ultimo verbale d'udienza del 9 settembre 2025 ex art 127 ter cpc

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
SEZIONE I CIVILE
Sentenza (art.429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2202/2024, tra soc elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Raffaele Parte_1
Salzano che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

intimante
e
, elettivamente domiciliato presso lostudio dell'Avv. Diana Angela Punzi CP_1
che lo rappresenta e difende giusta procura in atti,
Intimato
CONCLUSIONI:
come da verbale di udienza del 09/09/2025 e relative note difensive .
MOTIVAZIONE
La domanda principale va accolta in quanto fondata “per tabulas”.
Non necessitando, infatti, di alcuna suppletiva istruzione probatoria la controversia va decisa in punto di diritto, sulla scorta delle allegazioni prodotte dalle parti in causa. Punto focale del “thema decidendum” risulta essere la valutazione del comportamento del conduttore del locale ad uso “diverso”, ovvero, se lo stesso, sia nella fase antecedente al giudizio, che nel corso di causa , possa essere rilevante ai fini degli artt.
1453/1455 c.c., indagine, questa, che deve essere demandata al giudice che, sulla scorta degli elementi forniti dalle parti, fonda il proprio libero convincimento , con la unica limitazione della motivazione espressa.
A mente dell'art. 5 della L.392/78 , il conduttore risulta in mora quando il pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, ammonti a più di due mensilità , costituendo ciò motivo di risoluzione del contratto ex art .1455 c.c, divendosi, tuttavia, osservare, cge tale regoamentazione attiene unicamente ai contratti ad uso abitativo.
Di contro, per quelli ad uso diverso, , la giurisprudenza di legittimità e di merito ha più volte stigmatizzato il concetto della gravità dell'adempimento quale parametro di valutazione legato alla discrezionalità del giudicante, dovendosi valutare la condotta del conduttore unicamente sulla scorta dei porincipi posti dal'art 1455 c.c. (
Cass.n.20551/2014; cfr.Cass.n.5902/2006 e n.6518/2004).
Tuttavia, tale orientamento non può essere, a parere del giudicante, applicato indiscriminatamente ed in via automatica a tutte le ipotesi similari, occorrendo valutare, come detto, il comportamento del debitore già nella fase precedente il giudizio nonchè la importanza dell' inadempimento .
Dalla lettura delle difese di parte intimante si deduce, infatti, la sussistenza della morosità dei canoni richiesti dal locatore , afferenti al lasso a decorrere dal mese di aprile 2017 alla attualità .
Totalizzando i ratei sospesi parte ricorrente richiede , in prima istanza, la convalida dello sfratto per morosità, stante il dilungarsi della condizione di morosità e nella fase successiva alla conversione del rito la risoluzione del contratto di locazione e contestuale pagamento delle somme maturate sino al soddisfo.
Preliminarmente sussiste condizione di procedibilità della azione intrapresa atteso che parte ricorrente ha compitamente comprovato in atti il perfezionamento della procedura deflattiva disposta dall'art. 5 del Dlgs n. 28 -2010 , conclusasi con verbale negativo di mediazione del 04 06 2024 attestante la impossibilità a defnire un accordo conciliativo tra i contendenti.
Punto focale del “thema decidendum “ afferisce la prova di una effettiva pattuizione regolamentatrice dei cespiti oggetto di lite giudiziaria, considerato che , stante la natura dei cespiti ( locali uso deposito) , ricadono sotto la regolamentazione dei contratti di locazione ad uso diverso.
All'uopo, la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo postula la concessione in godimento al conduttore di beni destinati ad attività economiche, sia relative al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale, trovando la propria disciplina negli artt.

