R.G. 3026/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Carla D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3026/2022 del ruolo generale affari contenziosi civili promossa da
(C.F., P.I.: ), con sede in Capriolo, in persona del Parte_1 P.IVA_1
rappresentante legale pro tempore sig. , rappresentata e difesa dall'avv. Luca Carobbio Parte_2
del Foro di Bergamo, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in NO L.do (BG) in P.le
Marconi, n. 4/5,
PARTE ATTRICE
contro
, (C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Claudio CP_1 C.F._1
Calabria, del Foro di Brescia, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Corte Franca
(BS), in Via Seradina n.11/E,
PARTE CONVENUTA
Oggetto: contratto di mediazione - clausola penale.
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI pagina 1 di 16 Per l'attore: “Contrariis rejectis, voglia l'On.le Giudice adito così giudicare: IN PRINCIPALITA' -
accertato e dichiarato l'inadempimento del sig. al contratto di mandato 19.02.2018, CP_1
stante il “rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione del presente incarico”, condannarsi il sig.
al pagamento in favore di in persona del suo legale CP_1 Parte_1
rappresentante pro tempore, della penale convenuta nella misura di euro 9.000,00, ai sensi dell'art.
11/1 della scrittura 19.02.2018, o in quella diversa somma ritenuta secondo giustizia;
IN VIA
SUBORDINATA E nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della condanna al pagamento della
clausola penale pattuita, condannarsi in ogni caso il sig. a risarcire CP_1 Parte_1
di tutti i danni patiti a ragione del proprio inadempimento, nella misura che sarà ritenuta secondo
giustizia e che emergerà in corso di causa;
IN OGNI CASO Vittoria di spese, diritti e onorari di
causa.”
Per la convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale, disattesa ogni avversa istanza, eccezione, deduzione:
NEL MERITO: previa ogni declaratoria del caso, accertata e dichiarata l'infondatezza delle richieste
tutte di parte, respingere ogni domanda formulata, sia in via principale che in via subordinata, il tutto
con rifusione integrale delle spese di giudizio;
IN VIA MERAMENTE SUBORDINATA: nella denegata
ipotesi in cui il giudice dovesse ritenere sussistenti i presupposti di fatto per la violazione da parte del
sig. dell'art. 11/1 dell'incarico stipulato inter partes e dovesse ritenere altresì valida ed efficace CP_1
la relativa clausola penale, ridurre equamente la stessa ex art. 1384 c.c. . Il tutto ed in ogni caso con
rifusione integrale delle spese di lite, compreso rimborso forfettario spese generali, anticipazioni
esenti e accessori di legge;
”.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 11.03.2022, la società attrice domandava nei confronti di
[...]
il pagamento della somma di € 9.000,00 a titolo di penale, in forza della clausola penale CP_1
prevista dalla scrittura privata stipulata tra ed il in data 19.02.2018, ovvero Parte_1 CP_1
pagina 2 di 16 il risarcimento dei danni derivanti dalla condotta inadempiente del . A tal fine l'attrice deduceva CP_1
che: in data 19.02.2018 conferiva a il mandato di CP_1 Parte_1
procurare la vendita del PROPRIO immobile (meglio identificato in atti) al prezzo di € 350.000,00; tale accordo prevedeva un vincolo di esclusiva biennale sull'affare oggetto di mandato tacitamente rinnovabile;
la provvigione concordata tra le parti ammontava a € 10.000 + IVA;
veniva altresì previsto all'art. 11 della citata scrittura il pagamento di una penale, il cui importo veniva quantificato in misura pari al 90% del compenso pattuito a favore di;
tale penale era prevista a carico di Parte_1
ambo le parti qualora avessero posto in essere specifici inadempimenti;
in seguito alla sottoscrizione,
parte attrice provvedeva alla ricerca di potenziali clienti;
nell'estate del 2021 il riferiva CP_1
