N. 9188/2023 R.C.
N......................Sent.
N......................Cron
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N......................Rep. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Oggetto:
IL TRIBUNALE DI GENOVA
SEZIONE III CIVILE
In persona del giudice dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 9188/2023 promossa da:
, (C.F. ) elettivamente domiciliata in , presso lo Parte_1 C.F._1 studio dell''avv. , (C.F. che lo rappresenta e difende in Parte_2 C.F._2 forza di mandato in atti.
PARTE ATTRICE
CONTRO
(C.F. ) elettivamente Controparte_1 P.IVA_1 domiciliato in VICO S. MATTEO, 2/3 16123 presso lo studio dell''avv. CP_1 Parte_3
(C.F. ) e Avv. PIERO GIULIOTTI (c.f. –che lo C.F._3 C.F._4 rappresentano e difendono in forza di mandato in atti
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
“Piaccia all'On.le Tribunale adìto,
previe le meglio viste pronunce e rigettata ogni contraria domanda,
pagina1 di 7 – annullare la delibera 27/06/2023 del convenuto , nella parte in cui ripartisce a CP_1 consuntivo le spese di assicurazione e di luce scale in base ai millesimi della tab. A allegata al regolamento e non secondo il criterio previsto da quest'ultimo;
– annullare la delibera 27/06/2023 del convenuto , nella parte in cui ripartisce a CP_1 consuntivo le spese di esercizio ascensore DX secondo millesimi mai approvati e non conformi a legge (art. 1124 c.c.) e regolamento, dichiarando, previo all'uopo licenziamento di C.t.U., quale sia il corretto criterio di attribuzione di tali spese all'int. 9D, nella sua attuale consistenza, di CP_1
[...
in immobile di proprietà del conchiudente attore;
CP_1
- annullare per i medesimi motivi la delibera 27/06/2023 del convenuto , nella parte in CP_1 cui ripartisce e pone a carico dell'int. 9D le spese di cui al preventivo 2023 di assicurazione, luce scale, ascensore;

Vinte spese tecniche e di difesa, nonché quelle vive ed il compenso della procedura di mediazione.”
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
“Voglia l'Ill.mo Tribunale, respingere tutte le domande ed istanze, anche istruttorie, di parte attrice siccome nulle, inammissibili, improcedibili, infondate in fatto ed in diritto e, comunque, non provate, con conseguente conferma della validità delle delibere tutte assunte dall'assemblea condominiale del 27.6.2023. Con vittoria di spese del giudizio comprensive di spese generali ed accessori di legge.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1)Con atto di citazione in data 28.9.2023 il sig ha ritenuto di evocare in giudizio il Parte_1
assumendo: Controparte_2
di essere proprietario dell'appartamento di Via Zara 29 int. 9 sc. D, per acquisto fattone con atto
Not. Felis 17/11/2017 (doc. 8);
-che ai sensi dell'art. 16 c. 1 del Regolamento (contrattuale) di condominio (doc. 2) per le spese di
“luce scale” e di “assicurazioni” la suddivisione deve essere fatta “in parte eguali” (sic; cfr. art. 16
Reg. cit.);
pagina2 di 7 --che per la ripartizione millesimale delle “spese di ordinaria manutenzione”, non contemplate nei primi due commi, il co. III della norma in questione rinvia alla “tabella A” allegata al Regolamento stesso;

-che la consistenza dell'appartamento acquistato dal Dott. nel 2017 è differente da quella Pt_1
(maggiore) che la stessa unità immobiliare aveva al momento (1937) della predisposizione della
“tabella A” allegata al Regolamento;

-che in data 27.6.2023 l'assemblea del ha approvato il consuntivo Controparte_2 spese ordinarie es 2022 e riparto;

-che nel riparto consuntivo 2022 le spese di assicurazione del fabbricato (alla voce ), CP_3 sono state addebitate ai condòmini in base ai millesimi, mentre esse rientrano fra quelle che il richiamato Regolamento (art. 16) prevede siano divise in parti uguali;

