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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. EL AN, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 23240 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
nata a [...] il [...], codice fiscale Parte_1
, rappresentata e difesa dagli Avvocati Antonio Corvasce e Sofia Pasquino, C.F._1
presso i quali è elettivamente domiciliata in Roma, Via Taranto n. 21, per procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata il 12.1.2021
ATTRICE
E
nato a [...] il [...], c.f. , rappresentato Controparte_1 C.F._2
e difeso dall'Avv. Fabio Liparota, presso il quale è elettivamente domiciliato in Roma, Via Antonio
Bertoloni n. 30, per procura allegata all'atto di citazione ATTORE
E con sede in Roma, Via Casal di Selce n. 337/C, Controparte_2
c.f. , in persona del legale rappresentante, Sig.ra rappresentata e P.IVA_1 Controparte_3
difesa dagli Avvocati Antonella Altieri e Massimiliano Circi, presso i quali è elettivamente domiciliata in Roma, Piazza del Biscione n. 95, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta CONVENUTA
Conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 27.5.2025 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.:
Per Controparte_1
“Con le presenti note il sig. precisa le conclusioni riportandosi a quelle Controparte_1
indicate nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.
Chiede che la causa venga trattenuta in decisione con i termini di legge.”
Conclusioni contenute nella memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c. depositata il 12.2.2021:
“- Previa valutazione della trasmissione degli atti alla competente Procura della Repubblica, accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale di compravendita imputabile 2
esclusivamente a fatto e colpa della in persona del legale Controparte_2
rappresentante p.t. e conseguentemente dichiarare la risoluzione del contratto di vendita stipulato inter partes in data 30.10.2018 per atto del notaio e registrato presso l'Ufficio delle Persona_1
Entrate di Roma 6 in data 14.11.2018, rep 9130, fasc. 5674;
- Accertare e dichiarare che il bene immobile sito in Roma, alla Via Casteggio 90/92, catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 519, ritorni di proprietà esclusiva dei sig.ri e , ciascuno nella misura del 50% Controparte_1 Parte_1 dell'intero, ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la competente
Conservatoria;
- Accertare e dichiarare che la quota di comproprietà pari ad ½ sull'area di pertinenza del fabbricato sella superficie catastale di mq. 97 catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 505 ritorni di proprietà dei sig.ri e , Controparte_1 Parte_1
ciascuno nella misura del 50% della stessa (¼ e ¼ ), Controparte_1 Parte_1
ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la competente Conservatoria;

- Accertare e dichiarare che la quota di comproprietà pari ad ¼ sull'area di pertinenza del fabbricato della superficie catastale di mq. 35, catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 524 ritorni di proprietà dei sig.ri e , Controparte_1 Parte_1
ciascuno nella misura del 50% della stessa (1/16 e 1/16 Controparte_1 Parte_1
), ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la competente
[...]
Conservatoria;
- Accertare e dichiarare il diritto dei sig.ri e al Controparte_1 Parte_1 risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile e per l'effetto autorizzare gli stessi a trattenere la somma di Euro 88.000,00 versata dalla a titolo Controparte_2
risarcitorio, ovvero la diversa somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia.
- Accertare e dichiarare la responsabilità aggravata della e per l'effetto Controparte_2
condannare la stessa al risarcimento del danno cagionato ai danni degli attori ex art. 96 c.p.c., per aver resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, da determinarsi in via equitativa dall'Illustrissimo Giudice adito.
- Condannare la al pagamento delle spese, diritti ed onorari del Controparte_2
presente giudizio, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore che si dichiara antistatario, nonché alle spese di trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2652 c.c. presso la competente
Conservatoria.” 3
Per : Parte_1
“Con le presenti note la sig.ra , precisa le conclusioni riportandosi a quelle Parte_1
indicate nei propri atti difensivi e memorie che si intendono qui integralmente trascritti e chiede che la causa venga trattenuta in decisione con termini di legge.”
