N. R.G. 106/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LARINO
Sezione Unica Promiscua
Il Tribunale, nella persona del giudice onorario in funzione monocratica dott. Riccardo De Mutiis ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 106/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell' avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
VENITTELLI LAURA
ATTORE contro
(C.F. ) CP_1 CodiceFiscale_2
CONVENUTA
CONCLUSIONI
All' udienza del 09.04.2025, celebrata secondo la modalità della trattazione scritta ex art 127 ter cpc, le parti precisavano le conclusioni a mezzo di note depositata in via telematica, che si richiamano interamente.
In via preliminare si rileva che , ai sensi dell' art. 132 cpc , così come modificato, in uno con l' art. 118 disp. att. cpc , dalla legge n. 69/2009 , si omette lo
“svolgimento del processo“ e si danno per conosciuti i fatti di causa per come esposti e richiamati dagli atti di parte.
La motivazione , inoltre, è redatta in maniera sintetica e corretta secondo quanto previsto dall' art. 19 d l n. 83/2015 che modifica il d l n. 179/2012 – nonché in aderenza ai criteri di funzionalità , flessibilità e deformalizzazione dell' impianto decisorio delineati da Cass SS UU ( n. 64/15 ) .
Va premesso che , per consolidata giurisprudenza della S.C., il giudice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui al citato art. 118 disp. att. cpc non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni di fatto e di diritto rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata.
Da tanto si deduce che le questioni sollevate dalle parti e non trattate non andranno necessariamente ritenute come omesse, essendo esse assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente si sarà ritenuto provato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A mezzo di atto di citazione ritualmente notificato conveniva in Parte_1 giudizio dinanzi all' intestato Tribunale , affermando di avere Controparte_1 concluso in data 30.11.2019 con la detta convenuta un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto un immobile di proprietà di esso attore sito in via Rio Fondo n. 4 in Termoli ( al Catasto Fabbricati al foglio 32, part. 311 (sub 1 e 2) categoria A7, con rendita di 704,96 euro, composta da 6,5 vani, foglio 32, part. 583 di are 00.08.39), con l'obbligo di concludere il contratto definitivo entro il 27.12.2020, termine successivamente posticipato al 27.02.2021,per il corrispettivo di euro 237000, di cui venivano versati ( a titolo di caparra confirmatoria) euro 20000 all' atto della stipula e quindi ulteriori 17000 e che la promissaria acquirente non si era presentata – nonostante la ricezione della relativa convocazione – dinanzi al notaio per la stipula dell' atto definitivo.
Sulla base di tali presupposti chiedeva all' intestato Tribunale di Parte_1 accogliere le seguenti conclusioni: 1)Dichiarare/accertare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato il 30 novembre 2019 e prorogato e integrato il 21 dicembre 2020 tra i sigg.ri Pt_1
e , ai sensi dell'art. 1454 cc;
2) Ordinare/intimare alla sig.ra
[...] CP_1
di lasciare tempestivamente libera da persone e cose la villetta CP_1 unifamiliare, ubicata a Termoli, alla via Rio Fondo n.4, piano T, identificata al Catasto Fabbricati al foglio 32, part. 311 (sub 1 e 2) categoria A7, rendita 704,96 composta da 6,5 vani con annessa corte arborea riportata al foglio 32, part. 583 di are 00.08.39; 3) Accertare e dichiarare il diritto del sig. ad Parte_1 essere immediatamente reimmesso nel possesso pieno ed esclusivo dell'immobile di cui è causa;
4) Riconoscere e dichiarare il diritto del sig. Pt_1
a trattenere le somme versate dalla promissaria acquirente a titolo di
[...] caparra confirmatoria, condannando la a pagare l'ulteriore somma di CP_1 euro 9.281,00 corrispondente alla differenza tra il maggior danno di euro 46.281,00 ( di cui 40.000,00 per mancato reddito e/o per uso dell'immobile ed euro 6.281,00 per maggiorazione degli oneri fiscali dovuti alla casa di MP (divenuta seconda casa) ed gli euro 37.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria;
5) Condannare la signora al pagamento della somma di CP_1 euro 800 per ogni mese successivo alla notifica di questo atto, sino alla remissione in possesso del sig. nell'immobile di cui è causa, in virtù Pt_1 dell'utilizzo che comunque sta facendo dello stesso immobile;
6) Condannare la convenuta a ripetere al la somma complessiva di euro 26.862,14 a titolo Pt_1 di rimborso spese sostenute ed anticipate per le utenze, l'imu, assicurazione ecc, oltre a spese maturande così come dettagliatamente indicate in atti. Ordinare alla
il ripristino dello stato dei luoghi con l'eliminazione della piscina. 7) CP_1
Condannare la al pagamento delle spese di giustizia con distrazione in CP_1 favore del sottoscritto procuratore antistatario".
, regolarmente citata, non si costituiva in giudizio e la causa Controparte_1 veniva trattenuta per la decisione sulla base delle sole produzioni documentali all' udienza del 09.04.2025.
Si verte in ipotesi di responsabilità contrattuale, in cui la parte creditrice soddisfa il proprio onere probatorio dimostrando il titolo da cui trae origine la propria pretesa ed allegando l' inadempimento del debitore, il quale – per andare esente da responsabilità – è tenuto a dimostrare di avere adempiuto la prestazione a cui si è contrattualmente obbligato oppure che questa non è stata eseguita per causa ad esso non imputabile .
