N. R.G. 76131/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Anna Multari ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.g. 76131/2019 promossa da:

Parte_1 Parte_2 Persona_1 Persona_2 Per_3
[...] Persona_4 Persona_5
,
[...] Parte_3 Persona_6 Parte_1
rappresentati e difesi dall'Avv. Massimiliano Marano
[...] parte attrice contro
Controparte_1
(già
[...] Controparte_2
[...]
Avv.ti Alfonsina Di Domenico e Marco Montellanico
parte convenuta
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Controparte_3 CP_4
GI NT e dall'Avv. Giovanna C. De Virgilis parte convenuta

Controparte_5
parte convenuta contumace

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte di trattazione autorizzate depositate in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni
Pag. 1 di 6 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con atto di citazione ritualmente notificato , Persona_5 Parte_1
[...] Parte_2 Persona_1 Persona_2 Persona_3 [...]
, adivano l'intestato Tribunale rassegnando le seguenti Persona_4
conclusioni: “

1. In via preliminare, accertare la natura condominiale e comunitaria del locale lavatoio e dell'adiacente terrazza condominiale oggetto della compravendita intervenuta tra i sig.ri e l con atto a rogito Notaio Controparte_3 CP_4 CP_1
dell'08.04.2014, relativa all'immobile sito nel Condominio di Via Per_7 CP_1
Timavo n. 15, piano 4 scala VII, distinto al Catasto fabbricati del Comune di al CP_1
foglio 397, part. 278 sub. 501 e relativa terrazza coperta e scoperta, per tutti i motivi esposti in premessa, e per l'effetto, 2. In via principale di merito, dichiarare l'invalidità e/o la nullità del suddetto contratto di compravendita, per le ragioni in atti, stipulato tra i sig.ri CP_3
e l' ex art. 1108, comma 3 c.c., ed anche ex
[...] CP_4 CP_1
artt. 1346 e 1418 c.c., con ogni effetto di legge, con condanna alla restituzione del bene in favore delle parti aventi titolo per quanto sopra detto, ordinando la trascrizione dell'emananda sentenza a margine dell'atto di compravendita sopra indicato, trascritto al registro particolare con n. 45098 del 16.04.2014, con esonero di responsabilità della competente Agenzia delle
Entrate – Ufficio del Territorio 1, 3. In subordine, nella denegata ipotesi di mancato CP_6
accoglimento della domanda principale con riferimento al locale lavatoio, previo accertamento
e declaratoria della natura comune del terrazzo coperto e scoperto, adibito a stenditoio, costituire in favore degli aventi titolo una servitù di passaggio al fine di consentire ai condomini di accedere al terrazzo dello stabile, adiacente al locale lavatoio, previa adozione CP_7
di ogni provvedimento istruttorio del caso e disponendo una CTU finalizzata alla individuazione dei lavori necessari a consentire il godimento del detto bene;

4. In ogni caso, condannare l' al risarcimento del danno derivante dal mancato godimento delle parti CP_1
comuni dell'edificio oggetto della compravendita tra gli odierni convenuti, da determinarsi in via equitativa, in misura non inferiore alle spese di soccombenza del presente giudizio;

5. Il tutto con il favore delle spese e degli onorari del giudizio, oltre accessori di legge”.

2.Si costituiva chiedendo il rigetto e così concludendo: “Piaccia CP_1
all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis in via preliminare: accertata e dichiarata la
Pag. 2 di 6 proprietà esclusiva in capo ad (prima) del bene oggetto di causa, rigettare la domanda di CP_1
accertamento della natura condominiale dell'immobile di proprietà dei signori
[...]
identificato con matricola 1INC630986 per tutto quanto sopra detto;
Parte_4
nel merito: - in via principale, accertata e dichiarata la proprietà esclusiva in capo ad del CP_1
bene di causa ed accertata e dichiarata la legittimità del negozio posto in essere con i signori
e rigettare la richiesta di dichiarazione di nullità del contratto di CP_3 CP_4
compravendita sottoscritto in data 08/04/2014 tra di e CP_1 CP_1 [...]
trascritto al registro particolare n. 45098 del 16/04/2014; - sempre in Parte_4
via principale, accertata e dichiarata la proprietà esclusiva in capo ad prima e la CP_1
legittimità del negozio concluso con i signori e rigettare la richiesta di CP_3 CP_4
condanna di di al risarcimento dei danni determinata in via equitativa a CP_1 CP_1
favore di parte attrice”.