verbalmente all'agenzia di non voler più vendere l'immobile; l'agenzia non ricevendo alcuna comunicazione formale proseguiva con l'attività di promozione dell'immobile; il sig. non CP_1
metteva a disposizione il proprio immobile al fine di farlo visitare ai potenziali acquirenti;
con raccomandata 02.11.2021 l'attrice contestava al l'inadempimento contrattuale e domandava il CP_1
pagamento della penale come da contratto;
con raccomandata del 12.11.2021 il legale del CP_1
contestava l'inadempimento, asserendo l'intervenuta disdetta dal contratto, seppur non documentandola;
tali affermazioni venivano respinte dalla con Parte_1
raccomandata del 17.11.2021; in seguito il sig. manifestava la volontà di proseguire con CP_1
l'incarico; nonostante ciò il continuava a mostrare la propria resistenza a mettere a disposizione CP_1
l'immobile; il comportamento del rendeva impossibile la calendarizzazione di qualsiasi visita CP_1
all'immobile; nel corso dell'unica visita concessa dal (datata 16.12.2021) questi comunicava al CP_1
potenziale cliente che “l'immobile non era in vendita e che mai sarebbe stato venduto”; tale condotta aveva vanificato l'attività del mediatore e veniva qualificata dall'attrice quale inadempimento contrattuale;
veniva prontamente inviata contestazione con raccomandata del 20.12.2021, con invito alla corresponsione della penale come da contratto, nonché a pervenire a negoziazione assistita;
a seguito dell'infruttuoso tentativo di negoziazione, instaurava il presente giudizio Parte_1
pagina 3 di 16 innanzi al Tribunale.
Tanto premesso parte attrice rassegnava le proprie conclusioni come meglio trascritte in epigrafe.
Si costituiva in giudizio il sig. , contestando tutto quanto ex adverso rappresentato CP_1
e deducendo in fatto che: il si era detto eventualmente interessato alla vendita dell'immobile ad CP_1
un prezzo non inferiore ad € 350.000,00, con ribasso massimo del 20% della predetta somma;

successivamente alla stipula del contratto gli unici contatti intercorsi tra le parti contrattuali riguardavano unicamente la richiesta (da parte di ) di riduzione del prezzo Parte_1
minimo di vendita a € 200.000,00 con ulteriore ribasso del 20%; a seguito dell'ennesimo rifiuto di ridurre il prezzo dichiarava che il prezzo pattuito era “fuori mercato”; tale Parte_1
affermazione veniva intesa dal quale manifestazione di volontà di di CP_1 Parte_1
risolvere il contratto;
in risposta a tali dichiarazioni il sig. manifestava assenso e confermava la CP_1
non necessarietà di proseguire con l'esecuzione del contratto;
così facendo il riteneva il CP_1
mandato concluso senza ulteriori formalità; per i successivi 3 anni (2019-2021) non erano seguiti rapporti fra le odierne parti processuali;
all'esito dello scambio epistolare originato dalla raccomandata del 02.11.2021, il , inizialmente contestava l'inadempimento di in ordine alla CP_1 Parte_1
pubblicizzazione della casa, successivamente confermava il proprio interesse a reperire un acquirente alle condizioni originariamente previste;
la difficoltà a fissare le date per consentire l'accesso all'immobile era da addebitare ai problemi di salute della moglie dell'odierno convenuto;
la visita del
16.12.2021 si era svolta regolarmente;
a seguito della visita il veniva raggiunto da una richiesta CP_1
di convenzione di negoziazione assistita avente ad oggetto il pagamento della penale di cui all'art 11/1
dell'incarico; tale richiesta era infondata in fatto ed in diritto.
Il convenuto deduceva, poi, in diritto che: la clausola penale prevista dal contratto di mediazione era vessatoria ai sensi dell'art 33., lett. f), del Codice del consumo;
la clausola penale prevista dal contratto era sproporzionata ed eccessiva;
nel corso del predetto triennio parte attrice si era resa inadempiente dell'obbligo di procurare clienti alla convenuta, nonché all'obbligo di promuovere-pubblicizzare pagina 4 di 16 l'immobile; parte convenuta aveva adempiuto a tutti gli obblighi prescritti dal contratto.
