REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
SEZIONE IV CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice FL EL ha pronunziato la seguente
SENTENZA
AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5627 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(CF: ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Indirizzo Telematico presso il procuratore, Avv. ALTOMARE CLAUDIO, che la rappresenta e difende per procura in atti. ricorrente
E
(CF: ), elettivamente domiciliata in Indirizzo Telematico CP_1 P.IVA_1 presso il procuratore, Avv. SALVATORE PERROTTA, che la rappresenta e difende per procura in atti. resistente
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa. nell'udienza del 24/10/2025, i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni come note di trattazione scritta ritualmente depositate ed all'esito questo giudice ha
1/6 pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione per intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato ha convenuto in giudizio esponendo: Parte_1 CP_1
a) che con contratto, registrato all'Agenzia delle Entrate in data 16/07/1998 al n. 11302,
l'istante concedeva in locazione, per uso commerciale, alla ditta in persona del CP_1 legale rapp.te sig. i locali siti in Caserta, al Viale Lincoln n. 121 – 123 – 125 – Parte_2
127, contraddisti dai seguenti dati catastali Foglio 52, particella 5298, sub 1, oltre due locali box, contraddistinti dai seguenti dati catastali Foglio 52, particelle 69 e 70, per il periodo decorrente dal 01/07/1998 e per il canone annuo di Lire 21.600.000, da pagarsi in rate mensili di Lire 1.800.000 da versarsi presso il domicilio della sig.ra ; Parte_1
b) che il canone di locazione attualmente ammonta ad Euro 1221,68 mensili ed il conduttore dell'immobile, si è reso inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di
Marzo, Aprile, Maggio e Giugno 2023;
c) che il conduttore dell'immobile, tenuto – ai sensi dell'art. 4 del contratto di locazione – al pagamento degli oneri condominiali gravanti sugli immobili, è altresì inadempiente degli importi facenti capo alle quote condominiali pari ad € 3.218,03 così specificata: -€.1254,64 in relazione all'immobile identificato con l'interno 15 e ricomprese tra il 2020 ed il 2021; - €.
105,60 in relazione all'immobile identificato con l'Interno 15 e ricomprese tra il Gennaio 2022 ed il Dicembre 2022; - €.733,49 in relazione al box identificato co l'interno 7 e ricomprese tra il 2020 ed il 2022; - €.1.124,30 in relazione al box identificato con l'interno 6 e ricomprese tra il 2020 ed il 2022;
d) che, ad oggi, l'istante vanta nei confronti del conduttore un credito certo, liquido ed esigibile di complessivi Euro 8.104,75 per i canoni scaduti e per le quote condominiali inadempiute, oltre rivalutazione in base all'indice ISTAT ed interessi maturati e maturandi sino al soddisfo.
Sulla base di queste premesse, l'intimante ha quindi chiesto convalidarsi lo sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento per le somme dovute.
2/6 Si è costituita in giudizio e ha proposto opposizione all'intimato sfratto, CP_1 evidenziando che l'inadempimento non potrebbe considerarsi grave in relazione alla durata del rapporto locatizio, protrattosi dal 1998.
A fronte della proposta opposizione, è stato ordinato il provvisorio rilascio dell'immobile locato e disposto il mutamento del rito, con assegnazione del termine per l'introduzione del procedimento di mediazione e per l'integrazione degli atti ex art. 426 c.p.c.
Con le memorie integrative la parte ricorrente ha ribadito le proprie domande evidenziando che il conduttore ha continuato ad omettere il pagamento dei canoni di locazione;
ha versato inoltre la documentazione relativa al procedimento di mediazione instaurato tempestivamente.
La parte resistente, invece, non ha depositato le memorie integrative.
Successivamente la parte ricorrente ha depositato il verbale relativo all'intervenuto rilascio del
25/10/2023.
La causa, quindi, ritenuta matura per la decisione è stata rinviata all'odierna udienza per la discussione.
*************************
Ebbene, occorre evidenziare che è cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio, atteso che l'immobile oggetto del contratto di locazione è stato riconsegnato al locatore in data 25/10/2023 come da verbale di rilascio in atti.
Quanto alla domanda di dichiarazione della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, in linea teorica, non può escludersi che, anche intervenuta la restituzione dell'immobile, permanga l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli
(cfr. Cass. n. 25740/2015).
