REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 48835 dell'anno 2024 e vertente
TRA in persona del suo legale Parte_1 rappresentante pro tempore, dott. nominato Parte_2 custode giudiziario, in sostituzione dell'avv. Anita Pilotti, giusto provvedimento del 7.6.2024, nella procedura esecutiva immobiliare RGE 983-2022 pendente presso il Tribunale di
Roma – G.E. Dott. Fernando Scolaro, promossa da
[...] in danno di istante Parte_3 Persona_1 rappresentato e difeso dall'avv. Giovanna Sebastio con studio in viale Giulio Cesare 61, presso il cui studio è Pt_1 elettivamente domiciliato giusta delega in atti
ATTORE
E
in persona del suo legale rappresentante pro CP_1 tempore, con sede in Via Farini n. 52, rappresentata e Pt_1 difesa dall'avv. Danilo Quaglini, con studio in Via Reno Pt_1
n. 30, come da procura versata in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 07/10/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
1 dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il custode giudiziario, Avv. Anita Pilotti, ora sostituito da
[...] giusta nomina del 7.6.2024, nominato nella Parte_1 procedura esecutiva immobiliare iscritta presso il Tribunale civile di Roma promossa da e per essa, Parte_3 quale mandataria, la ha Controparte_2 intimato sfratto per morosità nei confronti della CP_1
titolare di contratto di locazione sottoscritto il 5
[...] settembre 2002, registrato presso l'agenzia delle entrate al n.
15858-2022 e avente ad oggetto l'immobile subastato di proprietà del sig. , nato a [...] 25 luglio Persona_1 Pt_1
1969, sito in Via Farini n. 52, identificato in NCEU di Pt_1 al fg 481, part. 127, sub 507. Pt_1
Iscritta la causa a ruolo, alla fissata udienza del 11.7.2024 si costituiva la la quale, nel confermare la CP_1 esistenza del contratto di locazione, ne contestava la morosità.
Deduceva in particolare l'intervenuta estinzione delle obbligazioni di pagamento del canone in virtù di scrittura privata datata 30.3.2006, con la quale le parti avrebbero ritenuto pagati canoni per 60.000,00 dal 2020 al 2026 per compensazione a seguito di lavori di ristrutturazione dell'immobile locato asseritamente autorizzati dal locatore.
Il conduttore sosteneva la opponibilità della scrittura privata alla procedura esecutiva immobiliare stante la certezza della data poiché formata con plico spedito tra le parti in epoca anteriore al pignoramento immobiliare.
All'udienza del giorno 11 luglio 2024 la causa veniva rinviata con salvezza dei diritti di prima udienza al fine di consentire alle parti di esaminare le difese e dedurre in merito.
2 Nel corso della successiva udienza il Giudice, a fronte dell'opposizione formulata, chiusa la prima fase del procedimento sommario con l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull'obbligo di esperire il procedimento della media-conciliazione presso i competenti organismi, deposita agli atti di causa il verbale comprovante l'esito negativo del detto tentativo.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La tesi sostenuta da parte intimata in ordine all' opponibilità alla procedura esecutiva immobiliare della compensazione dell'importo dovuto per canoni con i lavori di ristrutturazione eseguiti, oggetto di una scrittura privata contenuta in un plico spedito tra le parti in epoca anteriore al pignoramento immobiliare ed avente data certa, non può trovare accoglimento in questa sede.
A tale proposito valgono le eccezioni sollevate dall'intimante
“….omissis….Nel caso di specie ci troviamo di fronte ad una scrittura privata che a ben guardare, sembra essere priva di data certa, in quanto il documento è privo di timbro direttamente apposto sul foglio. Infatti, perché un atto possa avere data certa occorre che il timbro postale formi un tutt'uno con il supporto cartaceo. Giova ricordare che, ai fini della certezza della data ex art. 2704 c.c., nel caso di apposizione di timbro postale sul foglio contenente la scrittura è necessario che il timbro sia direttamente apposto sul foglio in modo da formare un corpo unico con la scrittura stessa (Cass. nn.
8438/12; 23281/17). Ciò in quanto ci deve essere un
3 collegamento certo e indubbio tra la scrittura e la data del sigillo stesso.
La ha prodotto agli atti del processo un foglio CP_1 cartaceo a righe, scritto a mano con sovrapposto un adesivo di posta prioritaria – non una raccomandata - senza che si possa affermare con certezza che quel documento risalga precisamente al giorno indicato sul timbro postale. Va poi rilevato che nel suo contenuto la scrittura prodotta dall'intimata lascia molti dubbi circa la veridicità e attendibilità di quanto ivi dichiarato. Invero, il documento si riferisce al contratto di locazione del 1 ottobre 2002 e sembra essere sottoscritta da
, ossia l'odierno debitore esecutato, il quale Persona_1 risulta essere socio al 55% della società nonché CP_1 amministratore della medesima società dal 25.01.2000, sino al
15.09.2014.
