REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Monza
Seconda Sezione
N. R.G. 7708/2024
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria Teresa Latella,
all'udienza del 18.6.2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. promossa da:
( codice fiscale ,) Parte_1 C.F._1
difesa dall'Avv. Annunziata Faiella e dall'Avv. Gabriele Tabbone

- ricorrente -

contro

:
(c.f. ) e Parte_2 C.F._2
(c.f. Parte_3 C.F._3 rappresentati e difesi, dall'avv. Alessandra Letteriello
- resistenti
Dandone lettura ex art 429 cpc
CONCISA ESPOSIZIONE
DEI MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha allegato di essere proprietaria di un'unità Parte_1
immobiliare a Desio (MB), via Partigiani D'Italia, 2, concessa in locazione ad uso abitativo ai signori , e , in forza di Parte_3 Parte_2
un contratto di locazione stipulato in data 01.06.2020 , registrato in data
08.06.2020 e sottoscritto originariamente con il signor , Parte_4
al quale i resistenti erano subentrati;
che successivamente la ricorrente, volendo destinare l'immobile ad uso abitativo del proprio figlio Per_1
dell'età di anni 20, si avvaleva della facoltà di diniego del rinnovo
[...]
ex art. 3, comma 1, L. 431/98 inviando in data 14.11.2023 una prima raccomandata . ai conduttori, non ritirata, ed una seconda lettera a.r. tramite legale invitandoli al rilascio dell'immobile alla prima scadenza contrattuale .
Pag. 2 di 7 Lamentava inoltre l'omesso pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori, il mancato pagamento della quota del 50% delle spese di registrazione annuale del contratto, il ripetuto diniego a far accedere la proprietà all'interno dell'immobile ed a far svolgere all'interno dell'appartamento dei lavori necessari e richiesti dall'Amministratore di
Condominio; infine la presenza nell'immobile di soggetti terzi, non appartenenti alla famiglia ed estranei al rapporto di locazione e l'utilizzo di due posti auto nello spazio comune al posto di uno solo .
Anche tali richieste rimanevano inevase donde l'inizio della mediazione conclusasi con esito negativo per mancata adesione dei conduttori
L'attrice dunque , dando atto che i signori e continuano ad Pt_3 Pt_2
occupare illegittimamente l'immobile e versano, di tanto in tanto, somme a titolo di indennità di occupazione oltre ad essere inadempienti al pagamento dei canoni di locazione per l'importo residuo di € 3.110,00 ( €
1.510,00 relativamente all'anno 2021; € 300,00 per gli anni 2022, 500,00 per il 2023 e 800,00 per il 2024) e spese di registrazione e per interventi condominiali suppletivi, ha chiesto , oltre al rilascio , il ristoro della somma complessiva di € 7.100,24, di cui € 5.728,54 per le causali di cui ai precedenti punti ed € 1.371,70 a titolo di spese legali del procedimento di mediazione
Si sono costituiti i resistenti eccependo in primo luogo l'invalida comunicazione del diniego di rinnovo e la nullità della disdetta , in quanto inviata al solo che però dichiarava di non aver trovato la cartolina Pt_3
nella cassetta postale. Nel merito della morosità allegavano di aver versato somme in eccesso all'attrice, avendo provveduto ricorrentemente a
Pag. 3 di 7 corrispondere oltre ai 400,00 euro mensili anche 2100,00 euro in contanti ( così riservandosi la richiesta di restituzione in separato giudizio).
In ordine alle ulteriori eccezioni davano atto di aver essi stessi richiesto interventi nell'immobile per problemi relativi alla fornitura di acqua , e che in ogni caso trattavasi di interventi di straordinaria amministrazione.
Chiedevano pertanto accertarsi la nullità della disdetta ed il rigetto delle altre domande , in via subordinata la previsione di un termine lungo per il rilascio
Nel corso del giudizio fallito un nuovo tentativo di mediazione demandata
, le causa hanno all'odierna udienza insistito nelle rispettive istanze.
Si premette , quanto al primo motivo di eccezione circa l'invalidità del diniego di rinnovo, che non ne è contestato il presupposto sostanziale – e cioè le necessità abitative del figlio fi parte attrice – ma solo la validità formale .
Sul punto tuttavia si osserva che da un lato , in diritto, secondo una certa giurisprudenza :
