n. 11361/2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord – Prima Sezione Civile – in composizione monocratica in persona del
Giudice Unico dott.ssa Anna Scognamiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 11361 del Ruolo Generale affari contenziosi civili per l'anno 2023, avente ad oggetto “azione a tutela della proprietà”, promossa da:
, C.F. nato a [...] l'[...], rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. Paolo Bottigliero (C.F. ) e dall'avv. Antonio Battaglini (C.F. C.F._2
), presso lo studio di quest'ultimo elettivamente domicilia in Aversa (CE) alla C.F._3 via De Chirico n. 3, Controparte_1
ATTORE
CONTRO
, C.F. , nata a [...] il [...], rappresentata e Controparte_2 C.F._4 difesa da sé medesima in uno con l'avv. Massimo Garzilli (C.F. ), presso il cui C.F._5 studio elettivamente domicilia in Napoli alla Via Santa Lucia n. 20;
CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice chiedeva :
-“ in via PRELIMINARE, anche alla luce della CTU e dei chiarimenti forniti, accertare e dichiarare
l'illegittimità e/o illiceità della installazione della tenda solare e/o pergotenda e/o tenda di stoffa scorrevole apposta dalla sig.ra (1) per violazione della proprietà esclusiva del Controparte_2 frontalino del balcone di pertinenza del sig. ovvero, qualora il frontalino del balcone Parte_1 in questione dovesse considerarsi di proprietà comune, (2)per violazione dell'art. 1102 c.c., ovvero (3) per violazione della delibera condominiale del 12 luglio 2022 (cfr. diffida inviata dall'amm.re p t alla
pagina 1 di 8 in data 23 / 06 / 2023), o (4) per la limitazione del diritto di veduta in appiombo del sig. CP_2
e la immissione di rumori e o odori molesti dal medesimo subiti;
Parte_1
- NEL MERITO e per lo effetto, ed in virtù delle motivazioni sopra esposte, condannare la sig.ra
al ripristino dello status quo ante, con abbattimento/demolizione/rimozione delle Controparte_2 opere illegittimamente realizzate su parti di proprietà esclusiva del sig. e/o di Parte_1 proprietà comune, oltre all'esecuzione, a cura e spese della medesima, di ogni lavoro necessario al fine di ripristinare lo stato dei luoghi preesistente;

- Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, da attribuirsi / distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore dei sottoscritti procuratori anticipatari / antistatari, il tutto oltre rimborso FORFETARIO delle
SPESE GENERALI (15 %) ex D. M. Giustizia 10 marzo 2014 n. 55 e D. M. Giustizia 13 agosto 2022 n.
147, C.P.A. (4%) ed I.V.A. (22%), come per legge”.
Parte convenuta chiedeva:
“Rigettare la domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Condannare l'attore al pagamento delle spese e competenze di giudizio, anche in
considerazione della condotta processuale dell'attore e segnatamente del rigetto
della proposta conciliativa avanzata dal Giudice.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, regolarmente notificato in data 22/12/2023 , premesso: Parte_1 di essere proprietario dell'unità abitativa sita in Aversa (CE) alla via TU AR n. 138, piano secondo, interno 4, scala B, riportata al N.C.E.U. al foglio 7, particella 5263, subalterno 17, facente parte del complesso immobiliare denominato “Parco San Paolo Le Due Torri”; che la proprietaria del sottostante immobile ubicato al primo piano, aveva installato Controparte_2 sul frontalino del sovrastante balcone sporgente di sua proprietà, in assenza di consenso degli altri condomini e di esso istante, una tenda solare/pergotenda e aveva altresì realizzato su parti condominiali una vera e propria veranda;
che il primo di tali manufatti limitava il suo diritto di proprietà in termini di distanze, di veduta e di godimento dell'immobile, il secondo occupava un'area condominiale di proprietà comune, il tutto con conseguente violazione delle disposizioni deliberate dall'assembleare condominiale il 12/07/2022; che le richieste di eliminazione della tenda solare/pergotenda fissata al proprio balcone e delle opere gli recavano pregiudizio, erano rimaste infruttuose.
pagina 2 di 8 Su tali presupposti citava (nata a [...] il [...]) per sentir accertare e Controparte_2 dichiarare l'illegittimità dei predetti manufatti ossia della tenda solare/pergotenda ancorata al frontalino del balcone di sua esclusiva proprietà e della veranda costruita su parti comuni dell'edificio e per l'effetto condannare la convenuta a ripristinare lo stato dei luoghi preesistente CP_3 eliminando le opre realizzate, con spese di lite vinte, da distrarsi ai procuratori anticipatari.