Ebbene, con riferimento alla morosità intimata e quella protrattasi fino al predetto rilascio, occorre osservare che la circostanza non è contestata, avendo il conduttore ammesso la morosità.
Come è noto in materia di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, ai fini della risoluzione del contratto, non trova applicazione la presunzione di gravità
3/6 dell'inadempimento di cui all'art. 5 della l. 392/1978; la gravità del contegno del debitore quindi deve essere valutata alla luce dell'art. 1455 c.c.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità e di merito sono costanti nel ritenere che “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza.” (Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, n. 1428).
Ebbene, nel caso di specie, il mancato pagamento del canone di locazione protratto da marzo
2023 sino al rilascio a ottobre 2023 giustifica sicuramente la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.
Il conduttore deve inoltre essere condannato al pagamento dei canoni insoluti per euro
9.773,44 (8 mensilità) oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo.
La domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali invece non può trovare accoglimento atteso che il locatore ha richiesto il pagamento degli oneri accessori allegando un prospetto riepilogativo proveniente dall'amministratore del condominio, ma non risultano allegate le delibere condominiali di approvazione dei riparti, né alcun documento che dimostri il pagamento da parte del locatore delle predette somme in favore del . CP_2
La giurisprudenza in materia è univoca nell'affermare che “Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli articoli 210 e seguenti del Cpc.
(Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice adito, rilevato che
l'opposto locatore non aveva prodotto il bilancio preventivo approvato dall'assemblea quale prova di quanto effettivamente dovuto a titolo di oneri accessori, né la prova dell'effettivo avvenuto pagamento di quanto ingiunto sia a titolo di oneri che di spese di riscaldamento, ha respinto la richiesta non essendo stati dimostrati i fatti costitutivi del diritto al rimborso limitatamente a tali titoli).” (cfr. Tribunale Roma 23/05/2022, n.
8206); allo stesso modo si è detto che “Nel giudizio in cui si controverte sul mancato pagamento di oneri
4/6 accessori L. 392/1978 ex art. 9 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova-che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c.- qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti
l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore a “rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore,
l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto –in caso di contestazione da parte del conduttore delle singoli voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore –se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.” (Tribunale Brindisi, 15/05/2020, n.411); si è ritenuto, ancora, che
“In tema di locazioni, incombe sul locatore, ai sensi dell' articolo 2697 del Cc , fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richiesta prevista dall' articolo
9 della legge 392/1978 , necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto. Ciò posto, nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato la domanda di pagamento per gli oneri condominiali, in quanto l'attore non ha fornito la prova dell'effettivo esborso. Difatti, il credito che il locatore vanta in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore.” (Tribunale, Roma 07/10/2021 n. 16053).
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M.
55/2014.


P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. DICHIARA cessata la materia del contendere in ordine al rilascio;

2. ACCOGLIE la domanda e per l'effetto DICHIARA la risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione ad uso diverso registrato in data 16/07/1998 avente ad oggetto i locali siti in Caserta, al Viale Lincoln n. 121 – 123 – 125 – 127, contraddisti dai
5/6 seguenti dati catastali Foglio 52, particella 5298, sub 1, oltre due locali box, contraddistinti dai seguenti dati catastali Foglio 52, particelle 69 e 70;

3. CONDANNA l pagamento in favore di CP_1 Parte_1 della somma di euro €. 9.773,44 a titolo di canoni di locazione insoluti da marzo 2023 a ottobre 2023, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo;

4. CONDANNA al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1
che liquida in euro 145,50 per esborsi, euro 3.387,00 per compensi Parte_1 oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge con distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Claudio Altomare.
Santa Maria Capua Vetere, lì 24/10/2025 .
Il giudice
FL EL
6/6