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R.G. 1325/2023
TRIBUNALE DI AREZZO
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
in composizione monocratica, in persona del giudice IC AN, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta all'R.G. n. 1325/2023
PROMOSSA DA
(C.F. , rappresentata e difesa dagli avvocati Tullio Parte_1 C.F._1
D'RA e AR IA
ATTRICE
NEI CONFRONTI DI
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli avvocati Ivan Controparte_1 C.F._2
IA e GI EL
CONVENUTO
OGGETTO
Distanze tra edifici
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
(art. 132 comma II n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c., come novellati dalla l. 69/09 del 18.6.2009)
ha citato di fronte all'intestato tribunale esponendo: - di essere Parte_1 Controparte_1
proprietaria di un fabbricato sito nel comune di Civitella in Valdichiana, fraz. Viciomaggio, via
Dell'Olmo n. 46/2, confinante con quello di proprietà del convenuto;
- che fino al 2004 l'immobile di proprietà non aveva finestre né vedute verso il proprio fabbricato;
- nel 2004, tuttavia, si era CP_1
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concluso un intervento edilizio in virtù del quale il confinante aveva sopraelevato il tetto e costruito una terrazza a copertura della parte posteriore del fabbricato, il cui lato destro fronteggia quello dell'attrice; - dal terrazzo in questione, dunque, al era (ed è tuttora) consentita una veduta da CP_1
una distanza di 6,96 metri, inferiore rispetto al limite legale pari a 10 metri;
- considerazioni simili,
peraltro, riguarderebbero anche un'altra (nuova) apertura al piano terreno dell'abitazione, vale a dire una finestra posta sulla parete laterale destra sottostante la terrazza di nuova realizzazione, distante dalla parete del proprio fabbricato soltanto 7 metri;
- in via stragiudiziale (anche in sede di mediazione obbligatoria) veniva chiesto al RT di ricondurre il suo fabbricato entro i limiti legali, senza alcun effetto.
In diritto, l'attrice ha dedotto che tanto l'addizione del fabbricato conseguente alle opere ultimate nel
2004 quanto la finestra laterale (quest'ultima, peraltro, a suo dire, anche abusiva dal punto di vista edilizio perché estranea alla licenza) sarebbero state realizzate in violazione dell'art. 9 del D.M.
1444/1968, che prescrive una distanza minima di 10 metri tra un edificio preesistente e una "nuova costruzione", in quest'ultima categoria essendo riconducibili, per l'attrice, anche la sopraelevazione e la realizzazione della terrazza. Ha aggiunto l'attrice che, diversamente da quanto si legge nel titolo edilizio, le opere oggetto di causa non potrebbero essere ritenute legittime sulla base dell'art. 82 del regolamento edilizio comunale, sia perché lo spazio che divide le due proprietà frontistanti (peraltro separate da un muretto) non sarebbe un cortile, ma un resede, sia perché la regolamentazione comunale contrastante con il D.M. 1444/1968 andrebbe disapplicata dal giudice ordinario.
Sulla scorta di quanto sopra, ha rassegnato le seguenti conclusioni:
«Voglia il Tribunale di Arezzo adito, respinta e disattesa ogni contraria istanza, per le ragioni sopra esposte, previa
se del caso disapplicazione dell'art. 82 del Regolamento Edilizio del Comune di Civitella Val di Chiana, accertare e
dichiarare l'intervenuta violazione da parte del sig. delle norme in materia di distanze fra fabbricati e, CP_1
conseguentemente:
- condannarlo a demolire la sopraelevazione e la prospicente terrazza costruite dal sig. e comunque ad arretrare CP_1 il suddetto fronte costruito in sopraelevazione all'ultimo piano in misura idonea a consentire il rispetto della distanza
di mt. 10 dalla parete finestrata di proprietà della sig.ra Pt_1
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CP_
- condannarlo a chiudere la finestra aperta dal sig. al piano terreno del suo immobile in violazione delle
distanze.
- in ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di lite».
