REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana Balduini
ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 54181 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(CF: ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, alla Via Salaria n. 80, presso lo studio del procuratore, Avv. Emanuele ANTONACI, che lo rappresenta e difende per procura in atti. opponente E
(CF ), (CF: CP_1 C.F._2 Controparte_2
), (CF: , C.F._3 CP_3 C.F._4
(CF: ), (CF: Controparte_2 C.F._5 Parte_2
), (CF: ), C.F._6 Parte_3 C.F._7
(CF: ) in qualità di eredi di Parte_4 C.F._8
elettivamente domiciliati in Roma, alla Via Cassiodoro Persona_1 n.1/A, presso lo studio del procuratore, Avv. Paola CHIOVELLI, che li rappresenta e difende per procura in atti. opposti
OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
nell'udienza del 9/10/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1/5 FATTO E DIRITTO
Con ricorso, depositato il 28/11/2023, ha proposto Parte_1 opposizione avverso il decreto con il quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di € 8.400,00 a titolo di canoni scaduti al mese di luglio 2023, nonché per quelli maturati successivamente al rilascio avvenuto in assenza di tempestiva disdetta, relativamente ad un contratto di locazione inter partes. A tal fine, ha eccepito la ricorrenza di un accordo circa la gratuità della locazione per il primo semestre, evidenziando altresì e che il proprio recesso era stato determinato dall'improvvisa perdita della compagna con cui viveva all'interno dell'immobile. Ha, infine, contestato l'eccessività delle somme siccome richieste anche relativamente ad alcune pertinenze dell'immobile, di fatto mai rese fruibili ed ha chiesto:
“1) preliminarmente sospendere e/o non concedere l'esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto atteso che è contestato integralmente quanto richiesto.
2) nel merito, previa revoca / annullamento del decreto ingiuntivo opposto, si chiede di dichiarare non dovute le somme richieste a titolo di canoni di locazione e/o rideterminare l'ammontare realmente dovuto.
3) nel merito dichiarare non dovute le somme dovute a titolo di “indennità di preavviso” atteso che l'immobile è stato immediatamente locato ad altri soggetti successivamente alla riconsegna e, dunque, il Sig. non ha avuto CP_1 alcun pregiudizio economico dal mancato preavviso nei termini di legge. Con espressa riserva di meglio specificare le richieste e le conclusioni anche all'esito del deposito degli scritti difensivi di controparte. Con vittoria di spese da liquidarsi in favore dell'Avv. Emanuele Antonaci che si dichiara antistatario.”
Costituitisi in giudizio a seguito del decesso di intervenuto Persona_1 nelle more i suoi eredi hanno contestato il fondamento della domanda, eccependo la tardività dell'opposizione, nonché la piena debenza di tutte le somme richieste, atteso che l'accordo richiamato dall'opponente aveva come presupposto l'esecuzione di taluni lavori di ristrutturazione dell'immobile mai eseguiti dal conduttore ed il mancato preavviso di rilascio. Hanno pertanto concluso chiedendo:
“il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo per inammissibilità, improponibilità e tardività; il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo per infondatezza;
la emissione di provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto;
la conferma del decreto opposto ovvero in subordine la condanna del Signor al pagamento in favore dei resistenti del giusto Parte_1 e del dovuto per le causali indicate in ricorso monitorio e qui nuovamente evidenziate;
la condanna del Signor alla refusione Parte_1 delle spese e delle competenze di lite, con distrazione.”
2/5 Con ordinanza resa in data 7/3/2024 è stata accolta l'istanza di concessione della provvisoria esecutorietà del decreto opposto, nella minor somma di € 3.500,00, relativa al “pagamento dei canoni per i mesi di settembre, ottobre, novembre, dicembre 2023 e gennaio 2024”.
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Va preliminarmente rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'opposizione per tardiva iscrizione della causa a ruolo da parte dell'opponente.
In subiecta materia, l'unanime giurisprudenza della Suprema Corte chiarisce che l'opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione, come tale soggetta al rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., deve ritenersi tempestiva qualora entro il termine previsto dall'art. 641 c.p.c., avvenga l'iscrizione a ruolo mediante deposito in cancelleria dell'atto di citazione o di una copia di esso (cd. velina) purché, in quest'ultimo caso, segua poi il deposito dell'originale dell'atto (cfr. Cass., Sez. VI, Ord. n. 21671, del 19/09/2017). Pertanto, nel caso di specie laddove l'iscrizione a ruolo è avvenuta in data 28/11/2023 e dunque nel termine di 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo (effettuata il 20/10/2023), risulta rispettato il disposto dell'art. 641 c.p.c.
Nel merito, all'esito dell'istruttoria svolta risulta provato ovvero costituisce circostanza non oggetto di specifica contestazione che:
- in data 13/2/2023 e sottoscrissero, Parte_1 Persona_2 presso un'agenzia immobiliare, una “proposta di locazione immobiliare” relativamente ad un immobile sito in Roma, alla Via Igino Giordani 110, piano XIII, int.80 impegnandosi a “…provvedere alla ristrutturazione dell'appartamento…”. Tale proposta non venne formalmente recepita dal promissario locatore con la propria sottoscrizione (all. 4 fasc. opposti);
- a distanza di un mese, con contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 7/3/2023 e registrato in data 11/3/2023 (docc. 5 e 6 fasc. opposto), la sig.ra Paola CHIOVELLI, in qualità di Amministratrice di sostegno di
, concesse in locazione ai sigg. ed Persona_1 Parte_1 alla defunta moglie l'immobile: a) per la durata di anni 3+2 Persona_2 (art.1); b) al canone mensile di € 700,00 con la previsione “che per i primi sei mesi di locazione il canone pattuito sia pari ad euro 0 (zero/00)” (art.2); c) con facoltà del conduttore “di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima” (art. 8);
- in data 20/7/2023 il comunicò la propria volontà di Parte_1 recedere dal contratto di locazione e rilasciò l'immobile a distanza di cinque giorni (cfr. memoria di costituzione parte opposta);
- in relazione alla locazione in oggetto il mai corrispose Parte_1 alcunché né a titolo di canoni, né a titolo di indennità di preavviso semestrale;