Tutto ciò premesso parte convenuta rassegnava le proprie conclusioni come trascritte in epigrafe.
Alla prima udienza, il giudice assegnava termini per il deposito delle memorie ex art. 183 VI comma c.p.c. con decorrenza (nulla opponendo le parti) dal 30 gennaio 2023.
Alla successiva udienza il giudice ammetteva la prova testimoniale per testi con riguardo ai capp. 2, 3,
5, 6, 7 e 8 della memoria n.2 di parte attrice e cap. 4 della memoria n. 2 di parte convenuta;
esclusi gli altri perché documentali, valutativi, irrilevanti. Veniva altresì delegato il GOP all'assunzione delle prove fissando il termine per l'espletamento il giorno 30 gennaio 2024.
All'udienza del 25.01.2024, il Giudice ritenendo la causa matura per la decisione fissava udienza di precisazione delle conclusioni, con modalità cartolare.
Lette le note in sostituzione di udienza, il Giudice tratteneva la causa in decisione assegnando alle parti i termini ex art 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
MOTIVI
Questioni preliminari
Sulla revoca delle richieste istruttorie
Preliminarmente, vanno rigettate le istanze istruttorie reiterate dalla parte convenuta e già a suo tempo rigettate da questo Giudice con l'ordinanza datata 18.05.2023, in quanto non sono emersi elementi nuovi, né di fatto né di diritto, che impongano un mutamento delle valutazioni ivi espresse.
Invero, i capitoli di prova dedotti nella memoria n. 2 si appalesano non ammissibili per le ragioni ivi già esposte.
Sulla vessatorietà della clausola penale
Nelle proprie difese parte convenuta eccepisce la vessatorietà della clausola penale del contratto stipulato tra le odierne parti processuali, di cui all'art. 11.
L'eccezione è infondata e deve essere rigettata per le ragioni che si vanno ad esporre.
pagina 5 di 16 La disciplina della vessatorietà delle clausole contrattuali trova la propria collocazione negli artt. 33 e seguenti del c.d. Codice del consumo, sul presupposto che il contratto sia stato concluso tra un consumatore ed un professionista (circostanza di specie non controversa, né contestata dall'attrice).
È proprio all'art. 33 del Cod. cons. che sono tassativamente individuate quelle clausole per cui l'ordinamento, stante il significativo squilibrio da queste portato al contratto, fanno gravare una presunzione di vessatorietà che opera sino a prova contraria. E si aggiunga che, l'onere di provare che l'introduzione della clausola non alteri l'equilibrio contrattuale (e dunque la non vessatorietà della clausola) grava nei confronti del professionista.
Nel caso di specie, viene richiamata dalla convenuta l'ipotesi considerata alla lettera f) dell'articolo 33
cit., il quale sanziona con la nullità la clausola che preveda di “Imporre al consumatore, in caso di
inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di
risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo”. Bisogna
tuttavia precisare che la semplice corrispondenza della clausola in concreto al modello astratto individuato dall'art 33. Lett. f) cit., non costituisce condizione sufficiente per dichiararne la vessatorietà. D'altronde è lo stesso articolo 1382 c.c. che contempla l'ipotesi per cui le parti possano inserire in un contratto una penale in caso di inadempimento. Ciò che viene sanzionato dall'articolo 33
cit. non è dunque lo schema giuridico tipico della clausola, bensì il significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi che viene introdotto dalla stessa.
Ne discende che il professionista, per assolvere al proprio onere probatorio, può dimostrare, sia che la clausola sia stata oggetto di un'effettiva contrattazione, sia che la clausola, qualora osservata all'interno del più ampio contesto contrattuale, non determini un significativo squilibrio di diritti ed obblighi a capo del consumatore. A questa ricostruzione è favorevole la costante giurisprudenza della Corte di cassazione, la quale osserva che “Ai sensi dell'interpretazione sistematica e funzionale degli artt. 33
ss., incombe al professionista dare la prova che il contratto è stata oggetto di specifica trattativa,
caratterizzata dagli indefettibili requisiti della individualità, serietà ed effettività; ovvero, in mancanza
pagina 6 di 16 di (idonea) trattativa, di dare prova idonea a vincere la presunzione di vessatorietà della clausola,
dimostrando che, valutata in connessione con le altre di cui si compendia il contenuto del contratto,
nello specifico caso concreto essa non determina un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi
derivanti dal contratto, in cui ai sensi del D.Lgs. n. 206 del 2005, art. 33, comma 1 (esclusivamente)”.
