REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria
QU SO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 281-SEXIES C.P.C. nella causa iscritta al n. 50778 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024 promossa
DA
Parte_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] P.IVA_1 elettivamente domiciliato in via Fulcieri Paulucci de' Calboli, n. 20/E, Pt_1 presso lo studio dell'avv. Alfonsina Di Domenico, che la rappresenta e la difende;

- attrice -
CONTRO
(CF. ), elettivamente Controparte_1 C.F._1 domiciliata in viale Giuseppe Mazzini, n. 146, presso lo studio dell'Avv. Pt_1
Vincenzo Perticaro, che la rappresenta e difende;

- convenuta -
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, l'
[...]
– premesso di essere Parte_1 proprietaria dell'immobile, sito in via Salvatore Pincherle n. 169, scala I, Pt_1 interno 10 per averlo acquistato dalla Fata Assicurazioni s.p.a., che lo aveva concesso in locazione con contratto del 7.3.2002, ai sensi dell'art. 2, comma 1,
1 della legge n. 431/1998, a , deceduta in data 29.11.2014, e Persona_1 che l'immobile, occupato senza titolo da , figlia Controparte_1 dell'originaria assegnataria, non veniva restituito alla proprietà, né veniva sanata la morosità – ha convenuto in giudizio dinanzi Controparte_1 all'intestato Tribunale al fine di sentire accertare e dichiarare che l'intimata è occupante sine titulo dell'immobile di proprietà di non essendosi CP_2 realizzata nei suoi confronti la successione nel contratto ex art. 6 della legge n.
392/1998, condannandola a versare alla data del 30.9.2024 la somma di euro
62.433,05 di cui euro 57.591,62 a titolo di indennità di occupazione o risarcitoria ed euro 4.471,43, oltre agli interessi e alle altre somme maturate e maturande sino al rilascio;
in via subordinata, nel caso venga accertata la successione nel contratto della convenuta all'originaria conduttrice, ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto per gravissimo inadempimento della convenuta, condannandola a rilasciare l'immobile e a corrisponde la somma di euro 79.037,30, di cui euro 57.961,62 a titolo di canoni dovuti e non versati e la somma di euro 16.604,25 a titolo di penale contrattuale e l'importo di euro
4.471,43 quali interessi al 14.10.2024, oltre gli ulteriori maturati e maturandi fino al rilascio.

2. Si è costituita in giudizio , eccependo preliminarmente Controparte_1
l'improcedibilità del giudizio per mancato esperimento del procedimento di mediazione, in quanto quello svolto nel 2024 (in atti) conterrebbe un petitum differente rispetto a quello del giudizio de quo, e l'inammissibilità del giudizio per erroneità del rito per avere Ater di scelto il procedimento ordinario Pt_1 con atto di citazione in luogo del ricorso ex art. 447-bis c.p.c..; ha inoltre eccepito l'incompatibilità e l'inammissibilità delle domande in via principale e subordinata. Nel merito ha eccepito la prescrizione degli importi dovuti per non avere l'Ente dimostrato di averla utilmente interrotta;
ha domandato in caso di soccombenza la compensazione delle spese di lite.

3. Alla prima udienza il giudice ha respinto l'eccezione di parte convenuta di erroneità del rito ordinario, essendo la domanda riferita a un'occupazione sine titulo, non rientrante nella materia locatizia, con conseguente inapplicabilità del
2 relativo rito speciale;
ha respinto l'eccezione d'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, avendo la ricorrente previamente introdotto una procedura di mediazione (conclusasi negativamente) per recupero della morosità e dell'alloggio, essendo l'azione giudiziale principale di accertamento occupazione sine titulo, condanna al rilascio e pagamento morosità ed essendovi, pertanto, una sostanziale corrispondenza tra la procedura extragiudiziale e quella giurisdizionale, considerato che l'occupazione è presupposto del recupero dell'alloggio e che la citata corrispondenza non deve essere vagliata in modo formalistico, pena un'alterazione della funzione della mediazione obbligatoria, con conseguenze dilatorie;
ha respinto la richiesta di prove per testi formulata da parte resistente, siccome irrilevanti e superflue e rinviato la causa per discussione e decisione ex art. 281-sexies c.p.c..