Conclusioni indicate nella memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c. depositata il 15.2.2021:
“I. - accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale di compravendita imputabile esclusivamente a fatto e colpa della in persona del legale Controparte_2
rappresentante p.t. e conseguentemente dichiarare la risoluzione del contratto di vendita stipulato inter partes in data 30.10.2018 per atto del notaio e registrato presso l'Ufficio delle Persona_1
Entrate di Roma 6 in data 14.11.2018, rep 9130, fasc. 5674;
II. - accertare e dichiarare che il bene immobile sito in Roma, alla Via Casteggio 90/92, catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 519, ritorni di proprietà esclusiva dei sig.ri e , ciascuno nella misura Controparte_1 Parte_1 del 50% dell'intero, ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la competente
Conservatoria;
III. - accertare e dichiarare che la quota di comproprietà pari ad ½ sull'area di pertinenza del fabbricato sella superficie catastale di mq. 97 catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 505 ritorni di proprietà dei sig.ri e Controparte_1 [...]
, ciascuno nella misura del 50% della stessa (¼ e ¼ 4 ed Parte_1 Controparte_1
), ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la Parte_1
competente Conservatoria;

IV. - accertare e dichiarare che la quota di comproprietà pari ad ¼ sull'area di pertinenza del fabbricato della superficie catastale di mq. 35, catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 524 ritorni di proprietà dei sig.ri e Controparte_1 [...]
, ciascuno nella misura del 50% della stessa (1/16 e 1/16 Parte_1 Controparte_1
), ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la Parte_1
competente Conservatoria;

V. - accertare e dichiarare il diritto dei sig.ri e al Controparte_1 Parte_1 risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile e per l'effetto autorizzare gli stessi a trattenere la somma di Euro 88.000,00 versata dalla a titolo Controparte_2
risarcitorio, ovvero la diversa somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia.
VI. - accertare e dichiarare la responsabilità aggravata della e per Controparte_2
l'effetto condannare la stessa al risarcimento del danno cagionato ai danni degli attori ex art. 96 4
c.p.c., per aver resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, da determinarsi dall'Illustrissimo
Giudice adito;
in via equitativa
VII. - condannare la al pagamento delle spese, diritti ed onorari del Controparte_2
presente giudizio, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratore che si dichiarano antistatari, nonché alle spese di trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2652 c.c. presso la competente
Conservatoria.”
Per Controparte_2
“[…] rifiutando il contraddittorio sulle eventuali domande nuove, precisa le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta da intendersi qui integralmente trascritte, insistendo per il rigetto delle domande avanzate dalle controparti laddove in contrasto con questa difesa.
Si chiede, altresì, che la causa venga trattenuta in decisione e vengano concessi i termini ex art. 190
c.p.c. per il deposito della comparsa conclusionale e della memoria di replica.
Si insiste nella condanna delle controparti al pagamento delle spese e dei compensi di lite, oltre oneri e accessori in favore dei sottoscritti difensori che si dichiarano antistatari.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 27.4.2020, ed Parte_1 Controparte_1
convenivano in giudizio e proponevano al Tribunale di Roma la Controparte_2
domanda:
“Accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale di compravendita imputabile Co esclusivamente a fatto e colpa della in persona del legale Controparte_2
rappresentante p.t. e conseguentemente dichiarare la risoluzione del contratto di vendita stipulato inter partes in data 30.10.2018 per atto del notaio e registrato presso l'Ufficio delle Persona_1
Entrate di Roma 6 in data 14.11.2018, rep 9130, fasc. 5674;
- Accertare e dichiarare che il bene immobile sito in Roma, alla Via Casteggio 90/92, catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 519, ritorni di proprietà esclusiva dei sig.ri e , ciascuno nella misura del 50% Controparte_1 Parte_1 dell'intero, ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la competente
Conservatoria;
- Accertare e dichiarare che la quota di comproprietà pari ad ½ sull'area di pertinenza del fabbricato sella superficie catastale di mq. 97 catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 505 ritorni di proprietà dei sig.ri e Controparte_1 [...]
, ciascuno nella misura del 50% della stessa (¼ e ¼ Parte_1 Controparte_1 Pt_1 5
), ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la competente Parte_1
Conservatoria;
- Accertare e dichiarare che la quota di comproprietà pari ad ¼ sull'area di pertinenza del fabbricato della superficie catastale di mq. 35, catastalmente censito al catasto fabbricati di Roma, foglio 179, particella 306, sub 524 ritorni di proprietà dei sig.ri e Controparte_1 [...]
