REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GELA
Sezione Civile
Il giudice, dr. Corrado Cartoni, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 454 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, posta in decisione all'udienza del 18.12.2025,
e vertente tra
in persona del legale rappresentante pro- Parte_1 tempore, elettivamente domiciliato in Catania, Via G. D'Annunzio n. 27, presso lo studio dell'Avv.
RM RO che lo rappresenta e difende per procura in atti,
- attore -
e
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in Controparte_1
Gela, Corso Vittorio Emanuele n. 161, presso lo studio dell'Avv. Francesco Giocolano che lo rappresenta e difende per procura in atti,
- convenuto -
FATTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, onveniva in giudizio la Parte_1 Controparte_1 per ottenere, previa declaratoria della responsabilità contrattuale o precontrattuale e della risoluzione del contratto preliminare di locazione per grave inadempimento del locatore, la condanna al pagamento a titolo di restituzione della somma di euro 195.000,00, delle spese sostenute per euro
143.755,72, anche ex art. 2041 c.c., e la condanna al risarcimento dei danni per euro 180.000,00, oltre interessi e rivalutazione, anche ex art. 1284, 1° e 4° comma, c.c.
Parte attrice esponeva che in data 5.3.2019 la “ e stipulavano un Controparte_1 Parte_1 contratto preliminare di locazione per uso commerciale avente ad oggetto l'unità situata in Gela,
Contrada “Fiaccavento”, con porzione di piazzale esterno destinato a viabilità e parcheggio per una durata di anni nove + nove e un canone annuale di euro 270.000,00, esente iva ex art. 10 D.P.R.
633/1972, da corrispondersi in dodici rate mensili di euro 22.500,00; di aver versato complessivi di euro 195.000,00, di cui euro 5.000,00 in contanti;
di aver provveduto a realizzare a proprie spese il controsoffitto del capannone, l'impianto antincendio e l'impianto elettrico, oltre ad arredare l'unità immobiliare con pannelli e scaffali e redigere la relazione tecnica di calcolo dell'impianto antincendio dei locali;
che la si rifiutava ingiustificatamente di sottoscrivere il contratto di Controparte_1 locazione e tratteneva le somme erogate, eccependo che il contratto preliminare si era risolto per inadempimento del promittente locatore per superamento del termine essenziale specificamente previsto per la stipula del definitivo;
che vi era violazione dei principi di lealtà, correttezza e buona fede;
che parte convenuta non poneva in essere nel termine pattuito gli adempimenti previsti a suo carico;
che il termine per la stipula del definitivo non poteva considerarsi essenziale;
che anche dopo il decorso della data del 2.9.2019 le parti continuavano a dare esecuzione all'accordo e di aver diritto al pagamento della somma di euro 195.000,00 a titolo di restituzione, al pagamento delle spese sostenute per euro 143.755,72, anche ex art. 2041 c.c., ed al risarcimento dei danni per euro
180.000,00.
Si costituiva parte convenuta, rilevando di aver sollecitato la stipula del definitivo;
che parte attrice proponeva la risoluzione consensuale del contratto;
che spirava il termine essenziale per la stipula del definitivo;
che nessun soggetto era disponibile a subentrare nel rapporto;
di aver adempiuto a tutti i propri obblighi;
che non vi era alcuna violazione degli obblighi di lealtà e di buona fede;
che non erano rispettati i tempi di pagamento della caparra penitenziale, da imputarsi quale acconto sulla prima annualità, e che inadempiente era parte attrice.
La esperiva, altresì, domanda riconvenzionale di condanna al pagamento del Controparte_1 danno da mancato pagamento dei canoni pari ad euro 474.750,00 e della somma di euro 20.000,00 a titolo di spese per la messa a norma degli impianti e la sanatoria degli abusi.
A seguito della liquidazione giudiziale di si costituiva la “Curatela della Liquidazione Parte_1
Giudiziale di . Parte_1
Svolta la prova orale e testimoniale, all'udienza del 18.12.2025 si svolge la discussione, parte attrice conclude come da atto di citazione, per la inammissibilità della riconvenzionale e la condanna ex art. 96 c.p.c., parte convenuta conclude per il rigetto di tutte le domande e l'accoglimento della riconvenzionale ed il giudice decide la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
DIRITTO
Preliminarmente si osserva, in ordine alla inammissibilità della riconvenzionale per tardiva costituzione, che la facoltà del giudice di differire l'udienza di prima comparizione ai sensi dell'art. 168 bis, comma quinto, c.p.c. determina lo spostamento del termine per la costituzione del convenuto, con le connesse decadenze di cui all'art. 167 c.p.c., differentemente dalla diversa ipotesi di cui al comma quarto del medesimo art. 168 bis c.p.c., ossia nel caso di differimento dell'udienza perché il giudice istruttore in quella data non tiene udienza.
Nella fattispecie, non essendo in atti alcun decreto di differimento, trova applicazione l'art. 168 bis, quarto comma, c.c. ed i termini vanno calcolati sull'udienza fissata in citazione del 28.6.2021 e non rispetto alla prima udienza dell'1.7.2021, con relativa decadenza dalla riconvenzionale per tardività come già statuito da questo Tribunale con ordinanza del 20.1.2022.