3.1. All'odierna udienza la causa è stata discussa mediate trattazione scritta ed il giudice, ritenuta la causa matura per essere decisa, l'ha trattenuta in decisione.

4. Devono innanzi tutto essere rigettate le eccezioni preliminari svolte dalla convenuta come già evidenziato nel verbale della sorsa udienza.
Invero, sull'improcedibilità del presente giudizio per mancato esperimento del procedimento di mediazione, si rileva che risulta dai documenti che ha CP_2 presentato domanda di mediazione chiedendo “che venga riconosciuto il credito vantato nei confronti della parte convenuta sig.ra , per un Controparte_1 importo di euro 51.304,65 (maturato al mese di agosto 2023), relativo al recupero morosità e alloggio sito in in via Pincherle n. 169 sc. i int. 10 - Pt_1 matr. 5-160190”.
Pertanto, nel procedimento di mediazione si rinviene lo stesso petitum (e causa petendi) del presente giudizio non ravvisandosi, in questo ultimo, fatti costituivi più ampi rispetto al primo, essendovi, pertanto, una sostanziale corrispondenza tra la procedura extragiudiziale e quella giurisdizionale, considerato che l'occupazione è presupposto del recupero dell'alloggio e che la citata corrispondenza non deve essere vagliata in modo formalistico, pena
3 un'alterazione della funzione della mediazione obbligatoria, con conseguenze dilatorie.

4.1. Deve altresì essere rigettata l'eccezione di improcedibilità per erronea scelta del rito, essendo la domanda riferita in via principale a un'occupazione sine titulo e solo in via subordinata alla richiesta di risoluzione di contratto locatizio;
in ogni caso, un'ipotetica erronea scelta del rito (in concreto non sussistente) non comporterebbe alcuna improcedibilità del giudizio.

4.2. Deve inoltre essere rigettata l'eccezione di incompatibilità ed inammissibilità delle domande in via principale e subordinata. Sul punto la
Corte di cassazione ha precisato che “Qualora la parte abbia proposto nello stesso giudizio, in forma alternativa o subordinata, due o più domande fra loro concettualmente incompatibili, la sentenza che abbia accolto la domanda subordinata e non quella principale, non implica soltanto la qualificazione giuridica dei fatti esposti dall'attore a sostegno della domanda subordinata, ma comporta anche un preciso accertamento del fatto, incompatibile con quello posto a base della domanda principale e compatibile con la domanda subordinata” (cfr. Cass. civ., ordinanza n. 4013 del 9.2.2023). Inoltre, il principio dispositivo consente alle parti – qualora tra due domande non sussista un vincolo di pregiudizialità ai sensi dell'art. 276 c.p.c. – di definire quale domanda proporre in via principale ovvero in via subordinata, anche in applicazione dell'esercizio del diritto di difesa costituzionalmente protetto e garantito dalla Costituzione. Sul punto la Corte di cassazione ha ribadito che la parte istante può proporre nello stesso giudizio in forma alternativa o subordinata diverse richieste tra loro, anche incompatibili, senza che le espressioni che manifestano le intenzioni di proporre domande subordinate, alternative o eventuali possano escludere di per sé la richiesta di accoglimento della domanda principale specie se tale intenzione emerga da ulteriori sussidi interpretativi (Cass. civ. sent. n. 6629/2008).