, ciascuno nella misura del 50% della stessa (1/16 e 1/16 Parte_1 Controparte_1
), ordinando la trascrizione della modifica della proprietà presso la Parte_1
competente Conservatoria;

- Accertare e dichiarare il diritto dei sig.ri e al Controparte_1 Parte_1 risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile e per l'effetto autorizzare gli stessi a trattenere la somma di Euro 88.000,00 versata dalla a titolo Controparte_2
risarcitorio, ovvero la diversa somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia.
- Condannare la al pagamento delle spese, diritti ed onorari del Controparte_2
presente giudizio, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore che si dichiara antistatario, nonché alle spese di trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2652 c.c. presso la competente
Conservatoria.”
A sostegno della domanda, i coniugi ed esponevano Parte_1 Controparte_1
che, in regime patrimoniale di comunione dei beni, avevano acquistato da Persona_2
, la quota indivisa pari a un mezzo del diritto proprietà, gravato dal diritto di usufrutto a
[...]
favore del venditore, del bene immobile sito in Roma, Via Casteggio n. 90-92, e Controparte_4
ne aveva acquistato la residua quota, con il medesimo contratto di compravendita rogato il 6.2.2009 dal notaio Dott. (repertorio n. 124508, raccolta n. 22636 - documento n. 1); Persona_3
che, con il contratto rogato il 30.10.2018 dal notaio Dott. (repertorio n. 9130, Persona_1
fascicolo n. 5674 - documento n. 2), gli esponenti avevano venduto a Controparte_2
“- Appartamento in corso di costruzione con annesse pertinenze sviluppantesi sui piani seminterrato, terra e primo con antistante corte di pertinenza esclusiva al piano terra, confinante nel suo insieme con: il piano seminterrato con locale sub 531, unità in corso di costruzione subalterni 528. 515, 513 e 520 dello stesso foglio e particella, con terreno particella 316 del foglio
179, salvo se altri;
il piano terra con i subalterni 533, 526, 506, 508, 520 e 521 e con i terreni particelle 357 e 344 del foglio 179, salvo se altri;
ed il piano primo con i subalterni 534, 526, 527,
510, 512 e 520 dello stesso foglio e particella, salvo se altri;

b) locale ad uso laboratorio avente accesso da Via Casteggio n. 92 sito al piano seminterrato con antistante corte di pertinenza esclusiva, confinante nel suo insieme con unità immobiliari in corso di costruzione distinte con i numeri di subalterno 518 e 529, laboratorio sub 531, salvo se altri;
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c) quota di comproprietà pari ad ½ (un mezzo) sull'area di pertinenza del fabbricato della superficie catastale di mq. 97 (novantasette), confinante con aree urbane riportate in Catasto al foglio 179, partt. nn. 316 e 357 subalterni 524, 525, 507 e 521 salvo se altri;

d) quota di comproprietà pari ad ¼ (un quarto) sull'area di pertinenza del fabbricato della superficie catastale di mq. 35 (trentacinque), confinante con aree urbane riportate in Catasto al foglio 179, partt. nn. 316 e 357, subalterni 523, 536, 525 e 505, salvo se altri.
Quanto sopra risulta distinto nel Catasto Fabbricati di detto Comune, in corso di costruzione, correttamente intestato alla Parte Venditrice con i seguenti dati:
a) foglio 179, part. 306, sub. 518, categ. In corso di costruzione Via Casteggio 90 P.T- 1-S1
(l'appartamento in corso di costruzione);
foglio 179, part. 306, sub. 519, area urbana, superf. 208 mq., Via Casteggio n. 90, piano Terra (la corte);
foglio 179, part. 306, sub. 529, categ. in corso di costruzione Via Casteggio n. 90 piano S1;
foglio 179, part. 306, sub. 514, categ. in corso di costruzione Via Casteggio n. 90 piano S1;
foglio 179, part. 306, sub. 509, categ. in corso di costruzione Via Casteggio n. 90 piano S1;
foglio 179, part. 306, sub. 511, categ. in corso di costruzione Via Casteggio n. 90 piano S1;
foglio 179, part. 306, sub. 537, area urbana, cons. 33 mq., Via Casteggio n. 92, piano S1;
b) foglio 179, part. 306, sub. 530, z.c. 6, categ. C/3, classe 1, cons. 47 mq. superf. catastale 60 mq.