-che ancora le spese per l'illuminazione delle scale (voce “luce scale”) non sono state divise secondo il criterio dell'art. 16 Reg. più volte richiamato, bensì in base ai millesimi di cui alla tabella
A;
-che infine le spese ordinarie di ascensore sono state suddivise secondo un criterio non conforme al disposto dell'art. 1124 c.c.. atteso che detto impianto è stato realizzato dopo la costruzione del condominio e l'assemblea del Condominio non ha mai adottato una tabella per la suddivisione delle spese di esercizio dell'ascensore;
-che pertanto, ritenendo la delibera de qua annullabile per i motivi di cui sopra, il Dott Pt_1 impugna la delibera in data 27.6.2023 laddove approva la ripartizione del consuntivo spese ordinarie es 2022 e del preventivo 2023.
2)Con comparsa di costituzione e risposta in data 15.12.2023 si è costituito il CP_1 contestando l'assunto attoreo di cui chiede il rigetto.
Osserva il convenuto:
-che l'assemblea, con decisione all'unanimità del 20 gennaio 1957 (cfr. prod. 3), ha modificato il predetto art. 16 del Regolamento prevedendo la ripartizione delle spese di illuminazione scale secondo un criterio aderente al disposto dell'art. 1124 c.c. ovvero per metà in proporzione dell'altezza in cui si trovano le singole unità e per l'altra metà in ragione del valore millesimale di proprietà;
pagina3 di 7 -che per quanto attiene alle spese di assicurazione del fabbricato, la versione modificata dell'articolo prevede, sempre in aderenza ai principi di legge, la ripartizione secondo i millesimi di proprietà;
-che tali criteri sono stati uniformemente e costantemente applicati dalla data di modifica della norma regolamentare (1957) ad oggi (cfr. prod. 4) con acquiescenza piena dello stesso attore laddove ha approvato i primi consuntivi e preventivi di spesa (cfr. prod. 5), senza nulla opporre;

-che il Regolamento del condominio di fu redatto nel 1932, ossia in data anteriore CP_1 all'entrata in vigore dell'attuale Codice Civile, di tal ché i criteri poi approvati all'unanimità nel
1957, in riforma dell'originario art. 16, sono stati adottati per consentire l'adeguamento del regolamento suddetto agli art. 1123 e ss. codice civile, che, come già dedotto, non a caso sono stati riportati pedissequamente nel nuovo testo;

