N. R.G. 3178/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Aureliana Di Matteo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3178/2022 promossa da:
, C.F. , , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, , C.F. , C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
, C.F. , , C.F.
[...] C.F._4 Parte_5 C.F._5 rappresentati e difesi dall'avv. Maria Donatiello (C.F. , pec: C.F._6
ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Bisaccia (Av) Email_1 alla Via XXIII Luglio n. 136
ATTORI
CONTRO
, C.F. , Controparte_1 C.F._7
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte di udienza di discussione.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
hanno convenuto in giudizio innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir Pt_5 Controparte_1 accogliere le seguenti conclusioni: “ACCERTARE E DICHIARARE l'inadempimento del convenuto rispetto all'obbligazioni previste nel contratto del 29/05/2018 tra cui il mancato pagamento del prezzo
e il cambio di destinazione d'uso; e, per l'effetto, CONDANNARE il sig. al pagamento Controparte_1 della restante somma pari ad € 2.100,00 come pattuito nel preliminare di vendita del 29/05/2018 oltre interessi come per legge, in favore degli attori quali eredi di Soltanto in via Persona_1
pagina 1 di 6 subordinata: ACCERTARE E DICHIARARE la risoluzione del contratto preliminare di vendita del
29/05/2018 per grave inadempimento del promittente acquirente;
ORDINARE al sig. Controparte_1 la restituzione in favore degli attori dell'appezzamento di terreno sito nel Comune di Lacedonia, Av, alla contrada Gautelle, riportato in catasto terreni al foglio mappale n. 29, particella 175;
ACCERTARE E DICHIARARE, inoltre, che il convenuto è tenuto al risarcimento del danno subito dagli attori. Con vittoria di spese e con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.”
A supporto della spiegata domanda, gli odierni attori hanno premesso di essere eredi di Persona_1
(deceduta il 03.01.2020) rappresentando che, in data 29.05.2018, la dante causa aveva stipulato con un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'appezzamento di Controparte_1 terreno sito alla contrada Gautelle del comune di Lacedonia (Av) ed identificato al Catasto terreni al fg.
29, p.lla 175.
Parte attrice ha lamentato che il convenuto non avrebbe adempiuto alle obbligazioni nascenti dal ridetto contratto, avendo corrisposto soltanto parzialmente il corrispettivo della vendita (che era stato pattuito in € 4.000,00 da versarsi in 3 rate entro settembre 2019) ed avendo cambiato destinazione d'uso al fondo. Essendo, dunque, il nel possesso del fondo dalla conclusione del contratto e non avendo CP_1 egli saldato il prezzo della vendita, parte attrice ha promosso in via principale azione di adempimento, chiedendo che il convenuto sia condannato al pagamento del saldo (pari a € 2.100,00), oltre interessi, e in via subordinata azione di risoluzione del contratto ex art. 1453 per grave inadempimento della parte acquirente. Gli attori hanno chiesto, inoltre, la condanna al risarcimento dei danni patiti, da liquidarsi in via equitativa.
Benché regolarmente evocato in giudizio, non si è costituito il convenuto e ne è stata dichiarata la contumacia alla prima udienza di comparizione delle parti.
Il giudizio è stato istruito in via documentale e mediante espletamento della prova orale richiesta da parte attrice con le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. per essere successivamente rinviato all'udienza del 04.12.2025 per la precisazione delle conclusioni e discussione, con termine per note conclusionali sino a 30 giorni prima. Ad esito di detta udienza, la scrivente ha trattenuto la causa in decisione senza concedere alle parti ulteriori termini.
***
§ Nel merito
Occorre muovere dalla qualificazione del rapporto contrattuale intercorso tra le parti, onde procedere alla trattazione del merito della presente controversia;
sul punto, giova rammentare che “il giudice ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente l'azione e di attribuire al rapporto dedotto in giudizio un nomen iuris diverso da quello indicato dalle parti, purché non sostituisca la domanda proposta con pagina 2 di 6 una diversa, modificando i fatti costitutivi e fondandosi su una realtà fattuale non dedotta e allegata in giudizio.” Costituisce, invero, ius receptum che la qualificazione del rapporto dedotto in giudizio spetti al giudice di merito e debba svolgersi in ossequio ai criteri ermeneutici di cui agli att. 1362 e ss. c.c. ossia tenendo conto delle “espressioni usate dai contraenti nella parte dispositiva, la quale esprime il nucleo essenziale della volontà negoziale” (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17682 del 14/08/2007; Sez. 3,
Sentenza n. 16342 del 20/11/2002; Sez. 2, Sentenza n. 10898 del 05/10/1992).