Inoltre nella scrittura privata esibita dalla il CP_1
, avrebbe riconosciuto e rilasciato quietanza di Per_1 pagamento per un importo di sessantamila euro, pari ai canoni che sarebbero maturati nel sessennio dal 2020 al 2026, ossia proprio quelli che afferiscono al pignoramento.
In sostanza, nel 2006 l'odierno debitore esecutato nonché proprietario dell'immobile ha dichiarato di voler compensare
“forfettariamente” canoni di locazione che avrebbe maturato nel futuro a distanza di oltre quattordici anni computando lavori di cui non si conosce l'entità e la data di esecuzione. Aver rilasciato quietanza per un credito futuro ed esigibile solo a distanza di molti anni, lascia quanto mai perplessi. La circostanza appare inverosimile”.
Ma, anche a voler ritenere autentica e con data certa la scrittura contenente la ricognizione della intervenuta compensazione dei canoni e la relativa quietanza, va detto, come già anticipato nell'ordinanza di mutamento del rito del
4 18.11.2024, che tale documento e il suo contenuto non sono opponibili alla procedura esecutiva immobiliare.
“…omissis…Come è noto, il pagamento anticipato dei canoni in caso di esecuzione è opponibile entro determinati limiti, proprio per evitare il pregiudizio dei creditori. Infatti, con riferimento ai canoni di locazione, è evidente che il pagamento anticipato degli stessi (i quali, ai sensi dell'art. 820, comma terzo, c.c. costituiscono frutti civili per eccellenza) sottrae il loro pagamento alla procedura esecutiva (art. 2912 c.c.), nonché all'aggiudicatario, il quale, divenuto proprietario, non potrà richiedere al conduttore un secondo adempimento. Il pagamento anticipato dei canoni di locazione costituisce un elemento che incide fortemente sulla appetibilità del bene sul mercato, atteso che priva il futuro aggiudicatario della disponibilità dello stesso per la relativa durata del contratto, senza consentirgli di fruire del corrispettivo del canone. Si comprende allora la ratio degli articoli 1605, 2812, 2918, 2924
c.c. (la prima dedicata la opponibilità delle cessioni di canoni o dei pagamenti anticipati all'acquirente, in caso di vendita dell'immobile). Dette disposizioni trattano di “liberazione”, così ricomprendendo tutte le ipotesi di estinzione del debito relativo ai canoni per effetto di atto volontario del conduttore. Stante il tenore delle norme sopra richiamate e con particolare riferimento all'art. 2918 c.c.:
- i pagamenti anticipati che coprono un periodo non eccedente i tre anni sono opponibili, ma nei limiti di un anno, se hanno data certa anteriore al pignoramento.
- I pagamenti anticipati che coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento o all'ipoteca. Lo stesso vale per i pagamenti di durata non eccedente i tre anni
5 che hanno data certa successiva all'ipoteca ma precedente al pignoramento.
- Infine, i pagamenti trascritti dopo l'iscrizione ipotecaria sono opponibili nei limiti di un anno.
Con riferimento alla trascrizione della quietanza di pagamento, va rilevato che non è sufficiente che di esso si faccia riferimento all'interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio all'ormai consolidato orientamento della giurisprudenza, secondo il quale
"Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari” (Cass. Sez. III, 31 agosto 2009, n. 188892).
Secondo la norma qui richiamata (art. 2918 c.c.) nonché la giurisprudenza sopra citata, perché l'estinzione anticipata dei canoni possa dirsi in qualche modo opponibile alla procedura occorre che il relativo atto di quietanza abbia data certa e sia espressamente trascritto prima della iscrizione ipotecaria o, se trascritto dopo, possono essere ritenuti opponibili i pagamenti dei canoni nei limiti di un solo anno (che, nel caso di specie, è abbondantemente trascorso).
Dalla certificazione notarile depositata negli atti del procedimento esecutivo immobiliare RGE 983/2022 emerge che nessuna trascrizione della quietanza è intervenuta prima o dopo la iscrizione ipotecaria né alcuna trascrizione è intervenuta prima dell'atto di pignoramento.
6 Alla luce delle esposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n.
8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto
7 secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e
8 neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Via Farini n. 52, identificato in Pt_1
NCEU di al fg 481, part. 127, sub 507.; Pt_1 conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 18.11.2024 e del 21.01.2025;
Condanna la (c.f. ), in persona del CP_1 P.IVA_1 suo legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore del Custode IVG di della procedura Parte_1 esecutiva RGE 983-2022 della somma di Euro di Euro
29.590,66, per canoni scaduti alla data del 21 marzo 2025 oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi
Euro 3.250,00, di cui Euro 250,00 per esborsi, ed Euro
3.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
9 Così deciso in Roma, 07/10/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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