REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. RD ER ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7442 R.G.A.C. dell'anno 2018 promossa da
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
UC GHERARDI;

- Attrice - contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
LB CESARE NN TI;

- Convenuto -
e nei confronti di
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. UC Controparte_2 C.F._3
GHERARDI;
- Terzo chiamato in causa -
OGGETTO: Proprietà.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha convenuto in giudizio per chiedere lo Parte_1 Controparte_1 scioglimento della comunione ordinaria sull'immobile in Nettuno, Viale Mencacci, 3, piano 3, int. 8, censito al catasto fabbricati al foglio 28, particella 143, sub 503, categoria A/2, ricadente in comproprietà tra le parti in ragione di ½ ciascuno.

1.1. non si è opposto alla domanda ma ha chiesto, in via Controparte_1 riconvenzionale, lo scioglimento della comunione su tutti i beni immobili in comproprietà con l'attrice e in particolare, oltre a quello di Nettuno, un appartamento in Ovindoli, Via Salita del
Grillo n. 12; una multiproprietà a Venezia (tre notti nel mese di aprile) e una multiproprietà a
Cortina d'Ampezzo (prima settimana di febbraio).

1.2. Alla prima udienza di comparizione l'attrice ha eccepito l'incompetenza per territorio di questo Tribunale in ordine alla domanda riconvenzionale del convenuto, in quanto gli
Pag. 1 di 4 ulteriori immobili da questo indicati si trovano in altri circondari.

1.3. Istruita parzialmente la causa, con ordinanza del 5 febbraio 2025 il giudice istruttore ha ordinato la chiamata in causa di nella sua qualità di donatario della Controparte_2 quota di ½ dell'immobile in Ovindoli di cui era titolare l'attrice.
Costituitosi tempestivamente in giudizio, anche il terzo chiamato ha eccepito l'incompetenza per territorio del Tribunale di Velletri, ai sensi dell'art. 21 c.p.c., in favore del Tribunale nel cui circondario ricade l'immobile.

1.4. Disposta integrazione della consulenza tecnica d'ufficio sull'immobile di Nettuno, all'udienza del 05/11/2025 all'esito della discussione orale la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo, comma, c.p.c.

2. Le eccezioni di incompetenza per territorio sono fondate.
Gli immobili oggetto di causa sono pervenuti in comproprietà dell'attrice e del convenuto in virtù di separati titoli: l'immobile in Nettuno è stato da loro acquistato con atto pubblico del 3 agosto 1987; quello in Ovindoli con atto pubblico del 29 maggio 1992; la multiproprietà in
Venezia con scrittura privata autenticata il 23 ottobre 2000; quella in Cortina d'Ampezzo con scrittura privata autenticata il 29 novembre 2004.
Per giurisprudenza costante «Nel caso di divisione di beni oggetto di comproprietà provenienti da titoli diversi non si realizza un'unica comunione ma tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni, corrispondendo alla pluralità di titoli una pluralità di masse, ciascuna delle quali costituisce un'entità patrimoniale a sé stante, nella quale ogni condividente deve poter far valere i propri diritti indipendentemente da quelli che gli competono sulle altre masse e nell'ambito di ciascuna massa debbono trovare soluzione i problemi relativi alla formazione dei lotti e alla comoda divisione dei beni immobili che vi sono inclusi. È possibile procedere a un'unica divisione invece che a tante divisioni quante sono le masse solo con il consenso di tutti i condividenti, che deve trovare titolo in uno specifico negozio - che ove, riguardante beni immobili, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam" - con il quale si attui il conferimento delle singole comunioni in una comunione unica e, in sua mancanza, la parte che non si sia opposta alla domanda di divisione sin dal primo grado può sollevare la questione in grado di appello» (Cass. Sez. 2, 07/06/2019, n.
15494, Rv. 654331 - 01).
Nella specie non si verte in tema di comunione ereditaria, e dunque non viene in rilievo la norma di cui all'art. 22 c.p.c.; la diversità delle masse fa sì che non vi è un'unica comunione e non può quindi essere applicato l'art. 23 c.p.c.; la competenza per territorio è quindi retta dall'art. 21 c.p.c., che per le cause in materia di diritti reali prevede la esclusiva competenza
Pag. 2 di 4 del giudice del luogo in cui è posto l'immobile: «In tema di competenza territoriale per le cause di divisione, qualora i beni comuni siano di diversa provenienza, le domande che appartengano alla competenza territoriale di giudici differenti non possono essere proposte cumulativamente;
nell'ipotesi in cui, invece, vi sia un medesimo titolo attributivo e, perciò, sussista un'unica comunione, la competenza spetta, ai sensi dell'art. 23 c.p.c., al giudice del luogo ove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi» (Cass. Sez. 6, 18/03/2019, n.
7617, Rv. 653373 - 02); non vi è l'accordo delle parti per conferire le singole comunioni in un'unica massa.
In ordine alla domanda di divisione degli immobili in Ovindoli, Venezia e Cortina d'Ampezzo deve quindi essere affermata la competenza, rispettivamente, dei Tribunali di Avezzano,
Venezia e Belluno.

3. Quanto all'immobile in Nettuno, dalla integrazione di c.t.u. da ultimo depositata risulta che rispetto al titolo edilizio rilasciato esso presenta degli ampliamenti, consistenti in piccoli balconi in prossimità dell'attuale cucina, del pranzo soggiorno e della camera da letto, e una diversa distribuzione degli spazi interni, per i quali è stata proposta domanda di condono ai sensi dell'art. 32 della legge n. 47/1985 ed è stata corrisposta l'oblazione (circostanza che, secondo i principi di diritto affermati da Cass. Sez. U. n. 8230 del 22/03/2019, di per sé non impedisce la commerciabilità del bene). Lo stato di fatto dell'immobile, poi, non è conforme alla planimetria catastale depositata, per la mancata rappresentazione grafica dei balconi stessi.
Le Sezioni Unite della Corte di cassazione hanno affermato il principio secondo cui «Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio» (Cass. Sez. U, n.
25021 del 07/10/2019). Principi, questi, ancora di recente ribaditi dal giudice di legittimità
(v. per tutte, da ultimo, Cass. Sez. 2, 22/04/2025, n. 10499). Ad analoghe conclusioni deve giungersi quanto alle indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la
Pag. 3 di 4 dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 a pena di nullità del contratto avente ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia. Ipotesi di nullità, questa, che per i medesimi principi sopra indicati impedisce la pronuncia della sentenza di scioglimento della comunione.
La domanda di divisione deve pertanto essere dichiarata improcedibile per la mancanza di conformità catastale oggettiva, che a tutt'oggi non è stata sanata nonostante la circostanza dovesse essere da tempo nota alle parti.

4. La natura e l'esito della controversia costituiscono motivo per compensare integralmente le spese di lite. Le spese di c.t.u. devono essere ripartite tra le parti in ragione delle rispettive quote di comproprietà.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) Dichiara la propria incompetenza per territorio in ordine alla domanda di scioglimento delle comunioni sugli immobili in Ovindoli, Venezia e Cortina d'Ampezzo, essendo competenti, rispettivamente, i Tribunali di Avezzano, Venezia e Belluno, e assegna termine di tre mesi per la riassunzione della causa;

2) Dichiara improcedibile la domanda di scioglimento della comunione sull'immobile in
Nettuno;
3) Compensa le spese del giudizio e pone definitivamente a carico di parte attrice e di parte convenuta, per il 50% ciascuna, le spese relative alla CTU.
Così deciso in Velletri il 05/12/2025
Il Giudice
RD ER
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