REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GELA
- SEZIONE CIVILE-
Il Tribunale di Gela, in persona del Giudice monocratico onorario dott.ssa Angela R. Di Pietro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 924/2017 R.G.
PROMOSSA DA
, nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...] (C.F.: Parte_1
) e , nato a [...] il [...] e residente C.F._1 Parte_2
a Gela in via Danubio n.26 (C.F.: ), rappresentati e difesi C.F._2 dall'avv. Valentina C. Lo Porto (C.F.: ), giusta procura in calce C.F._3 all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Gela in via Cairoli n.176
-attori-
CONTRO
, con sede legale a Gela, in via Venere n.35 _1
(P.I: ), in persona del suo omonimo titolare , nato a P.IVA_1 _1
Gela il 15.10.1973 ed ivi residente in [...] (C.F.: ), C.F._4 rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Cannizzaro (C.F.: , C.F._5 per procura posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in via Cattuti n.10
E
nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...] (C.F.: CP_2
C.F._6
-convenuti- Conclusioni per l'attore: come da atto di citazione del 22.06.2017
Conclusioni per il convenuto: come da comparsa di costituzione e risposta del 06.11.2017
Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 22.06.2017, e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio la Controparte_3 sulla base dei seguenti fatti:
- entrambi gli attori avevano stipulato dei contratti preliminari di compravendita con la sig.ra per l'acquisto di due distinti immobili situati al quarto piano di un CP_2 edificio sito a Gela in via Danubio n.26;
Contr
- in entrambi i preliminari era intervenuta quale contraente la _1
, che si obbligava alla gestione ed esecuzione delle opere previste
[...] nei capitolati generali allegati ai contratti, sostenendone finanziariamente i costi di progettazione fino al completamento dei lavori;

- gli attori pagavano interamente le somme previste per tali lavori, rispettivamente € 46.800 da parte di alla e € 49.800 da parte di Parte_1 _1
a (con l'impegno di quest'ultima a versare tali Parte_2 CP_2 somme alla ditta convenuta), e stipulavano l'atto di compravendita con CP_2
[...]
- la ditta convenuta non completava i lavori previsti nel capitolato generale, dato che non risultava realizzata la piattaforma elevatrice, non ultimati gli intonaci interni della scala condominiale né realizzato il corrimano e risultavano scoperti i contatori elettrici e idrici delle unità abitative. Il lamentava inoltre una cattiva Parte_2 esecuzione dei lavori nel proprio appartamento, che aveva causato perdite di acqua nel bagno e distacchi delle fughe attorno a due mattoni nella stanza da letto.
Alla luce di quanto esposto gli attori chiedevano:
• di accertare e dichiarare l'inadempimento della _1 alle obbligazioni assunte con i contratti preliminari stipulati il
[...]
13.06.2014 con e il 01.06.2015 con e per Parte_1 Parte_2
l'effetto dichiarare la risoluzione dei predetti contratti, con contestuale restituzione delle somme pagate per l'esecuzione delle opere;

• di condannare la ditta convenuta a rifondere ai concludenti tutti i danni da loro subiti, quantificati in 45.000 € oltre iva, o a quella maggiore o minore somma accertata nel corso del giudizio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal 21.01.2017;
• di condannare la Gpi immobiliare a rifondere a i danni Parte_2 subiti all'interno del suo appartamento;

• di condannare la al pagamento della penale di 20.000 € in _1 favore di e 10.000 € in favore di così Parte_1 Parte_2 come previsto dagli artt. 10 dei contratti preliminari in oggetto;
con vittoria di spese e compensi;