Si è costituito in giudizio il convenuto deducendo: - che l'intervento di Controparte_1
sopraelevazione veniva compiuto sulla scorta di una regolare concessione edilizia;
- che correttamente il professionista che aveva curato l'intervento edilizio aveva richiamato l'art. 82 del regolamento edilizio comunale e aveva qualificato l'area presente tra i due edifici confinanti come un cortile, così
come definito proprio dal richiamato art. 82; - che tale qualificazione giuridica era stata anche avallata dall'amministrazione che, per l'appunto, aveva rilasciato idoneo titolo edilizio;
- che l'art. 82 del regolamento non potrebbe essere disapplicato dal giudice civile poiché non è quest'ultimo a ledere asseritamente gli interessi della bensì, piuttosto, il titolo edilizio concesso in suo favore (e Pt_1
mai impugnato nelle opportune sedi); - che non sussisterebbe la presunta contrarietà tra tale norma e il D.M. 1444/1968 poiché quest'ultimo testo normativo non si applicherebbe agli edifici preesistenti
(come nel caso di specie); - l'intervento ristrutturativo posto in essere, peraltro, non consisterebbe in una sopraelevazione e, come tale, non potrebbe essere equiparato a una nuova costruzione ai sensi dell'art. 9 del D.M. 1444/1968; invero, l'innalzamento di quota del sottotetto non avrebbe comportato la creazione di nuove superfici abitative (sul punto, il convenuto cita il D.M. 17.01.2018 che, al punto
8.4.3., stabilisce che «Una variazione dell'altezza dell'edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a
variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, non è considerato
ampliamento»); - che anche l'apertura al pian terreno risultava sorretta da idoneo titolo poiché presente nei progetti originari e comunque, nell'ambito di più di più recenti interventi di ristrutturazione, essa veniva chiusa definitivamente.
Il convenuto, dunque, ha chiesto il rigetto delle domande attoree o, in subordine, l'accoglimento parziale delle stesse, limitato alla misura eventualmente eccedente le distanze legali. Ha inoltre chiesto la chiamata in causa dell'arch. e dell'ing. vale a dire i Persona_1 Persona_2
professionisti di cui si era avvalso per realizzare il contestato intervento edilizio, e il comune di
Civitella in Valdichiana, per essere da costoro manlevato per l'ipotesi di condanna giudiziale.
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Di seguito si riportano le conclusioni rassegnate:
«Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, salva ogni declaratoria del caso:
- IN RITO: autorizzare il convenuto Sig. ai sensi dell'art. 269 c.p.c., a chiamare in causa (e quindi Controparte_1
ad integrare il contraddittorio nei confronti degli stessi) i seguenti terzi:
- ARCH. (C.F.: ), residente in [...] C.F._3
Colcitrone n. 36 e avente Studio Professionale in 52100 Arezzo (AR), Via Vittorio Veneto n. 69;
C
- (C.F.: , in persona del Sindaco . con sede in Controparte_2 P.IVA_1
52041 Badia al Pino (AR), Via Settembrini n. 21;
- ING. (C.F.: ), residente in [...] C.F._4
74/5 – int. 2;
e di conseguenza differire, sempre ai sensi dell'art. 269 c.p.c, la prima udienza di comparizione allo scopo di
consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163-bis c.p.c. e la relativa costituzione in
giudizio;
- IN VIA PRINCIPALE
rigettare tutte le domande attoree perché illegittime, ingiustificate ed infondate in fatto ed in diritto, nonché sfornite
di prova;

- IN VIA SUBORDINATA
In ipotesi di accoglimento totale o parziale della domanda attorea, accertare e dichiarare, ciascuno per quanto di
propria spettanza, la responsabilità dei terzi chiamati e per l'effetto condannare gli stessi a risarcire, manlevare e
tenere indenne il convenuto dai danni che egli subirà in conseguenza dell'accoglimento della domanda attorea, nella
misura in cui emergeranno all'esito dell'istruttoria, secondo il prudente apprezzamento del Giudice, anche in via
equitativa.