Orbene, gli odierni attori hanno lamentato in giudizio l'inadempimento del rispetto al contratto CP_1 preliminare di compravendita immobiliare (avente ad oggetto un terreno agricolo) concluso dal medesimo in data 29.05.2018 con la loro dante causa Persona_1
Ritiene il tribunale che detto accordo, tuttavia, non possa qualificarsi come preliminare di vendita, non prevedendo alcun impegno delle parti alla stipula in futuro di un contratto definitivo.
In tema, la Corte di Legittimità è di recente intervenuta ribadendo che “il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce, pertanto, un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici (Cass. Sez. 2, Ordinanza n.
3153 del 02/02/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 7666 del 16/03/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33916 del
17/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 21650 del 23/08/2019; Sez. 2, Sentenza n. 24150 del 20/11/2007; Sez.
1, Sentenza n. 7429 del 21/05/2002; Sez. 1, Sentenza n. 564 del 17/01/2001; Sez. L, Sentenza n. 10961 del 02/11/1998).” (cfr. Cass. ordinanza n. 10454 del 22.04.2025).
Alla stregua dei principi di diritto e dei criteri d'interpretazione sopra enunciati, dunque, il negozio dedotto in lite va qualificato come contratto definitivo di compravendita immobiliare. In tal senso depongono: i) l'esplicita qualificazione pattizia dell'operazione contrattuale come “atto di vendita”, ii) un'intenzione immediatamente traslativa che si deduce dalle espressioni utilizzate nel testo negoziale, quali “vende”, “parte venditrice”, “parte acquirente”, iii) l'esatta determinazione di tutti gli aspetti contrattuali propri del suddetto contratto tipico, con la conseguente assunzione di tutte le obbligazioni proprie dell'acquirente e del venditore, iv) l'immediata assunzione degli oneri e delle spese a carico dell'acquirente.
Trattasi, in sostanza, di un contratto definitivo concluso con scrittura privata non autenticata, sottoscritta dalla e dal e perciò pienamente valido ed efficace tra i contraenti, ma non Per_1 CP_1
pagina 3 di 6 opponibile a terzi in base a quanto previsto dalle disposizioni codicistiche in materia di trascrizione nei pubblici registri.
Peraltro, l'accordo subordina il trasferimento del diritto di proprietà (e le annesse facoltà) al pagamento del saldo finale del prezzo convenuto per la vendita, rientrando così nello schema negoziale tipico della vendita con riserva di proprietà di cui agli artt. 1523 e ss. c.c. Tanto lo si evince dal punto 4 dell'accordo a mente del quale “il possesso giuridico e il godimento passerà alla parte acquirente al pagamento del saldo finale.”.
In materia di vendita con riserva della proprietà viene in rilievo l'art. 1523 il quale dispone che “Nella vendita a rate con riserva della proprietà il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna” nonché il successivo art. 1525 c.c. secondo cui “Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive”.
Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, la disposizione di cui all'art. 1525 c.c. ha lo scopo di limitare l'autonomia contrattuale attraverso "l'etero regolamentazione” legale che richiede, affinché la vendita possa risolversi su domanda del venditore rimasto creditore del prezzo, che il compratore non sia inadempiente per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo”
(cfr. Cass. civ. n. 22190/2020).
È stato, sul punto, sancito il seguente principio di diritto: “le disposizioni degli artt. 1525 e 1526 c.c., concernenti l'inadempimento del compratore e la risoluzione del contratto, hanno la funzione di impedire al venditore di poter chiedere la risoluzione del contratto oltre i limiti della rilevanza legale dell'inadempimento del compratore per il mancato pagamento del prezzo (come nell'ipotesi di omesso pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo), ma non già di poter far valere
l'azione contrattuale di adempimento in relazione al bene oggetto del patto di riservato dominio” (Cfr.