Si costituiva la convenuta, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 5/01/2023, eccependo l'infondatezza della domanda attorea, deducendo : che la tenda per cui è causa rispettava, per colore e materiali, le prescrizioni dettate sul punto dall'assemblea dei condomini;
che tale manufatto non ledeva il diritto di proprietà dell'attore, poiché insistente su un bene comune essendo installata sul frontalino del balcone da ritenersi per la sua conformazione incassato, né impediva a questi l'esercizio del diritto di veduta in appiombo, in quanto, trattandosi di una tenda scorrevole di stoffa retraibile in un cassonetto di avvolgimento, non rientrava nel novero delle costruzioni, per cui non poteva essere vietata, anche se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone sovrastante pur essendo necessari, per farla funzionare, dei sostegni fissi;
che parimenti andava considerata la VEPA
(vetrata panoramica amovibile) realizzata sul balcone di sua pertinenza, la quale non occupa affatto aree condominiali;
che la suddetta tenda, inoltre, non diminuiva il volume di aria e di luce di cui disponeva il sovrastante, né quest'ultimo poteva pretendere di avere il diritto di vedere, CP_1 senza alcuna interruzione di tempo, quanto avveniva sulla terrazza sottostante, e non occupava spazio condominiale né impediva il pari uso a mente dell'art. 1102 cod. civile;
che, infine, la convenuta non era stata inadempiente nei confronti del deliberato assembleare del 12 luglio 2022, atteso che l'assemblea non aveva assunto alcuna decisione in merito al punto concernente il “rimontaggio tenda condomino Capoluongo e tende da sole sulle parti comuni”, avendo rinviato ad altra deliberazione, né aveva infranto il regolamento condominiale che prevedeva “…È consentito installare ai balconi tende parasole purché le stesse siano di colore e marca stabilito dall'assemblea dei condomini;
tale decisione sarà vincolante per tutti i condomini …”.
Su tali argomentazioni la convenuta chiedeva il rigetto della domanda, per non aver attuato alcuna attività lesiva del diritto di proprietà dell'attore o di godimento del suo immobile ovvero della cosa comune;
il tutto con vittoria di spese di lite.
All'esito dell'istruzione espletata mediante allegazione documentale e consulenza tecnica d'ufficio, preso atto del mancato riscontro alla proposta conciliativa formulata ex art. 185 bis c.p.c., la causa è stata riservata per la decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti di cui in epigrafe all'esito della scadenza dei termini di cui all'art 189 c.p.c.
pagina 3 di 8 * * * * * * * * * * * *
La domanda va parzialmente accolta, ma nei termini di seguito specificati.
