REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
in persona del GOP PA AS ha pronunciato la seguente:
SENTENZA ex art. 429 cpc nella causa civile di I grado iscritta al n. 22193/24 RG promossa da:
Parte_1
con avv. Maurizio Gaibani parte intimante/opposta contro
Controparte_1
con avv. Giorgio Suppiej
parte intimata/opponente
Conclusioni della parte intimante/opposta: come da verbale 28.10.25
Conclusioni della parte intimata/opponente: come da verbale 28.10.25
Cenni processuali.
Con atto del 27.8.24 la sig.ra - nella qualità di locatrice - ha citato in Parte_1 giudizio il sig. – nella qualità di conduttore - per chiedere la Controparte_1 convalida dello sfratto per morosità con riferimento al contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sito in Venezia – San Marco, siglato il 20.4.23, registrato il giorno 8.5.23, della durata di anni 3+2 con decorrenza 1.05.23.
A scioglimento della riserva assunta il giorno 5.11.24, dopo che parte intimata si era costituita a mezzo di difensore opponendosi alla convalida e dopo che il locatore aveva dato atto del pagamento dei canoni di luglio, agosto, settembre ottobre 2024 (cfr. verbale udienza 17.10.24) il Giudice, poiché le parti non erano addivenuta ad un accordo sulle spese di lite, senza ordinare il rilascio del bene ha disposto il mutamento del rito, nonché l'esperimento del tentativo di mediazione, con fissazione di udienza ex art. 420 cpc.
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Svolta la udienza 3.4.25, il Giudice con ordinanza 29.4.25 ha preso atto del fallimento della mediazione obbligatoria e, alla luce della domanda riconvenzionale del conduttore, in ossequio all'art. 418 cpc ha disposto il differimento della udienza al 12.6.25; al termine di detta udienza – ritenendo la causa matura per la decisione - ha fissato per la discussione ex art. 429 cpc l'udienza odierna.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione.
La procedura di mediazione risulta essere stata attivata senza seguito (doc. 14 , Parte_1 pertanto l'azione è procedibile.
Vi è interesse ad agire e legittimazione attiva in capo alla sig.ra in quanto Parte_1 proprietaria del bene oggetto di locazione;
la scelta della parte di adire il Giudice senza azionare la fideiussione bancaria è legittima perché fideiussore e debitore principale sono obbligati in solido (art. 1944 cc) e non risulta una diversa volontà delle parti.
La sig.ra con l'atto di intimazione ha dedotto la morosità del sig. Parte_1
per luglio e agosto 2024 (la mensilità di settembre 2024 – scadente il Controparte_1
20.9.24 - al tempo della notifica non era ancora maturata); successivamente, alla prima udienza tenutasi il 17.10.24 il legale ha dato atto che la morosità era stata sanata dopo la notifica e ha insistito per la rifusione delle spese di lite;
nella memoria integrativa 3.03.25 la tesi della morosità è stata riproposta, ma con riferimento ai canoni di gennaio e febbraio
2025 nel frattempo maturati.
In tal modo parte locatrice ha introdotto una “emendatio libelli” che ha inciso sul petitum in modo da per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere;
sono rimasti inalterati i termini della contestazione, è cambiata solo l'entità o la quantificazione del bene da attribuire, si tratta quindi di una modifica, piuttosto che il mutamento dell'originaria domanda, come tale senza dubbio ammissibile (C.C. 7579/07;14961/06).
Del resto nel procedimento di convalida di sfratto “l'opposizione dell'intimato - ai sensi dell'art. 665 c.p.c. - determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e la instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto e, per il conduttore, di dedurre nuove eccezioni e domande riconvenzionali” (C.C. 5356/09; 16635/08, 21242/06).
Ciò posto, nel caso di specie l'inadempimento dedotto da parte locatrice riguarda le obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, cioè il pagamento dei canoni.
Trattandosi di obbligazione contrattuale spettava al creditore dare la prova della fonte negoziale del suo diritto, producendo il contratto e allegando l'inadempimento della controparte;
spettava, invece, alla parte conduttrice fornire la prova del fatto estintivo del diritto;
ciò non è avvenuto, perchè a fronte del chiaro assunto contenuto nelle memoria integrativa della sig.ra a pag. 3 (“nelle more, il conduttore non ha pagato i Parte_1 canoni di gennaio e febbraio 2025, maturando una morosità di € 2.800,00”) il sig. in corso di causa non ha dato prova dei pagamenti, limitandosi a generiche CP_1 contestazioni.
Ne deriva che deve ritenersi realizzato un inadempimento di non scarsa importanza, ai sensi ed agli effetti degli artt. 1453, 1455 c.c., che giustifica la risoluzione del contratto di locazione, con conseguente condanna di parte conduttrice al rilascio del bene.
Sulla querela di falso in corso di causa si è già provveduto.
Il termine di grazia richiesto dal conduttore in via subordinata non può essere concesso perché compatibile solo con la fase sommaria di sfratto, non con il giudizio di cognizione.
La domanda svolta dal sig. “in via gradata” non può essere accolta Controparte_1 perché il contratto stipulato validamente tra le parti in data 20.4.23 si è risolto per inadempimento del conduttore. Il contenuto delle clausole 5 e 9 della transazione (doc. 7 conduttore) è poco chiaro e risulta comprensibile solo conoscendo i rapporti intercorsi tra le parti dopo la stipula del primo contratto 1.4.23 (si veda sul punto il paragafo “Antefatto” nella memoria integrativa dell'avv. Suppiej); alla luce di detti rapporti, le clausole 5 e 9 paiono essere state scritte al fine di dare pronta esecuzione al rapporto locatizio che stava per cominciare e così tutelare la parte conduttrice ( da eventuali ripensamenti CP_1 della parte locatrice ( , pertanto non possono essere rilevanti nel caso che ci Parte_1 occupa (in cui l'inadempimento che ha determinato la risoluzione deriva dal mancato versamento dei canoni da parte del conduttore).
Al termine della causa risulta la soccombenza del conduttore, sia rispetto alla fase cautelare (l'intimazione di sfratto è stata notificata in forza del mancato pagamento di due canoni: luglio e agosto 2024) sia rispetto alla presente fase di cognizione, dal momento che non è stata data la prova dei pagamenti dell'anno in corso;
ne deriva che il sig. CP_1
dovrà essere condannato alla rifusione delle spese di lite, liquidate come da
[...] dispositivo, tenuto conto del valore, dell'attività effettivamente svolta, della non particolare complessità delle questioni trattate.

PQM

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa n. Rg. 22193/24, ogni diversa domanda, eccezione o istanza disattesa e rigettata, così provvede:
1)accertato l'inadempimento del sig. dichiara risolto il contratto di Controparte_1 locazione avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Venezia – San Marco siglato il 20.4.23 e registrato in data 8.5.23, meglio descritto in atti e, per l'effetto, ordina il rilascio del bene, libero da persone e cose, fissando per la esecuzione la data del 31.12.25;
2) condanna il sig. a pagare alla sig.ra la somma Controparte_1 Parte_1 complessiva di euro 3.500,00 per compensi (inclusa fase sommaria e procedimento di mediazione), oltre anticipazioni documentate (CU, marca iscrizione, spese di notifica), oltre spese generali 15%, cpa e iva come per legge,
Venezia, 28.10.25
IL GOP PA AS