R.C. Euro 174,77, Via Casteggio n. 92, Piano S1 (il locale laboratorio);
c) foglio 179, part. 306, sub. 505, area urbana, cons. 97 mq. Via Casteggio n. 90, Piano T;

d) foglio 179, part. 306, sub. 524, area urbana, cons. 35 mq. Via Casteggio n. 90, Piano T”; che il locale a uso laboratorio, censito al Catasto Fabbricati di Roma al foglio 179, particella 306, subalterno 530 (documento n. 6), in data 29.6.2019, con atto prot. RM0324400 del 2.7.2019, era stato frazionato e fuso con altro e, cambiata la destinazione d'uso, era stata soppressa la particella;
che il prezzo della compravendita era stato pattuito in € 110.000, la somma di € 50.000 a titolo di caparra era stata pagata con tre bonifici bancari eseguiti in date 4.5.2018, 8.7.2018 e 11.2.2019
(documento n. 7), era stato previsto il versamento del residuo importo di € 60.000 entro il
30.12.2019 e l'acquirente era stata diffidata a saldare il prezzo con il pagamento di € 22.000, mediante posta elettronica certificata del 9.1.2020 (documento n. 8).
Gli attori eccepivano il grave inadempimento dell'acquirente e proponevano la domanda di risoluzione del contratto di compravendita;
aggiungevano che era Controparte_2
stata immessa nel possesso dei beni (art. 5 del contratto), ma si era resa inadempiente, sicché intendevano conseguire la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno per il mancato godimento del bene immobile, quantificato in € 88.000. 7
Con decreto ex art. 168 bis, comma V, c.p.c., la prima udienza era differita al 14.1.2021. si costituiva in giudizio il 24.12.2020, contestava la fondatezza della Controparte_2
domanda avversaria e chiedeva:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
i) in via pregiudiziale: accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda giudiziale proposta dagli odierni attori ai sensi dell'art. 5 comma 1 bis del D.Lgs n. 28/2010 per mancato previo espletamento del procedimento di mediazione obbligatoria;

ii) in via principale e nel merito e salvo gravame, rigettare tutte le domande proposte dai Sig.ri
e in quanto inammissibili, infondate in fatto e in Controparte_1 Parte_1 diritto e per l'effetto ordinare agli attori la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale effettuata in data 16.06.20 presso la competente Conservatoria;

iii) in via subordinata, compensare quanto eventualmente di spettanza degli attori con i maggiori crediti della non ancora corrisposti;
CP_2 iv) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio.”
La parte convenuta esponeva che il 3.10.2014 il Dipartimento Programmazione e Attuazione
Urbanistica di Roma Capitale, Direzione Edilizia, aveva rilasciato agli attori e a il Controparte_4
“Permesso di costruire per l'esecuzione dei lavori di villino bifamiliare nell'immobile sito in Roma alla Via Casteggio 90/92” (n. 352 – protocollo n. 148768 – documento n. 3) e il 4.5.2015 era iniziata l'esecuzione dei lavori, interrotti dopo il completamento della struttura in cemento armato
(documenti n. 4 e 5); che, nell'aprile 2018, e , con avevano conferito al Pt_1 Controparte_4 Controparte_1
Geom. l'incarico di conseguire una proroga per completare tali lavori, per curarne Parte_2
la direzione al fine di attuare il progetto, con varianti (documento n. 6) e, nello stesso mese, avevano affidato all'esponente il relativo appalto, anche eseguire opere relative alle parti comuni dell'edificio, che era anche di proprietà di e;
CP_5 Controparte_6 che e , interessati a vendere all'esponente il bene immobile non ultimato, Pt_1 Controparte_4
l'avevano immessa nel possesso del bene stesso, per consentirle di avviare i lavori, e avevano ricevuto il pagamento di € 50.000, a titolo di acconto del prezzo;
che, con il contratto stipulato il 30.10.2018, e avevano venduto Pt_1 Controparte_4 all'esponente le unità immobiliari di loro proprietà al prezzo di € 110.000, dando atto di aver riscosso l'importo di € 50.000 ed era stato pattuito il pagamento della residua somma di €60.000 entro il 30.12.2019 (documento n. 8); che l'esponente aveva ultimato l'intervento edilizio autorizzato con il permesso di costruire n.