In fatto è risultata provata e non contestata dall'istruttoria, e dalla c.t.u. svolta, la legittimazione attiva e passiva in quanto :
- l'attore è proprietario dell'unità abitativa sita in Aversa (CE) al “Parco San Paola Le Due Torri”, in via
TU AR n. 138, scala B, interno n. 4, con accedente balcone di mq. 12,75 in parte incassato per mq. 9,52 e in parte sporgente per mq. 3,23 indentificato al Catasto Fabbricati del Comune di Aversa al foglio 7, particella 5263, subalterno 17;
- a tale unità immobiliare è sottoposto, al primo piano dello stabile condominiale, l'appartamento della convenuta con corrispondente attiguo balcone e con terrazzo scoperto a livello, censito al foglio 7, particella 5263, subalterno 14;
- la convenuta in riferimento al balcone accedente al predetto appartamento ubicato al secondo piano di proprietà dell'attore ha installato sul frontalino della parte sporgente del balcone, fissandola nella relativa soletta, una tenda da sole a bracci estensibili orizzontalmente, che può essere richiusa ed alloggiata all'interno dell'apposita custodia, con funzione principale di protezione dai raggi solari ed ombrare una parte del terrazzo scoperto, conforme per colore e tessuto alle tende da sole apposte dai restanti condomini;
ha posizionato una vetrata panoramica (VEPA) scorrevole corrispondente al profilo della parte frontale della porzione sporgente del balcone che ci occupa che si estende tra un setto murario (non strutturale) e il muretto di confine, fino a raggiungere l'intradosso della trave superiore;
ha sovrapposto ad ovest sul muretto di delimitazione un infisso in pvc esteso fino all'intradosso del solaio sovrastante;

Ciò accertato questo Giudicante - preliminarmente in applicazione del principio cd. della ragione più liquida che, imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, anziché su quello della coerenza sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 c.p.c., in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall'art. 111 della
Costituzione, con 1a conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole risoluzione (anche se logicamente subordinata), senza che sia necessario esaminare previamente le altre (cfr. Cass. Civ. Sez. VI 28/ 05/2014, n. 12002; cfr. anche Cass. Civ. Sezioni Unite,
08/05/2014, n. 9936, nonché, di recente, Cass. Civ. ordinanza n. 363/2019) - ritiene che sia fondato il motivo di doglianza dell'attore di lesione del diritto di proprietà posta in essere dalla convenuta con pagina 4 di 8 l'ancoraggio della tenda solare/pergotenda sulla parte frontale del suo balcone ma non si desumono limitazioni in danno dell'unità immobiliare dell'attore in termini di distanze, veduta, aria e luce.
Al riguardo è opportuno rilevare che i balconi “aggettanti”, sono quelli che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituendo solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono. Tali manufatti non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Sul punto, va richiamato il consolidato principio di diritto per il quale i balconi aggettanti di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 cod. civile, non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. A questo principio è posta eccezione quando il rivestimento dei frontalini e quello delle solette dei balconi in un edificio svolgano una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziale della facciata, e pertanto beni ricadenti in condominio (così Cass. 21/01/2000 n. 637; v. anche Cass. 23/09/2003 n.
14076; Cass. 30/07/2004 n. 14576; Trib. Roma, Sez. Civ. V 25/5/2021 n. 9078).
I balconi “incassati” sono, invece, quelli che formano una rientranza nella facciata dell'edificio e solitamente sono chiusi su due o tre lati. Non sporgono rispetto ai muri perimetrali, restando incassati nel corpo dell'edificio. In altre parole, possono essere incassati ad “U” quando hanno tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, ad “L” (come per il caso di specie) oppure ad “L rovesciata” quando hanno due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l'altro laterale. La connotazione del piano di calpestio del balcone incassato è l'identità di funzione del solaio, che come quello presente all'interno degli immobili deve sostenere i muri di tompagno tra i vari ambienti, e in questo contesto la parte frontale (parapetto), qualora essa non s'inserisca nella facciata, formandone un tutt'uno, ma mantenga una propria autonomia strutturale, al pari della parte frontale del balcone aggettante dovrà essere considerata di proprietà esclusiva, eccezion fatta per i fregi e gli elementi decorativi in genere.
Quest'ultima tipologia di balconi deve essere considerata alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà ex art. 1125 cod. civile (cfr. Cass. Civ. sentenza n. 637 del 21/01/2000).
