Proc. n. 130/2018 R.G.A.C.
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA Prima Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO __________________
Il Tribunale di Reggio AL, in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott.ssa Rosaria Leonello ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 130 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2018, riservata in decisione all'udienza dell'undici (11) luglio 2024 con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., vertente
TRA
• cod. fisc. , Parte_1 C.F._1 Parte_2 cod. fisc. , elettivamente domiciliati in Reggio AL, via C.F._2
Aschenez Prolungamento, Trav. Amendola n. 15, presso lo studio dell'avv. Agostino Pellerone che li rappresenta e difende, giusta procura stesa in calce all'atto di citazione;

-Attori- CONTRO
• , cod. fisc. , elettivamente Controparte_1 C.F._3 domiciliato in Roma, Largo Messico n. 7, presso lo studio dell'avv. Prof. Piero Lorusso dal quale è rappresentato e difeso in forza di procura apposta su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione e risposta¹;
-Convenuto- Precisazione delle parti (udienza dell'undici luglio 2024): Gli attori precisavano le conclusioni come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato telematicamente in data 29 marzo 2024. Parte convenuta chiedeva il rinnovo della C.T.U. e la ricusazione del consulente d'ufficio; precisava le conclusioni riportandosi a quelle formulate negli scritti difensivi. Le parti chiedevano la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. ¹ Nella comparsa di costituzione e risposta è indicato quale ulteriore difensore della parte convenuta anche l'avv. Laura Totino, della quale, però, non risulta in atti rilascio di procura ad litem. 1 MOTIVI DELLA DECISIONE 1.- Con atto di citazione depositato in Cancelleria in data 11 gennaio 2018
[...]
e citavano al giudizio del Tribunale di Reggio Parte_1 Parte_2
AL , per sentire “Dichiarare lo scioglimento del contratto Controparte_1 preliminare per cui è causa, ritenuto legittimo il recesso degli attori per colpevole inadempimento del promittente venditore e, conseguentemente a tale situazione, condannare il Sig. al pagamento di una somma pari al doppio della caparra Controparte_1 ricevuta e, quindi, ad € 160.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al soddisfo;
In via del tutto subordinata, dichiarare la risoluzione ex art. 1456 c.c. del contratto per inadempimento del convenuto. In via ancora più subordinata, annullare il predetto contratto preliminare per dolo diretto ed omissivo (art. 1439 c.c.) del promittente venditore;
conseguentemente alle declaratorie subordinate, condannare il Sig. alla Controparte_1 restituzione agli attori della somma ricevuta quale acconto-caparra pari a € 80.000,00 e a risarcire i danni corrispondenti ai costi riferibili alla mediazione immobiliare pari a € 5.000,00, nonché gli ulteriori danni derivanti dall'indisponibilità della somma versata quale caparra/acconto e per non aver potuto coltivare ulteriori trattative da quantificarsi in via equitativa. Con interessi e rivalutazione monetaria dalla costituzione in mora al soddisfo. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di giudizio e del procedimento di mediazione obbligatoria”. A sostegno della domanda di tutela giurisdizionale esponevano che: in data 24.06.2016, avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita con il convenuto, avente ad oggetto una villa singola su due elevazioni (180 mq per piano) e il terreno di pertinenza dell'estensione di mq 2.370, censita nel NTEU del Comune di Campo Calabro al foglio 11, particella 522, sub 3, sub 4, sub 5; al momento della suddetta stipula, l'immobile “risultava già realizzato, quanto al piano terra” non completamente “e “a rustico”, quanto al primo piano fuori terra”; in sede di compromesso, il promittente venditore aveva dichiarato che il fabbricato era oggetto di permesso di costruire in sanatoria n. 7/2006, rilasciato dal Comune di Campo Calabro, e successive varianti n. 816 del 14.04.2006 e n. 25 del 22.09.2009; il prezzo era stato pattuito in € 250.000,00, di cui € 80.000,00, quale caparra confirmatoria, interamente versata dalla parte promissaria-acquirente, mentre la restante somma sarebbe stata versata alla data del rogito notarile di compravendita, da stipularsi entro e non oltre il 15.08.2016; successivamente al versamento della caparra erano sorti gravissimi problemi in ordine all'adempimento del promittente venditore, in quanto l'immobile non era munito, per la parte già realizzata (piano terra), del certificato di agibilità, “circostanza questa” che aveva determinato “l'impossibilità a stipulare e rappresentava una grave inadempienza”; a seguito delle loro insistenze, il convenuto, attraverso la propria Agenzia Immobiliare (Amaretti), nel mese di aprile 2017, dopo quasi un anno dalla data prevista per il rogito, consegnava loro il certificato di agibilità relativo al piano terra;
tuttavia, dall'esame dell'atto e dai successivi approfondimenti erano emerse gravissime irregolarità; in particolare, a seguito di sopralluogo effettuato dal proprio tecnico, ing. , unitamente al Per_1
2 perito della incaricato di valutare se accettare il bene in garanzia, era CP_2 risultato che l'immobile al piano terra non avrebbe potuto essere dichiarato agibile in quanto non dotato delle altezze minime di legge (m. 2,70), essendo le altezze rilevate pari a m. 2,61; inoltre, era stata rilevata una difformità tra quanto riportato nella “relazione a strutture ultimate”, in merito alle prove di resistenza del calcestruzzo, e quanto evidenziato dalle foto satellitari;
più precisamente, nel predetto documento era stato dichiarato che il getto di cemento per il piano terra era stato effettuato tra il 01.06.2015 e il 13.06.2015, e, per il primo piano, tra il 15.09.2016 e il 14.10.2016, laddove dalle foto satellitari disponibili, l'intero fabbricato risultava interamente edificato almeno dal 2010; ne conseguiva la non riferibilità all'immobile in contesa delle prove del calcestruzzo riportate nella relazione e la falsità del contenuto della certificazione di agibilità/abitabilità; inoltre, sempre sul piano tecnico, erano insufficienti, se non totalmente assenti, i giunti tecnici di oscillazione tra le strutture affiancate, con conseguente rischio di martellamento tra le stesse che le rendeva assolutamente non utilizzabili e non collaudabili;
il promittente venditore era stato, pertanto, gravemente inadempiente ex artt. 1477, comma 3, 1453 e 1455 c.c., giustificando la loro richiesta di recesso, nonché inosservante della regola generale di buona fede di cui all'art. 1375 c.c., tenuto conto che lo stesso aveva promesso in vendita dei beni garantendo condizioni che in realtà non erano sussistenti né al momento della sottoscrizione del preliminare né successivamente;
l'immobile di causa non era commerciabile e la sua condizione non era sanabile se non con la demolizione, oltre ad essere esposto al rischio di provvedimenti sanzionatori previsti dal DPR 380/2001, ivi compresi l'ordine di demolizione e l'acquisizione al patrimonio pubblico.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 16.05.2018, si costituiva in giudizio , eccependo, in primo luogo, Controparte_1
l'incompetenza territoriale del Tribunale adito in favore del Tribunale di Torino, attesa l'inderogabilità del foro del consumatore essendo consumatore e residente in [...]. Eccepiva, altresì, l'inammissibilità dell'avversa domanda per omesso espletamento della negoziazione assistita e della mediazione previste ex lege. Deduceva, inoltre, l'“inesistenza e nullità della citazione e inammissibilità dell'azione” per omessa notifica della citazione effettuata a lui personalmente ovvero presso la di lui residenza o domicilio, rappresentando che la notifica era avvenuta presso un soggetto con cui non aveva mai avuto alcun tipo di rapporto né di parentela né di lavoro, ovvero l'“inesistenza e nullità della citazione e inammissibilità dell'azione” per l'
“incertezza intorno ad uno dei requisiti formali il cui scopo è quello di rendere possibile al convenuto di costituirsi tempestivamente, proponendo le proprie difese in causa” nonché per indeterminatezza del petitum e della causa petendi. Nel merito, deduceva l'infondatezza e la temerarietà della domanda tenuto conto dell'esistenza e della regolarità della documentazione e della certificazione urbanistica, che rendevano 3 l'immobile pienamente agibile siccome dotato di regolare certificato di agibilità. Concludeva chiedendo al Tribunale di: “1) dichiarare l'incompetenza del Tribunale di Reggio AL per essere competente il Tribunale di Torino. 2) Dichiarare l'inammissibilità ed infondatezza della domanda attrice;
3) in via riconvenzionale, anche a titolo di eccezione di compensazione in riconvenzionale, accertare e dichiarare l'inadempimento delle obbligazioni assunte in sede di preliminare di compravendita dagli attori con conseguenza condanna degli stessi al risarcimento dei danni e al pagamento della caparra confirmatoria;
dichiarare la sussistenza del credito vantato dal convenuto condannando gli attori al risarcimento dei danni subiti e subendi (all.) oltre interessi legali ed interessi di mora ex artt. 3 e 4 D.LGS. n. 231/2002 nella misura fissata dall'art. 5 del D.LGS. n. 231/2002 a far data dal trentesimo giorno dal ricevimento della richiesta di pagamento sino all'effettivo soddisfo, oltre al risarcimento ex art. 6 D.LGS. n. 231/2002 per i costi sostenuti per il recupero delle somme dovute, con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio da distrarre al sottoscritto procuratore dichiaratosi antistatario e condanna di controparte al risarcimento del danno per abuso del processo e per lite temeraria e per lesione della dignità personale e professionale”.