352/2014, e aveva svolto i seguenti lavori, sostenendo il costo di € 200.000: “tamponature e 8
tramezzature; impermeabilizzazione di tetti terrazzi e balconi;
isolamento termico per tetti, terrazzi
e tamponature;
intonaci esterni e interni, manto di copertura in tegole per tetti;
pavimentazione per esterni ed interni;
maiolicati per servizi;
impianti elettrico, fotovoltaico, idrico, scarico, termico gas;
ringhiere e cancelli;
persiane; infissi esterni e interni;
opere da pittore;
sistemazioni esterne etc.“ (documento. 9); che l'esponente aveva venduto i beni immobili anzidetti a e al CP_7 Persona_4 prezzo di € 376.000, con il contratto di compravendita rogato il 25.9.2019 dal notaio Dott. Per_5
(repertorio n. 1730, raccolta n. 1474 – documento n. 19) e, ultimati i lavori su parti
[...]
comuni, ne aveva chiesto il pagamento a e , che la prima aveva negato, CP_5 Controparte_6 sostenendo di non averle affidato l'incarico (documenti n. 5 bis, 11 e 12); che l'esponente aveva richiesto a e il pagamento della Controparte_1 Parte_1 metà di tali spese pari a € 15.319,70, e la restante parte a , ma i primi non avevano Controparte_4 pagato questo importo, né quanto dovuto a titolo di corrispettivo al Geom. e l'esponente Pt_2 aveva “deciso di compensare le partite dare/avere tra le parti”; che, con bonifico bancario del 10.7.2020 (documento n. 13), l'esponente aveva pagato l'ulteriore somma di € 10.000 a e , i quali l'avevano accettata, Controparte_1 Parte_1
“lasciando in compensazione solo l'importo di € 12.000,00”.
La parte convenuta eccepiva l'improcedibilità della domanda, in difetto del procedimento previsto dall'art. 5 bis del D.L.vo 28-2010; contrastava la domanda di risoluzione della compravendita, esponendo di aver versato ai venditori il novanta per cento del prezzo di compravendita, negava la sussisteva del diritto risarcitorio commisurato all'importo versato a titolo di prezzo di beni, dei quali aveva completato l'edificazione dopo la compravendita.
Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, la causa era assegnata a questo Giudice con decreto del 9.1.2025 e, precisate le conclusioni trascritte in epigrafe, passava in decisione all'udienza del 27.5.2025, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi quaranta giorni.
In via preliminare, si osserva che l'azione esercitata dalla parte attrice non è soggetta alla condizione di procedibilità di cui all'art.5 D.Lgs.n.28/2010, comma 1 bis, che stabilisce che il preliminare esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità delle domande in materia – tra le altre – di “diritti reali”. Si ritiene, infatti, che la disposizione in esame, che pone una limitazione procedimentale all'accesso alla tutela giurisdizionale, sia di stretta interpretazione e che pertanto non vada riferita a tutte le azioni volte ad ottenere provvedimenti che, in qualche modo, anche indiretto, coinvolgono diritti reali, ma solo a quelle esercitate per tutelare diritti reali. Pertanto, la disposizione non riguarda l'azione proposta nel presente giudizio, che ha 9
fondamento strettamente contrattuale e riguarda la domanda di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare per grave inadempimento dell'acquirente all'obbligazione di pagamento del prezzo.