5. Nel merito, premesso che il caso in esame non riguarda un immobile di edilizia residenziale pubblica, bensì una comune locazione ad uso abitativo, si rileva che in base a quanto emerso dagli atti deve ritenersi che CP_3
[...] sia succeduta nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 6 della legge n.
[...]
392/1978.
Invero, come rappresentato dalla stessa a seguito di diffida inviata CP_2 dall'Azienda alla figlia dell'originaria conduttrice Controparte_4 quest'ultima riscontrava la diffida in data 11.4.20217 dichiarando che all'interno dell'alloggio vi risiedeva fin dalla stipula del contratto, l'altra figlia della , . Per_1 Controparte_1
L'odierna convenuta, successivamente diffidata da a sanare la morosità e a CP_2 rilasciare l'immobile, riceveva la diffida presso l'alloggio per cui è causa, e la riscontrava con controdeduzioni in data 7.10.2020, confermando la sua presenza all'interno dell'alloggio per cui si discute.
Orbene, dalle dichiarazioni in atti, nonché dal buon esito delle raccomandate presso l'immobile di proprietà di e dal perfezionamento della notifica della CP_2 citazione deve ritenersi in base al criterio del più probabile che non, che
[...]
fosse convivente con l'originaria assegnataria, per cui al CP_1 decesso di quest'ultima è a lei subentrata ai sensi dell'art. 6 della legge 392/78 che prevede che “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”.
Ne deriva che va respinta la domanda principale di dichiarazione dell'occupazione senza titolo.
6. , subentrata nel contratto di locazione alla madre, Controparte_1 originaria assegnataria, si è resa inadempiente alle obbligazioni discendenti dal rapporto contrattuale già in essere con la madre, rimanendo morosa del pagamento dei canoni e degli oneri accessori per un importo pari ad euro
57.961,62 al quale deve essere aggiunta la penale del 5% annuo di cui all'art. 8 del contratto di locazione, pari ad euro 16.604,25, oltre agli interessi per euro
4.471,43, per un importo complessivo di euro 79.037,30, in base alla scheda contabile prodotta da e predisposta congruamente secondo i parametri CP_2 normativi e contrattuali. CP_ Parte convenuta non ha specificamente contestato le somme richieste da affermando genericamente l'erroneità degli importi e la prescrizione degli
5 stessi, ritenendo non essere andate a buon fine le raccomandate inviate presso CP_ l'immobile di proprietà di dove ha dichiarato di abitare sin dalla stipula del contratto, ma dove non ha mai trasferito la residenza.

6.1. Nella fattispecie la prescrizione non si è maturata, atteso che parte convenuta è stata destinataria in data 5.5.2017 di formale diffida prot. n. 49077 del 26.4.2017 (prodotta in atti dall'attrice quale allegato alla memoria di replica ex art. 171-ter, n. 2, c.p.c.) al pagamento di tutto quanto dovuto e non versato ad
CP_2
Tale diffida è stata ricevuta all'indirizzo dell'immobile locato. Essa ha svolto il suo effetto interruttivo, essendo irrilevante che la residenza della convenuta fosse altrove, in quanto ella ha dichiarato in giudizio di essere stata convivente stabilmente con la madre e di aver utilizzato, dopo il decesso della genitrice, continuativamente l'appartamento, tantoché ha dichiarato di essere, insieme al suo coniuge, impossibilitata a trovare un altro alloggio. Ad ogni modo, la cartolina di ricevimento reca la firma della destinataria, la quale ha pertanto ricevuto la diffida, essendo irrilevante, ai fini degli effetti dell'atto, il luogo in cui esso sia stata ricevuto.
La convenuta ha disconosciuto tale firma e ha dedotto un'incongruenza nel protocollo della missiva e il protocollo della cartolina, nonché tra la data della lettera del 26.4.2017 e il suo contenuto, siccome riferentesi anche ai canoni fino al 30.5.2017.
Il suddetto disconoscimento e le rilevate incongruenze (peraltro parzialmente giustificate da con un refuso, essendo stata la diffida, con altro protocollo, CP_2 inviata anche all'indirizzo di residenza) sono irrilevanti, in quanto, in via assorbente ogni ulteriore questione sul punto, la sig.ra , Controparte_1 con la nota del 5.2.2020 (protocollata in ricezione dall' in data 7.10.2020 CP_2 con numero 38558), da ella firmata insieme al suo coniuge, ha rappresentato di aver ricevuto in data 26.4.2017, una raccomandata n. 049077 (stessa data e numero di protocollo presenti nell'epigrafe della missiva prodotta da di CP_2 diffida di mancati pagamenti, riconoscendo, per tal via, univocamente ed espressamente la ricezione di tale diffida.
6 Successivamente, persistendo l'inadempimento veniva trasmessa ulteriore diffida di pagamento in data 16.8.2021 e, quindi, perfettamente rientrante nel quinquennio stabilito ex lege (2017 – 2021).
Da ultimo, ha esperito la prevista procedura di mediazione (attivata nel CP_2
2023 e conclusa a giugno del 2024) e di seguito il presente giudizio (2024).
Ciò posto, considerato che la morosità contestata nel presente giudizio è inizia dal mese di dicembre 2014 (come da scheda contabile in atti), non si è realizzata in danno di alcuna prescrizione del diritto di credito, con la Parte_2 conseguenza che la relativa eccezione sollevata dalla convenuta deve essere rigettata.