Ciò premesso, il contratto preliminare di locazione d'immobile del 5.3.2019 prevede espressamente il termine per la stipula del definitivo del 2.9.2019 “come termine essenziale”.
Tuttavia, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c. solo quando risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo.
Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” o da altri termini, se non è chiaramente indicato che le parti intendevano considerare perduta l'utilità economica prefissata nel caso di ritardo (da ultimo Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 11/04/2025, n. 9529).
Nella fattispecie il termine era il 2.9.2019 e la stessa parte convenuta in comparsa di risposta riconosce che anche dopo tale scadenza era disponibile ad accertare il subentro di altri soggetti nel preliminare di locazione e che l'attrice nel novembre del 2019 versava ulteriori euro 30.000,00 e, dunque, entrambe le parti, di fatto, hanno proseguito nel rapporto e non consideravano perduta l'utilità economica nel caso di ritardo e, di conseguenza, il termine non può considerarsi essenziale e determinare automaticamente e di diritto la risoluzione del rapporto.
Ciò precisato, parte attrice chiede la risoluzione del preliminare per grave inadempimento ed agisce per il risarcimento del danno e la restituzione di somme, mentre parte convenuta, a sua volta, eccepisce l'inadempimento dell'attrice.
Come è noto, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, deve solo provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto pagamento, e uguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno, si avvalga dell'eccezione di inadempimento di cui all'articolo 1460 c.c., risultando in tal caso invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento e il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora avvenuta scadenza dell'obbligazione (per tutte Cass. civ., Sez. Unite, 30/10/2001, n.13533).
Nella fattispecie lamenta che parte convenuta non effettuava nel termine pattuito gli Parte_1 adempimenti previsti a suo carico dal contratto preliminare e la “ evidenzia che Controparte_1 non erano rispettati i tempi di pagamento della caparra penitenziale, da imputarsi quale acconto sulla prima annualità, e che non adempieva ai suoi obblighi e si rifiutava di stipulare il Parte_1 definitivo.
Orbene, nei contratti con prestazioni corrispettive, qualora una delle parti adduca, a giustificazione della propria inadempienza, l'inadempimento o la mancata offerta di adempimento dell'altra, il giudice deve procedere alla valutazione comparativa dei comportamenti, tenendo conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico - sociale del contratto e sulla realizzazione degli interessi rispettivamente perseguiti, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo consistenti nel comportamento di entrambe le parti (per tutte Cass. civ., Sez.
III, 22/10/2014, n. 22346).
Il preliminare, per quanto concerne gli obblighi delle parti, prevede che il contratto definitivo sarà stipulato solo ed esclusivamente al realizzarsi delle seguenti condizioni “che il Prominente
Conduttore fornisca entro alla stipula del definitivo la polizza assicurativa per la responsabilità civile, per lo scoppio, l'incendio e i danni pari al valore del bene, nonché la polizza fidejussoria assicurativa a garanzia del puntuale adempimento del canone attuale;
che fornisca il progetto esecutivo, per la realizzazione dell'impianto elettrico, dell'impianto di climatizzazione e dei corpi illuminati interni e che tutte le relative spese saranno a proprio carico” e “che il Prominente Locatore realizzi tutte le vie di accesso, zone adibite a parcheggio per una superficie di 7.000 mq sulla maggiore di 27.200 mq del lotto complete in ogni sua parte, completi di illuminazione esterna a pali, cordoli di coronamento e quant'altro come prescritto dal regolamento comunale;
che l'immobile sia servito da allaccio idrico fino ai servizi igienici;
che l'immobile sia completo di nulla osta per l'impianto antincendio potenziato al carico di incendio fornito dal promissario conduttore;
che venga effettuata la demolizione del tramezzo esistente in mattoni al piano terra e venga realizzato la parete longitudinale e divisoria dell'interno a spese del promissario locatore;
che vengano realizzati i servizi igienici compresi di allaccio fognario o fossa imoff”.
Dalla documentazione allegata alla memoria istruttoria di parte convenuta ex art. 183, 6° comma, n.
2), c.p.c. del 30.9.2021, documenti da 1 a 50, risulta che tutti gli adempimenti previsti a carico del promittente locatore sono stati eseguiti. Parte attrice lamenta che non era ancora realizzato il cambio di destinazione d'uso, il quale, però, non risulta rientrare negli obblighi del promittente venditore per come previsti nel preliminare e sopra specificati.
Tuttavia, è evidente che quest'obbligo rientra nella prestazione e negli obblighi generali del promittente locatore di rendere il bene idoneo all'uso al quale deve essere destinato e lo stesso è stato comunque adempiuto con la presentazione della relativa istanza in data 29.1.2020, rispetto alla quale, come già sottolineato, non rileva il termine del 2.9.2019.