All'udienza di prima comparizione del 17.05.2018 venivano concessi, su richiesta delle parti, i termini di cui all'art. 183 comma 6 n. 1, 2 e 3 c.p.c.
Con la prima memoria parte attrice contestava le eccezioni del convenuto e rappresentava, viepiù, che la loro evidente infondatezza doveva ritenersi fonte di responsabilità dell'eccipiente per lite temeraria ex art. 96 comma 3 c.p.c.
In pendenza di processo, gli attori avanzavano domanda cautelare, segnatamente richiesta di sequestro conservativo dell'immobile in causa ex artt. 669 bis e 671 c.p.c., stante il concreto pericolo di alienazione a terzi del bene de quo, considerata la pubblicizzata messa in vendita della villa con terreno da parte del , con _1 conseguente svuotamento del patrimonio dell'odierno convenuto. L'istanza veniva accolta con l'ordinanza del 21.06.2018 con cui il Giudice, “premesso che - con ricorso in corso di causa, ex art. 669 bis e 671 c.p.c., i Sigg.ri e chiedevano al Pt_1 Pt_2
Tribunale il sequestro conservativo dei beni immobili, mobili, crediti e quote di proprietà del convenuto Sig. fino alla concorrenza di € 170.000,00 (euro Controparte_1 centosettantamila), comprensiva di sorte, danni, interessi e spese legali;
”, ritenuti sussistenti, nel caso di specie, i presupposti prescritti dalla legge (fumus boni iuris e periculum in mora) per l'accoglimento della domanda cautelare di sequestro conservativo (“Ciò posto, dalla documentazione in atti appare sussistente –alla luce della sommaria cognizione propria della presente fase cautelare– il fumus del buon diritto del ricorrente ad ottenere il pagamento della somma del doppio della caparra per l'inadempimento agli obblighi assunti. D'altra parte, merita di essere osservato come il
, rimasto contumace nel giudizio cautelare, non abbia fornito al giudicante una _1
4 diversa ricostruzione dei fatti dalla quale poter ricavare l'infondatezza delle ragioni esposte dalla difesa della ricorrente. Tanto chiarito in merito alla sussistenza del requisito del fumus boni iuris e venendo all'esame dell'ulteriore requisito del periculum, giova premettere che, muovendo dal plausibile intento di circoscrivere la portata applicativa di un istituto che si profila assai gravoso per il debitore, un consolidato orientamento della Suprema Corte, nell'esegesi del dato normativo citato, ha precisato che il timore di perdere la garanzia del credito deve essere fondato, ovvero non originato da apprezzamenti personali ed astratti del creditore bensì giustificato da dati obiettivamente sintomatici di un pericolo reale. Invero, la giurisprudenza ha reiteratamente chiarito che, in tema di sequestro conservativo, il giudice di merito può far riferimento, alternativamente, tanto a criteri oggettivi – rappresentati dalla capacità patrimoniale del debitore in relazione all'entità del credito, da desumere da elementi concreti ed attuali – quanto soggettivi, quali il comportamento del debitore che lasci fondatamente temere atti di depauperamento del suo patrimonio, senza che, ai fini della validità del provvedimento di convalida, le due categorie di presupposti debbano simultaneamente concorrere. Ebbene, nel caso di specie, parte ricorrente ha allegato che il dalla schermata del sito pubblicitario internet dell'Agenzia Immobiliare Amaretti _1 del 25.01.2018 ha messo nuovamente in vendita la villa con terreno che rappresenta, secondo la prospettazione di parte ricorrente, l'unico bene immobile di proprietà del . Inoltre _1 dal certificato storico anagrafico del Comune di Torino del 5.02.18 il risulta _1 cancellato per irreperibilità dal 13.10.14. Conseguentemente, vi è fondato motivo di ritenere che, in mancanza di adozione del presente provvedimento, la parte ricorrente subisca un pregiudizio irreparabile delle proprie ragioni creditorie”), accoglieva il ricorso ex art. 671 c.p.c. autorizzando gli odierni attori al “sequestro conservativo dei beni mobili, immobili e crediti di cui il convenuto risulti titolare fino alla concorrenza Controparte_1 dell'importo di € 160.000,00 (euro centosessantamila); spese al merito”. L'ordinanza veniva reclamata dal convenuto, ma il reclamo, con ordinanza depositata il 17.09.2018, veniva dichiarato dal Collegio inammissibile per tardiva proposizione dell'impugnazione.
Spiegate le istanze istruttorie, con ordinanza del 10.01.2019, pronunciata fuori dell'udienza del 13.12.2018, il G.o.t. istruttore “ritenuta l'ammissibilità e la rilevanza della prova per testi chiesta da parte attrice con la memoria del 9/7/2018 limitatamente ai capitoli a, b e c con esclusione degli altri in quanto documentali e/o valutativi con i testimoni indicati. Ritenuta ammissibile e rilevante la prova del contrario offerta da parte convenuta con i testi dalla stessa indicati, mentre inammissibile è la prova del contrario con gli stessi testi offerti da parte attrice non potendo le medesime persone riferire ed al contempo negare le stesse circostanze. Ritenuti inammissibili in quanto valutativi, l'interrogatorio formale e la prova per testi dedotti da parte convenuta;
Ritenuto di differire la decisione sulla consulenza tecnica, sollecitata da parte attrice all'esito delle assunzioni della prova orale”, ammetteva la prova per testi articolata da parte attrice e la prova del contrario chiesta da parte convenuta, riservando all'esito la decisione in merito alla C.T.U. 5 All'udienza del 12.12.2019 venivano escussi i testi di parte attrice e Testimone_1
e la causa veniva rinviata per la prosecuzione della prova, previo Parte_1 accertamento della regolare intimazione dei testi di parte convenuta.
All'udienza del 10.05.2021, parte attrice insisteva sulla richiesta di decadenza dalle prove di parte convenuta per mancata intimazione dei testimoni per l'udienza del 12.12.2019, richiesta già formulata alla predetta udienza. Questa Giudice “rilevato che non è stata documentata da parte convenuta la regolare intimazione testimoniale per l'udienza del 12.12.2019, dichiara la predetta parte decaduta dall'assunzione della prova orale ex art. 104 disp. att. c.p.c.; dà atto che sulle fotografie esibite da parte attrice, estratte da Google maps, vengono riportate le date “settembre 2010” e “gennaio 2012”, riservava sulla richiesta di C.T.U.
Con ordinanza depositata il 30.07.2021, la scrivente “ritenuto opportuno disporre l'esperimento di una consulenza tecnica d'ufficio, per altro chiesta da parte attrice”, formulava i quesiti e nominava l'ing. il quale accettava l'incarico e Persona_2 prestava il giuramento di rito all'udienza successiva del 25.11.2021.
Esaurita l'investigazione tecnica, il C.t.u. depositava l'elaborato peritale in data 16.04.2022.
Con istanza depositata il 18.05.2022, parte convenuta chiedeva la convocazione del C.T.U. per la resa di chiarimenti sulla relazione depositata, rilevando che lo stesso aveva omesso di comunicare la bozza della consulenza al proprio consulente di parte e, di conseguenza, chiedeva dichiararsi la nullità e l'illegittimità della relazione. Contestava, nel merito dell'indagine, il contenuto della relazione peritale per poi formulare istanza di “sostituzione, rinnovazione e ricusazione del Consulente con conseguente dichiarazione di nullità della CTU e rinnovazione della CTU con spese a carico della medesima e con ogni conseguenza di legge”, sul presupposto del rivestimento della qualifica di dipendente pubblico del Consulente, con conseguente incompatibilità dello stesso allo svolgimento di incarichi esterni.
Con provvedimento del 08.07.2022, reso in calce alla predetta istanza, il Giudice
“letta l'istanza, ne rimette ogni valutazione all'udienza fissata del 20.10.2022 nel contraddittorio tra le parti”.