Con vittoria di spese legali ai sensi di legge aumentate del 30% per l'inserimento di ipertesti ex art. 4 c. 1bis DM
55/14 come modificato ex DM 37/18».
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Con decreto assunto ai sensi dell'art. 171-bis c.p.c., il tribunale non ha autorizzato la chiamata in causa richiesta dal convenuto e ha differito la data dell'udienza di cui all'art. 183 c.p.c., con conseguente differimento dei termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 171-ter c.p.c.. All'udienza del
21.2.2024, udite le parti, il giudice ha avanzato alle parti la seguente proposta: «Eliminazione da un
punto di vista funzionale del balcone, con copertura delle aperture costituite dalle portefinestre». L'attrice si è
espressa favorevolmente, purché le fosse anche riconosciuto un contributo economico, mentre il legale del convenuto ha chiesto un termine per potersi confrontare con il cliente (assente in udienza). Le
trattative, tuttavia, non hanno dato alcun esito. Con decreto ex art. 127-ter c.p.c. sostitutivo dell'udienza del 15.5.2024, è stato disposto l'espletamento di una CTU sul seguente quesito:
«Il CTU, previa disamina della documentazione dimessa da parte e sopralluogo sui luoghi di causa, ed espressamente
autorizzato ad accedere alla documentazione nella disponibilità delle pubbliche amministrazioni ritenuta necessaria
per rispondere al quesito:
1) Ricostruisca la normativa applicabile nella fattispecie, sia nazionale (in particolare quella di natura
regolamentare) che locale;

2) Descriva la situazione in cui si trovavano gli edifici delle parti prima dell'intervento edilizio, in cosa è consistito
l'intervento edilizio eseguito dal convenuto e qual è l'attuale conformazione degli edifici (precisando anche quale sia
la destinazione d'uso dell'ultimo piano dell'edificio di proprietà del convenuto);
3) Dica se l'intervento edilizio oggetto di causa possa essere considerato una nuova costruzione soggetta al rispetto
della normativa sulle distanze legali e se a suo avviso il resede sottostante al balcone di nuova realizzazione possa
essere considerato un "cortile" in base al regolamento edilizio comunale;

4) Misuri in ogni caso la distanza tra: a) la parete dell'edificio di proprietà dell'attrice e lo spigolo del balcone
realizzato dal convenuto;
b) la parete dell'edificio di proprietà dell'attrice e la parete sopraelevata dell'edificio di
proprietà del convenuto;

5) Dica, in ogni caso, se è possibile dal punto di vista tecnico prospettare un arretramento del balcone a una distanza
inferiore a 10 metri o comunque prospetti, ove possibile, una soluzione tecnica idonea a superare la problematica delle
distanze».
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L'elaborato tecnico è stato depositato in data 28.11.2024 e, all'udienza del 11.12.2024, tenutasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c., ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l'udienza di cui all'art. 189 c.p.c. e sono stati assegnati i termini per gli scritti conclusivi.
Si dà atto che le conclusioni delle parti sono state parzialmente modificate. Invero, l'attrice non ha ribadito la domanda inerente alla finestra posta al piano terreno (poiché già chiusa dal come CP_1
dato atto in comparsa) mentre il convenuto non ha reiterato la richiesta di chiamata in causa.
Con decreto del 24.11.2025, la causa è stata trattenuta in decisione.
●●●●●●●
La presente controversia ha ad oggetto la legittimità sul piano civilistico di un intervento di ristrutturazione eseguito da nel proprio fabbricato di Viciomaggio (frazione del Controparte_1
comune di Civitella in Valdichiana) nel 2004.
Come rappresentato dal CTU nell'elaborato dimesso nel fascicolo, prima dell'intervento di ristrutturazione edilizia il fabbricato era articolato su due livelli oltre la soffitta, con copertura a capanna, estesa all'intera area coperta. In buona sostanza, oltre al piano terra e al piano primo, vi era un piano sottotetto con altezza interna, misurata in gronda, pari a 35 centimetri, adibito a soffitta. In
quest'ultima si entrava tramite una botola 50x50 cm, alla quale si accedeva attraverso una scala a pioli.