Va confermata l'ordinanza riservata resa dal precedente Giudice istruttore in data 21.4.2021, con cui non sono state ammesse le prove costituende e la consulenza tecnica d'ufficio, essendo stato ritenuto di dover decidere la causa in base ai documenti prodotti dalle parti (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U. civ., sentenza 16.1.2015, n. 642; conf. Cass., Sez. 5, sentenza n. 9334 del 8.5.2015; Cass., Sez. 6-2, ordinanza n. 22562 del
7.11.2016), né tale ordinanza è stata oggetto di alcuna argomentata istanza di revoca.
Nel merito, si premette che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass., Sez.
Un. Civ., sentenza n. 13533 del 30.10.2001, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 549956; conf. Cass. civ., Sez. 2, sentenza n. 13925 del 25.9.2002; Sez. 3, sentenza n. 2647 del 21.2.2003; Sez. 3, sentenza n. 20073 del 8.10.2004; Sez. 3, sentenza n. 8615 del 12.4.2006; Sez. 1, sentenza n. 1743 del 26.1.2007; Sez. 2, sentenza n. 26953 del 11.11.2008; Sez. 1, sentenza n. 15677 del 3.7.2009;
Sezione 2, sentenza n. 936 del 20.1.2010; Sez. 1, sentenza n. 15659 del 15.7.2011; Sez. 3, sentenza n. 826 del 20.1.2015; 16952/2016; 13685/2019; Sez. 2, ordinanza n. 1080 del 20.1.2020).
La clausola n. 6 del contratto di compravendita stipulato dalle parti il 30.10.2018 prevede:
“Il Prezzo di pieno accordo è stato stabilito fra le Parti Contraenti nella somma di Euro 110.000,00
(centodieci mila virgola zero zero) […] detto prezzo viene così regolato:
- quanto ad Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero) sono stati pagati prima d'ora dalla
Parte Acquirente alla parte venditrice mediante 3 (tre) bonifici bancari eseguiti su Banca Unicredit
e precisamente […]
- quanto ad Euro 60.000,00 (sessantamila virgola zero zero) vengono ora corrisposti dalla parte acquirente alla parte venditrice entro e non oltre il 30 dicembre 2019 nel rispetto delle norme di legge.
Come sopra regolato l'intero prezzo la Parte Venditrice, rilascia alla Parte Acquirente ampia e liberatoria quietanza di saldo ed espressamente rinuncia ad ogni ipoteca legale eventualmente spettantele, con discarico da qualunque responsabilità al riguardo al competente Conservatore dei
Registri Immobiliari.” (documento n. 2 di parte attrice). 10
E' stato documentato in giudizio che per la compravendita de qua, conclusa al prezzo di € 110.000,
l'acquirente ha pagato ai venditori, e Controparte_2 Controparte_1 [...]
, la complessiva somma di € 88.000 (documento n. 7 di parte attrice), restando Parte_1 debitrice dell'importo di € 22.000; è stato documentato che, mediante P.e.c. del 9.1.2020, recante in oggetto “Diffida ad adempiere e formale messa in mora”, i venditori hanno sollecitato l'acquirente a pagare il residuo importo del prezzo pattuito (documento n. 8 di parte attrice) e, con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e notificato il 27.4.2020, hanno esercitato l'azione di risoluzione della compravendita per grave inadempimento della società convenuta, chiedendone la condanna al risarcimento del danno;
con bonifico bancario eseguito il 10.7.2020 (documento n. 13 di parte convenuta), ha corrisposto agli attori la somma di € 10.000 a Controparte_2
titolo di parte del residuo prezzo, che è stato ricevuto e accettato dai medesimi, come indicato nella memoria di parte attrice ex art. 183, comma VI, depositata il 12.2.2021.
