REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Palermo in persona del giudice dott.ssa VI AS, lette le note ex art. 127 ter c.p.c. depositate dai procuratori delle parti entro il termine perentorio del 10.12.2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile iscritta al n. 6953 del Registro Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2024 pendente tra
(P. IVA , in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Francesco Namio, ricorrente
e
(P.IVA: ), rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Controparte_1 P.IVA_2
Pivetti, giusta procura in atti;
resistente
e nei confronti di
(P. IVA ), Controparte_2 P.IVA_3 rappresentata e difesa dall'avv. Cristiano Curatolo, giusta procura in atti;

MOTIVI DELLA DECISIONE
1 L'odierno deliberare trae origine dallo sfratto per finita locazione intimato da Parte_1
(di seguito, “ ) a (di seguito, “ ”) con atto di citazione Pt_1 Controparte_1 CP_1 notificato in data 8.3.2024.
Premessa l'intervenuta stipula, il 24.6.1999, con di un contratto di Parte_2 locazione ad uso non abitativo, avente ad oggetto un locale di metri quadri 19,30 circa, ubicato al quattordicesimo piano del complesso alberghiero denominato “Astoria Palace Hotel”, sito a
Palermo in via Montepellegrino n°62, oltre agli spazi sul tetto di copertura di detto complesso, necessari per l'installazione di tre antenne, e premesso altresì che la società conduttrice era stata fusa per incorporazione a , ha esposto di avere comunicato a quest'ultima, con CP_1 lettera raccomandata del 21.11.2016, ai sensi dell'art. 11 del contratto, formale disdetta entro dodici mesi dalla scadenza del contratto prevista per il 30.6.2020 e che, ciò nonostante, la conduttrice, benché ulteriormente sollecitata al rilascio dell'immobile locato, libero da impianti e antenne, non si era in tal senso attivata.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, si è costituita opponendosi alla CP_1 domanda contro di lei proposta e deducendo, al riguardo, di non essere più titolare del rapporto di locazione, che, ai sensi dell'art. 2558 c.c., era transitato in favore della “ Controparte_2
(in seguito, “ ) con contratto di conferimento di ramo di azienda del
[...] CP_2
26.3.2015, come pure comunicato alla locatrice con raccomandata del 17.4.2015 tanto da parte di quanto da parte della cessionaria che aveva, da tale momento, proceduto al CP_1 CP_2 pagamento dei canoni di locazione.
Deducendo, dunque, che la disdetta del contratto di locazione indirizzata dalla alla Pt_1
era priva di efficacia, giacché avrebbe dovuto essere indirizzata ad si è CP_1 CP_2 opposta all'intimazione avanzata nei suoi confronti.
All'udienza di convalida parte intimante ha contestato la regolare comunicazione da CP_1 alla locatrice della cessione del ramo d'azienda e, concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disposto il mutamento del rito, depositate ad opera delle parti le rispettive memorie integrative, è stata autorizzata la chiamata in giudizio di CP_2
Si è, dunque, costituita in giudizio chiedendo il rigetto delle domande di e CP_2 Pt_1 deducendo che la cessione del ramo d'azienda era stata regolarmente comunicata alla locatrice presso il suo indirizzo indicato nel contratto di locazione e ribadendo, anch'ella, che tale circostanza era nota alla locatrice, anche in considerazione dei pagamenti dei canoni ricevuti da
Ha chiesto, dunque, l'accertamento della intervenuta rinnovazione del contratto di CP_2 locazione di cui si tratta, in assenza di valida disdetta comunicata alla società conduttrice CP_2
2 chiedendo, in subordine, un ampio termine per il rilascio dei luoghi in ragione del servizio di pubblica utilità ivi svolto.
Tali, in breve, le posizioni delle parti, la causa è stata istruita in via esclusivamente documentale e, concesso un termine per il deposito di note autorizzate, le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate entro il termine del 10.12.2025.
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Venendo al merito della lite, va innanzitutto premesso che, una volta mutato il rito in ragione dell'opposizione all'intimato, la domanda di sfratto per finita locazione si converte in domanda tesa all'accertamento dell'intervenuta scadenza del rapporto contrattuale e alla restituzione del bene oggetto di locazione.
Tale domanda è fondata e meritevole di accoglimento.
Risulta, innanzitutto, preliminare la questione relativa alla esistenza di una valida ed efficace comunicazione a da parte di del conferimento a del ramo d'azienda Pt_1 CP_1 CP_2 che comprende il contratto di locazione di cui si tratta.