La varietà delle tipologie costruttive sovente presenta dei balconi che per la maggior parte della loro profondità sono da ritenersi certamente incassati, ma che terminano con una parte aggettante rispetto alla facciata, come per la fattispecie che ci occupa;
in tal caso, l'aspetto da tenere conto è quello della funzione;
pertanto, finché la parte orizzontale non sporge dalla facciata, questa avrà funzione di solaio, pagina 5 di 8 per l'eccedenza essa sarà un elemento accessorio assoggettata al regime giuridico dei balconi aggettanti di proprietà esclusiva dell'immobile da cui protendono, con eccezione per i rivestimenti e per gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore che “si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (v. Cass. ult. cit.; in senso confermativo si veda Cass. 23/09/2003 n. 14076)
Nel caso di specie, muovendo dalla visione delle rappresentazioni fotografiche versate in atti e dall'elaborato peritale del nominato c.t.u. arch. , non può ritenersi che il frontalino del Persona_1 balcone, ove insiste la contestata tenda solare/pergotenda, assolva a funzione alcuna incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull'assetto architettonico dello stabile condominiale. Si può, infatti, osservare che il prospetto in considerazione ha caratteristiche estetiche prive di particolare pregio, e i relativi balconi, manchevoli di qualsiasi fregio o decorazione, in quanto si risolvono in una soletta sormontata da ringhiera, si inseriscono nella facciata in modo dozzinale senza caratterizzarne in maniera peculiare l'aspetto complessivo. Da ciò deriva che il frontalino del balcone a servizio dell'appartamento al secondo piano di proprietà dell'attore, è da considerare di appartenenza al proprietario di quella unità immobiliare.
Alcuna allegazione o prova, per altro verso, è stata offerta della esistenza di un titolo (ad esempio regolamento contrattuale di condominio predisposto dal costruttore venditore, ed accettato da tutti gli acquirenti originari) in forza del quale le solette ed i frontalini dei balconi aggettanti possano considerarsi parti comuni dell'edificio.
A confutazione della pretesa che il frontalino del balcone a servizio dell'appartamento al secondo piano dello stabile condominiale cui è fissata la tenda solare/pergotenda in esame sia di proprietà esclusiva dell'attore, sarebbe spettato alla convenuta allegare e dimostrare la fattispecie costitutiva del diritto di mantenere quella struttura ancorata alla proprietà altrui.
Orbene, in assenza di titolo che disponga specificamente sulla proprietà della superficie in questione, atteso che la stessa costituisce un prolungamento dell'immobile dell'attore, sporgendo fuori dal perimetro dell'edificio, il che consente di assimilarla, per analogia, a un balcone aggettante, devono ritenersi applicabili alla stessa i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità sui balconi aggettanti, con la conseguenza che tale superficie deve considerarsi una porzione dell'immobile dell'attore e, quindi, oggetto del diritto di proprietà esclusiva di quest'ultimo.
Ciò posto, la domanda, preceduta dal procedimento di mediazione conclusosi con verbale negativo, va qualificata ai sensi dell'art. 949 cod. civile. Ed invero, l'azione negatoria è un rimedio generale a tutela del proprietario contro terzi che asseriscono la titolarità di diritti reali limitati sulla cosa e può intentarsi quando vi è concreto pericolo di pregiudizio al suo diritto. La giurisprudenza di legittimità, con pagina 6 di 8 orientamento consolidato, ha chiarito che "negatoria servitutis" tende alla negazione di qualsiasi diritto, anche dominicale, affermato dal terzo sulla res dell'attore, e dunque non soltanto all'accertamento dell'inesistenza della pretesa servitù, ma pure al conseguimento della cessazione della situazione antigiuridica attuata dal vicino, onde ottenere la libertà del fondo, mentre incombe sul convenuto l'onere di provare l'esistenza del diritto di compiere proprio l'attività lamentata come lesiva dall'attore" (cfr. Cass. Civ. n. 203/2017; Cass. Civ. n. 27564/2014; Cass. Civ. n. 16495/2005; Cass. Civ.