3.Si costituivano e , contestando le pretese Controparte_3 CP_4
di parte attrice e rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale, rigettare ogni domanda avanzata dagli attori con vittoria di spese competenze ed onorari oltre rimborso forfetario del 15%, IVA e CPA e tutti gli accessori di legge”.

4.Restava, invece, contumace . Controparte_5

5.La causa veniva istruita oltre che documentalmente mediante l'espletamento di prove orali.

6.Deve preliminarmente osservarsi che, come sopra testualmente riportato, gli attori hanno concluso, chiedendo, previo accertamento della natura condominiale dell'immobile richiamato, la declaratoria di nullità o comunque di invalidità del contratto stipulato tra e Controparte_3 CP_4
l' “con condanna alla restituzione del bene in favore delle parti aventi CP_1
titolo”, oltre risarcimento.

6.1.In disparte la questione della dimostrazione relativa alla loro qualità di condomini, pur tempestivamente eccepita dalla convenuta, occorre sin da subito sottolineare che, il contratto di compravendita stipulato a non domino, non
è affetto da nullità (non rientrando né in una nullità testuale né virtuale), né può
Pag. 3 di 6 essere annullato, a mente dell'art. 1448 c.c., su iniziativa di chi assuma di essere proprietario del bene oggetto del contratto di compravendita alla stipulazione del quale non abbia preso parte.

6.2.Sola conseguenza del difetto di titolarità della (piena) proprietà del bene compravenduto da parte del “venditore” - fatta salva l'esperibilità di eventuali rimedi per l'acquirente incolpevolmente inconsapevole dell'altruità del bene –
è, infatti, la produzione di effetti obbligatori, propria, a mente dell'art. 1478 c.c., della vendita obbligatoria, anziché di effetti reali.

6.3.Invero, pur valido, il contratto stipulato a non domino, non sarà opponibile all'effettivo proprietario del bene compravenduto, che, per ciò stesso, non ha ragione di impugnarlo.

6.4.Ove il possesso del bene in tesi compravenduto a non domino sia effettivamente conseguito dall'acquirente, come prospettato nel caso di specie, per ottenere l'accertamento del proprio diritto di proprietà nonché la condanna alla restituzione del bene è necessario il positivo esperimento dell'azione di rivendicazione (inter alia Cass. sez. II, n. 23818/2012).

6.5.In caso di spossessamento, non è, infatti, sufficiente la mera azione di accertamento che mira soltanto ad eliminare ogni incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa e postula quantomeno il possesso della cosa stessa
(Cass. sez. II, n. 2420/1965).