L'intervento edilizio (per quanto interessa in questo giudizio) è consistito nella sopraelevazione del fabbricato, che ha comportato l'aumento dell'altezza interna di gronda di mt. 1,30 e una altezza massima in corrispondenza del colmo di copertura (libero non più sostenuto dalla muratura portante che è stata rimossa e sostituita da trave in c.a.) di mt. 2,90. Benché i locali abbiano requisiti di altezza inferiori a quelli necessari per ottenere l'abitabilità, di fatto risultano ampiamente vivibili e, come appurato in sede di sopralluogo da parte del CTU, essi risultano una estensione del piano primo.
Invero, vi si accede non più tramite delle scale a pioli che portano a una botola bensì attraverso una normale scala a vista, e vi risultano realizzati un locale lavanderia che ospita anche la caldaia a condensazione che alimenta l'impianto di riscaldamento dell'appartamento e della soffitta, un locale w.c. doccia, un locale pluriuso, un piccolo ripostiglio e un più ampio locale destinato a relax (quello che si affaccia dal “pozzo luce”/ballatoio sul sottostante soggiorno). La sopraelevazione non ha riguardato l'intero profilo del fabbricato poiché, sul retro, è stata realizzata una terrazza panoramica
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posta alla stessa quota di calpestio, che gode di affaccio sia verso le colline boschive sovrastanti l'abitato di Viciomaggio, sia verso il fronteggiante fabbricato Pt_1
Di seguito si riporta una fotografia allegata alla CTU che ritrae, da tergo, sulla destra, la terrazza (e,
alle sue spalle, il sottotetto abitabile) e, sulla sinistra, il fabbricato di proprietà di parte attrice.
Secondo la prospettazione di parte attrice, l'intero intervento di sopraelevazione sarebbe contrario alla normativa civilistica. Prima di inquadrare più compitamente la doglianza attorea, è bene riepilogare il contenuto della disciplina vigente.
Ai sensi dell'art. 41-quinquies della Legge 17 agosto 1942, n. 1150 (non abrogato dal vigente testo unico dell'edilizia: si veda, infatti, l'art. 136, comma 2, lett. b, del d.P.R. 380/2001) «

8. In tutti i Comuni, ai fini
della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati
limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi
destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde
pubblico o a parcheggi.

9. I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali
omogenee, con decreto del Ministero per i lavori pubblici di concerto con quello per l'interno, sentito il Consiglio
superiore dei lavori pubblici. In sede di prima applicazione della presente legge, tale decreto viene emanato entro
sei mesi dall'entrata in vigore della medesima». Con Decreto interministeriale 1444/1968 sono state determinate le zone territoriali omogenee (art. 2) e, per quel che più interessa in questo giudizio,
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all'art. 9 sono stati fissati i limiti di distanza tra i fabbricati nei termini seguenti: «Le distanze minime tra
fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli
edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener
conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti
finestrate e pareti di edifici antistanti;

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del
fabbricato più alto;
la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si
fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12».
Per meglio comprendere la portata applicativa della norma, si precisa che la zona A consiste nei centri storici, mentre la zona C riguarda i nuovi complessi insediativi;
entrambe ipotesi che non riguardano in alcun modo la presente fattispecie posto che entrambi i fabbricati oggetto di causa risalgono a prima della legge del 1968 e si trovano al di fuori di un centro storico.
Orbene, tornando alla prospettazione di parte attrice, l'intero intervento di ristrutturazione e sopraelevazione posto in essere dal vicino si porrebbe in violazione con tali disposizioni. Sul piano giuridico, infatti, l'intervento edilizio posto in essere sarebbe inquadrabile alla stregua di “nuova costruzione”, come tale soggiacente alle regole sulle distanze legali nonostante che abbia riguardato un fabbricato preesistente alla disciplina sopra esaminata. Sul piano fattuale, invece, sarebbe facilmente verificabile che la porzione sopraelevata dal si collocherebbe a una distanza inferiore CP_1
ai 10 metri.