Con tale massima la Corte richiede che il Giudice, al fine di dichiarare la vessatorietà di una clausola contrattuale, accerti previamente l'esistenza di uno squilibrio concreto dei diritti e degli obblighi gravanti sul consumatore derivante dal contatto. Pertanto, al fine di compiere una tale valutazione il giudice non può circoscrivere le proprie indagini agli effetti generati dalla singola clausola, ma deve valutarla nel più ampio contesto di diritti e doveri discendenti dal contratto. Sicché, una clausola astrattamente contenuta nell'elenco di cui all'art. 33 Cod. Cons. non possa reputarsi vessatoria qualora,
in realtà, sia controbilanciata da altre disposizioni contrattuali che riconducono il contratto ad equità.
Nel caso di specie, si deve osservare come la clausola penale di cui all'art 11/1 del contratto di mediazione (doc.1 di parte attrice) pur prevedendo un importo oggettivamente elevato a carico del proponente, non produca alcuno squilibrio significativo tra i diritti e doveri del consumatore.
Anzitutto, la penale viene prevista quale effetto della condotta inadempiente della parte e come tale si presenta del tutto in linea con il dettato legislativo di cui all'art. 1382 c.c. Tale corrispondenza al modello legale tipico consente, evidentemente, di escludere qualsivoglia lesione dell'interesse del privato.
A ciò si aggiunga, che il contratto prevede altra analoga clausola penale a carico dell'agenzia nei confronti del medesimo proponente, con il che ogni eventuale squilibrio di posizioni viene radicalmente azzerato dalla previsione della reciprocità. Inoltre, in entrambi i casi è prevista una penale di identico importo (in misura del 90% della provigione pattuita), qualora entrambe le parti pongano in essere comportamenti inadempienti agli obblighi contrattualmente assunti.
Per tutte le ragioni sin ora esposte l'eccezione formulata dalla convenuta è infondata e viene rigettata.
Nel merito
pagina 7 di 16 Domanda di condanna al pagamento della penale
La domanda di parte attrice è in parte fondata e deve essere accolta in tal misura.
Con contratto stipulato il 19.02.2018 (doc. 1 di parte attrice) veniva incaricata, in Parte_1
via esclusiva, di ricercare dei possibili acquirenti per l'immobile, meglio definito in atti, di proprietà del
. A tal fine il contratto prevede che il prezzo finale di vendita dell'immobile non sia inferiore a CP_1
€ 350.000,00, riducibile per massimo del 20%, e un compenso a favore di in caso Parte_1
di vendita dell'immobile nella misura forfettaria di € 10.000,00 + IVA. Inoltre, il presente contratto prevede all'articolo 11 il pagamento a carico del cliente proponente, di una penale, nella misura del
90% del compenso pattuito, in caso di inadempimento di specifiche prestazioni.
Trattasi all'evidenza di un contratto di mediazione disciplinato dagli artt. 1754 c.c. e seguenti, soggetto a clausola penale ex art 1382 c.c.
Detta clausola, prevede nei confronti del venditore: “11/1 a carico del Venditore una penale sarà
dovuta dal venditore all'agenzia immobiliare nella misura e per i casi di seguito indicati pari al 90 %
(novanta per cento) della provvigione pattuita nei seguenti casi: recesso dall'incarico prima della sua
naturale scadenza;
rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione del presente incarico; violazione
dell'obbligo di esclusiva sia nel caso di conferimento di incarico ad altri professionisti, agenti o
agenzie anche per il caso di vendita direttamente effettuata dal venditore;
in caso di comproprietà non
procuri il consenso alla vendita dei cointestatari, ovvero dell'intestatario; vendita effettuata anche
dopo la scadenza dell'incarico a persone segnalate per iscritto dall'agenzia immobiliare;
mancata
conclusione del contratto ausa di inesatte indicazioni fornite dal venditore;
rifiuto del venditore di
accettare una proposta di acquisto conforme al presente incarico.”