-che la ripartizione delle spese di ascensore, poi, è corretta in quanto avvenuta in conformità della tabella ascensore del 20 dicembre 1974 (cfr. prod. 6), così come aggiornata a seguito delle successive adesioni all'innovazione in questione, ai sensi dell'art. 1121 c.c. e applicata in via costante ed uniforme per l'approvazione di tutti i successivi riparti, ed anche dal Sig. (prod. Pt_1
5);
-che pertanto, a fronte dell'esistenza di una tabella per le suddette spese, l'attore avrebbe dovuto agire per la revisione di detta tabella, ex art 69 disp. Att., c.c. una volta dimostrata la sussistenza dei presupposti, che nella fattispecie sono in ogni caso latitanti.
Eccepisce poi la nullità della domanda volta a determinare, previa CTU, “quale sia il corretto criterio di attribuzione di tale spese all'interno 9 D, nella sua attuale consistenza, di in CP_1
immobile di proprietà del conchiudente attore”, evidenziando come non sia comprensibile CP_1 quale sia il petitum e la causa petendi
In forza di tali assunti il Condominio chiede il rigetto delle domande attoree.
3) In sede di verifiche preliminari ex art 171 bis cpc era concesso rinvio per consentire l'allegazione del verbale di mediazione.
Depositato il verbale e decorsi i termini ex art 171 ter cpc per il deposito di memorie integrative, alla prima udienza erano sentiti i difensori e, concessi alcuni rinvii al fine di verificare eventuale ipotesi transattiva, con provvedimento in data 4.2.2025 la causa era rinviata per la rimessione in pagina4 di 7 decisone con concessione dei termini a ritroso ex art 189 cpc per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
All'esito di tale incombente la causa era definitivamente rimessa in decisione.
4)Così delineate e posizioni delle parti e l'iter processuale occorre in primo luogo rilevare che la presente causa è stata instaurata a seguito di altra precedentemente proposta sempre dal Dott Pt_1 avverso il condominio de quo, oltre che contro altra condomina, nella quale l'attore ha impugnato la delibera di approvazione del consuntivo 2021 e preventivo 2022 con riparto per gli stessi motivi di censura in oggi proposti.
5)Premesso ciò e passando ad esaminare la prima domanda attorea, volta a sentir annullare la delibera in data 27.6.2023 nella parte in cui ripartisce a consuntivo le spese di assicurazione e di luce scale in base ai millesimi della tab. A allegata al regolamento e non in parti uguali come prevede l'art. 16 del Regolamento (contrattuale) di condominio (doc. 9), si osserva quanto segue,
Il contesta la doglianza attorea sull'assunto che l'assemblea, con decisione CP_1 all'unanimità del 20 gennaio 1957 ha modificato il predetto art. 16 del Regolamento (che in effetti nella versione originaria del 1932 riportava quanto sostenuto dall'Attore) prevedendo la ripartizione delle spese di illuminazione scale secondo un criterio aderente al disposto dell'art. 1124 c.c. e, per le spese di assicurazione del fabbricato, la versione modificata del suddetto articolo prevede la ripartizione secondo i millesimi di proprietà.
Osserva ancora che tali criteri sono stati uniformemente e costantemente applicati dalla data di modifica della norma regolamentare (1957) ad oggi (cfr. prod. 5-6) anche da parte dello stesso
Sig. che dal suo acquisto nel 2017 in poi ha dato piena acquiescenza a tali criteri di riparto, Pt_1 approvando i primi consuntivi.
Orbene, premesso che la natura contrattuale del Regolamento de quo risulta pacifica in causa (in quanto affermata dall'attore e non contestata dal convenuto) e che nel rogito d'acquisto dell'attore
(prod 8) viene richiamato il regolamento contrattuale allegato al rogito del 25.7.1932 trascritto, da un'attenta lettura della produzione allegata alla memoria istruttoria n 2 di parte convenuta si evince come tale documento consista non nella delibera del 20.1.1957, che avrebbe approvato all'unanimità la modifica del criterio di ripartizione delle suddette spese, bensì nel mero testo pagina5 di 7 dell'art 16 nella versione che si assume modificata, recante l'intestazione “nuovo articolo 16 approvato all'unanimità nell'assemblea del 20.1.1957”
Di talchè tale documento non consente di per sé di verificare che la modifica sia avvenuta effettivamente e in detti termini e che sia stata presa all'unanimità di tutti i partecipati al
, con la conseguenza che non appare adeguatamente provato l'assunto del CP_1 CP_1
Occorre poi evidenziare che la stessa Suprema Corte esclude che eventuali comportamenti concludenti possono portare ad una approvazione o modificazione delle tabelle millesimali e dei criteri di riparto, poiché l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per “facta concludentia” (Cass. n. 26042/2019 e Cass. 30305/2022).
Pertanto la delibera impugnata, laddove approva la ripartizione delle spese di assicurazione e luce scale effettuata in contrasto con quanto emerge dal disposto originario del regolamento contrattuale, si appalesa annullabile.
Si richiama pronuncia della Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. n. 9839/29021) a mente della quale “devono senz'altro ritenersi nulle le deliberazioni adottate a maggioranza con cui siano stabiliti o modificati i criteri generali per la ripartizione delle spese condominiali , criteri previsti dalla legge o da convenzione stipulata dai condomini, poiché questa materia
è sottratta al metodo maggioritario in quanto al di fuori dalle attribuzioni dell'assemblea previste espressamente dall'art. 1135 ai numeri 2 e 3 c.c.; sono invece meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni, adottate senza modificare
i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ancorché in violazione degli stessi, giacché queste deliberazioni sono assunte nell'esercizio delle attribuzioni assembleari che non sono contrarie e norme imperative (con relativa impugnazione che va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.).
Sussiste pertanto il diritto dell'attore di sentir annullare la delibera in data 27.6.2023 laddove viene approvata la ripartizione del consuntivo es 2022 e del preventivo es 2023 con riferimento alla voci assicurazione e luce scale.
pagina6 di 7 6) L'accoglimento di detto motivo di censura, relativo alla voce spese luce scale e assicurazione, comportando già l'annullamento della suddetta delibera di approvazione del riparto consuntivo
2022 e preventivo 2023 assorbe e rende superflua ogni pronuncia sull'ulteriore doglianza proposta avverso sempre tali delibere con riferimento alla voce spese ascensore e alla richiesta di
CTU ad essa strumentale.
7) Le spese di lite del presente giudizio sono liquidate alla luce del DM n. 55 del 10.3.2014 aggiornato al 2022, parzialmente ridotte a fronte della non particolare complessità giuridica della causa e seguono la soccombenza


PQM


Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica Giudice Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti, definitivamente pronunciando nella causa vertente tra il Dott. (attore), il Parte_1 in persona dell'amministratore pro tempore (convenuto) disattesa ogni altra Controparte_4 eccezione, deduzione e istanza:
-annulla le delibere in data 27.6.2023, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;

-condanna il in a corrispondere all'attore Dott. Controparte_2 CP_1 Pt_1 le spese di lite, liquidate in € 275,00 per esborsi ed € 3.809,00 per compensi, oltre
[...] rimborso spese forfettarie ex art 2, IVA e CPA come per legge per le ragioni di cui in parte motiva.
Genova, 28/10/2025
Il G.O.T.
Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti
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