Con comparsa di costituzione e risposta del 06.11.2017 si costituiva in giudizio la
[...]
, in persona del legale rappresentante _1 [...]
che si opponeva alle pretese attoree. Preliminarmente eccepiva CP_1
l'improcedibilità dell'azione per il mancato esperimento dell'obbligatorio tentativo di mediazione;
nel merito invocava la clausola del preliminare in cui si statuiva che i contratti definitivi avrebbero dovuto stipularsi “non prima dell'ultimazione dei lavori di cui al capitolato generale delle opere qui allegato” e pertanto con la stipula dei definitivi gli attori avevano dato atto dell'ultimazione dei lavori.
Invocava inoltre la tardività della denuncia dei vizi e delle difformità delle opere e che le domande attoree miravano ad una moltiplicazione ingiustificata di introiti e profitti.
In subordine, chiedeva di ridurre le pretese al dovuto ed al provato. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
Alla prima udienza del 07.11.2017 il legale degli attori depositava comunicazione via pec dell'avv. Nastasi per la convenuta con qui quest'ultima CP_2 dichiarava di aver versato tutte le somme dovute alla allegando _1 una dichiarazione liberatoria del creditore da parte della ditta;
pertanto, parte attrice rinunciava all'azione nei confronti di Inoltre, il Giudice rigettava la CP_2 preliminare richiesta di improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del procedimento di mediazione, dato che la fattispecie in oggetto non rientrava tra quelli per cui è obbligatorio l'avvio del procedimento di mediazione né quello di negoziazione assistita, e concedeva i termini ex art.183, co.6 c.p.c.
Gli attori producevano tali memorie, con le relative richieste istruttorie. All'udienza del 28.09.2018 veniva nominato il CTU Ing. con il seguente Persona_1 mandato:
“dica il CTU, esaminati gli atti di causa, segnatamente la citazione in giudizio pag.5, 6 e 7 e il capitolato generale delle opere allegato ai preliminari compravendita della signora _1 e del sig. quali opere non siano state realizzate dalla ditta convenuta e quali lo siano Parte_2 state in modo difforme e non a regola d'arte”.
“quantifichi il valore di realizzazione delle opere non eseguite e di quelle da ripristinare, in quanto non eseguite a regola d'arte, dettagliandole per singoli lavori e voci di costo”.
“per le opere attinenti alle parti comuni dell'edificio, quantifichi, in relazione alle tabelle millesimali dello stesso, il valore della quota parte di pertinenza della attrice Parte_1
e di quelle dell'attore . Parte_2
Il consulente prestava il giuramento di rito all'udienza del 9.11.2018 e depositava la consulenza in data 24.06.2019, in cui calcolava i costi per i lavori di ripristino e completamento in € 48.590,36; determinava che la quota spettante alla sig.ra _1
, tenendo conto dei millesimi di proprietà generale e di quelli della scala,
[...] ammontava a 6.304,64 € mentre quella per sig. a 5.815,06 €. Parte_2
Dopo alcuni rinvii all'udienza del 09.11.2023, la causa veniva trattenuta in decisione.
Motivi della decisione
Innanzitutto, occorre interpretare la domanda posta dagli attori allorquando chiedono che venga dichiarata la risoluzione del contratto preliminare, peraltro non fra tutte le parti che vi hanno partecipato, posto che hanno dichiarato di rinunziare alle domande formulate nei confronti della venditrice CP_2
Si ritiene, invero, che la chiesta risoluzione del preliminare non possa riguardare la compravendita dei beni, poiché essa si è compiuta con i successivi atti pubblici e gli immobili sono stati regolarmente trasferiti.
Essa, pertanto, non potrebbe che riguardare il negotio collegato ai preliminari, ovvero l'appalto di opere.
In merito a tale contratto si osserva che le parti di esso sono la promittente venditrice- committente, l'appaltatore e i terzi promissari acquirenti.
La risoluzione viene chiesta dagli attori in quanto si afferma che i lavori, di parti condominiali dell'edifico, non sono stati completati e nell'appartamento dell'attore si sono manifestati dei difetti nelle opere eseguite. Parte_2
In merito alla proposta azione di risoluzione, deve essere richiamato il principio dettato dalla Suprema Corte, secondo il quale in tema di appalto le disposizioni specifiche previste dagli artt. 1667 e 1668 c.c., applicabili nel caso di opera completa, ma affetta da vizi o difformità, integrano e non escludono i principi generali in tema di inadempimento contrattuale, applicabili quando non ricorrano i presupposti delle norme speciali, ossia nel caso in cui l'opera non sia stata eseguita o non sia stata completata o l'appaltatore abbia realizzato l'opera con ritardo o, pur avendo eseguito l'opera, si rifiuti di consegnarla (Cass. Civ., Sez. I, Sentenza n. 4511 del 14.02.2019).
La risoluzione del contratto può aver luogo quando l'inadempimento non sia di scarsa importanza (art. 1455 c.c.), avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Nel caso in esame, si osserva che il “Capitolato generale delle opere” prevedeva tutta una serie di opere di risanamento e interventi strutturali, sia nell'edificio nella sua globalità, che opere di risanamento e completamento dei singoli appartamenti promessi in vendita.