Tanto premesso, parte attrice domanda la condanna del sig. al pagamento della penale CP_1
asserendo essersi realizzata l'ipotesi di “rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione del presente
incarico”. In particolare, contesta al la condotta inadempiente Parte_1 CP_1
pagina 8 di 16 concretizzatasi nella resistenza e nell'inerzia a concedere appuntamenti per visitare l'immobile, nonché
a consentire concretamente e fruttuosamente le visite ai potenziali acquirenti.
In particolare, l'attrice stigmatizza la condotta tenuta dal convenuto nel corso dell'unico incontro organizzato, nel quale il avrebbe dichiarato, in presenza di un potenziale acquirente e con modi CP_1
poco pacati, la propria contrarietà a vendere l'immobile.
Tuttavia, prima di accertare se le condotte dedotte da parte attrice possano integrare i presupposti per l'applicazione della penale invocata, è necessario valutare l'eccezione di inadempimento sollevata da parte convenuta. Di fatti, requisito necessario affinché la clausola penale possa essere validamente invocata è che il creditore non sia a sua volta inadempiente.
In particolare, il convenuto, per contrastare la pretesa di pagamento della penale, deduce:
1) che non abbia svolto alcuna attività di promozione/pubblicitaria per la Parte_1
vendita dell'immobile;
2) che il contratto si era comunque sciolto per effetto del recesso da lui più volte comunicato.
Entrambe le doglianze non possono trovare accoglimento.
Con riguardo alla asserita mancata esecuzione dell'attività di mediazione parte attrice ha documentato di aver svolto attività nell'interesse del cliente.
I documenti 11, 12 e 13, denominati rispettivamente “annuncio pubblicitario”, e due “volantino”
consentono di ritenere dimostrato, prima facie, che sia stata svolta una, seppur minima, attività
pubblicitaria concernente l'immobile del e che l'incontro del 16.12.2021 deve essere inteso quale CP_1
conseguenza di predetta attività pubblicitaria.
A tal proposito, la circostanza che l'incontro del 16.12.2021 si sia verificato è stata ampiamente provata in sede istruttoria in particolare rilevano le dichiarazioni sia dei testi di parte attrice ( e Testimone_1
, sia dalla teste di parte convenuta ( . Testimone_2 Persona_1
In ordine al capitolo 7 di parte attrice (avente ad oggetto l'episodio in esame) il al tempo Tes_1
persona interessata all'acquisto dell'immobile, si limitava a rispondere affermativamente;
mentre il pagina 9 di 16 teste al tempo collaboratore dell'agenzia, confermava la circostanza, precisando di aver Tes_2
partecipato in prima persona all'incontro.
In ogni caso, si devono ritenere affidabili le dichiarazioni proferite dai testi giacché indifferenti all'oggetto della controversia ed in ogni caso concordi con le dichiarazioni rilasciate dalla stessa moglie del e, altresì, persona presente all'incontro. Persona_1 CP_1
Di fatti, la signora interrogata a prova contraria sui capitoli 7,8 della memoria n. 2 di parte Per_1
attrice, conferma le circostanze riferite dai predetti testi. Invero, tale dichiarazione deve essere ritenuta credibile, poiché trattasi di affermazioni svantaggiose nei confronti del proprio marito e verso sé.
Pertanto, tali dichiarazioni devono reputarsi veritiere.
Tanto basta per ritenere infondata l'eccezione di inadempimento di cui al punto 1).
Venendo al punto 2) va rilevata analoga infondatezza del rilievo.
Anzitutto, parte convenuta si è limitata ad allegare che il abbia domandato il recesso del CP_1
contratto senza però allegarne la prova.