Lo stesso adempimento agli obblighi di cui al preliminare risulta per il promittente conduttore in base alla documentazione allegata all'atto di citazione (doc.ti da 7 a 12), atteso che la lamentata spesa per completare e regolarizzare le attività dovute dal conduttore di euro 20.000,00 non è specificatamente documentata e, in ogni caso, se sostenuta, è assorbita, come vedremo, dall'inadempimento più grave della costituito dal rifiuto ingiustificato di stipulare il definitivo. Controparte_1
Ed invero, fatta l'istanza per la destinazione d'uso e, come già detto, svolti da entrambe le parti gli obblighi preventivi al preliminare, privo di giustificazione sono, allora, il diniego della CP_1
all'invito a stipulare il definitivo effettuato da n data 7.9.2020 (doc. n. 13 fascicolo
[...] Parte_1 parte attrice) ed il richiamo effettuato dalla stessa società convenuta con nota del 17.9.2020 alla scadenza del termine essenziale, termine, come visto, che tale non è.
Peraltro, lo stesso preliminare prevede che “All'atto della sottoscrizione del presente contratto preliminare il Promittente Conduttore si obbliga a versare, a titolo di caparra penitenziale, la somma di euro 100.000,00 (centomila.00) con le seguenti modalità: euro 50.000,00 (cinquanlamila,00) da versare entro e non oltre il 31 marzo 2019; euro 50.000.00 (cinquantamila.00) da versare entro e non oltre il 30 aprile 2019”, ed è documentato che ha finito di versare la seconda rata il Parte_1
12.7.2019, dunque in ritardo di tre mesi.
In definitiva, accertato, in base alla documentazione in atti, che in sostanza entrambe le parti hanno adempiuto agli obblighi principali previsti in vista del definitivo, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto stesso e degli interessi perseguiti dalle parti, deve considerarsi più grave la condotta della “ , la quale si è rifiutata senza giustificazione di stipulare il Controparte_1 definitivo, peraltro con il richiamo alla scadenza del termine e non al tardivo pagamento della rata di
50.000,00, che la condotta di limitata al tardivo saldo della rata di 50.000,00 euro. Parte_1
Non osta a questa conclusione la circostanza che il preliminare preveda che “La somma versata a titolo di caparra penitenziale sani conteggiata quale acconto sulla prima annualità e, il mancato rispetto dei termini di pagamento sopracitati, comporterà l'immediata risoluzione del presente accordo”. Trattasi, infatti, di clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., la quale, però, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro inadempiente l'intenzione di avvalersene (da ultimo Cass. civ., Sez. III,
Ordinanza, 08/04/2024, n. 9369. Si veda anche Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 21/11/2023, n. 32277), comunicazione assente, non essendo tale clausola neanche richiamata nella citata nota di parte convenuta del 17.9.2020.
Dunque, il contratto è risolto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della , Controparte_1 con la conseguenza che stessa, attesa l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare la quale comporta l'insorgenza dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. (Cass. civ.,
Sez. II, Ordinanza, 17/04/2025, n. 10145), è condannata alla restituzione della somma di euro
195.000,00 pagata da ed al rimborso delle spese sostenute di euro 143.755,72 e relative Parte_1 all'adempimento degli obblighi previsti nel preliminare a carico del promissario conduttore, per complessivi euro 338.755,72 (195.000,00 + 143.755,72 = 338.755,72).
Restituita questa somma non sono documentati danni ulteriori, con il conseguente rigetto della domanda di risarcimento per euro 180.000,00.
Sulla somma dovuta, trattandosi di risarcimento del danno contrattuale e, dunque, di debito di valore, spettano gli interessi e la rivalutazione dalla domanda giudiziale, quale atto idoneo a costituire in mora il debitore, cioè dal 24.3.2021, data di notifica della citazione.
Gli interessi sono, però, calcolati sulla somma complessiva di euro 338.755,72 svalutata al 24.3.2021
e via via rivalutata anno per anno, il tutto secondo gli indici Istat, fino alla data del deposito della presente sentenza.
La domanda ex art. 96 c.p.c. non può essere accolta poiché non risulta che parte convenuta abbia resistito in giudizio in mala fede o con colpa grave.
Le spese processuali seguono la soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando;

a) dichiara risolto per grave inadempimento della il contratto preliminare di Controparte_1 locazione per uso commerciale stipulato in data 5.3.2019 tra la e ed Controparte_1 Parte_1 avente ad oggetto l'unità situata in Gela, Comtrada “Fiaccavento”; b) dichiara la decadenza dalla riconvenzionale;
c) condanna la , in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 tempore, al pagamento in favore della “Curatela della Liquidazione di , in Parte_1 Parte_1 persona del legale rappresentante pro-tempore, della somma di euro 338.755,72, oltre gli interessi e rivalutazione dal 24.3.2021, con gli interessi calcolati sulla somma di euro 338.755,72 svalutata dal 24.3.2021 e via via rivalutata anno per anno, il tutto secondo gli indici Istat, fino alla data del deposito della presente sentenza;
d) rigetta le domande di risarcimento danni ed ex art. 96 c.p.c.; e) condanna la , in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento delle spese Controparte_1 processuali che liquida in euro 12.500,00 per compensi ed euro 1.275,00 per spese, oltre spese generali, iva e cpa.
Gela, 18.12.2025
Il Giudice
Dr. Corrado Cartoni