Cass. S.U. n. 11718/1993; Cass. 22/10/2013 n. 23967).
Nel caso in lite, va pertanto rilevata l'esperibilità di entrambe le azioni proposte, atteso che l'ottava parte del prezzo pattuito per la vendita corrisponde a € 500,00 (€ 4.000,00/8), mentre il saldo dovuto dal si attesta essere pari a € 2.100,00. CP_1
Va, altresì, ribadita la proponibilità in via principale dell'azione di esatto adempimento e in via meramente subordinata di quella di risoluzione, dovendosi rammentare che l'art. 1453, comma 2, c.c. statuisce quanto segue: “la risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione”. pagina 4 di 6 In relazione alla citata disposizione, la Suprema Corte ha precisato a più riprese che
“l'art. 1453 c.c., comma 2 "contiene un principio di ordine processuale in base al quale nei contratti con prestazioni corrispettive è consentito alla parte, in deroga alle norme che vietano la mutatio libelli nel corso del processo, sostituire alla domanda originaria di adempimento coattivo del contratto quella di risoluzione per inadempimento, non solo per tutto il corso del giudizio di primo grado, ma anche in appello e nel giudizio di rinvio" (Cass. n. 2715/1996) e ha affermato che tale facoltà si estende anche alla conseguente domanda accessoria di restituzione del prezzo, nonché a quella di risarcimento del danno (Cass. n. 26325/2008)” (cfr. Cassazione civile sez. II, 22/11/2023, n. 32456).
Ne deriva l'applicazione alla fattispecie in esame del regime giuridico di cui all'art. 1453 c.c. anche per ciò che concerne il regime probatorio;
di talché il creditore che agisce per l'adempimento o per la risoluzione contrattuale e il risarcimento del danno deve soltanto provare la fonte (legale o negoziale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, potendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento altrui, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa (cfr. Cass. SU. 13533/2001; Cass. 13674/2006).
La domanda attorea di adempimento va pertanto accolta in quanto fondata, con assorbimento della domanda subordinata. Parte attrice ha provato la fonte negoziale del proprio diritto (cfr. il contratto di compravendita del 29.05.2018) e ha allegato l'inadempimento del il quale - rimasto contumace CP_1 in giudizio – nulla ha dedotto circa l'esistenza di fatti impeditivi o modificativi dell'obbligazione di pagamento posta a suo carico. La tesi attorea è peraltro confermata dalle quietanze di pagamento apposte in calce alla scrittura del 29.05.2018 e dalle deposizioni testimoniali acquisite in corso di causa.
Quanto all'ulteriore domanda di risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa, va posto in evidenza che il pregiudizio lamentato dagli attori come conseguenza dell'inadempimento del convenuto non è stato provato nella sua effettiva consistenza. Ne consegue il rigetto della domanda in applicazione del principio giurisprudenziale per cui “l'esercizio del potere conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c. è attivabile ove sussista l'impossibilità o la notevole difficoltà di procedere alla quantificazione del danno, ma richiede pur sempre la prova dell'effettiva sussistenza del pregiudizio risarcibile e quindi dell'an del risarcimento, prova che, ove non assolta, osta comunque all'accoglimento della domanda” (cfr. Cass. 20889/2016; Cass. 13792/2017; Cass. 4310/2018; Cass.
11012/2018).
Invero, in presenza dell'accoglimento della domanda di adempimento proposta in via principale, la circostanza lamentata relativa al mutamento della destinazione del fondo, non comporta di per sé alcun danno risarcibile in capo alla parte attrice.
§ Sulle spese di lite pagina 5 di 6 Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in ragione dei parametri minimi in considerazione della non particolare complessità delle questioni trattate in corso di causa e della celere istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- accoglie la domanda principale per quanto di ragione e, per l'effetto, condanna il convenuto contumace al pagamento della somma di € 2.100,00 in favore di parte attrice, oltre interessi dalla domanda al saldo;

- condanna il convenuto contumace alla refusione delle spese di lite che si liquidano in € 1.278,00, oltre
IVA e CPA e spese generali al 15 %, se dovute come per legge, da distrarsi in favore del procuratore di parte attrice dichiaratosi antistatario.
AVELLINO, 9 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Aureliana Di Matteo
pagina 6 di 6