Va fin da subito rilevato che entrambi i passaggi argomentativi svolti dalla parte attrice risultano corretti.
In primo luogo, va rammentato che, secondo un orientamento assolutamente consolidato della giurisprudenza di legittimità, «nell'ambito delle opere edilizie –anche alla luce dei criteri di cui all'art. 31,
primo comma lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 457– la semplice ristrutturazione si verifica ove gli
interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale
sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la
copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento
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naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle
stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza
aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, come tale
sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima» (si veda, tra le molte, Cass.
n. 12535/2024, la quale peraltro si è espressa proprio in materia di sopraelevazione, confermando la pronuncia di merito che aveva qualificato alla stregua di "nuova costruzione" la sopraelevazione comportante una modifica della sagoma dell'edificio e un incremento della superficie utile e della sua cubatura). È stato anche puntualizzato che alla sopraelevazione di un edificio preesistente
(qualificabile come nuova costruzione nella misura in cui determina un aumento della volumetria del fabbricato) è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità
temporale correlata al momento della sopraelevazione (Cass. n. 74/2011). È escluso dal concetto di nuova costruzione soltanto il c.d. volume tecnico, inteso come «l'opera edilizia priva di autonomia
funzionale, anche potenziale, perché destinata a contenere impianti serventi di un edificio principale, per
esigenze tecnico funzionali dell'abitazione, che non possono essere ubicati nella stessa (come quelli connessi alla
condotta idrica e termica)» (Cass. n. 30708/2018).
Nella fattispecie, è indiscutibile che le opere ultimate dal convenuto nel 2004 siano qualificabili come nuova costruzione ai fini dell'applicazione della disciplina sulle distanze tra edifici. Si è trattato,
infatti, di un intervento di ristrutturazione “pesante”, che ha completamente modificato la sagoma dell'edificio e ha determinato l'aumento della superficie utile interna nella disponibilità del A CP_1
poco rileva, qui, soffermarsi sull'effettivo impiego del sottotetto da parte del convenuto, né il fatto che esso sia “abitabile” da un punto di vista edilizio o accessibile secondo le norme che disciplinano l'abbattimento delle barriere architettoniche (aspetti sui quali variamente si sofferma soprattutto la parte convenuta negli scritti conclusionali): invero, ciò che unicamente importa è che, in maniera lapalissiana, il sottotetto ricavato dal compimento dell'intervento ristrutturativo non è assolutamente riconducibile entro il perimetro del c.d. volume tecnico (sul punto, si richiama anche il contenuto della relazione peritale e delle fotografie degli ambienti interni scattate dal CTU, francamente inequivocabili).
Dal secondo punto di vista, basti richiamare le misurazioni compiute dal CTU:
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- la distanza tra la parete di proprietà dell'attrice e lo spigolo della terrazza realizzata dal convenuto misura ml. 6,95;
- la distanza tra la parete del fabbricato di proprietà (spigolo anteriore, lato strada) e la Pt_1
parte sopraelevata del fabbricato misura ml. 6,22; CP_1
- la distanza tra lo spigolo posteriore del fabbricato (porzione sopraelevata, prima della CP_1
rientranza della parete del proprio fabbricato) e la fronteggiante parete finestrata del fabbricato misura ml. 5,46. Pt_1
Ciò posto, la difesa di parte convenuta si incentra in via pressoché esclusiva sulla portata precettiva di una disposizione contenuta nel regolamento edilizio del comune di Civitella in Valdichiana;
la stessa disposizione evocata dai tecnici incaricati dal di seguire a suo tempo la ristrutturazione e posta CP_1
dall'amministrazione alla base del permesso a costruire. Trattasi dell'art. 82, che così recita:
«Si definisce cortile la proiezione a terra dell'area delimitata da due pareti che si fronteggiano, ovvero da più pareti di
edifici antistanti o del medesimo edificio. Sul cortile possono prospettare finestre di locali di abitazione;
nel caso che
sull'area prospettino soltanto finestre di locali accessori, l'area delimitata potrà essere considerata quale chiostrina.