n. 19182/2003). Dunque, l'azione negatoria può essere sperimentata sia per accertare l'inesistenza di altrui diritti sulla propria cosa, sia per ottenere la cessazione di condotte antigiuridiche del terzo con ripristino della condizione preesistente della cosa. Chi agisce in negatoria ha l'onere di provare la proprietà in base a un titolo giuridico, essendo onere del convenuto allegare e provare di avere diritti, anche di comproprietà, sulla cosa (cfr. Cass. Civ. n. 472/2017; Cass. Civ. 21851/2014). Nel caso di specie, poichè l'attore risulta proprietario dell'appartamento ubicato al piano secondo, scala B, interno
4, dell'edificio condominiale denominato “Parco San Paolo Le Due Torri” sito in Aversa (CE) alla via
TU AR 138, acquistato con atto a rogito del notaio dell'1/10/2003, repertorio Persona_2
52697 - raccolta 14359 (all. 1 fascicolo attoreo) ed essendo la tenda apposta sul frontalino di sua proprietà per le spiegate ragioni . l'installazione della tenda solare/pergotenda compiuta dalla convenuta deve ritenersi illegittima in quanto realizzata su proprietà attorea .
Quanto invece alla vetrata panoramica amovibile (VEPA), dalle descrizioni e valutazioni tecniche del c.t.u., motivate e prive di profili di manifesta illogicità, risulta che la stessa consiste in un sistema di chiusura trasparente, manualmente rimovibile e senza telaio fisso, progettato per proteggere da agenti atmosferici, rumore e freddo, migliorando isolamento termico/acustico e creando un ambiente flessibile e luminoso senza modificare prospetto o volumetria dell'edificio; è stata realizzata dalla convenuta lungo il perimetro dell'area corrispondente al sovrastante balcone e non si rilevano lesioni del diritto di proprietà dell'attore né attività contrapposte alla disciplina di cui agli art. 1117 e 1102 cod. civile.
Pertanto, le doglianze sollevate dall'attore al riguardo devono ritenersi non meritevoli di apprezzamento e vanno rigettate.
Quanto alla regolazione delle spese processuali, stante l'esito della controversia, vanno poste a carico della convenuta in ragione di 2/3 e vengono liquidate come da dispositivo, secondo i parametri minimi previsti dal D.M. n. 55/2014 e successivo D.M. 142/2022, tenuto conto delle attività concretamente eseguite dalle parti e del valore indeterminabile della controversia, come dichiarato nell'atto introduttivo, da ritenersi comunque a complessità bassa, per le fasi di studio, introduttiva trattazione e decisionale e tenuto conto, altresì, che la proposta di conciliazione della lite ex art. 185 bis c.p.c. non ha pagina 7 di 8 trovato riscontro con attribuzione ai procuratori dichiaratisi anticipatari .Va dichiarato compensato il restante 1/3 in ragione del rigetto di una delle domande
Le spese di CTU stante la fondatezza della domanda negatoria dell'attore, sono da porsi interamente a carico di parte convenuta.



P. Q. M.


il Tribunale di Napoli Nord – Prima Sezione Civile – in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, sulla causa civile riportata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

1. accerta l'illegittima installazione della tenda solare/pergotenda, meglio descritta in motivazione, realizzata dalla convenuta sulla parte frontale (frontalino) della porzione aggettante del balcone contiguo all'unità immobiliare di proprietà dell'attore sita in Aversa (CE) alla via TU
AR n. 138 (condominio Parco San Paolo Le Due Torri), scala B, piano secondo, interno 4, e per l'effetto condanna la convenuta a rimuovere la predetta tenda solare e a ripristinare lo status quo ante;

2. rigetta l'ulteriore domanda;

3. pone le spese di c.t.u. come già liquidate in euro 1321,2, oltre IVA e casse se dovute definitivamente a carico di parte convenuta;

4. condanna la convenuta al pagamento dei 2/3 delle spese processuali in favore dell'attore che si liquidano già in misura così ridotta in euro 363,33 per esborsi e in euro 2.539,33 a titolo di compensi, oltre spese generali al 15%, IVA se dovuta e CPA come per legge, con attribuzione ai procuratori anticipatari, avv. Paolo Bottigliero e avv. Antonio Battaglini;
dichiara compensato il restante 1/3
Così deciso in Aversa, il 10 dicembre 2025
IL Giudice Unico dott.ssa Anna Scognamiglio
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