E in ogni caso, il recesso, per esplicita volontà comune delle parti, dal contratto di mediazione richiede la forma scritta ex art. 1352 c.c. Di fatti, l'articolo 7, oltre a prevedere il rinnovo tacito alla scadenza del contratto, ammette che tale proroga possa essere evitata con “disdetta pervenuta all'agenzia
immobiliare a mezzo lettere raccomandata r.r., telefax o telegramma, almeno 30 giorni prima della
scadenza”. Con tale clausola le parti in comune accordo ammettono che il recesso del contratto possa pervenire esclusivamente con le modalità ivi identificate.
Ebbene, non solo nel presente giudizio parte convenuta (sulla quale grava l'onere della prova) non ha prodotto alcun documento volto a dimostrare l'avvenuto recesso, ma neppure ha allegato che l'asserito recesso sia stato comunicato per iscritto. Anzi, per stessa ammissione di parte convenuta (doc. 4 di parte convenuta), l'asserito recesso sarebbe stato comunicato esclusivamente per via orale. In questo senso tale dichiarazione, non essendo stato compiuto secondo le forme convenzionali prescritte dall'art.
pagina 10 di 16 Per tutte le suesposte ragioni l'eccezione di inadempimento svolta dal va rigettata. CP_1
Va perciò affermata la titolarità in capo all'attrice, in quanto parte non inadempiente, del diritto di richiedere il pagamento della penale contrattuale.
In merito alla sussistenza dei presupposti di detta clausola parte attrice deduce l'inadempimento del alla prestazione ivi descritta come segue: “rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione del CP_1
presente incarico;”.
Va premesso che la clausola si presenti oltremodo generica non individuando specifiche condotte del preponente, alle quali ricondurre il pagamento della penale.
E tuttavia, volendo attribuire un significato in ossequio al principio di conservazione del contratto di cui all'art. 1367, la stessa deve essere interpretata nel senso di ricondurre l'obbligo di pagamento della penale ad ogni condotta tenuta dal cliente in violazione sia degli obblighi assunti sia dei doveri generali di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, tali per cui lo svolgimento dell'incarico da parte del mediatore venga sostanzialmente vanificato.
Ritiene il Tribunale che tale presupposto si sia in concreto verificato.
Richiamando brevemente quanto già detto supra parte attrice sostiene che la condotta del CP_1
inadempiente si concretizzi sia nella sua resistenza e inerzia a concedere appuntamenti per visitare l'immobile, nonché a consentire concretamente e fruttuosamente le visite ai potenziali acquirenti
(incontro del 16.12.2021).
Tali condotte sono facilmente riferibili al concetto di “rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione
del presente incarico” nei termini poco prima espositi, giacché la visita di un immobile costituisce passo necessario per il potenziale acquirente per decidere se procedere o meno con successiva fase della trattativa. Il fatto stesso che la possibilità di accedere all'immobile venga impedita, ovvero dolosamente limitata, dal impedisce alla società incaricata di svolgere fruttuosamente il proprio CP_1
compito di trovare un acquirente al sig. . CP_1
pagina 11 di 16 Con riguardo alla prima condotta contestata da parte attrice (il rifiuto di fissare appuntamenti), questa è
ampiamente dimostrata dai documenti prodotti in giudizio e dalle risultanze istruttorie.
Anzitutto soccorre ad una tale prova lo scambio di mail di cui al doc. 5 di parte convenuta. In
particolare, rileva la comunicazione del 24 novembre da parte della , la quale Parte_1
dichiarando di avere individuato taluni potenziali acquirenti, domandava in quali date il fosse CP_1
disponibile a concedere in visita l'immobile. A tale richiesta seguiva un sollecito da parte della in data 29 novembre, al quale rispondeva il legale del signor che avrebbe Parte_1 CP_1
convocato il proprio assistito per individuare le date dell'incontro. Solamente con mail del 9 dicembre il legale del signor comunicava i giorni del martedì e del giovedì mattina nella fascia oraria tra CP_1
le ore 10 e ore 12. Nella stessa data accettava le date del 14 e del 16 chiedendo Parte_1
conferma alla controparte.