Nello specifico, a titolo esemplificativo fra gli interventi all'edificio nella sua interezza vi erano quelle alle corsie di ingresso, pedonali e carrabili, massetto piano terra e piano interrato;
opere di risanamento dei balconi da corredare di parapetti in alluminio anodizzato;
realizzazione facciata, grondaie;
in relazione al singolo appartamento oggetto di vendita, vi era l'apposizione di serramenti esterni e porte interne;
realizzazione intonacatura e tinteggiatura interna dei muri;
pavimentazione esterna e interna dei singoli appartamenti;
rivestimento cucina;
realizzazione impianto idrico e sanitario;
impianto elettrico dei singoli appartamenti e comune;
impianto fognario del singolo appartamento e comune, ect.
Nel preliminare, alla lettera E), si premetteva che la parte promittente acquirente avesse interesse ad acquistare l'appartamento “con tutte le migliorie da eseguire al suo interno meglio descritte nel capitolato generale delle opere…nonché alle parti comuni dell'edificio accettando il costo pro-quota, a proprio carico”.
All'art. 6 del preliminare era prevista la data di stipula del definitivo che doveva comunque avvenire dopo l'ultimazione dei lavori;
all'art. 7 erano dettagliati i tempi di pagamento degli acconti che la promittente acquirente avrebbe dovuto versare alla ditta GPI sulla base dello stato di avanzamento dei lavori e prima della stipula del rogito.
Invero nelle domande poste dagli attori vi è confusione fra i diritti e gli obblighi che attengono al preliminare di compravendita e la vendita in sé e quelli che attengono al collegato contratto di appalto.
Posto che i lavori di cui gli attori denunciano il mancato completamento attiene non ai singoli appartamenti bensì a parti comuni, va rilevato che: la domanda di risoluzione del contratto preliminare, rectius del contratto di appalto delle opere, collegato al preliminare, non può certamente trovare accoglimento atteso che gli attori hanno acquistato gli appartamenti, il cui possesso è stato trasferito loro, senza che abbiano, in sede di rogito, avuto nulla da ridire sul mancato completamento di talune opere, provvedendo all'integrale pagamento del prezzo.
Difatti il preliminare di compravendita prevedeva il pagamento di una parte del prezzo all'appaltatore sulla base dell'avanzamento dei lavori e prima della conclusione della vendita. Poiché era previsto che i lavori fossero effettuati prima del rogito.
La clausola risolutiva espressa contenuta nel preliminare attiene alla vendita e rimane superata dalla stipula del contratto definitivo.
Non potendo trovare accoglimento le domande di risoluzione dei preliminari, così come le altre domande inerenti alle penali in esso previste, vi è da chiedersi se è possibile una risoluzione del contratto di appalto.
Tale domanda, però, non può trovare accoglimento per un duplice ordine di ragioni, da un canto poiché la gran parte delle opere in esso previsto sono state realizzate, gli appartamenti sono stati rifiniti e gli attori li hanno acquistati, e dall'altro in quanto in sede di stipula del definitivo essi non hanno avuto nulla da ridire in ordine alla mancata esecuzione dei lavori residui non eseguiti.
Il giudizio sulla importanza del parziale inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c. è dato dalla stessa parte che stipula il contratto di acquisto e versa per intero le somme.
Resta da scrutinare la domanda sull'accertamento inerente i danni eventualmente subiti dalle parti in relazione al mancato completamento delle opere e consistenti nei costi da affrontare per eseguire i lavori non completati.
L'indagine peritale è stata disposta alla luce di quanto pattuito fra le parti, ovvero determinando il costo pro-quota delle opere comuni non completate.
Dalla relazione peritale disposta è emerso un mancato completamento delle opere previste nel capitolato generale, allegato ai contratti preliminari di compravendita. Citando letteralmente la perizia, risulta che “Non tutti i lavori previsti nel contratto preliminare e nell'allegato capitolato generale delle opere sono stati effettivamente eseguiti dalla società convenuta.
Segnatamente non è stata realizzata la piattaforma elevatrice, oggetto di apposita autorizzazione edilizia comunale, né alcune altre opere di finitura del vano scala condominiale e del prospetto esterno relativamente al solo piano terra”.
Delle opere non eseguite e non completate, il CTU elabora un computo metrico allegato alla perizia, con l'indicazione delle singole lavorazioni. Il CTU ha determinato il costo totale delle opere e poiché trattasi di opere che attengono alle parti comuni è stata individuata la quota parte gravante sugli attori.
Della dettagliata individuazione delle lavorazioni da eseguire, come da mandato, il consulente ha individuato le quote spettanti agli attori sulla base delle tabelle millesimali dell'edificio e quantificato i lavori non eseguiti in 6.304,64 € per l'attrice e in 5.815,06 € per l'attore Parte_1 Parte_2