Per conseguenza, il debito per cui è causa si è ridotto all'importo di € 12.000, corrispondente al
10,9% del prezzo pattuito con il contratto di compravendita in € 110.000 e va considerato che la parte attrice, pur avendo agito per la risoluzione del contratto, hanno accettato il pagamento di €
10.000 eseguito dopo l'instaurazione della presente causa, che ha determinato tale riduzione del debito della parte convenuta. Al riguardo, va considerato il principio secondo cui: “L'accettazione, da parte del creditore, dell'adempimento parziale - che, a norma dell'art. 1181 cod. civ., egli avrebbe potuto rifiutare - non estingue il debito, ma semplicemente lo riduce, non precludendo conseguentemente al creditore stesso di azionare la risoluzione del contratto, ne' al giudice di dichiararla, ove la parte residuale del credito rimasta scoperta sia tale da comportare ugualmente la gravità dell'inadempimento.” (Corte Cassazione;
Sentenza 20-1987, Rv. 449830 - 01); è stato affermato: “Ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l'indagine circa la gravità della inadempienza deve tenere conto del valore, determinabile mediante il criterio di proporzionalità, della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, nonché considerare se, per effetto dell'inadempimento, si sia verificata, ai danni della controparte, una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata nella parte in cui, nel valutare la gravità dell'inadempimento, aveva rapportato il parziale versamento dell'importo di una rata del prezzo a quanto avrebbe dovuto essere pagato per il medesimo titolo anziché al corrispettivo complessivo dovuto).” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 15052 dell'11.6.2018, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 649073-02; cfr. Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 4187 del 17.7.1979; Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 1078 del 23.2.1981; Cass., Sez.
2 civ., sentenza n. 6367 del 7.6.1993; Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 3742 del 21.2.2006). 11
Il pagamento risultante all'attualità ed eseguito dalla parte convenuta a titolo di prezzo ha comportato la sensibile riduzione del debito nella suindicata misura percentuale rispetto al prezzo pattuito e gli attori, i quali con P.e.c. del 9.1.2020 avevano diffidato l'acquirente ad adempiere e in corso di causa hanno accettato il pagamento di € 10.000, manifestando una volontà incompatibile con la volontà di risolvere il contratto (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 4187 del 17.7.1979; Cass.,
Sez. 3 civ., sentenza n. 1078 del 23.2.1981); inoltre, gli attori non hanno considerato in alcun modo l'impossibilità di ottenere la restituzione del bene oggetto del contratto nella condizione d'incompleta edificazione in cui si era alla data del contratto, 30.10.2018.
Come risulta dalla descrizione del bene venduto a terzi dalla società convenuta con il contratto rogato il 25.9.2019 dal notaio Dott. (repertorio n. 1730, raccolta n. 1474 – Persona_5
documento n. 10), tale edificazione è stata ultimata dalla medesima, che ha venduto la piena proprietà del bene immobile sito in Roma, Via Casteggio n. 90, così descritto in questo contratto:
“villino svolgentesi ai piani primo interrato, terra e primo), distinto con il numero int. 2 (due), composto di 4 (quattro) vani catastali, comprensivi della corte ad uso esclusivo, confinante con villini intt. 1B e 3, area urbana distinta catastalmente dal sub. 542, salvo altri;
particella 306, sub. 544, zona censuaria 6, categoria A7, classe 4, vani 4, superficie catastale mq
72, Rendita Catastale Euro 599,09;
- box auto al piano primo interrato, distinto con la lettera 'B', confinante con area di manovra, particelle catastali nn. 344 e 316, rampa comune, salvo altri;
riportato nel Catasto Fabbricati di Roma al Foglio 179, particella 306, sub. 543, zona censuaria 6, categoria C6, classe 12, consistenza m. 53, superficie catastale mq. 66, Rendita Catastale Euro
213,50.”
Allo stato, non è ravvisabile il grave inadempimento contrattuale e la domanda di parte attrice non va accolta.
La domanda risarcitoria ex art. 96 c.p.c. di parte convenuta è inammissibile, essendo stata proposta con la comparsa conclusionale, che ha la funzione di illustrare le ragioni di fatto e di diritto sulle quali si fondano domande ed eccezioni già proposte e non può contenere domande ed eccezioni nuove (Cass. civ., sentenze n. 11 del 3.1.1998; n. 1074 del 1.2.2000; n. 11175 del 29.7.2002; n.
5478 del 14.3.2006).
Si dispone la compensazione delle spese processuali, stante la condotta della parte convenuta, che ha eseguito un pagamento pari a circa la metà del residuo debito in corso di causa.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, rigetta la domanda proposta da ed nei Parte_1 Parte_3 confronti di Controparte_2
23240-2020 R.G.
Spese processuali compensate.
Roma, 20.10.2025
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con l'atto di citazione introduttivo della causa civile n.
Il Giudice
EL AN