6.6.Stante la richiamata differenza tra azione di accertamento e azione di rivendicazione, vale solo la pena di ulteriormente sottolineare come non sia consentito a questo Giudicante qualificare la domanda avanzata dagli attori di invalidità del contratto in termini di rivendicazione dell'immobile oggetto del medesimo, tenuto conto che non sono consentite diverse qualificazioni della domanda “che, comunque, “comportano il mutamento dei fatti costitutivi del diritto azionato”, e ciò “anche se tali fatti erano già stati esposti nell'atto introduttivo del giudizio al mero scopo di descrivere ed inquadrare altre circostanze”, per poi essere, tuttavia, “dedotti con una differente portata, a sostegno di una nuova pretesa, determinando in tal modo
Pag. 4 di 6 l'introduzione di un nuovo tema di indagine e di decisione” (così, in motivazione, Cass. Sez.
6-2, ord. 11 gennaio 2018, n. 535, Rv. 647219-01, ma nello stesso senso già Cass. Sez.
Lav., sent. 12 luglio 2010, n. 16298, Rv. 614527- 01; Cass. Sez. Lav., sent. 8 aprile
2010, n. 8342, Rv. 613299-01; Cass. Sez. Lav., sent. 23 marzo 2006, n. 6431, Rv.
587699-01; Cass. Sez. 1, sent. 29 novembre 2004, n. 22473, Rv. 578250- 01). In particolare, si assiste a “modificazione della «causa petendi» anche quando sia diverso il titolo giuridico della pretesa, essendo impostato su presupposti di fatto e su situazioni giuridiche diverse da quelle prospettate”, e ciò perché “non va confuso il fatto storico, inteso come avvenimento umano o fattuale intervenuto nella vicenda oggetto di causa, con il fatto giuridico costitutivo, che è invece il fondamento della pretesa creditoria, occorrendo avere unicamente riguardo a quest'ultimo al fine di riscontrare se vi sia stato o meno mutamento della domanda”
(così, nuovamente, Cass. Sez. 6-2, ord. n. 535 del 2018, cit.)” (Cass. sez. I, n.
10402/2024).

6.7.Per completezza va aggiunto che la domanda proposta dagli attori “in via preliminare” volta ad “accertare la natura condominiale e comunitaria del locale lavatoio e dell'adiacente terrazza condominiale oggetto della compravendita intervenuta tra i sig.ri
e l' con atto a rogito Notaio Controparte_3 CP_4 CP_1 Per_7
dell'08.04.2014, relativa all'immobile sito nel Condominio di Via Timavo n. 15, CP_1
piano 4 scala VII, distinto al Catasto fabbricati del Comune di al foglio 397, part. CP_1
278 sub. 501 e relativa terrazza coperta e scoperta” neppure può essere riqualificata come domanda di rivendicazione, e non solo per la richiamata differenza di presupposti tra le due azioni, ma anche per l'ulteriore considerazione che, nella formulazione delle conclusioni di parte attrice nonché alla luce della lettura complessiva degli atti, l'accertamento della natura condominiale del bene avrebbe natura incidentale e sarebbe, dunque, privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli (Cass. sez. II, n. 20993/2025), mentre nel caso di rivendicazione si tratterebbe di un elemento costitutivo della domanda, comportando, peraltro, il litisconsorzio necessario tra tutti i condomini.
Pag. 5 di 6 7.La domanda proposta in via principale dagli attori deve essere, dunque, rigettata.

8.Al rigetto della domanda relativa all'impugnazione del contratto consegue l'inammissibilità in questa sede della domanda avanzata in via subordinata il cui esame trova necessaria collocazione nell'ambito dell'azione di rivendicazione, non potendosi ritrarre dal rigetto della domanda di declaratoria di invalidità del contratto impugnato alcun precipitato circa l'accertamento l'effettiva titolarità dell'immobile.

9.Tutte le domande di parte attrice, ivi inclusa la domanda risarcitoria, devono, dunque, per tutte le ragioni su esposte, essere respinte.
10.Le spese di lite seguono la soccombenza e devono essere liquidate come da dispositivo in considerazione della qualità e della quantità di attività difensiva svolta, nonché dal numero di parti difese, in applicazione dei parametri di cui al
D.M. 55/2014 e ss. mm.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: respinge le domande proposte dagli attori ai sensi di cui in motivazione;

Condanna altresì gli attori a rimborsare ad le spese di lite che CP_1 liquida in € 7.616 per compensi, oltre esborsi, rimborso forfettario al 15% per spese generali, i.v.a., c.p.a. se dovute
Condanna altresì gli attori a rimborsare a e CP_4 Controparte_3 le spese di lite che liquida in € 8.377,60 per compensi, oltre esborsi, rimborso forfettario al 15% per spese generali, i.v.a., c.p.a. se dovute
Così è deciso in data 24.11.2025
Il Giudice dott.ssa Anna Multari
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