7-11 e negli 27-42 della legge 392/1978.
La stipula in esame non deve essere redatta necessariamente in forma scritta ad substantiam ( diversamente dalla locazione abitativa), la quale è prescritta dalla legge solo in caso di durata ultranovennale (art. 1350 n. 8 e 2643 n. 8 c.c.), mentre in ordine alla durata essa di norma ricade in un termine di sei anni rinnovabili.
V'è più che la mancata registrazione del contratto comporta la nullità dello stesso, conseguendone l'inesigibilità degli effetti scaturenti dal patto.
Tuttavia, recente orientamento di legittimità ha confermato un principio sulla scorta del quale , in caso di mancata registrazione, il proprietario ha diritto a ricevere un'indennità di occupazione.
Cotal risarcimento spetta anche se il contratto di locazione risulta nullo per mancata registrazione, poiché rappresenta un diritto alla remunerazione per l'uso dell'immobile, traducendosi in un compenso economico per il proprietario, che comunque subisce un danno a fronte della mancata regolarità contrattuale (
Cassazione civile, Ordinanza n. 19808 del 2024).
Orbene, il punto focale della difesa espresso dalla parte ricorrente del presente giudizio attiene al riconoscimento intrinseco di un contratto di locazione ad uso diverso sorto tra i contendenti in forma orale sulla scorta di una decisione, passata in giudicato, intervenuta il 23 10 2023 , giusta sentenza rubricata al n 2765-2023 del Tribunale di
Nola, estensore il Presidente Geremia Casaburi.
Detto giudicato, invero, aveva per oggetto la restituzione degli immobili oggetto del presente giudizio , conclusosi con il rigetto in quanto, sussistendo una ipotesi di contratto ad uso diverso instaurato tra le parti, l'azione restitutoria per occupazione sine titulo veniva respinta.
All'uopo, il noto principio in base a al quale la sentenza fa stato tra le parti" scaturisce dall'articolo 2909 del Codice Civile, postulando che che una sentenza passata in giudicato fa "legge" solo tra i soggetti coinvolti nel processo, i loro eredi e aventi causa, vincolandoli irrevocabilmente per l'accertamento dei fatti o dei diritti oggetto della decisione.
Ovvero, con l'espressione “cosa giudicata” si intende una situazione di immodificabilità del provvedimento del Giudice, ovvero l'incontrovertibilità della regola dettata dal
Giudice nella sentenza in relazione ad una fattispecie concreta con conseguente impossibilità di porre a riesame la decisione.
In particolare, la sentenza passa in cosa giudicata formale quando non è più soggetta né a regolamento di competenza, né ad appello, né a ricorso per cassazione, né a revocazione per i motivi di cui ai numeri 4 e 5 dell'art. 395 c.p.c. (art. 324 c.p.c. giudicato formale), verificandosi, altresì, gli effetti della cosa giudicata sostanziale, secondo cui l'accertamento contenuto nella sentenza - ormai incontrovertibile- fa stato tra le parti, i loro eredi e i loro aventi causa (art. 2909 c.c.).
Va, inoltre, richiamato altro principio sulla scorta del quale l'autorità del giudicato copre sia il dedotto sia il deducibile, cioè non soltanto le ragioni giuridiche fatte espressamente valere, in via di azione o in via di eccezione, nel medesimo giudizio , ma anche tutte quelle altre che, seppure non specificamente dedotte o enunciate, costituiscano, tuttavia, premesse necessarie della pretesa e dell'accertamento relativo, in quanto si pongono come precedenti logici essenziali e indefettibili della decisione.
Tanto è accaduto a seguito dell'emissione del provvedimento reso in forma di sentenza dal Tribunale di Nola n. 2765-2023 dalla lettura “de plano” della quale si evince che il rigetto della domanda di restituzione dei cespiti è stata formulata sulla scorta dell'accertamento di un contratto di locazione intercorso tra gli attuali contendenti in forma prettamente orale.
Mancando, pertanto, la prova di una impugnazione della decisione con effetti di ribaltamento del giudicato, non può revocarsi in dubbio che la sussistenza del contratto diventi ineccepibile.
Tale argomentazione risulta dirimente ed al contempo assorbente sulle residue questioni proposte dalle parti.
Ciò posto, a seguito della conversione del rito ex art. 426 cpc, il giudizio è entrato nel merito decisorio afferente la richiesta di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatario.
Verificata la regolarità formale della notifica dell'ordinanza , in assenza di nuove argomentazioni formulate dal convenuto, ne consegue che l'atteggiamento del conduttore dell'immobile locato non può trovare giustificazione alcuna ai fini di evitare gli effetti previsti dall'art 1453 c.c., valutate le circostanze declamamate dall'art. 1455
c.c.
Difatti le argomentazioni spese nella fase sommaria afferenti la insussistenza di un contratto e la domanda di usucapione , sono rimaste senza idoneo supporto probatorio.
Infatti, la stipula di un contratto di locazione non prevede necessariamente che il cespite sia in proprietà del locatore , bastando che vi abbia la legittima disponibilità
e il diritto di locare il bene.
Tanto meno risulta comprovata l'avvenuta usucapione del cespiti oggetto di lite .
Occorre, infatti, rilevare che è, in linea generale, noto che l'acquisto di un bene per usucapione presuppone la sussistenza di un corpus, accompagnata dall'”animus possidendi”, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà - pacifico, non violento, ininterrotto e continuato - che si protragga per il tempo previsto per il maturarsi dell'usucapione. E, secondo il consolidato indirizzo della giurisprudenza di merito e di legittimità, chi agisce in giudizio per sentir dichiarare l'intervenuta usucapione in suo favore, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva a titolo originario e, in particolare, ha l'onere di provare sia il momento iniziale del possesso
“ad usucapionem” sia la decorrenza del ventennio nonché di aver acquistato il possesso di cosa altrui in modo pacifico, pubblico, inequivoco e di averlo esercitato in continuità per almeno venti anni, senza interruzione, ponendo in essere tutte quelle attività corrispondenti al diritto di proprietà o di altro diritto reale, tramite il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene, tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, un'indiscussa e piena signoria ( in tal senso, anche sent. Cass. 27.7.2009 n. 17462; sent. Cass.

