarie, l'inammissibilità della ctu richiesta, perché esplorativa e volta al superamento dell'onere della prova gravante su parte attrice.
In particolare, quanto al merito della causa, la convenuta ha escluso di aver dichiarato l'intervenuto cambio di destinazione - da rurale a residenziale/abitativo - del corpo di fabbrica
“accessorio”, ha allegato il difetto di ordinaria diligenza dell'attore, il quale, a suo dire, ben avrebbe potuto avvedersi di quale fosse il regime urbanistico-edilizio del compendio immobiliare oggetto di compravendita, sulla scorta dei contratti sottoscritti, nonché della documentazione amministrativa a questi ultimi allegata, ed ha infine contestato la ricomprensione del fabbricato accessorio, dal punto di vista urbanistico ed edilizio, nel più ampio immobile di proprietà di terzi.
Alla prima udienza, su richiesta delle parti, è stato loro concesso un termine per trattative finalizzate alla composizione amichevole della controversia.
Nel prosieguo, stante l'esito negativo del tentativo di soluzione amichevole e l'inammissibilità della CTU chiesta dall'attore, il Giudice ha fissato l'udienza di discussione orale della causa, all'esito della quale viene emessa la presente Sentenza, a norma dell'art. 281 sexies ultimo comma cpc.
* * *
1. Sull' improcedibilità della domanda.
pagina 4 di 9 L'eccezione, sollevata dalla convenuta per il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, è infondata, non essendosi in presenza di alcuna delle fattispecie in presenza delle quali l'art. 5 del D.lgs 04.3.2010, n. 28 prevede l'esperimento della mediazione a pena di improcedibilità, posto che, contrariamente a quanto affermato dall'eccipiente, la causa non ha ad oggetto diritti reali, bensì l'adempimento di un contratto di compravendita immobiliare.
2. Sul thema decidendum e sui fatti incontestati e altrimenti provati.
E' pacifica, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., la circostanza che il corpo di fabbrica “accessorio”, facente parte del compendio immobiliare oggetto del contratto di compravendita tra le parti, non abbia mai mutato la propria destinazione da rurale a residenziale.
Ciò su cui le parti controvertono è, infatti, in primo luogo, se il cambio di destinazione sia stato o meno indicato come avvenuto dalla convenuta con riferimento ad entrambi i corpi di fabbrica compresi nel complesso ceduto all'attore e, in secondo luogo, se il fabbricato ad uso rurale integri o meno un immobile distinto da quello confinante, di proprietà di terzi.
Quanto al primo profilo, in particolare, sostiene l'attore che oggetto di compravendita sia stato un unico compendio immobiliare interamente destinato a civile abitazione, diversamente da quello - solo parzialmente “deruralizzato” - cedutogli.
La convenuta, al contrario, afferma di aver venduto esattamente il bene descritto nel contratto di compravendita, e prima ancora nella proposta di acquisto, essendo chiaramente specificato, in tali atti come pure nella documentazione di accompagnamento, che l'unico immobile per cui era stata chiesta e ottenuta la “deruralizzazione” era il corpo di fabbrica principale, non invece quello accessorio, non destinato ad abitazione.
In ordine al secondo profilo, le posizioni delle parti divergono quanto all'esistenza di un titolo abilitante la divisione di un unico immobile in più parti, affermando l'attore di aver accertato la mancanza di una pratica di frazionamento a causa della quale il fabbricato accessorio cedutogli sarebbe ricompreso nella proprietà altrui.


3. Sulla domanda di condanna al risarcimento in forma specifica.
La domanda di risarcimento del danno in forma specifica, volta alla condanna della convenuta alla presentazione e cura delle pratiche amministrative necessarie alla “deruralizzazione” ed al frazionamento del corpo di fabbrica “accessorio” dell'unità immobiliare oggetto della compravendita, è inammissibile. pagina 5 di 9 Co Invero, come in più occasioni ribadito dalla , fatte salve specifiche ipotesi di legge ed in assenza dell'assunzione pattizia di un obbligo in tal senso da parte del venditore che nel caso di specie non è rinvenibile, non spettano all'acquirente il rimedio dell'esatto adempimento e quello dell'esecuzione in forma specifica, che presuppongono a monte l'esistenza di un'obbligazione di facere estranea alla fattispecie della compravendita, con la conseguenza che la condanna del venditore a prestazioni di tale natura altererebbe, piuttosto che riequilibrare, il sinallagma contrattuale (Cass. Sez. U, Sentenza n. 19702 del 13/11/2012; Sez. U, Sentenza n. 13294 del
21/06/2005; Sez. 2, Sentenza n. 1269 del 18/01/2013; Sez. 2, Sentenza n. 5202 del 07/03/2007).