A seguito di richiesta, veniva disposta la trattazione scritta della causa e, con successiva ordinanza depositata il 02.02.2023, questa Giudice “premesso che, all'udienza del 19 maggio 2022, successiva al deposito della C.T.U., parte convenuta a) dava atto, e produceva copia di cortesia, dell'istanza depositata telematicamente con la quale veniva “evidenziata situazione di incompatibilità del CTU designato con conseguente 6 nullità della stessa e ricusazione”, b) si riportava alla predetta istanza e c) ne chiedeva l'accoglimento (si veda processo verbale di udienza); che, nella predetta istanza, depositata sul canale telematico il 18 maggio 2022, la convenuta 1) chiedeva, in via preliminare, di convocare il C.T.U. per rendere chiarimenti sulla consulenza resa, senza precisare su quali punti della stessa, 2) evidenziava che il C.T.U. aveva omesso di comunicare la bozza della consulenza al CTP nominato dal convenuto con conseguente nullità ed illegittimità della consulenza, 3) adduceva una presunta incompatibilità del C.T.U. in quanto “ufficiale dell'esercito e quindi dipendente pubblico”; rilevato che, come noto, l'udienza successiva al deposito della C.T.U. rappresenta la prima difesa utile, nel corso della quale eccepire, a pena di decadenza, ex art. 157, comma 2, c.p.c., eventuali nullità; che, nella predetta sede, recte l'udienza del 19 maggio 2022, parte convenuta ha esclusivamente eccepito la nullità della C.T.U. per asserita incompatibilità del nominato C.T.U. per l'assunta qualifica di pubblico dipendente;
ritenuta l'eccezione priva di pregio per difetto del presupposto necessario per operare qualsiasi giudizio, ovverosia la prova, gravante sull'eccipiente, che il nominato C.T.U., ing.
sia dipendente della Pubblica Amministrazione;
Persona_2 ritenuta, comunque, destituita di ogni fondamento anche l'eccezione (formulata nell'istanza scritta e non all'udienza del 19 maggio 2022) di nullità della relazione tecnica d'ufficio per avere il C.T.U. omesso di inviare “la bozza della consulenza al CTP nominato dal convenuto”, atteso che l'art. 195, comma 3, c.p.c. non dispone che la relazione sia trasmessa dal consulente ai periti di parte, ma “alle parti costituite nel termine stabilito dal giudice con ordinanza resa all'udienza di cui all'art. 193”c.p.c.; che giammai è stata sollevata l'eccezione di mancato invio della bozza alla parte convenuta, alla quale evidentemente la bozza è stata inviata;
che, per altro, in tema, giova rammentare il principio per cui “In tema di consulenza tecnica d' ufficio, l'omesso invio alle parti della bozza di relazione dà luogo a un'ipotesi di nullità a carattere relativo, suscettibile di sanatoria se il vizio non è eccepito nella prima difesa utile successiva al deposito della perizia;
la sanatoria può avvenire anche per rinnovazione, quando il contraddittorio sia recuperato dal giudice dopo il deposito della relazione, con la rimessione in termini delle parti per formulare le proprie osservazioni, al fine di consentire il pieno esercizio dei poteri di cui all'art. 196 c.p.c.” (così cass. Civ. ord. n. 23493 del 9 ottobre 2017); considerato che, con le note depositate in data 18 maggio 2022, con la presenza all'udienza del 19 maggio 2022 e con le note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 20 ottobre 2022, parte convenuta abbia potuto esprimere in maniera ampia il proprio diritto di difesa tecnico successivo al deposito della C.T.U., e nel merito della stessa;
ritenuta la causa matura per la decisione, risultando priva di pregio l'ulteriore questione sollevata dal convenuto in tema di visione del fascicolo processuale da parte del C.T.U.;”, rigettava le richieste di convocazione a chiarimenti e nullità della C.T.U. avanzate dal convenuto, dichiarava chiusa l'assunzione dei mezzi di prova e fissava l'udienza per la precisazione delle conclusioni. 7 Dopo qualche rinvio, le parti precisavano le conclusioni all'udienza dell'undici luglio 2024 e la causa veniva assegnata a sentenza, riservando la decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
2. - Preliminarmente, occorre esaminare le eccezioni preliminari formulate dalla parte convenuta.
2.1- In tema, va, osservato che il convenuto si è costituito tardivamente depositando il proprio scritto difensivo sul canale telematico in data 16 maggio 2018, a fronte dell'udienza di prima comparizione delle parti e trattazione della causa fissata, nell'atto di citazione, in data 14 maggio 2018. Si è, dunque, costituito oltre il termine previsto dall'art. 166 c.p.c. (applicabile ratione temporis) di “almeno venti giorni prima dell'udienza di comparizione fissata nell'atto di citazione”, conseguendone l'inammissibilità per tardività di eccezioni di rito e di merito non rilevabili d'ufficio dal Giudice, ai sensi degli artt. 167 e 171, comma 2, c.p.c.
2.1.1 – Del resto, il regime delle preclusioni introdotto nel rito civile ordinario riformato deve ritenersi inteso non solo a tutela dell'interesse di parte ma anche dell'interesse pubblico al corretto e celere andamento del processo, con la conseguenza che la tardività di domande, eccezioni, allegazioni e richieste deve essere rilevata autoritativamente dal Giudice indipendentemente dall'atteggiamento processuale della controparte al riguardo. Più precisamente, secondo il Giudice della regolamentazione, la ratio delle decadenze stabilite nella disposizione di cui all'art. 167 c.p.c. è quella di garantire la celerità e la concentrazione dei procedimenti civili, per cui l'inosservanza va considerata pregiudizievole non di un mero interesse privato, ma dell'interesse pubblico a scongiurare il protrarsi dei tempi processuali (si veda, in punto di ratio delle decadenze di cui all'art. 167, comma 2, c.p.c., Cass. Civ., sent. 2 marzo 2007, n. 4901; Cass. Civ., sent. 7 aprile 2000, n. 4376).
2.2 – Ne deriva, in prima battuta, l'inammissibilità per tardività della (generica e priva di alcun supporto costitutivo) domanda spiegata dal convenuto “in via riconvenzionale, anche a titolo di eccezione di compensazione in riconvenzionale, accertare e dichiarare l'inadempimento delle obbligazioni assunte in sede di preliminare di compravendita dagli attori con conseguenza condanna degli stessi al risarcimento dei danni e al pagamento della caparra confirmatoria;
dichiarare la sussistenza del credito vantato dal convenuto condannando gli attori al risarcimento dei danni subiti e subendi (all.) oltre interessi legali ed interessi di mora ex artt. 3 e 4 D.LGS. n. 231/2002 nella misura fissata dall'art. 5 del D.LGS. n. 231/2002 a far data dal trentesimo giorno dal ricevimento della richiesta di pagamento sino all'effettivo soddisfo, oltre al risarcimento ex art. 6 D.LGS. n. 231/2002 per i costi sostenuti per il recupero delle somme dovute”. 8 2.3 – Relativamente all'eccezione di incompetenza territoriale “del Tribunale di Reggio AL essendo competente il Tribunale di Torino per l'inderogabilità del foro del consumatore essendo il convenuto consumatore e la sua residenza in Torino”, va premesso, in generale, che il foro del consumatore è esclusivo ed inderogabile (cfr., ex multis, Cass. Civ. ord. n. 15699 del 2024), rilevabile d'ufficio, sicchè la tardiva costituzione dell'eccipiente non incide sul suo rilievo e sindacato.
2.3.1 - Sennonchè, nella fattispecie, non solo non si ravvisa, né è stato dedotto, un rapporto di consumo tra un utente ed un professionista - la natura inderogabile del foro del consumatore di cui all'art. 33, comma 2, lett. u), d.lgs. n. 206 del 2005 impone al giudice di merito l'accertamento del possesso delle suddette qualità -, dacchè la controversia non è qualificabile come di consumo, ma il Giudice istruttore, all'udienza del 17 maggio 2018 di prima comparizione e trattazione della causa, consapevole della tardività della costituzione del convenuto, ritualmente segnalata dalla parte attrice, non ha rilevato alcuna incompetenza territoriale inderogabile, radicandosi quindi la competenza presso il Giudice adito (cfr. in tema Cass. Civ. ord. n. 23912 del 2018; Cass. Civ. ord. n. 11128 del 2014; si veda anche Cass. Civ. ord. n. 14170 del 2019 “Il rilievo officioso dell'incompetenza inderogabile deve essere svolto dal giudice non oltre la prima udienza, in modo chiaro ed univoco e sulla base dei documenti ritualmente acquisiti. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto che la rilevazione dell'incompetenza effettuata dal giudice in prima udienza fosse tempestiva, ancorché irritualmente svolta attraverso la rimessione degli atti al Presidente del Tribunale per l'eventuale assegnazione alla Sezione specializzata agraria, ma invalida in quanto basata su un documento prodotto da una parte non ancora costituita in giudizio)”.).
2.4 – Destituita di qualsiasi fondamento è l'eccezione di “inammissibilità per omessa negoziazione assistita e mediazione”. La materia oggetto del giudizio non rientra tra quelle soggette all'una o all'altra condizione di procedibilità: in riferimento alla prima, la domanda azionata supera il valore di euro 50.000,00 (fissato ex lege D.L. 132/2014, convertito con modificazioni nella Legge n. 162/2014) cui è subordinata la necessaria condizione di procedibilità della stipula della convenzione di negoziazione assistita;
in relazione alla seconda, la materia non compare tra quelle per le quali è necessario l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 d. lgs. 28/2010.