La minima superficie dei cortili dovrà essere pari ad 1/5 della somma delle superfici delle pareti che lo delimitano. Nel
caso di assenza di una o più pareti, le pareti mancanti saranno considerate con altezza pari a quella massima
ammessa dalle previsioni dello strumento urbanistico per l'area in oggetto. La superficie dei cortili si intende al netto
di aggetti e sporgenze, escluso le gronde con aggetto inferiore a ml. 0.60.
La normale minima, condotta da ciascuna finestra di abitazione fino alla parete opposta, non dovrà essere inferiore a
ml. 6.00.
Nel caso di costruzione di un nuovo cortile delimitato da edifici di diversa proprietà dovranno essere rispettate le
distanze di cui al DM 1444/68, rispetto ai fronti di diversa proprietà.
Le presenti disposizioni non si applicano nel caso di aperture di finestre nell'ambito di cortili costituiti prima
dell'entrata in vigore del D.M. 1444/68».
La tesi del convenuto è che l'area intercorrente tra i due fabbricati confinanti sia qualificabile alla stregua di un cortile e che la normativa regolamentare comunale prevalga, in quanto lex specialis, sulla normativa nazionale.
Tale tesi, tuttavia, è fallace sotto vari punti di vista.
In primo luogo, è assolutamente costante l'insegnamento giurisprudenziale per cui «le norme sulle
distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate
indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e non trovano deroga con riguardo
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alle prescrizioni sulle dimensioni dei cortili le quali, siccome rivolte alla disciplina dei rapporti planovolumetrici
tra le costruzioni e gli spazi liberi adiacenti, prescindendo dall'appartenenza di essi ad un unico od a più
proprietari, non costituiscono norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra costruzioni (che
si riferiscono alle costruzioni su fondi finitimi) e, pertanto, non possono escludere l'applicazione delle norme
specificatamente dirette alla disciplina di tali distanze […]. Da tali principi consegue che le disposizioni che
stabiliscono le prescrizioni sulle dimensioni e l'ampiezza dei cortili e degli spazi interni non escludono
l'applicazione delle norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra fabbricati, le quali sono
dirette ad impedire la creazione di intercapedini dannose» (cfr. Cass. n. 4025/2023, ma anche Cass. n.
29644/2020). Oltretutto, proprio recentemente, decidendo una fattispecie di sopraelevazione asseritamente posta in essere in coerenza con la regolamentazione locale, la Suprema Corte ha avuto modo di puntualizzare che «la sopraelevazione costituisce nuova costruzione soggetta ai limiti inderogabili di
densità, altezza e distanza tra i fabbricati previsti dall'art. 9, comma 2, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, (emanato
su delega dell'art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 - c.d. legge urbanistica, aggiunto dall'art. 17
della legge 6 agosto 1967, n. 765) limiti che prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali
successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica, e trovano applicazione anche con riferimento alle
nuove costruzioni, quali devono considerarsi le sopraelevazioni effettuate nei centri storici ove, vigendo il
generale divieto di nuove edificazioni, è previsto solo che le distanze tra gli edifici interessati da interventi di
ristrutturazione e di risanamento conservativo non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i
preesistenti volumi edificati» (Cass. n. 19405/2024).
È vero, dunque, esattamente l'opposto di quanto sostenuto dal convenuto: sulla base delle basilari regole poste alla base del sistema delle fonti del diritto positivo, la disciplina di legge primaria o comunque la norma regolamentare attuativa di una fonte primaria prevale sulla divergente regolamentazione locale e il giudice, chiamato a prendere in considerazione la norma locale contraria alla norma sovraordinata, deve disapplicarla.