A completare lo scambio di mail sono i docc. 8 e 9 di parte attrice dove il legale del rispondeva CP_1
(in data 13.12.2021) confermando esclusivamente la data del 16, alla quale Parte_1
rispondeva richiedendo anche la seconda data (quella del 14) alla quale segue un rifiuto del legale del
. Lo scambio di mail si conclude con una replica della richiedendo maggior CP_1 Parte_1
celerità per le successive date.
Lo scambio di corrispondenza testé riportato denota l'impossibilità, per fatto del , di concordare CP_1
un giorno ed un orario precisi per effettuare le visite all'immobile.
Ulteriore elemento che deve essere valutato è l'eccessiva lungaggine e la totale inerzia del nel CP_1
comunicare le date di visita. A seguito di richiesta effettuata il 24.11.2021 la conferma definitiva del singolo appuntamento veniva comunicata solamente il 13.12.2021, ben 20 giorni dopo e soltanto per due ore di disponibilità. Tali tempistiche sono evidentemente inidonee a consentire agli agenti della di svolgere adeguatamente l'incarico affidato. Parte_1
Né la condotta tenuta dal può essere giustificata dal precario stato di salute della moglie. CP_1
Invero, dai documenti prodotti da parte convenuta (docc. 9 a 17) non risulta che le visite specialistiche pagina 12 di 16 della sig.ra (moglie del ), siano state ostative al fissare incontri per Persona_1 CP_1
prendere visione dell'immobile oggetto del contratto di mediazione.
Tanto basta per ritenere non giustificata la condotta inadempiente del e dunque integrati i CP_1
presupposti per l'applicazione della clausola penale di cui all'art. 11 del contratto di mediazione.
A ciò si aggiunga che anche la condotta tenuta del in sede della visita programmata del CP_1
16.12.2021 è ulteriormente qualificabile quale condotta impeditiva dell'esecuzione del contratto di mediazione.
Tale condotta (le dichiarazioni rese dal al potenziale acquirente di non perder tempo a CP_1
formalizzare una proposta d'acquisto inquanto l'immobile non sarebbe mai stato venduto) è stata pienamente provata dalle risultanze istruttorie.
Anzitutto rilevano le dichiarazioni rese da parte del teste allora soggetto interessato Testimone_1
all'acquisto dell'immobile di proprietà del sig. che partecipò all'incontro del 16.12.2021. Egli CP_1
conferma di aver partecipato all'incontro e che il abbia dichiarato di non voler vender CP_1
l'immobile. Tale dichiarazione deve essere reputata attendibile attesa l'assenza di alcun interesse all'interno del presente giudizio, nonché dell'assenza di qualsivoglia tipo di legame tra le parti in causa.
A ciò si aggiunga che nel medesimo senso vanno le dichiarazioni del teste il quale, Testimone_2
confermando quanto detto dal meglio descrive la situazione di tensione che si era venuta a Tes_1
creare nel corso della visita. Anche con riguardo a quest'ultimo teste si rileva la sua indifferenza all'oggetto della controversia, ne discende l'affidabilità delle dichiarazioni rese in sede di istruttoria.
Non valgono a prova contraria le dichiarazioni rese da parte della sig.ra poiché, in primis Per_1
confermano che tali affermazioni (aventi ad oggetto la contrarietà a vendere) furono effettivamente proferite (sebbene non dal marito, ma da lei). Ed in ogni caso non rivestono i caratteri di affidabilità e attendibilità che connotano la deposizione testimoniale, in quanto resa da coniuge convivente con la parte (peraltro nel medesimo immobile oggetto di causa) (docc. 12 e 13).
Riduzione della penale ad equità
pagina 13 di 16 Una volta accertata la ricorrenza dei presupposti per l'applicazione della clausola invocata dall'attrice deve valutarsi la pretesa di riduzione della penale ex art. 1384 c.c. avanzata dal convenuto.
La domanda del convenuto di riduzione dell'importo della penale ai sensi dell'art. 1384 c.c. va accolta per le ragioni che si vanno ad esporre.