4. Sulle restanti domande attoree.
In disparte il rilievo che precede in ordine all'inammissibilità del risarcimento in forma specifica, le domande di accertamento e risarcitorie proposte dall'attore sono tutte infondate e non possono essere accolte, per le ragioni in fatto e in diritto che si vanno ad esporre.
4.1 Le pretese dell'attore vertono, in primo luogo, sull'affermazione secondo cui i due corpi di fabbrica oggetto di compravendita gli sarebbero stati ceduti dalla convenuta quali componenti un'unica civile abitazione, il che si ricaverebbe, secondo la ricostruzione dei fatti e l'interpretazione dei documenti fatta dall'acquirente:
- dalla planimetria catastale allegata sub "A" al contratto di vendita, da cui si evincerebbe l'iscrizione al catasto fabbricati dei due immobili con un unico numero identificativo “con graffatura";
- dalla nota tecnica fornita dalla convenuta ed allegata alla compravendita, recante descrizione, quale oggetto della cessione, del cespite A) come un'unica civile abitazione comprensiva di cantina e deposito appartenenti al corpo di fabbrica "accessorio", e del cespite B) come complesso dei terreni;

- dal fatto che, tuttavia, con la concessione edilizia n. 24/1993 (doc. 4 di parte attrice) e la variante in corso d'opera n. 10/1996 (doc. 5 di parte attrice), era stato autorizzato il cambio di destinazione d'uso da rurale a residenziale del solo corpo di fabbrica "principale" e non anche di quello "accessorio”, cosicché in relazione a quest'ultimo difetterebbero la conformità catastale e il frazionamento abilitante la sua distinzione dal primo.
L'assunto su cui si basano le pretese attoree non è condivisibile in quanto viziato dalla sovrapposizione delle distinte categorie della destinazione urbanistica e della regolarità catastale e, in ogni caso, dal momento che la compravendita ha avuto ad oggetto il compendio pagina 6 di 9 comprensivo di due immobili, uno dei quali, il principale, destinato a civile abitazione e l'altro, accessorio, avente destinazione rurale.
Sotto il primo profilo, la destinazione d'uso degli immobili è determinata dagli strumenti urbanistici, che delineano la finalità e la tipologia di attività consentite in una determinata area in ragione dell'assetto complessivo del territorio, laddove invece la classificazione catastale identifica la tipologia di immobile principalmente al fine del calcolo delle imposte sul bene in base alla rendita catastale.
Ne consegue che priva di rilievo, ai fini dell'individuazione della destinazione d'uso abitativa di un bene è la sua iscrizione al catasto fabbricati, che l'attore ha evidenziato essere avvenuta per entrambi gli immobili per cui è causa con attribuzione di un unico numero identificativo, e che invece è inidonea ad escludere che quello accessorio abbia destinazione rurale.
Sotto il secondo profilo, nei contratti preliminare e definitivo tra le parti e nella documentazione ad essi allegata i due fabbricati ceduti dalla convenuta all'attore sono chiaramente distinti in uno principale, avente destinazione d'uso abitativa, e uno accessorio, posto che segnatamente:
- il contratto preliminare di compravendita – è pacificamente tale la proposta di acquisto sottoscritta da entrambe le parti e prodotta sub doc. 2 di parte attrice – menziona espressamente il corpo di fabbrica accessorio quale “cantina e fienile” che sorgono sul terreno circostante (art. 1: descrizione dell'immobile);
- la relazione tecnica fornita dalla venditrice (doc. 3 dell'attore) reca la descrizione dei beni distinguendoli in “cespite A”, comprensivo dei fabbricati principale e di quello accessorio, a cui si riferisce con la dicitura per cui: “Completa la proprietà al piano seminterrato una cantina ed al piano terra un deposito”, e “cespite B”, a cui sono ricondotti i terreni circostanti;