In secondo luogo, può seriamente dubitarsi che quello insistente tra i due fabbricati confinanti possa essere qualificato alla stregua di un cortile. Invero, come illustrato dal CTU, le due proprietà sono materialmente separate da una recinzione costituita da un muretto di altezza di mt. 0,25/0.35 e soprastante rete metallica avente un'altezza di ml 1.30. Non esiste, dunque, un cortile condiviso tra
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due distinte proprietà frontistanti, rinvenendosi, piuttosto, due resedi autonomi, separati da un muro con rete metallica.
In definitiva, deve concludersi che sussiste la violazione lamentata dalla sig.ra Ciò accertato, Pt_1
occorre soffermarsi sulle conseguenze.
Come dato atto supra, nel corso del giudizio questo giudicante ha tentato di conciliare le parti proponendo la sostanziale inibizione dell'utilizzo della terrazza da parte del convenuto;
ciò attraverso la chiusura delle due portefinestre che consentono di accedere alla medesima dal sottotetto. La
soluzione conciliativa (non andata a buon fine) è stata per certi versi ripresa dal CTU in risposta al quesito con cui questo giudicante ha chiesto se esistesse, tecnicamente, la possibilità di arretrare la terrazza a una distanza inferiore a mt.10,00 (onde evitare, s'intende, la sua completa demolizione). Il
CTU ha proposto quanto segue:
CP_ «trasformazione di parte della area di calpestio della terrazza di prop.tà in copertura piana, non accessibile sia
dai locali soffitta che dalla rimanente porzione di terrazza, per la profondità di ml.3,05, fino al raggiungimento della
distanza di mt. 10,00 misurati dalla fronteggiante parete finestrata del fabbricato il tutto per ricondurre la Pt_1 vedutaa mt. 10,00 come consentito dalle normative vigenti. I lavori chela trasformazione richiede, sono contenuti e
consistono in:
1.-Costruzione di un parapetto inamovibile di muratura e/o metallico sopra l'attuale pavimento, tra la
ridimensionata terrazza ed la prospettata copertura piana, di altezza non inferiore a mt. 1.00, posto a distanza di mt.
10,00 dalla parete finestrata Pt_1
2.- trasformazione della esistente porta finestra in finestra (quella che altrimenti consentirebbe l'accesso alla
trasformata porzione di copertura piana).
Fermo quanto proposto, in sostituzione ed in luogo della copertura piana potrebbe essere realizzata, una copertura in
pendenza , con altezza interna in gronda di ml. 0.00, e con il manto di tegole di laterizio uguale a quello esistente sul
fabbricato cui trattasi (vedasi particolari grafici della soluzione / trasformazioneprospettata).-Questa 2^ soluzione
comporta un numero maggiore di lavori da eseguire e quindi un maggior costo».
L'attrice, sia nel corso delle operazioni peritali che negli scritti conclusionali, si è opposta a tali soluzioni essenzialmente poiché esse supererebbero la problematica della veduta, ma non quella della presenza di due costruzioni non a distanza di legge. Il rilievo di parte attrice, in effetti, coglie nel segno. Invero, sebbene (almeno a giudicare dalla lettura degli atti) la tematica del (nuovo) affaccio sull'abitazione della ottenuto dal grazie alla sopraelevazione paia costituire il Pt_1 CP_1
principale movente dell'azione giudiziale della prima (ed è essenzialmente questa la ragione per la
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quale questo giudicante ha fatto leva su tale aspetto in sede conciliativa), non v'è dubbio che le domande di parte attrice vertono, più radicalmente, sul mancato rispetto delle distanze da parte dell'intera sopraelevazione, a prescindere, quindi, dal fatto che essa consenta o meno l'affaccio sulla sua proprietà. E tale violazione c'è indubitabilmente posto che, come anticipato:
- la distanza tra la parete di proprietà dell'attrice e lo spigolo della terrazza realizzata dal convenuto misura ml. 6,95;
- la distanza tra la parete del fabbricato di proprietà (spigolo anteriore, lato strada) e la Pt_1
parte sopraelevata del fabbricato misura ml. 6,22; CP_1
- la distanza tra lo spigolo posteriore del fabbricato (porzione sopraelevata, prima della CP_1
rientranza della parete del proprio fabbricato) e la fronteggiante parete finestrata del fabbricato misura ml. 5,46. Pt_1
In buona sostanza, la ristrutturazione è stata compiuta senza tener conto del fatto che la sopraelevazione, unitamente alla terrazza tergale, si sarebbero poste a una distanza inferiore rispetto a quella minima di legge. Ciò comporta che – e anche sul punto la difesa di parte attrice coglie nel segno
– l'unica effettiva soluzione alla problematica consiste nella totale demolizione dell'intervento ultimato nel 2004 o, in altri termini, nella rimessione in pristino della situazione preesistente al compimento delle opere in questione.