2.4.1 – Va, comunque, evidenziato che, benché la materia del contendere non fosse ricompresa tra quelle soggette alla suddetta condizione di procedibilità, risulta dall'incarto processuale che parte attrice ha previamente instaurato il procedimento di mediazione (cfr. all. 8 fascicolo attoreo), dal cui verbale si desume “che la
9 mediazione ha avuto esito negativo in conseguenza della mancata comparizione di _1
.
[...]
2.5 - Ancora, avuto riguardo alle ulteriori eccezioni, da trattare congiuntamente, di
“Inesistenza e nullità della citazione e inammissibilità dell'azione. Nullità per difetto di notifica: Violazione di legge: art. 139 c.p.c.” e di “Inesistenza e nullità della citazione e inammissibilità dell'azione”, si rileva che il convenuto, pur contestando profili di regolarità della notifica, si è regolarmente costituito in giudizio, seppure tardivamente, spiegando difese ed eccezioni. Sicchè, ove sussistente un vizio della notifica dell'atto introduttivo, lo stesso è integralmente sanato dal raggiungimento dello scopo cui l'atto era destinato, ossia notiziare il convenuto della pendenza della lite nei suoi confronti (art. 156, comma 3, c.p.c.) (si veda, ex multis, anche Cass. Civ. Sez. Un. n. 14917 del 2016).
2.6 - Da ultimo, in relazione all'eccezione di “inesistenza e nullità della citazione per petitum e causa petendi”, segnatamente per l'assunta indeterminatezza delle domande proposte nei suoi confronti in spregio al disposto dell'art. 163, comma 3, n. 3 e 4 c.p.c., a parte la genericità dell'eccezione formulata, si osserva che l'atto introduttivo del presente giudizio, in conformità a quanto prescritto dall'art. 163 c.p.c., contiene sia una precisa indicazione del petitum – consistente nella formulazione di domande caducatorie del contratto preliminare (recesso/risoluzione/annullamento), con conseguente restituzione di quanto versato a titolo di caparra – sia una sufficiente esposizione delle ragioni in fatto e in diritto sottese alle domande formulate. Del resto, il convenuto, costituendosi in lite, ha proposto difese anche nel merito, così dimostrando di avere compreso le richieste attoree e le ragioni poste a fondamento delle stesse. Pertanto, anche tale eccezione preliminare non può trovare accoglimento.
2.7 – Infine, va dichiarata l'assoluta genericità ed indeterminatezza del disconoscimento che parte convenuta ha spiegato nella comparsa di costituzione e risposta, nella quale ha dedotto “si disconosce ad ogni effetto di legge la documentazione allegata alla citazione” (pag. 5 della comparsa): il disconoscimento di uno o più documenti, pur non richiedendo formule sacramentali o vincolate, deve comunque rivestire i caratteri della specificità e della determinatezza e non risolversi in espressioni di stile, sicchè la parte che intenda effettuare un disconoscimento è tenuta a specificare, ove più siano i documenti prodotti a quali di questi si riferisca. E', pertanto, insufficiente un mero generico disconoscimento, quale quello in specie.
2.7.1 – Inoltre, in relazione all'art. 2719 c.c. richiamato dal convenuto nella comparsa conclusionale, si rammenta che, secondo la Suprema Corte di Cassazione,
“La contestazione della conformità all'originale di un documento prodotto in copia non può
10 avvenire con clausole di stile e generiche o onnicomprensive, ma va operata – a pena di inefficacia – in modo chiaro e circostanziato, attraverso l'indicazione specifica sia del documento che si intende contestare, sia degli aspetti per i quali si assume differisca dall'originale. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto inefficace il disconoscimento della conformità all'originale della copia fotostatica della notificazione in forma esecutiva della sentenza impugnata operato attraverso la mera contestazione della "conformità della fotocopia prodotta all'originale").” (cfr. Cass. Civ. sent. n. 27633 del 2018).
3. - Passando alla trattazione del merito della causa, gli attori hanno adito il Tribunale chiedendo, in via principale, lo “scioglimento del contratto preliminare per cui è causa, ritenuto legittimo il recesso degli attori per colpevole inadempimento del promittente venditore e, conseguentemente a tale statuizione, condannare il Sig. al Controparte_1 pagamento di una somma pari al doppio della caparra ricevuta e, quindi, ad € 160.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al soddisfo” ovvero, in via subordinata, “la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto per inadempimento del convenuto”.
4. - Ora, è pacifico, oltreché documentalmente provato, che gli attori (in qualità di promissari acquirenti), in data 24.06.2016, hanno concluso con il convenuto (quale promittente venditore), un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto “una villa singola su due elevazioni 180 mq (circa) a piano (di cui il primo piano si trova allo stato rustico), locale laboratorio di circa 60 mq al piano terra, con 2.370 mq di terreno attorno la stessa, sita nel Comune di Campo Calabro (R.C.), frazione Musalà, via Nuova Scadà snc”; in particolare, “L'appartamento al piano terra è riportato nel N.C.E.U. del Comune di Campo Calabro, al foglio 11, particella 522, sub. 3, Categ. A/2, Classe 1, cons. 6 vani, rendita catastale € 397,67. L'appartamento al 1° piano è allo stato rustico ed è riportato nel N.C.E.U. del Comune di Campo Calabro al foglio 11, particella 522, sub. 4, categ. F/3. Gli appartamenti confinano per quattro lati con lo stesso terreno oggetto di vendita, salvo altri. Locale laboratorio al piano terreno di 60 mq circa, riportato al N.C.E.U. del Comune di Campo Calabro al foglio 11, particella 522, sub. 5, categ C/3, cl. 2, rend. Catastale € 158,04, confina con: terreno oggetto di vendita, particella 500 e particella 37”. Dal tenore del pactum de contrahendo si evince che:
- i promissari acquirenti si sono obbligati ad acquistare la proprietà dell'unità immobiliare al prezzo di € 250.000,00, da corrispondere secondo i seguenti termini:
“Euro 10.000 (diecimila/00) già versati alla firma della proposta d'acquisto, in data 25- 05-2016, con A/B non trasferibile della UBI Banca Carime Filiale di Reggio AL, n. 5.041.964.015-10, intestato al venditore di cui la parte promittente venditrice sottoscrivendola rilascia ampia ricevuta. Si dà atto che tale somma è stata versata al sig.
, ai sensi dell'art. 1385 c.c., a titolo di caparra confirmatoria. Euro 50.000 _1
11 (cinquantamila/00) versati alla firma del preliminare di vendita in data odierna con A/B non trasferibile della UBI Banca Carime Filiale di Reggio AL, n.5.041.964.019-01 ai sensi dell'art. 1385 c.c., a titolo di caparra confirmatoria. Euro 20.000 (ventimila/00) entro il 15-07-2016, ai sensi dell'art. 1385 c.c., a titolo di caparra confirmatoria. Euro 170.000 (centosettantamila/00), con assegno circolare non trasferibile al momento del rogito notarile che verrà stipulato entro e non oltre il 15-08-2016” (pag. 2 contratto preliminare di vendita);
- il promittente venditore si è obbligato a consegnare “la porzione immobiliare suddetta verrà trasferita libera da oneri, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli. Si dà altresì atto che il possesso attivo e passivo decorrerà a favore della parte promissaria acquirente dalla data del rogito notarile”.
5. - Parimenti documentata con copie di assegni - e, comunque, del tutto non contestata dalla parte convenuta, la quale non ha negato, né ha resistito in qualche modo, l'avversa allegazione di avere ricevuto la complessiva somma di euro 80.000,00 “quale caparra confirmatoria, interamente versata dal promittente acquirente” (così pag. 2 citazione) -, è la circostanza che i promissari acquirenti (a) prima della stipula del preliminare, in data 25.05.2016, hanno corrisposto la cifra di € 10.000,00
“con A/B non trasferibile della UBI Banca Carime Filiale di Reggio AL, n. 5.041.964.015-10, intestato al venditore di cui la parte promittente venditrice sottoscrivendola rilascia ampia ricevuta” (cfr. all. 2 fascicolo attoreo); (b) contestualmente alla stipula del compromesso, hanno versato al promittente venditore la somma di € 50.000,00 “con A/B non trasferibile della UBI Banca Carime Filiale di Reggio AL, n.5.041.964.019-01 ai sensi dell'art. 1385 c.c., a titolo di caparra confirmatoria”, assegno regolarmente quietanzato (cfr. all. 2 fascicolo attoreo); (c) da ultimo, in data 18.07.2016, hanno corrisposto l'ulteriore importo di € 20.000,00, con assegni dell'importo cadauno di euro 10.000,00 (cfr. doc. all. 2 fascicolo attoreo).