Il danno subito dagli attori, discendente dalla mancata completa esecuzione dei lavori, è stato calcolato determinato calcolando il costo pro quota delle lavorazioni.
Inoltre il Consulente ha rilevato che non vi sono prove che i danni all'appartamento del siano riconducibili ad una cattiva esecuzione delle opere;
in Parte_2 assenza di prova in tal senso, non può essergli riconosciuta la somma richiesta di €. 1.000,00.
Parte attrice, nelle conclusioni, reitera la richiesta di ammissione di prova testimoniale i cui capitolati vertevano sul contenuto e sugli obblighi assunti dalle parti nei contratti preliminari allegati in atti, sui pagamenti effettuati, sullo stato delle opere e sul loro mancato completamento.
Tali prove non sono state ammesse, attesa la natura documentale del contratto e dei pagamenti, e l'accertamento sullo stato delle opere eseguito dal CTU nominato.
Sostiene, altresì, parte attrice che il ctu non abbia indicato con chiarezza le opere non eseguite e quelle eseguite non a regola d'arte, con ciò mostrando di non tener in conto il computo metrico allegato alla perizia, ove vengono specificatamente indicate le lavorazioni non eseguite e da completare.
A fronte di ciò, gli attori avrebbero dovuto non essere generici ed indicare in modo specifico le lavorazioni e le opere non prese in esame dal ctu.
A riguardo è sufficiente rilevare che in sede di osservazioni alla bozza di perizia, gli attori hanno indicato in modo specifico la lavorazione non presa in esame dal CTU nella bozza di elaborato peritale (sostituzione del corrimano in ferro con quello di alluminio anodizzato, come da contratto) e il Perito, nella stesura finale, l'ha inclusa.
Sostiene, altresì, parte attrice che, nel determinare i costi per il completamento dei lavori, il CTU abbia errato nel fare riferimento al prezziario regionale di ammontare superiore rispetto alle voci del contratto di appalto.
Posto che l'applicazione di importi maggiori, determinerebbe un rimborso più alto per gli attori non si comprende l'interesse alla doglianza degli attori a riguardo. Peraltro, giova rilevare che nel caso in esame non può trovare ingresso, per le ragioni sopra spiegate, la domanda di risoluzione del contratto, né risulta posta quella di riduzione del prezzo;
sicché la determinazione del danno, come sopra effettuata, appare più che legittima.
Invero ciò che è emerso in tutta la difesa di parte attrice è la confusione operata fra il prezzo di compravendita e la parte di esso diretto alla esecuzione dei lavori;
fra i diritti e gli obblighi attinenti alla vendita e quelli discendenti dal contratto di appalto.
Non tenendo, altresì, in debito conto che in assenza di specifica imputazione di somme a singole lavorazioni, il prezzo di vendita costituisce una somma unitaria e che le somme destinate direttamente all'appaltatore erano comprensive di tutte le lavorazioni previste, quelle relative alla rifinitura degli appartamenti (porte, finestre, balconi, impianti idrici ed elettrici, pavimentazione) e quello pro-quota inerenti alle parti comuni.
Atteso che non vi era nei contratti in esame una distinzione fra le somme destinate alla rifinitura del singolo appartamento e quelle relative alle parti comuni dell'edificio, appare più che corretto il riferimento al prezziario regionale operato dal CTU per quantificare il costo delle opere non eseguite;
così come il riferimento alla ripartizione sulla base delle tabelle millesimali dei costi, posto che da nessuna parte risulta che i lavori condominiali gravassero solo sui due acquirenti, emergendo invero l'esatto contrario (“con tutte le migliorie da eseguire al suo interno meglio descritte nel capitolato generale delle opere…nonché alle parti comuni dell'edificio accettando il costo pro-quota, a proprio carico”.)
In conclusione, vanno rigettate le domande degli attori di risoluzione dei preliminari e condanna al pagamento delle penali;
viene accolta, pro-quota quella inerente il danno discendente dalla mancata esecuzione dei lavori indicati nel computo metrico allegato alla CTU e quantificati in 6.304,64 € per l'attrice e in 5.815,06 Parte_1
€ per l'attore Parte_2
Le spese, stante la parziale soccombenza vengono riconosciute nella misura di un terzo dell'ammontare liquidato come segue: per fase studio €. 919,00; per fase introduttiva €. 777,00; per trattazione €. 1.680; per fase decisionale €. 1.701.


P Q M


Il Tribunale di Gela, definitivamente pronunciando, ogni altra contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1- in accoglimento parziale delle domande formulate dagli attori, condanna la al pagamento in favore di _1 _1 della somma di €. 6.304,64 e in favore di della
[...] Parte_2 somma di €. 5.815,06, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla notifica della citazione (15.06.2017) al soddisfo;

2- respinge per le ragioni di cui in parte motiva le ulteriori domande;

3- condanna la a rifondere un terzo delle _1 spese di lite per un importo complessivo di 1.692,33, oltre 15% spese generali, cpa e iva;

4- pone definitivamente metà delle spese di ctu a carico di parte convenuta e l'altra a carico degli attori.
Gela, lì 18.02.2025
Il Giudice On.
Angela Rita Di Pietro