In quest'ottica, dunque, la domanda avanzata dalla parte attrice deve trovare pieno accoglimento.
Si dà atto che, nelle originarie conclusioni, aveva anche domandato la condanna del Pt_1
convenuto alla chiusura della finestra aperta dal sig. al piano terreno del suo immobile in CP_1
violazione delle distanze. Tale domanda non è stata riproposta in sede di precisazione delle conclusioni poiché il convenuto, costituendosi, ha dato atto di aver già provveduto e, coerentemente,
ha chiesto pronunciarsi sentenza di non luogo a provvedere. Alla luce di ciò, pare francamente curioso che negli scritti conclusionali, invece, il RT qualifichi la non reiterazione della domanda dell'attrice alla stregua di una rinuncia alla stessa, con tanto di richiesta di vittoria sulle spese a norma dell'art. 306 c.p.c..
Da ultimo, si rileva che nelle conclusioni (subordinate) del convenuto si trova ancora traccia della richiesta di condanna dei “terzi chiamati” al risarcimento dei danni conseguenti all'eventuale accoglimento della domanda di parte attrice. Tuttavia, posto che la chiamata in causa non è stata
TRIBUNALE DI AREZZO R.G. 1325/2023 14
autorizzata dal tribunale, tale domanda non potrà avere alcun seguito, impregiudicato ovviamente il diritto in capo al di far valere i propri asseriti diritti in separata sede. CP_1
Le spese di lite (a carico del convenuto soccombente) vengono liquidate nella misura di cui al dispositivo avuto riguardo al valore della lite (indeterminato, complessità bassa) e facendo applicazione dei medi tabellari. L'attrice ha anche diritto al rimborso delle spese vive sostenute, nei limiti in cui risultano documentate (€ 8,15 per spese di raccomandata di avvio della mediazione;
€
40,00 quali spese di avvio della mediazione;
€ 12,00 per spese di notifica della citazione, € 545,00 per spese di iscrizione a ruolo).
Le spese di CTU, liquidate con separato decreto, non possono che rimanere a carico della parte convenuta nel rapporto interno tra le parti.


P.Q.M.


Il tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando sulle domande come in epigrafe proposte, così
provvede:
▪ condanna a ristabilire la situazione in cui si trovava il suo fabbricato Controparte_1
antecedentemente alle opere di ristrutturazione ultimate nel 2004, come descritte nella CTU e risultanti dalle tavole e dalle planimetrie allegate alla CTU e alla comparsa di costituzione (doc. da 3 a
8);
▪ condanna al pagamento delle spese di lite in favore di che Controparte_1 Parte_1
vengono liquidate in € 536,00 per la fase di mediazione e in € 7.616,00 per il presente giudizio per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, nonché in € 605,15 per esborsi documentati;

▪ pone le spese di CTU definitivamente a carico del convenuto nel rapporto interno tra le parti.
Così deciso in Arezzo, 20 dicembre 2025
Il giudice
IC AN
TRIBUNALE DI AREZZO R.G. 1325/2023