6. - Tanto acclarato, gli attori, allegando il grave inadempimento del promittente venditore, hanno adito il Tribunale per sentire dichiarare “lo scioglimento del contratto preliminare per cui è causa, ritenuto legittimo il recesso degli attori per colpevole inadempimento del promittente venditore”.
6.1- Orbene, deve preliminarmente rammentarsi che, secondo il consolidato indirizzo di legittimità, “Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo 12 collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto” (così Cass. Civ., sent. n. 18266/2011; Cass. Civ. sent. n. 2969 del 2019).
6.1.1- Più precisamente, in relazione alle caratteristiche, natura e funzione della caparra confirmatoria, come prevista dall'art. 1385 c.c. e, di conseguenza, alle azioni ad essa correlate, deve osservarsi che: “La caparra confirmatoria ha natura composita - consistendo in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili - e funzione eclettica
- in quanto è volta a garantire l'esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte (sotto tale profilo avvicinandosi alla cauzione). Essa consente, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice;
indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso - ove riconosciuto legittimo - che la parte sia stata costretta ad esercitare a causa dell'inadempimento della controparte. Si esclude, invece, in via generale che essa abbia anche funzione probatoria e sanzionatoria, così distinguendosi sia rispetto alla caparra penitenziale, che costituisce il corrispettivo del diritto di recesso, sia dalla clausola penale, diversamente dalla quale non pone un limite al danno risarcibile, sicché la parte non inadempiente ben può recedere senza dover proporre domanda giudiziale (salva, ovviamente, la mancata produzione degli effetti favorevoli in caso di esito negativo dell'iniziativa stragiudiziale) o intimare la diffida ad adempiere, e trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di quella prestata senza dover dimostrare di aver subito un danno effettivo. La parte non inadempiente può anche non esercitare il recesso e chiedere la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385, comma 3, c.c.), e cioè sul presupposto di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza, nel qual caso non può incamerare la caparra, essendole invece consentito trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettantele a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati (v., tra le altre, cass. n. 5095/2015). Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto. Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della 13 pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell'integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 e segg. c.c. . Anche dopo aver proposto la domanda di risarcimento, e fino al passaggio in giudicato della relativa sentenza, la parte non inadempiente può decidere di esercitare il recesso, in tal caso peraltro implicitamente rinunziando al risarcimento integrale e tornando ad accontentarsi della somma convenzionalmente predeterminata al riguardo. Ne consegue che ben può, pertanto, il diritto alla caparra essere fatto valere anche nella domanda di risoluzione (cfr., ad es., Cass. Civ. n. 2032/1994 e Cass. n. 22657/2017)” (così, parte motiva, Cass. Civ. sent. n. 19801/2021).
6.2 - Ne consegue che, per il legittimo esercizio del diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., è necessaria la sussistenza di un inadempimento non soltanto imputabile, ma anche grave e, quindi, di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.: “Ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo” (così Cass. Civ. ord. n. 409 del 2012; Cass. Civ. ord. n. 21209 del 2019 “il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio”).
6.3 - Ebbene, ciò posto, va innanzitutto rilevato che gli attori non hanno esercitato, prima dell'instaurazione del giudizio, alcun recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. Invero, gli stessi solo con l'atto di citazione “dichiarano di volere recedere dal contratto preliminare sopra indicato” (pag. 6 atto di citazione), esercitando quindi detto diritto con l'azione in giudizio.
6.4 – Dovendosi procedere in questa sede alla verifica della legittimità del recesso, ad avviso di questa decidente, lo stesso, alla luce delle emergenze processuali, segnatamente dell'esito della C.T.U. secondo la quale l'immobile “non risulta al momento fruibile e commerciabile”, ma le condizioni di non fruibilità e non commerciabilità “comunque essere recuperate con un efficace intervento di adeguamento sismico progettato e seguito da un ingegnere esperto” (cfr. pag. 30 C.T.U.), non può dirsi legittimo e giustificato, malgrado il grave inadempimento del promittente venditore.
14 6.4.1- Invero, nella fattispecie, si ravvisa sia l'imputabilità dell'inadempimento in capo al convenuto sia, soprattutto, l'importanza dello stesso e la sua gravità nel quadro dell'economia contrattuale.
6.4.2 – Ed infatti, nel corso dell'istruttoria della controversia, sono emerse chiaramente le criticità strutturali di cui l'immobile oggetto del preliminare di compravendita immobiliare è affetto, già lamentate stragiudizialmente dagli attori (cfr. all. 7 fascicolo attoreo) ed allegate in citazione, che hanno comportato un grave deprezzamento del suo valore, oltre all'attuale non agibilità e non commerciabilità dello stesso.
6.4.3 – In particolare, la prova delle suddette criticità e mancanze si evince sia dall'istruttoria orale che dall'investigazione tecnica eseguita in corso di causa.
6.4.3.1 - Il teste , ingegnere incaricato dagli attori di verificare la Testimone_1 conformità dell'immobile alle leggi urbanistiche e sismiche e la corrispondenza tra lo stato di fatto e le risultanze dei certificati, ha enucleato e confermato le mancanze descritte nella perizia di parte (“Nel corso delle operazioni di sopralluogo constatavo che l'immobile presentava un'altezza inferiore ai minimi di legge (mt. 2,61 invece dei mt. 2,70 minimi) e le 4 strutture di cui era composto il fabbricato mancavano del giunto tecnico. […] in alcuni punti di affiancamento delle strutture notavo fogli di polistirolo, tuttavia lo spessore dello stesso era insufficiente a garantire un idoneo giunto tecnico. Confermo il contenuto della perizia di parte esistente in atti da me redatta” – si veda processo verbale dell'udienza del 12 dicembre 2019 -). Anche il teste all'epoca dei fatti consulente finanziario bancario, Parte_1 parente dell'attore, ha dichiarato: “Mio cugino era venuto in ufficio per chiedere un preventivo per una richiesta di mutuo… il mutuo non è stato erogato in quanto sforniti della documentazione sufficiente per l'attivazione della pratica;
difatti mancavano i certificati di agibilità e la concessione in sanatoria che dovevano essere fornite entro agosto 2016… insieme all'ing. , ho effettuato un sopralluogo per quantificare i lavori da Per_1 realizzare per la rifinitura dell'immobile e quindi stabilire l'importo del mutuo. Durante il sopralluogo notavamo incongruenze del fabbricato con la normativa urbanistica e sismica e con l'agibilità e quindi mi sono fermato per l'attivazione della pratica di mutuo” (si veda processo verbale dell'udienza del 12 dicembre 2019).
6.4.3.2 – Nel corso del processo è stata disposta una consulenza tecnica sui seguenti quesiti “Il consulente tecnico esaminati gli atti di causa e la documentazione allegata. Espletata ogni opportuna indagine anche attraverso l'accesso diretto ai pubblici uffici, sentite le parti ed i loro consulenti tecnici eventualmente nominati: 1) Descriva gli immobili oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare conclusa tra le parti della causa in data 24 giugno 2016, anche a mezzo elaborato grafico e fotografico, e ne precisi le attuali 15 condizioni pure di destinazione urbanistica e catastale;
2) Accerti se l'immobile urbano sia stato edificato in base a regolare permesso di costruire, e se risulta conforme allo stesso nonché alla normativa urbanistica generale di riferimento applicabile (anche temporalmente) al caso di specie;
3) Dica, in particolare, se l'immobile presenti difformità edilizie in relazione all'altezza minima del piano terra ed in ordine ai giunti tecnici;
4) Verifichi l'esistenza, la regolarità e la validità tecnico-amministrativa del certificato di agibilità dell'intero o di parte del fabbricato e dica se, sulla base del predetto certificato, l'immobile urbano risulti fruibile, rectius abitabile, e commerciabile”.
6.4.3.3 - Il nominato C.T.U., Ing. ha in primis accertato che Persona_2
“L'immobile oggetto del contratto di compravendita sottoscritto in data 24 giugno 2016 tra le parti in contenzioso è ubicato lungo la Via Nuova Scadà Musà del comune di Campo Calabro sulla quale affaccia con il lato nord ed è posto catastalmente sulla particella n.522 del foglio 11 (sub 3 e sub 4). Il manufatto con struttura in c.a. realizzato su due piani f.t. con tetto a falde formato da quattro corpi di fabbrica come indicati nella planimetria sopra riportata si presentava al momento del sopralluogo come di seguito:
➢ l'appartamento posto al piano terra terminato solamente per la parte indicata come Corpo A, mentre la parte relativa al Corpo B è nella totalità allo stato rustico.
➢ la parte di fabbricato posta invece al piano secondo f.t. del Corpo A e Corpo B si presenta allo stato rustico ovvero comprendente le murature perimetrali, parziale tramezzatura e la relativa copertura a falde senza peraltro che siano state eseguite tutte le opere di completamento (impianti, finiture, etc).