- il contratto di compravendita (doc. 1 di parte attrice) indica i beni oggetto di cessione all'art. 1, ove è descritto l'appartamento destinato a civile abitazione ed è specificato che “oltre” ad esso (ovvero in aggiunta) è trasferito all'acquirente “… in altro corpo di fabbrica, cantina al piano seminterrato … e locale deposito – sgombero al piano terreno” e dà atto, all'art. 5, del cambio di destinazione d'uso da rurale a residenziale e dell'attestazione di agibilità, che hanno riguardato il fabbricato principale, non il restante per il quale nell'atto non si rinviene menzione di un uso diverso da quello accessorio, compatibile quindi con la destinazione non abitativa.
pagina 7 di 9 4.2 Da ultimo, a sostegno delle proprie pretese risarcitorie, l'attore ha dedotto di aver appurato, all'esito di indagini demandate ad un tecnico di propria fiducia, che il fabbricato "accessorio" vendutogli dalla convenuta risulterebbe, dal punto di vista edilizio-urbanistico, annesso a quello adiacente di proprietà di una terza estranea al giudizio, tale OR , difettando nello Per_1 specifico un'autorizzazione amministrativa al frazionamento edilizio-urbanistico.
Dette affermazioni sono generiche, indimostrate e infondate.
Invero, innanzitutto, non è chiaro se l'attore lamenti o meno l'appartenenza a terzi della porzione del complesso destinata a locali accessori, nel qual caso evidentemente l'azione da esercitarsi a tutela della propria posizione sarebbero state quelle di risoluzione e/o risarcimento per evizione parziale e vendita di cosa in tutto o in parte di altri (artt. 1480 e 1484 cc).
Tanto premesso quanto al profilo assertivo, si evidenzia come le affermazioni attoree risultino del tutto sguarnite di prova e contrastanti, ancora una volta, con contratti e documenti agli atti.
Segnatamente, è lo stesso attore a dare atto di aver assunto contezza della difformità tra la situazione esistente e quella risultante dai titoli edilizi una volta presa visione delle risultanze di indagini tecniche demandate ad un professionista di propria fiducia (ricorso, pag. 3, ultimo capoverso dell'esposizione sui fatti di causa), che tuttavia non ha provveduto a depositare in atti, con il che non è neppure dato di comprendere quali siano gli elementi che avvalorano la tesi dell'acquirente sul punto.
A ciò si aggiunga che la provenienza dell'immobile, i titoli abilitativi e la sua regolarità sul piano urbanistico sono evincibili dal contratto di compravendita tra le parti (doc. 1 di parte attrice, artt.
1, 3, 5), senza che l'attore abbia evidenziato sotto quale profilo la situazione reale dell'immobile differisca da quella ivi rappresentata.
Per tutto quanto esposto, le domande di accertamento e risarcitorie dell'attore devono essere rigettate.


5. Sull'istanza attorea di CTU.
La carenza sul piano assertivo e probatorio delle affermazioni e delle domande attoree non si presta ad essere colmata mediante ammissione della CTU per il cui svolgimento l'attore ha insistito in sede di precisazione delle conclusioni e discussione orale, ma che si palesa del tutto generica ed esplorativa, cosicché deve essere confermata la reiezione disposta con i provvedimenti istruttori adottati in corso di causa.
pagina 8 di 9

6. Sulle spese di lite.
Vengono poste a carico dell'attore, in applicazione del principio generale della soccombenza, a norma dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite sostenute dalla convenuta, con liquidazione come da dispositivo in applicazione del DM 147/2022, avuto riguardo al valore indeterminabile della causa, alla sua complessità ridotta, ai parametri medi per le fasi del giudizio di studio e introduttiva, minimi per quelle di trattazione e istruttoria e decisionale, tenuto conto dell'attività difensiva svolta e, segnatamente, del rito prescelto e della istruzione solo documentale della causa.
La condanna è comprensiva del rimborso delle spese generali, nella misura del 15% dei compensi, IVA e CPA come per Legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) RIGETTA le domande proposte da Parte_1
2) NN rifondere a le spese di Parte_1 Controparte_1 lite, che si liquidano in € 5.261,00 per compensi di Avvocato, spese generali nella misura del
15% dei compensi, oltre i.v.a. e c.p.a. come per Legge.
Firenze, 27 dicembre 2025.
Il Giudice
dott. Silvia Orani
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