1.3.2010 n. 4863).
Tale prova, invero, non risulta fornita dal convenuto nel presente processo , di certo non in via documentale, considerato, altresì, che la formulazione della prova in sede di interopello orale risulta inconferente sì come articolata.
In sintesi, vanno rigettate le deduzioni difensive spese dal convenuto in merito alle prefate questioni trattate.
Ciò posto, la carenza di emendamenti a seguito della mancata impugnazione della richiamata sentenza del Tribunale di Nola, estendendo il suo effetto anche nella sfera del “deducicibile, ovvero della sussistenza di un regolare contratto di locazione sorto tra le parti, postula la necessità di delibare sul rispetto degli effetti contrattuali discendenti dalla sua efficacia.
Come sopra evidenziato, per le locazioni ad uso diverso la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c.
Ne consegue che “La risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore..” ( ex multis.Cass. civ.
11/01/2011, n. 446)”. Va dunque anche valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.
Orbene, come evincibile dalle difese di parte ricorrente, il mancato pagamento pagamento delle rate risale dal mese di aprile dell'anno 2017 pertanto , a fronte di una morosità iniziale pari ad €14.432,00, , postula una ipotesi idonea a conclamare la risoluzione per inadempimento contrattuale tanto anche in virtù del fatto che parte convenuta non ha comprovato di aver saldato alunchè , confidando nell'accoglimento delle eccezioni sopra esaminate.
V'è più che risulta, ormai, asseverato in giuisprudenza di legittimità il principio in base al quale deve considerrsi la illegittimità della sospensione del pagamento del canone , costituendo tale omissione una alterazione del rapporto sinallagnatico.
Ergo, stante la rilevante gravità dell'inadempimento contrattuale a carico della parte convenuta, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso sottoscritto tra le parti in forma orale , e per lo effetto,condannato al CP_1
pagamento, in favore dell'intimante, della somma di € 176,00 quale rateo mensile decorrente dal mese di aprile 2017 da calcolarsi sino al rilascio oltre interessi di legge dalla domanda.
Di contro, va rigettata la spiegata domanda riconvenzionale in quanto infondata.
In ordine alle competenze di causa, queste seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo i parametri stabiliti dal DM n.55/2014,tenuto conto, tuttavia, della carenza di una fase istruttoria piena.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione , così provvede:
1) accoglie la domanda di parte intimante di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso competente tra e : Parte_1 CP_1 2) condanna, altresì, in accoglimento della domanda di pagamento a CP_1
versare alla società ricorrente i ratei scaduti di € 176,00 mensili, a decorrere dal mese di aprile 2017, sino al siddisfo , oltre interessi di legge dalla domanda;

3) condanna , altresì, il convenuto ut sopra al pagamento delle spese e competenze di giudizio maturate in complessivi € 3.397,00, oltre € 165.00 per veromili esborsi
, oltre accessori di legge;

4) rigetta , altresì,la spiegata domanda riconvenzionale.
così deciso in Nola il 15 settembre 2025 IL G.U
Dr.Alfredo Granata