In punto di diritto, vale la pena rammentare che “Ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392 del 1978, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell'azienda esercitata all'interno dell'immobile concesso in locazione non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto); tale comunicazione, se non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga
(e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni). Ne consegue che la conoscenza "aliunde" della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall'art. 1407 c.c.” (così, Cass. n.
4067/2014; conf. Cass. n. 17545/2018; nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza con cui il giudice di merito aveva ritenuto provata l'avvenuta comunicazione sulla base di indici presuntivi ritenuti idonei alla prova della conoscenza “aliunde”, in assenza di qualsiasi forma di comunicazione tra originario conduttore e locatore o di accettazione).
Ebbene, nel caso di specie, afferma di avere comunicato alla locatrice CP_1 Pt_1 il suddetto conferimento di azienda con raccomandata del 17.4.2015, ma a sostegno di tale tesi si
è limitata a depositare una lettera che nella sua intestazione riporta quale destinatario Pt_1 presso l'indirizzo di via Libertà, n. 103, Palermo, ma che, in realtà, nulla prova in ordine alla sua effettiva spedizione mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Non sono state, infatti,
3 depositate né la ricevuta di spedizione di tale missiva, né quella di consegna (v. doc. 3 del fascicolo di nella fase di sfratto). CP_1
E allora, difettando, a monte, qualsivoglia prova in ordine all'invio di tale comunicazione dalla conduttrice alla locatrice (presso l'indirizzo di via Libertà n. 103 o altrove), risultano irrilevanti ai presenti fini tutte le questioni sollevate dalle parti del giudizio dopo il mutamento del rito in ordine a quale fosse l'indirizzo presso cui la locatrice avrebbe dovuto ricevere la comunicazione dell'intervenuta cessione (se quello di via Libertà n. 103 indicato nel contratto di locazione o quello di via Montepellegrino n. 63 desumibile dalla visura camerale).
Ciò detto, neppure vi è prova in ordine alla successiva “accettazione” della cessione del contratto da parte di non potendosi detta accettazione inequivocabilmente desumere Pt_1 dalla sola circostanza per cui la locatrice avesse accettato, negli anni, i canoni di locazione a lei versati dalla e non essendo condivisibile la tesi della stessa secondo cui “la CP_2 CP_2 Parte_1 utilizzando la diligenza del buon padre di famiglia, si sarebbe dovuta attivare per capire le ragioni di questa modifica nei pagamenti”.
In realtà, come sul punto replicato dalla locatrice, tali versamenti ben potevano essere
[... considerati come adempimento di obbligazione da parte di un terzo, ex art. 1180 c.c., e la
(che non risulta sia mai stata destinataria di alcuna comunicazione di cessione del Pt_1 contratto) non aveva alcun obbligo di attivarsi al fine di comprendere la ragione del pagamento dei canoni da parte di un soggetto terzo rispetto al contratto da lei sottoscritto (sul punto, v. anche già cit. Cass. n. 4067/2014, che conferma, sotto questo profilo, la sentenza della Corte territoriale che, in ipotesi di cessione non comunicata al locatore, aveva escluso che la ricezione dei canoni di locazione da parte del cessionario integrasse “accettazione” della cessione;
e ciò proprio sul rilievo per cui il locatore non aveva alcun obbligo di approfondire il titolo da cui traevano origine i bonifici effettuati in suo favore da una parte estranea al contratto).
Esclusa la prova in ordine alla intervenuta comunicazione a della cessione del Pt_1 contratto di locazione operata da a favore di in occasione del conferimento CP_1 CP_2 del ramo d'azienda e in assenza di elementi (gravi, precisi e concordanti) da cui desumere la successiva accettazione dell'operazione da parte della locatrice, detta cessione non era opponibile a allorquando ha, pacificamente, inviato, il 21.11.2016, a una Pt_1 CP_1 comunicazione diretta a impedire il rinnovo del contratto di locazione (v. doc. 3 allegato all'atto di citazione per convalida di sfratto).
Al riguardo, è provato in via documentale (v. doc. 1 allegato da parte ricorrente nel procedimento di sfratto) che il contratto di locazione di cui si tratta, stipulato da con la Pt_1
4 società poi fusa per incorporazione a prevedeva, all'art. 11, una durata di “anni nove CP_1 anni - con decorrenza dal 1° luglio 1999 e scadenza al 30 giugno 2008 – rinnovabili tacitamente di sei anni in sei anni se nessuna delle parti avrà inviato disdetta a mezzo nota raccomandata a/r, almeno 12 mesi prima la data di scadenza contrattuale”.