➢ la parte identificata come Corpo C che costituisce il portico per il piano terra e il terrazzo per il piano secondo f.t. è ultimata nelle strutture ma non rifinita;

➢ la parte identificata come Corpo D ovvero la scala di accesso al piano 2 f.t. è ultimata nelle strutture ma non rifinita. Esternamente l'immobile non presenta rifiniture e il tetto a falde non ha il manto di copertura” (pag. 6 elaborato). Ha precisato di avere effettuato i rilievi metrici di dettaglio al piano terra del fabbricato del Corpo A, essendo l'unica parte risultante ultimata anche nelle rifiniture e negli impianti. Sul punto ha evidenziato che “L'altezza utile rilevata in tutti gli ambienti con il distanziometro laser è pari a 2,60 m. La visura e anche l'elaborato planimetrico acquisiti presso gli uffici catastali che peraltro coincidono con quelli allegati al contratto preliminare di compravendita non corrispondono all'attualità. In particolare, la rappresentazione planimetrica catastale attuale è difforme in quanto:
➢ comprende una parte di fabbricato (Corpo B) ancora non ultimata e quindi non classificabile A/2 come il resto dell'appartamento
➢ la distribuzione degli spazi interni non è quella reale ➢ l'altezza indicata è di 2.80 m contro i 2.60 m rilevati sul posto
16 ➢ le aperture indicate in mappa non coincidono con quelle rilevate sul posto” (pag. 12-13 ctu). Alla luce delle riscontrate difformità, e tenuto conto che, dalla data di sottoscrizione del contratto preliminare (24.06.2016) alla data del sopralluogo peritale (04.01.2022) non erano stati eseguiti lavori interni, ha affermato che “non vi è rispondenza tra l'immobile descritto nel contratto preliminare di vendita e lo stato reale del fabbricato” (pag. 15 relazione).
6.4.3.4 - In relazione al secondo quesito, relativo al titolo edilizio sotteso alla costruzione dell'immobile in contesa, il C.T.U. ha chiarito che i quattro corpi del fabbricato erano stati costruiti in forza di diversi titoli. In particolare, “Il Corpo A che rappresenta la parte più datata dell'intero immobile ha ricevuto il Permesso in Sanatoria n°7/2006 dal comune di Campo Calabro in data 08 febbraio 2006”. Sul punto, ha ritenuto necessario chiarire alcuni profili, in linea generale, relativi al
“permesso in sanatoria” (“Ricordiamo qui che ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” il permesso di costruire in sanatoria è un titolo autorizzativo rilasciato dal Comune necessario per interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire prevista dall'art. 23 comma 1 del DPR 380/2001, o in difformità dalla stessa. Il rilascio del permesso di costruire in sanatoria avviene se l'intervento edilizio risulta realizzato in conformità alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso che al momento della presentazione della domanda. Ovvero deve sussistere il principio della doppia conformità. Dal punto di vista urbanistico quest'ultima condizione era di fatto rispettata in quanto il Programma di Fabbricazione vige nel comune di Campo Calabro a far data dal 1985, quindi antecedente alla realizzazione del fabbricato approssimativamente ultimata negli anni 2004/2005. In particolare, anche per gli aspetti strutturali, oltre che per quelli edilizi e urbanistici è necessario che le opere oggetto di sanatoria risultino conformi alla disciplina vigente sia al momento della realizzazione delle stesse che al momento della presentazione della domanda. Il rispetto delle leggi riguardanti le parti strutturali nei due momenti temporali è necessario sia nei confronti delle regole contenute nelle norme tecniche sia per la sismicità della zona. Per gli edifici esistenti come il Corpo A la conformità strutturale delle opere, passa attraverso la valutazione della sicurezza. Mentre per le nuove costruzioni è necessario una verifica di rispondenza alle norme dei dettagli costruttivi da parte del progettista, per le situazioni di costruzioni realizzate senza regolare permesso è responsabilità di chi svolge i controlli procedere con le verifiche di resistenza, duttilità e deformabilità previste per gli stati limite considerati. Se le strutture delle opere costruite abusivamente e oggetto di accertamento di conformità non risultano accompagnate dal deposito del progetto presso gli organi competenti, è necessario procedere alla denuncia delle opere strutturali in sanatoria e al
17 successivo collaudo statico, in riferimento alle norme tecniche e alla sismicità in vigore al momento della presentazione della domanda del permesso in sanatoria, di cui all'articolo 36 del DPR 380/2001”) (pag. 16-17-18 elaborato tecnico). Sempre avuto riguardo al Corpo A dell'immobile oggetto di compravendita ha rilevato che “è stato effettuato il deposito ai sensi della L.R. 7/98 presso l'Ufficio ex Genio Civile di Reggio AL pratica n°0502634 del 25/11/2025 prot. 3097 ma non è stato effettuato il collaudo statico. A tal proposito l'Ufficio ex Genio Civile di Reggio AL con nota prot. 4804 del dicembre 2005 ha segnalato alla Procura di Reggio AL per violazione della legge simica (artt. 17-18 della Legge 64/74 e s.m.i.) la ditta BE EN quale proprietario a quel tempo dell'immobile e titolare del Permesso a Costruire in Sanatoria n.7/2006 (Allegato 2). Pertanto, nel caso della procedura in sanatoria, la verifica di un edificio esistente in base alle norme vigenti al tempo della domanda, deve concludersi sempre con la redazione del certificato di collaudo.” Alla luce di tutto quanto sopra, atteso il mancato collaudo statico “Si può ritenere pertanto che il Permesso in Sanatoria n°7/2006 del 08 febbraio 2006 non essendo stato perfezionato con il collaudo statico non abbia efficacia”. Su tale presupposto, ha rilevato che “Tale situazione avrebbe dovuto costituire per il Comune di Campo Calabro motivo ostativo al rilascio di qualsiasi ulteriore titolo edilizio che riguardasse questo fabbricato. In conseguenza di questa “disattenzione tecnico- amministrativa”, il successivo Permesso a Costruire n° 25 del 22/06/2009 rilasciato dal comune di Campo Calabro per la costruzione dei Corpi B-C-D in aggiunta all'immobile esistente Corpo A seppur trova validità dal punto di vista urbanistico è comunque inficiato in quanto:
➢ è stata prevista la sopraelevazione di una parte del Corpo A oggetto del Permesso in Sanatoria n°7/2006 mai collaudata. (Allegato 3). Il mancato collaudo del Corpo A caratterizza questo fabbricato con un indice di vulnerabilità sismica elevata in quanto non si conoscono le caratteristiche dei materiali impiegati per la costruzione nonché il suo comportamento sotto sisma”.
6.4.3.5 - Ancora, vi sono altre le difformità riscontrate dal Consulente durante il sopralluogo. Per rispondere al terzo quesito, relativo all'accertamento dell'altezza minima del piano terra, ha affermato “Riguardo la parte d'immobile posto al piano terra del Corpo A e come detto già ultimato, l'altezza utile rilevata è pari a 2.60 m contro i 2.80 m indicati su tutti gli elaborati progettuali. Le Norme Tecniche di Attuazione del Programma di Fabbricazione vigente nel comune di Campo Calabro indicano all'art. 35 che l'altezza interna utile dei piani terra adibiti ad abitazione non deve essere inferiore a 2.80 m. (Allegato 4) Come previsto inoltre dal D.M. del 05/07/1975 l'altezza minima utile interna per i locali destinati ad abitazione è fissata in 2.70 m o in 2.55 m per immobili ubicati nei comuni al di sopra dei 1000 m di altezza. Tale limite minimo che è di natura igienico-sanitaria mantiene un ruolo prioritario di interesse pubblico che sovrasta qualsiasi
18 interesse privato e pertanto non ammette tolleranze se non quelle previste dallo stesso decreto (2.40 m per corridoi/bagni/ripostigli/disimpegni). Pertanto in relazione all'altezza minima del piano terra l'immobile è difforme ai regolamenti edilizi”.