In sede di applicazione di tale regola generale al caso che ci occupa, si osserva che parte attrice ha provato l' esistenza del contratto preliminare di vendita dell' immobile di sua proprietà e di avere convocato, inutilmente, la convenuta dinanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo.
La , da parte sua, non ha dimostrato di avere versato all' attore l' intero CP_1 corrispettivo pattuito per l' acquisto dell' immobile e non ha in alcun modo giustificato la mancata comparizione in sede notarile e dunque deve essere ritenuta inadempiente con riferimento a tali impegni assunti a mezzo della stipula del preliminare, che – conseguentemente – deve essere dichiarato risolto per inadempimento della detta convenuta, con obbligo di questa all' immediata restituzione della res che ne costituisce l' oggetto.
Dal preliminare concluso il 30.11.2019 risulta che nella stessa data la CP_1
è stata immessa nel possesso dell' immobile e dunque sussiste il presupposto per l' accoglimento della ulteriore domanda svolta dal , quella diretta ad Pt_1 ottenere il risarcimento del danno derivante dall' impossibilità di utilizzare la res in questione ( cfr ex multis Cass n. 20594/2017: “ il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso in forza di un preliminare di vendita poi risolto è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della nullità lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come sine titulo;
con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale)”.
Il danno in questione viene quantificato – tenendo conto del prezzo medio della locazione ad uso civile nella zona in cui si trova l' immobile – nell' importo di euro 600 mensili, e quindi in euro 40200 ( da dicembre 2019 a giugno 2025), somma liquidata all' attualità.
Il ha agito per l' inadempimento e non per il recesso e da tanto discende Pt_1 che la caparra versata ( pari ad euro 37000 ) funge da indennizzo parziale, che esso attore ha diritto di ritenere, e viene conseguentemente detratta dall' importo totale del danno come sopra quantificato in euro 40200: per effetto di tale operazione la somma residua dovuta dalla si riduce ad euro 3200 ( cfr CP_1 ex aliis Cass n 18392/2022 : “ la parte non inadempiente che si è giovata dell'effetto risolutorio del contratto attraverso la diffida adempiere, cui si è congiunto l'inutile decorso del tempo, non perde il diritto di ritenere la caparra in funzione del danno, predeterminata, forfettaria e sganciata dall'onere della prova“).
Non può trovare accoglimento l' ulteriore domanda diretta ad ottenere il danno costituito dal maggior onere fiscale che il ricorrente asserisce di avere subito dall' avere attribuito – a seguito della conclusione del contratto preliminare per cui è causa – il c d regime di “ seconda casa “ ad altro immobile di sua proprietà , trattandosi di un pregiudizio in nessun modo connesso ai fatti di causa ma conseguente ad una libera scelta del ricorrente ( appunto di quella di acquistare un secondo immobile). La viene condannata inoltre al pagamento dell' importo di euro 600 per CP_1 il decorso di ogni mese – da computarsi a partire dal giorno del deposito della presente sentenza – in cui continuerà ad occupare l' immobile oggetto del preliminare e fino al rilascio dello stesso.
Nulla va riconosciuto all' attore per le ulteriori spese indicate al numero 6) delle conclusioni , trattandosi di spese in parte non documentate ( allegati Eon. Luce ed acqua), ed in parte assistite da documentazione non riferibile all' immobile di cui al contratto preliminare ( l' allegato alla domanda denominato “oneri di urbanizzazione” non indica l' immobile a cui i detti oneri si riferiscono ed allo stesso modo gli ulteriori allegati relativi al pagamento della Tari richiamano immobili siti alla via Giappone ed alla in Termoli, mentre quello CP_2 oggetto del presente giudizio si trova in via Rio Fondo).
Ed infine deve essere disattesa la domanda di condanna della convenuta alla eliminazione della piscina asseritamente realizzata all' interno dell' immobile oggetto di compravendita, non essendone stata dimostrata la realizzazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e – trattandosi di causa di risoluzione contrattuale – vengono liquidate in base allo scaglione per valore del d m n. 55/2014 relativo alle cause di valore indeterminabile di non elevata complessità
, con applicazione del compenso nella misura media, ad esclusione della fase di istruzione / trattazione per la quale – in considerazione dell' assenza di istruzione orale e documentale – viene applicato il compenso corrispondente al limite minimo dello scaglione.
Le spese di lite vengono distratte in favore dell' avv Venittelli Laura, siccome antistataria ex art 93 cpc


P.Q.M.


Il Tribunale di Larino, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , così decide,per le ragioni Parte_1 Controparte_1 esposte nella parte motiva che precede ed ogni diversa istanza disattesa: dichiara risolto il contratto stipulato tra la parte attrice e quella convenuta in data 30.11.2019 per inadempimento della seconda;
per l' effetto condanna la parte convenuta: al versamento in favore della parte attrice dell' importo di euro 3200, oltre ad interessi nella misura legale a far data dal deposito della presente sentenza, al rilascio immediato dell' immobile oggetto della compravendita in favore della parte attrice, al pagamento in favore della parte attrice dell' importo di euro 600 al decorso di ogni mese successivo al deposito della presente sentenza e fino al rilascio dell' immobile in favore della parte attrice, alla rifusione delle spese di lite in favore della parte attrice, liquidate in euro 7232, di cui 518 per spese e 6714 (701 studio/1204 introduzione/903 trattazione/2905 decisione), oltre rimborso forfetario 15%, iva e cap, con distrazione in favore dell' avv Venittelli Laura, dichiaratasi antistataria ex art 93 cpc.
Larino, 11 luglio 2025
Il giudice onorario
Dott. Riccardo De Mutiis