Dunque, dopo la scadenza contrattuale del 30.6.2008, il contratto si è rinnovato per altri sei anni, fino al 30.6.2014, e per un ulteriore sessennio, fino al 30.6.2020.
E, per quel che si è detto, a tale data non è intervenuto un ulteriore rinnovo del contratto, giacché, tempestivamente, il 21.11.20216, ben oltre dodici mensilità prima della scadenza del contratto, la locatrice (cui non era opponibile la cessione del contratto in favore di ha CP_2 inviato a la comunicazione intesa ad evitare una simile rinnovazione. CP_1
Il contratto di locazione di cui si tratta ha, dunque, perso efficacia, per intervenuto decorso del suo termine di durata, in data 30.6.2020 e la locatrice ha diritto alla restituzione in suo favore del bene locato da parte di che, secondo quanto emerso, alla data odierna, pacificamente, lo CP_2 detiene.
Considerato i tempi già trascorsi tra l'ordinanza del 30.5.2024, con cui era stata ordinata a la riconsegna dei luoghi a entro il 30.9.2024 e considerato che di tale CP_1 Pt_1 ordinanza (immediatamente esecutiva e vincolante anche nei suoi confronti) era a CP_2 conoscenza quantomeno dalla data del 5.3.2025, allorquando si è costituita nel presente giudizio, la richiesta di concessione di un termine per il rilascio non inferiore a 12 mesi da quest'ultima formulata in ragione del servizio di pubblica utilità da lei svolto sui luoghi (ossia “stazione radio base per il servizio pubblico di telefonia mobile”) e in considerazione dei tempi necessari alla ricerca di un sito alternativo idoneo per poter trasferire i propri apparati e per ottenere tutte le necessarie autorizzazioni, non può trovare accoglimento.
Si ritiene, invece, congruo, ex art. 56 l. n. 392/1978 - contemperando l'interesse del locatore e l'interesse generale ad evitare un pregiudizio per la collettività dipendente dall'interruzione del servizio di pubblica utilità garantito da - la concessione di un termine di sei mesi dalla data CP_2 odierna (ossia fino al 12.6.2026).
*****
Le spese di lite seguono la soccombenza e, liquidate secondo i parametri di cui al d.m. n.
55/2014 (scaglione di valore sino a € 26.00,00: parametri medi per fasi studio e introduttiva e medi ridotti della metà per fasi istruttoria e decisionale), vanno poste a carico di entrambe le parti resistenti, rimaste soccombenti.
Non ricorrono, invece, i presupposti per la condanna di ai sensi dell'art. 12 bis, CP_1
5 comma 3, d.lgs. n. 28/2010 sollecitata da atteso che dal verbale di mediazione prodotto Pt_1 da si ricava che l'avv. Antonio Pivetti ha partecipato alla mediazione sia quale CP_1 legale della , sia “nella qualità di procuratore speciale sostanziale, giusta procura notarile”, CP_1 sicché ha correttamente partecipato al procedimento di mediazione per il tramite CP_1 di un soggetto che, munito di procura sostanziale notarile (dunque, non autenticata dallo stesso difensore), aveva lo specifico potere di disporre dei diritti sostanziali oggetto di lite.

P.Q.M.


Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa:
- ACCERTA l'intervenuta risoluzione, per decorso del termine di durata contrattualmente previsto, del contratto di locazione stipulato tra e Parte_1
(poi fusa per incorporazione a , il Parte_2 Controparte_1
24.6.1999 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Palermo il 22.06.2023;
- ORDINA a e a di Controparte_1 CP_2 Controparte_2 rilasciare in favore di entro il 12.6.2026, libero da persone e cose, il locale Parte_1 di metri quadri 19,30 circa, ubicato al quattordicesimo piano del complesso alberghiero denominato “Astoria Palace Hotel”, sito a Palermo in via Montepellegrino n°62, nonché gli spazi sul tetto di copertura di detto complesso, necessari per l'installazione di tre antenne, individuati nelle piante allegate al contratto sottoscritto il 24.6.1999 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Palermo il 22.06.2023;
- CONDANNA e al Controparte_1 Controparte_2 pagamento in favore di delle spese di lite, liquidate in euro 3.387,00 per Parte_1 compensi ed euro 145,00 per esborsi, oltre iva, cpa e rimborso spese generali nella misura di legge.
Così deciso in Palermo, il 12 dicembre 2025
Il Giudice
VI AS
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