6.4.3.6 - Quanto ai giunti tecnici “[…] Il dimensionamento dei giunti tecnici, che non è soggettivo, è specificato nelle norme tecniche per le costruzioni in zona sismica (NTC 2008) e demandato al progettista strutturale che nel caso in esame era l'arch. Persona_3
All'interno degli elaborati tecnici acquisiti presso l'Ufficio ex Genio Civile di Reggio AL, in particolare per la pratica n. 0910278 prot. 382952 del 03/12/2014 relativa alla costruzione del Corpo C, il progettista ha depositato il calcolo della dimensione del relativo giunto che era DA-C= 15 cm (Allegato 5). La verifica condotta sull'intera struttura alla presenza dei CTP ha invece restituito una dimensione DA-C= 0 cm, ovvero il Corpo C è stato realizzato in aderenza al Corpo A esistente. In questa condizione le due strutture affiancate realizzate in tempi diversi e con materiali diversi avendo sotto sisma comportamento dissimile potrebbero danneggiarsi o potenzialmente rovinare. Non avendo ritrovato all'interno della documentazione tecnica il dimensionamento dei restanti giunti tra Corpo A e Corpo B, Corpo A e Corpo D, Corpo B e Corpo D, si è proceduto al relativo calcolo utilizzando come dati base quelli indicati dallo stesso progettista nell'allegato richiamato del Corpo C. […] Si è ottenuta la distanza minima che doveva essere fisicamente realizzata in corso d'opera tra i diversi fabbricati: DA-B >

8.36 cm DB-D > 7,66 cm DA- D > 7,66 cm. Durante il sopralluogo condotto, come detto, alla presenza dei CTP sono state rilevate le reali misure dei giunti presenti in modo da verificarle successivamente con i calcoli sopra ottenuti […] Giunto tra Corpo A e Corpo B Calcolato: DA-B > 8,36 cm Rilevato DA-B = 0,00 cm. Giunto tra Corpo B e Corpo D Calcolato: DB-D > 7,66 cm Rilevato DB-D = 3,30 cm. Giunto tra Corpo A e Corpo D Calcolato: DA-D > 7,66 cm Rilevato DA-D =0,00 cm. Pertanto, in ordine alla presenza dei giunti tecnici nel fabbricato oggetto del contenzioso si può affermare che gli stessi non risultano conformi a quanto previsto nelle Norme Tecniche Costruttive di settore”.
6.4.3.7 - Da ultimo, al fine di rispondere al quarto quesito, relativo alla validità del certificato di agibilità del fabbricato e alla fruibilità/abitabilità/commerciabilità del bene, ha così statuito “È opportuno ricordare che ai sensi dell'art. 24, comma 1, del d.P.R. n.380/01 il certificato di agibilità assolve alla funzione di attestare "la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la vigente normativa". Il certificato può essere richiesto per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata anche copia della dichiarazione presentata per l'iscrizione in catasto dell'immobile. Alla 19 data del 28/09/2016 le condizioni previste dal DPR 380/01 erano inesistenti e pertanto la richiesta non poteva essere ancora avanzata dal proprietario;
ma nonostante questo e seppur carente dei documenti necessari l'istanza è stata accettata dal comune con prot. 7618 del 29/09/2016. La documentazione presentata al momento della richiesta e quella aggiuntiva integrata nei mesi successivi a corredo dell'istanza […] non può ritenersi veritiera e quindi valida in quanto:
- il piano terra del Corpo B come rilevato al momento del sopralluogo (04/01/2022) è ancora allo stato rustico, quindi: a) non funzionalmente autonomo, b) non accatastabile, c) muri non intonacati e ambienti non salubri, d) assenza di impianti;

- il piano terra del Corpo A: a) non è conforme al progetto in sanatoria approvato in quanto ha un'altezza utile di 2.60 m contro i 2.80 m di progetto, b) è difforme dalla planimetria catastale allegata. Per quanto riguarda l'ulteriore documentazione presentata in aggiunta all'istanza per il rilascio del certificato di agibilità, ovvero: - Relazione a Struttura Ultimata - Certificato di collaudo sono state rilevate le irregolarità di seguito riportate. Sulla relazione a struttura ultimata che il Direttore dei Lavori, arch. ha Persona_3 redatto in data 30/01/2017 e depositato presso gli Uffici ex Genio Civile di Reggio AL in data 30/01/2017 prot. 49569, parte attrice per il tramite del proprio CTP ha manifestato delle doglianze riguardo la correttezza delle informazioni temporali riportate nella stessa per la data dei prelievi di calcestruzzo. Dai certificati rilasciati dal Laboratorio ufficiale Tecno-Sud srl di Reggio AL si evince che il primo lotto di provini di calcestruzzo sottoposto a prove è stato prelevato tra il 01/06/2015 e il 13/06/2015 e riguarda presumibilmente il Corpo B;
siccome i prelievi da normativa devono essere concomitanti al getto, si dovrebbe dedurre di conseguenza che in quel lasso di tempo la struttura veniva materialmente realizzata dall'impresa esecutrice. (Allegato 7) Facendo riferimento allo strumento di Street View dell'applicazione Google disponibile liberamente su internet si nota invece che nel mese di gennaio 2012 il Corpo B e il Corpo C erano già stati ultimati nelle strutture. In particolare, il Corpo C del quale è stato dichiarato l'inizio dei lavori in data 24/02/2015 in realtà risultava in costruzione già nel settembre 2010. Pertanto, si deduce che il Direttore dei Lavori, quale responsabile dell'esecuzione del prelievo del controllo accettazione del calcestruzzo nel redigere il verbale di campionamento di sua competenza abbia riportato delle inesattezze. L'assenza dei giunti strutturali progettati e non fatti realizzare dal Direttore dei Lavori insieme alle incongruenze sopra dette riguardo i prelievi in corso d'opera dei campioni di calcestruzzo, di fatto rendono la relazione a struttura ultimata non valida. Valutazione analoga merita anche la relazione di collaudo redatta in data 18/02/2017 dall'ing. e depositata presso gli Uffici ex Genio Persona_4
Civile di Reggio AL in data 09/03/2017 con prot. 82310. Riscontrandosi nella visita di collaudo difetti o mancanze riguardo all'esecuzione dei lavori il collaudatore avrebbe dovuto di fatto rendere il lavoro assolutamente inaccettabile e non collaudabile. Il certificato di collaudo redatto, pertanto, non può ritenersi corretto e quindi valido ai fini previsti dalla vigente legislazione”.
20 6.4.3.8 - In conseguenza delle superiori risultanze, il C.T.U. ha accertato che l'immobile per cui è causa “Vista, quindi, la mancanza delle condizioni minime in termini di sicurezza sismica e di agibilità … nelle condizioni in cui si trovava al momento del sopralluogo risulta: Non fruibile Non abitabile Non commerciabile. Tali condizioni potrebbero comunque essere recuperate con un efficace intervento di adeguamento sismico progettato e seguito da un ingegnere esperto”. Ed ha concluso nel senso che: “sulla base di quanto emerso in sede di sopralluogo, dalla valutazione della documentazione in atti e da quella acquisita, è possibile affermare quanto di seguito: sia lo stato di fatto che le visure catastali del fabbricato di proprietà Controparte_1 ubicato nel comune di Campo Calabro sulla particella n.522 del foglio 11 ed oggetto del contratto preliminare di compravendita tra le parti in contenzioso non corrispondono a quanto descritto nello stesso;
la parte di fabbricato originario (nella presente relazione indicata come Corpo A) è stata autorizzata con Permesso a Costruire in Sanatoria in quanto realizzata senza alcuna autorizzazione ed oggetto, peraltro, di ordinanza di demolizione mai eseguita. Il titolo concesso è mancante del collaudo statico e pertanto non è regolare. Gli atti successivi anche se parzialmente (sopraelevazione del Corpo A) sono stati inficiati dalla mancanza di questo importante documento. Il fabbricato nel suo complesso risulta regolare in base allo strumento urbanistico vigente ma non conforme alle normative tecniche in quanto sprovvisto dei giunti tecnici tra i vari corpi di fabbrica che lo costituiscono e pertanto non è collaudabile;
il fabbricato per quanto riguarda il piano terra ha un'altezza utile inferiore alle misure previste dallo strumento urbanistico vigente e alle normative nazionali di settore;
per le difformità edilizie e sismiche rilevate il certificato di agibilità rilasciato dal comune di Campo Calabro è irregolare e non valido ai fini amministrativi. Pertanto, il fabbricato indicato nel contratto preliminare di compravendita alla luce di quanto rilevato e sopra esposto non risulta al momento fruibile e commerciabile”.
6.5 – Orbene, dalla complessiva disamina tecnica effettuata dal Consulente incaricato, peraltro, non contraddetta da controparte, non essendo state presentate osservazioni critiche alla stessa - e ribadite, in questa sede, le considerazioni fatte da questa Giudice con l'ordinanza del 2 febbraio 2023 sulla richiesta del convenuto di rinnovo di C.T.U. -, devono dirsi accertati e provati sia la condizione di difformità urbanistica e sismica dell'immobile che l'attuale stato di non abitabilità e non commerciabilità del bene che si presenta diverso da quanto descritto nel contratto preliminare di compravendita immobiliare.
6.6 – In ragione di ciò, non appare revocabile in dubbio il grave inadempimento del promittente venditore che, avuto riguardo alla mancanza di interesse alla stipula del 21 definitivo, manifestato dagli attori con la volontà di recedere, ed al tempo necessario per la sistemazione della situazione edilizio-urbanistica del bene, certamente giustifica la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare in contesa, ma non quella di legittimità del recesso ex art. 1385, comma 2, con condanna al pagamento del doppio della caparra, tenuto conto della sanabilità, a seguito di nuovi interventi progettuali, delle riscontrate deficienze, in ossequio alla giurisprudenza che di seguito si cita.