6.2. Poiché si verte in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n. 341/2002).
Nella fattispecie, la parte attrice ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto stipulato in data 7.3.2002, per la locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in e nel quale è subentrata la parte Pt_1 convenuta;
dal contratto si trae prova del titolo e della Controparte_1 scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione;
parte attrice ha poi allegato l'inadempimento della conduttrice dell'obbligo di pagare i canoni di locazione per numerose mensilità (pari a quasi dieci anni di canone), per un importo di euro 57.961,62, che costituisce certamente grave inadempimento ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/1978, per il quale, nelle locazioni ad uso abitativo, è sufficiente anche il mancato versamento di due rate.
La convenuta, dal canto suo, non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto, né ha specificamente contestato gli importi domandati, eccependo la prescrizione che tuttavia non si è maturata.
7 6.3. Per l'effetto la domanda svolta in via subordinata dall'attrice deve essere accolta e deve essere dichiarata la risoluzione contrattuale per grave inadempimento della conduttrice.

6.4. Dalla risoluzione del contratto deriva altresì l'obbligazione della convenuta di rilasciare l'immobile, libero da cose e persone, fissandosi, in ragione delle condizioni delle pari per il rilascio la data del 30.10.2025.

7. Parte convenuta deve inoltre essere condannata a corrispondere ad CP_2
l'importo di euro 57.961,62, oltre alla penale del 5% annuo di cui all'art. 8 del contratto di locazione, pari ad euro 16.604,25 e agli interessi per euro 4.471,43
(il tutto calcolato fino alla data del 14.10.2024), per un importo complessivo di euro 79.037,30.

7.1. Va accolta anche la domanda di condanna al pagamento del dovuto dal
14.10.2024 sino al rilascio.
Trattasi invero di canoni maturatisi in corso di causa e di danni futuri, destinati inevitabilmente a prodursi e la cui causa efficiente è già in atto: consegue la condanna della convenuta al pagamento dei canoni medio tempore maturatisi nonché, a far dalla odierna risoluzione sino al rilascio, di un importo mensile parametrato, ex art. 1591, cod. civ., al canone convenuto.

8. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 7.3.2002, avente ad oggetto l'immobile sito in via Salvatore Pincherle, n. 169, Pt_1 scala I, interno 10 per grave inadempimento della conduttrice;

2) condanna a rilasciare l'immobile, libero da cose e Controparte_1 persone, in favore dell' Parte_1 del Comune di e fissa, per il rilascio la data del 30.10.2025; Pt_1
3) condanna al pagamento, in favore dell' Controparte_1 [...]
Parte_1 dell'importo di euro 79.037,30 (comprensivo di canoni, interessi e penale alla
8 data del 14.10.2024), oltre agli interessi legali e alla penale del 5% annuo dal
14.10.2024 all'effettivo soddisfo, nonché al pagamento degli ulteriori canoni ed eventuali indennità di occupazioni senza titolo, dopo la risoluzione e per lo stesso importo dei canoni, dal 14.10.2024 fino all'effettivo rilascio, oltre ai relativi interessi e alla penale del 5% annuo;

4) condanna al pagamento, in favore dell' Controparte_1 [...]
, delle spese Parte_1 di lite del presente giudizio, che liquida in euro 3.000, oltre agli oneri riflessi.
Roma, 2.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria QU SO

9