Invero, la penale stabilita all'art. 11 è quantificata nella misura del 90% dell'importo del compenso forfettario (pari a € 10.000,00.) pattuito all'art. 6 del contratto. E tuttavia si deve osservare che una simile quantificazione non può dirsi corrispondente al canone di proporzionalità della penale, la quale,
osserva la Suprema Corte, deve essere necessariamente parametrata all'interesse che il creditore ha di veder eseguita la prestazione. Ciò trova conferma nella ratio degli artt. 1382 e 1384 c.c., la quale viene richiamata dalla giurisprudenza di legittimità, si osserva di fatti che: “Per la valutazione della
manifesta eccessività della clausola penale ai fini dell'art. 1384 c.c., il criterio di riferimento per il
giudice è costituito dall'interesse del creditore all'adempimento e, cioè, dell'effettiva incidenza
dell'inadempimento sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale nel corso
di rapporto, sicché non può prescindersi da una comparazione con il danno che sarebbe stato
ipoteticamente risarcibile in mancanza della clausola, la quale è una predeterminazione forfettaria di
tale pregiudizio.” Con tale massima la Suprema Corte sintetizza il criterio dell'interesse del creditore a veder eseguita una data prestazione, elevandolo poi a parametro di equità della penale.
Al fine di operare la riduzione della penale è necessario, in via preliminare, procedere con la ricostruzione dell'interesse tutelato dalla singola previsione che attiva la clausola penale.
Premesso che la penale all'articolo 11 del contratto di mediazione consiste in una frazione
(percentuale) della provvigione pattuita in caso di stipula del contratto di compravendita tra il e CP_1
la persona indicata da , si rileva che le ipotesi individuate all'articolo 11 del Parte_1
contratto non possano tutelare un interesse della medesima intensità, giacché è necessario operare una ricostruzione caso per caso al fine di identificare quale sia l'interesse tutelato. Ne è prova che le varie pagina 14 di 16 condotte richiamate all'interno dell'articolo 11 fanno riferimento a momenti diversi dell'esecuzione del contratto, tra loro frazionati.
In ragion di ciò si deve distinguere l'esecuzione del contratto (doc. 1 di parte attrice) in tre momenti fondamentali: la fase pubblicitaria, la fase della trattativa e la fase della stipula della proposta d'acquisto.
Nel caso di specie la condotta invocata da parte attrice quale inadempimento del convenuto (di cui si è
già ampiamente discusso) è lesiva esclusivamente dell'interesse proprio della fase pubblicitaria.
Le condotte di ostruzionismo ed inerzia del , concretizzatesi nell'impossibilità di fissare CP_1
appuntamenti per visitare l'immobile e l'affermazione del di non perdere tempo a stipulare CP_1
alcuna proposta poiché “la casa non è più in vendita”, ledono esclusivamente l'interesse di passare dalla fase pubblicitaria a quella della trattativa. Non realizzandosi questo passaggio la penale deve essere limitata al 30% del compenso originariamente pattuito.
In definitiva deve essere condannato al pagamento della penale ridotta CP_1
equitativamente da questo giudice all'importo di € 3.000,00.
Spese
In ordine alle spese processuali, non vi sono ostacoli all'applicazione della regola della soccombenza.
Le spese si liquidano sulla base del decisum con applicazione dei parametri medi per tutte le fasi di giudizio.


PQM


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:
in parziale accoglimento della domanda dell'attrice, condanna il convenuto al CP_1
pagamento in favore della società della somma di € 3.000,00, Parte_1
a titolo di penale, ridotta ad equità ex art. 1384 c.c. nei termini esposti in motivazione, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

pagina 15 di 16 condanna il convenuto alla rifusione in favore della società CP_1 Parte_1
delle spese di lite che liquida in € 290,30 per spese, € 2.552,00 per compensi, oltre
[...]
rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA di legge.
Brescia, 28 luglio 2025.
Il giudice
Carla D'Ambrosio
“Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35,
comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209”

pagina 16 di 16 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
7 del contratto di mediazione, è inidonea a produrre gli effetti del recesso.