6.6.1 – Giova, infatti, ricordare che, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. Civ. ord. n. 5963 del 05/03/2024; sent. n. 23605 del 02/08/2023; sent. n. 23604 del 02/08/2023). Con l'effetto che, in applicazione di tale criterio distintivo, allorché l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum (Cass. Civ. ord. n. 14900 del 29/05/2023; sent. n. 39369 del 10/12/2021; ord. n. 4826 del 19/02/2019; ord. n. 30950 del 27/12/2017; sent. n. 3851 del 15/02/2008; sent. n. 17140 del 27/07/2006; sent. n. 1391 del 11/02/1998).
6.7 – In sostanza la futura fruibilità e commerciabilità del bene, a seguito della possibilità di sanatoria delle riscontrate violazioni urbanistiche, attestata dal C.T.U. nell'elaborato peritale, non rende legittimo il recesso invocato dagli attori, ma la risoluzione.
6.8 – E' possibile, pertanto, pronunciare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita in lite, in presenza dell'inadempimento del promittente venditore, il quale, né al momento previsto pattiziamente per il rogito notarile (“entro e non oltre il 15-08-2016”) né successivamente ovvero in corso di causa, ha posto in essere quanto necessario, sul piano edilizio, urbanistico ed amministrativo, per addivenire alla regolare stipula del definitivo ovvero al trasferimento dell'immobile.
22 Inadempimento da qualificarsi grave in relazione alle concrete esigenze dei promissari compratori di ottenere in tempi ragionevoli un immobile fruibile e commerciabile, da usare direttamente od indirettamente.
6.8.1. – Invero, all'attualità - quasi dieci anni dalla conclusione del preliminare - non ricorrono le condizioni sostanziali necessarie per addivenire alla stipula del contratto definitivo, atteso che non sono presenti, in concreto, i requisiti previsti dalla legge per l'agibilità né sono prevedibili i tempi per i nuovi iter amministrativi ovvero per gli interventi progettuali in sanatoria. Deve, quindi, darsi luogo alla risoluzione del contratto preliminare, in quanto le deficienze riscontrate influiscono, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res promessa in vendita, la cui identità sul piano statico e dinamico non corrisponde esattamente all'oggetto della pattuizione.
6.9 – Va, pertanto, dichiarato risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato dalle parti processuali in data 24 giugno 2016.
7. – In conseguenza della suddetta pronuncia, che viene emessa in accoglimento della domanda subordinata formulata dagli istanti, aderendo alla richiesta che questi hanno spiegato in seguito alla stessa, il convenuto deve essere condannato a restituire agli attori la somma ricevuta quale acconto-caparra pari ad euro 80.000,00, oltre interessi legali dal momento in cui la somma è stata corrisposta al soddisfo.
7.1 - Relativamente alla richiesta di rivalutazione monetaria dalla costituzione al soddisfo, va precisato che la Corte di Cassazione ha chiarito che “In caso di risoluzione per inadempimento di un contratto, le restituzioni a favore della parte adempiente non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni, e, quando attengono a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore, ma di valuta, non soggetti a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c. che va, peraltro, provato dal richiedente” (cfr. Cass. Civ. sent. n. 14289 del 2018). In difetto di prova, nulla è dovuto.
8. – Va, invece, respinta la domanda risarcitoria proposta dagli attori che hanno chiesto di essere il ristoro dei “danni corrispondenti ai costi riferibili alla mediazione immobiliare pari a € 5.000,00, nonché gli ulteriori danni derivanti dall'indisponibilità della somma versata quale caparra/acconto e per non aver potuto coltivare ulteriori trattative da quantificarsi in via equitativa”. In ordine alla richiesta risarcitoria di euro 5.000,00 non vi è alcuna prova documentale di un siffatto costo della procedura di mediazione, per altro non obbligatoria nella fattispecie, né parte attrice ha documentato altro diverso costo;
per quanto concerne la seconda istanza di ristoro,
23 premesso che il danno non è in re ipsa, la stessa non risulta in alcun modo supportata da corredo probatorio.
9. - Infine, in conseguenza dell'accoglimento della domanda attorea di risoluzione giudiziale e condanna del convenuto alla restituzione dell'acconto ricevuto di euro 80.000,00, va revocato parzialmente il sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. disposto con l'ordinanza emessa il 21 giugno 2018, pubblicata il 25 giugno 2018, in quanto autorizzato sui “beni mobili, immobili e crediti di cui il convenuto _1
risulti titolare fino alla concorrenza dell'importo di € 160.000,00 (euro
[...] centosessantamila)” e confermato solo fino alla concorrenza dell'importo di euro 80.000,00.
9.1 - Nessun ulteriore pronunciamento deve emettersi, avuto riguardo alle conclusioni precisate dalla parte attrice nel foglio di precisazioni delle conclusioni depositate sul canale telematico il 29 marzo 2024 (si rammenta, per altro, sull'art. 686 c.p.c., di cui gli attori hanno dedotto negli scritti difensivi finali, che la conversione del sequestro conservativo in pignoramento si opera ipso iure nel momento in cui il sequestrante ottiene sentenza di condanna esecutiva).
10. – L'accoglimento nei superiori limiti, in uno alla circostanza che, alla luce delle concrete circostanze desumibili dal compendio probatorio tecnico, nella sostanza le difformità riscontrate sono sanabili, giusta quanto affermato dal C.TU., va esclusa la temerarietà della lite ex art. 96 c.p.c. che, comunque, parte attrice non ha confermato come richiesta nel foglio di precisazione delle conclusioni.
11.- Le spese di lite seguono la soccombenza della parte convenuta e vengono liquidate per il presente giudizio, ex DM 55/2014, tenuto conto del decisum, come segue: € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.670,00 per la fase istruttoria, € 4.253,00 per la fase decisoria, per un totale di € 14.103,00. Alla somma de qua vanno aggiunti euro 845,20 per spese documentate. Gli attori vanno ristorati anche delle spese inerenti al giudizio cautelare instaurato in corso di causa (R.G.A.C. n. 130/2018 sub 1) che, con l'ordinanza di accoglimento del 21 giugno 2018, sono state rimesse al merito: esse vengono liquidate, tenuto conto dell'attività difensiva della parte ricorrente, della contumacia del resistente, della celebrazione di una sola udienza, dell'assenza di istruttoria e dell'instaurazione della procedura in corso di causa, nella somma complessiva di euro 1.664,00 per compensi ed euro 379,50 per spese documentate. Nessuna liquidazione è possibile per la fase di reclamo in quanto parte attrice non ha documentato, depositandoli nel proprio fascicolo, né la propria memoria di costituzione né l'ordinanza emessa a definizione della suddetta fase.
24 11.1 – Le spese della C.T.U. disposta nel corso del processo e già liquidate per anticipazione con decreto del 13 maggio 2022sono definitivamente poste a carico del convenuto . Controparte_1

P.Q.M.

Il Tribunale di Reggio AL, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice istruttore dott.ssa Rosaria Leonello, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 130/2018 promossa da Parte_1
e nei confronti di , disattesa ogni
[...] Parte_2 Controparte_1 contraria domanda, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta le eccezioni preliminari formulate dal convenuto per quanto esposto in parte motiva;

- rigetta la domanda attorea di scioglimento del contratto per legittimo recesso ex art. 1385, comma 2, c.c.;
- accoglie la domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti in data 24 giugno 2016;
- e, per l'effetto, accerta e dichiara la risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato da _1
(promittente venditore) e da e
[...] Parte_1 Pt_2
(promissari acquirenti) in data 24 giugno 2016;
[...]
- e, per l'effetto, condanna a restituire a Controparte_1 Parte_1
e , in solido tra loro, la somma di euro 80.000,00 da loro
[...] Parte_2 versata quale acconto in forza del predetto contratto, oltre interessi legali dalla relativa dazione al soddisfo;

- rigetta la domanda risarcitoria proposta dagli attori per quanto indicato in parte motiva;

- revoca parzialmente il sequestro conservativo disposto con l'ordinanza emessa dal Tribunale di Reggio AL in data 21 giugno 2018, pubblicata il 25 giugno 2018, confermandolo fino alla concorrenza dell'importo di euro 80.000,00;
- condanna a rimborsare agli attori le spese di lite del presente Controparte_1 giudizio e del cautelare in corso di causa (R.G. n. 130/2018 sub 1) che vengono liquidate, rispettivamente, nella somma di € 14.948,20 per il merito, di cui euro 845,20 per spese documentate, ed euro 14.103,00 per compensi, e nella somma di euro 2.043,50 per il sequestro conservativo, di cui euro 379,50 per spese documentate ed euro 1.664,00 per compensi, oltre il 15% delle somme previste per compensi a titolo di spese forfettarie;

- pone definitivamente a carico del convenuto le spese della Controparte_1
C.T.U. disposta nel corso del processo e già liquidate per anticipazione con decreto depositato il 13.05.2022. Così deciso in Reggio AL, 4 agosto 2025
Il Giudice Istruttore 25 Dott.ssa Rosaria Leonello
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