3/5 - successivamente all'emissione del decreto ingiuntivo Persona_1 decedette ed a lui successero gli eredi odierni opposti (all. A, B, C, fasc. opposti).

Ciò posto deve rilevarsi che, all'atto della stipula del contratto di locazione le parti convennero la gratuità della locazione per il primo semestre, omettendo di subordinare tale circostanza ad alcuna condizione ed omettendo, altresì, di richiamare la precedente proposta di locazione immobiliare sottoscritta dai soli promissari conduttori il 13/2/2023.
Sul punto va anzitutto rilevato che secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza, dal quale non vi è motivo di dissentire, nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9063, del 05/06/2012).
Orbene, considerato il mancato richiamo delle pattuizioni afferenti la necessità di ristrutturazione dell'immobile e l'estrema genericità delle obbligazioni assunte dai promissari conduttori in sede di preliminare, non può ravvisarsi nel caso di specie alcun inadempimento da parte del . Parte_1
Né, a tal fine, può trarsi conforto dalla deposizione del teste Testimone_1 il quale ha riferito che “nel contratto era prevista l'esenzione dal pagamento dei canoni in costanza dell'effettuazione dei lavori di ristrutturazione, ma questi non vennero eseguiti” e tantomeno da quella del teste , Testimone_2 subentrato al nella conduzione dell'immobile, siccome Parte_1 relativa a circostanze successive al rilascio dell'appartamento.
Quanto, invece, alla richiesta di indennità per il mancato preavviso, la relativa domanda risulta fondata.
Come noto, il recesso anticipato è un diritto riconosciuto espressamente dalla legge, sia per le locazioni ad uso commerciale (articolo 4, comma 2, Legge numero 392/1978) sia per le locazioni ad uso abitativo (articolo 3, comma 6, Legge numero 431/1998). Tuttavia, la normativa bilancia tale diritto del conduttore con l'obbligo di fornire al locatore un preavviso di almeno sei mesi (con contestuale obbligo al pagamento del canone per tale periodo), indipendentemente dalla motivazione utilizzata dal conduttore. Qualora il conduttore rilasci immediatamente l'immobile, quindi prima dello scadere dei sei mesi di preavviso, il locatore ha comunque diritto alla corresponsione di una somma pari a sei mensilità di canone, a titolo di indennità per mancato preavviso.
4/5 Nella fattispecie tale previsione si rinviene anche nell'art. 8 del contratto di locazione e non è in contestazione che il non abbia rispettato tale Parte_1 condizione. Egli, infatti, comunicò verbalmente la propria intenzione di restituire l'immobile nell'imminenza del rilascio avvenuto alla fine del mese di luglio 2023 Da tale momento iniziò quindi a decorrere il semestre di preavviso, che andò poi a scadere nel gennaio 2024.
Ciò posto, considerato che sino al mese di agosto 2023 il conduttore fruì gratuitamente dell'immobile, egli deve essere dichiarato tenuto al pagamento della somma di € 3.500,00 relativa all'indennità di mancato preavviso maturata nel periodo da settembre 2023 a gennaio 2024.
Conclusivamente il decreto ingiuntivo opposto andrà revocato e l'opponente condannato al pagamento della somma sopraindicata.
La reciproca soccombenza giustifica la compensazione per la metà delle spese di lite che per il resto seguono la soccombenza prevalente e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo, con la maggiorazione prevista dall'art. 4, comma 2, DM 55/2014 in ragione della pluralità di parti opposte, le cui difese appaiono coincidenti.


P.Q.M.


disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, in accoglimento parziale dell'opposizione
REVOCA il decreto ingiuntivo n. 13588 emesso dal Tribunale di Roma in data 30/8/2023
ON
al pagamento in favore di , Parte_1 CP_1 CP_2
, , , ,
[...] CP_3 Controparte_2 Parte_2 Parte_3
in qualità di eredi di dell'importo di € Parte_4 Persona_1 3.500,00, oltre interessi nella misura legale dalla presente sentenza al saldo
ON l'opponente alla rifusione della metà delle spese processuali anticipate dalla controparte, che liquida in complessivi € 7.112,00 (totale dovuto € 3.556,00), oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, compensandole per il resto. Importi da distrarsi in favore dell'avv. Paola Chiovelli dichiaratasi antistataria.
Roma, 9/10/2025
Il Presidente – Giudice monocratico Maria Tiziana Balduini
5/5