“La disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del termine contrattuale e, conseguentemente, ad imporre al conduttore la riconsegna del bene locato e cioè l'esecuzione di una prestazione indivisibile, è efficace nei confronti di tutti i conduttori, ancorché intimata ad uno solo di essi.” ( Cfr Cass.
17.5.1999) .
In ogni caso da un lato è documentalmente provato che la raccomandata era intestata ad entrambi i conduttori.
Pag. 4 di 7 Per altro verso , a fronte della contestazione del di averla ricevuta Pt_3
“era onere dello stesso provare la circostanza : ciò in forza della presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale. Tale conclusione discende altresì dal cosiddetto principio di vicinanza della prova poichè, una volta effettuata la consegna del plico per la spedizione, esso fuoriesce dalla sfera di conoscibilità del mittente e perviene in quella del destinatario ( sul punto Cass. civile, sezione quinta, ordinanza del 24.3.2023, n. 850 in fattispecie assimilabile alla presente).
Essendo tale prova mancata il diniego di rinnovo deve ritenersi validamente comunicato a parte convenuta, il contratto sciolto e parte attrice legittimata ad ottenerne il rilascio secondo le modalità e nei termini indicati in dispositivo.
Venendo alle somme richieste a titolo di arretrati/ indennità di occupazione
( la quale può determinarsi nella misura equivalente al canone) sono documentati i bonifici effettati dai conduttori nel periodo dal 2021 al gennaio 2025.
Parte attrice ha dunque diritto , sulla base del canone mensile convenuto, agli arretrati impagati sino alla data della presente sentenza per euro
3725,00 ( comprensivi delle spese di registro) oltre alla somma mensile di 400,00 euro per ogni mese a venire sino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione come per legge.
Non vi è invece spazio per la prova ( testimoniale) di ulteriori somme versate in contanti dai convenuti.
Pag. 5 di 7 Poiché ai sensi dell'art. 2726 c.c. le norme stabilite per la prova testimoniale si applicano anche al pagamento e alla remissione del debito, è ammessa la deroga al divieto della prova testimoniale in ordine al pagamento delle somme di denaro eccedenti il limite previsto dall'art. 2721
c.c., ma la deroga è subordinata ad una concreta valutazione delle ragioni in base alle quali, nonostante l'esigenza di prudenza e di cautela che normalmente richiedono gli impegni relativi a notevoli esborsi di denaro, la parte non abbia curato di predisporre una documentazione scritta ( Cfr
Cass. sez.II ciivle sent. n.7940 del 20.4.2020)
Nella specie da un lato vi è prova del normale pagamento a mezzo bonifici, per altro verso parte convenuta non ha specificato non solo con quali modalità è avvenuta la consegna del denaro all'accipiens, ma anche in che modo il solvens si è procurato la provvista necessaria per il pagamento. (
Cfr sul punto Appello Milano sent. 10.2.2017)
A fronte della deduzione del tutto generica dei pagamenti in contanti , si conferma pertanto il giudizio di inammissibilità della prova testimoniale richiesta in merito
Infine non vi è per il resto prova delle ulteriori richieste avanzate reciprocamente dalle parti quanto ad ulteriori motivi di inadempimento , superati peraltro dalla circostanza dell'avvenuto legittimo scioglimento di cui sopra.
Ogni ulteriore richiesta delle parti deve pertanto essere rigettata
Per la regola della soccombenza parte convenuta va condannata alle spese di lite che si liquidano in dispositivo per tre fasi e su valori medi sulla base del decisum
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PQM

-DICHIARA legittimo il diniego di rinnovo contrattuale operato da parte attrice e per l'effetto, previo accertamento dello scioglimento del contratto
-C parte convenuta al rilascio, nel termine di 45 giorni dalla presente pronuncia , dell'immobile sito in Desio, Via Partigiani D'Italia, 2, identificato al foglio 53, mapp. 116, sub. 702,
-C parte convenuta al pagamento della somma di euro
3725,00 in favore del medesimo attore, per le causali di cui parte motiva oltre interessi e rivalutazione come per legge, oltre alle successive indennità ( pari a 400,00 euro mensili) dalla data odierna fino all'effettivo rilascio
- RIGETTA per il resto
- CO parte convenuta al pagamento delle spese di lite pari ad euro 3,400,00 per compensi oltre accessori per legge.
Monza 18.6.2025
Il giudice
Dott Maria Teresa Latella
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