REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, ha pronunciato, dandone lettura in udienza, la seguente
SENTENZA
EX ARTT. 447 BIS E 429 C.P.C. nella causa civile iscritta a ruolo al numero 1862/2024 tra
(C.F.: ) residente in [...] con gli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Luca Zandigiacomo e Tiziana Zandigiacomo del Foro di Roma
Attrice - Ricorrente
CONTRO
(C.F.: ) residente in [...]con l'Avv. Stefano CP_1 C.F._2
Paroni di Udine
Convenuta - Resistente
*
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
* * * * *
Conclusioni delle parti: come da verbale odierno.
Con atto di citazione del 4.7.2024, notificato l'8.7.2024, la signora Parte_1
(di seguito anche: AU e/o attrice e/o convenuta e/o locatrice) proprietaria e locatrice dell'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Udine, Via San Rocco n. 364, identificata al N.C.E.U. del Comune di Udine, foglio 47, particella 76, Sub. 51, ha convenuto in giudizio la conduttrice (di seguito anche: e/o CP_1 CP_1
convenuta e/o resistente e/o conduttrice) per accertare e far dichiarare la risoluzione del contratto di locazione del 12.4.2019 avente ad oggetto la suddetta unità immobiliare e per l'effetto condannare la a rilasciare l'immobile libero CP_1 da persone e cose nonché al pagamento della somma di €.16.560,00.
L'attrice ha esposto:
➢ che con contratto di locazione ad uso abitativo del 12.4.2019, regolarmente registrato, ha locato alla l'immobile sito in Udine, in Via San Rocco n. CP_1
364;
➢ che la clausola 2) del contratto prevede l'uso di civile abitazione dell'immobile e la clausola 4) un canone annuale di €.3.600,00, oltre alle spese condominiali di
€.1.920,00 annue, per un importo mensile di €.460,00;
➢ di aver inviato alla conduttrice in data 13.4.2024 una raccomandata comunicando la volontà di vendere l'immobile, chiedendo a quest'ultima se fosse interessata all'acquisto ex art. 38 Legge n.392/1978, avvisando dell'applicazione della clausola n.6 del contratto in forza della quale il conduttore deve consentire le visite all'immobile al locatore ed ai suoi incaricati, due volte la settimana per almeno un'ora ciascuna escluso i giorni festivi, nonché della clausola 1-1e relativa al recesso anticipato;

➢ di essersi recata in data 5.4.2024 insieme alla signora Testimone_1
dipendente dell'agenzia immobiliare Il Borgo, presso l'immobile locato per effettuare una visita ed una valutazione dell'immobile, nonché scattare delle fotografie degli interni;

➢ che nel corso della suddetta visita sono stati rinvenuti all'interno della zona giorno dell'immobile un lettino da massaggi, una postazione per la manicure con molti dispenser di smalti ed attrezzature varie, nonché affissi alle pareti alcuni attestati di corsi di manicure, ragione per la quale non era stato possibile scattare delle fotografie da pubblicare sui siti di pubblicità immobiliare;

➢ che, pertanto, la conduttrice aveva violato la clausola n.2 del contratto che stabilisce che l'immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione;

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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 ➢ che in data 3.6.2024 è stata inviata alla conduttrice una raccomandata in cui le
è stato comunicato lo scioglimento de iure del contratto per violazione della clausola n.2 assegnando alla stessa termine fino al 30.6.2024 per allontanarsi dall'immobile;
➢ che la non ha adempiuto alla diffida;
CP_1
➢ che a seguito dell'inadempimento della conduttrice il danno risarcibile - pari al diritto di pretendere quanto si sarebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute - ammonta ad €.16.560,00 pari ai canoni ed alle spese condominiali dal 5.4.2024 al 12.4.2027 (scadenza naturale del contratto).
Con memoria del 30.9.2024 si è costituita la contestando le deduzioni CP_1
dell'attrice ed affermando:
➢ che la AU non ha fornito alcuna prova della fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione;

➢ che sono prive di valore le comunicazioni inviate dalla stessa attrice alla convenuta;

➢ di essersi rifiutata di firmare una lettera del 3.4.2024 consegnatale a mani dalla presso l'immobile locato;
Pt_1
➢ che la visita all'immobile da parte della persona incaricata dall'agenzia immobiliare è avvenuta prima dell'invio della raccomandata del 13.4.2024 con la quale la proprietaria ha affermato solo la volontà di vendere l'immobile, senza fare alcun riferimento all'asserito cambio di destinazione dell'immobile;
➢ di essere stata all'estero dal 18.12.2023 al 29.3.2024 per recarsi – come avviene ogni anno – in Nigeria a trovare il figlio;

➢ di avere un contratto di lavoro a partire dal 15.4.2024;
➢ che alla data della visita era da poco rientrata in Italia e si stava apprestando ad iniziare il nuovo rapporto di lavoro;

➢ che non ha cambiato la destinazione dell'immobile locato;

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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 ➢ che le richieste di rilascio dell'immobile a seguito della necessità dell'attrice di vendere l'appartamento sono ingiustificate in quanto il contratto di locazione si è era rinnovato per altri quattro anni a decorrere dal 2023;
➢ che a fronte dell'impossibilità di recedere dal contratto l'attrice ha preteso la restituzione eccependo un asserito inadempimento contrattuale;

➢ di essere un'estetista, di aver seguito diversi corsi di formazione e di aver conseguito attestati, nonché di essere libera di esporre gli attestati e di tenere un lettino per massaggi e dei dispenser;

➢ che dalla presenza di tali oggetti non è possibile ricavare e far conseguire il mutamento di destinazione dell'immobile;
➢ che nell'esposto alla Guardia di Finanza l'attrice ha affermato di averla vista svolgere attività di manicure durante i lavori di ristrutturazione c.d. superbonus, ma tali lavori sono stati effettuati nel 2023, pertanto, l'azione di cui all'art. 80 della Legge n.392 del 1978 sarebbe tardiva essendo trascorso il termine di tre mesi alla data della domanda, mentre controparte vorrebbe far decorrere tale termine dal 5.4.2024 giorno in cui l'addetta dell'agenzia immobiliare ha rinvenuto il lettino ed i dispenser;

➢ che nel contratto manca una clausola risolutiva espressa, pertanto, l'eventuale gravità dovrà essere valutata dal giudice ex art. 1455 c.c.;
➢ che la domanda di risarcimento danni è infondata in quanto l'attrice ha richiesto il rilascio dell'immobile prima di chiedere la risoluzione del contratto.
La convenuta ha, quindi, chiesto, in via preliminare, di ordinare il mutamento di rito dovendosi la causa promuovere con il rito locatizio, nonché dichiarare la domanda improcedibile per mancato esperimento della procedura di mediazione, mentre nel merito di dichiarare la domanda tardiva ex art. 80 Legge n.392/1978 e, comunque, rigettarla perché infondata con condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c..
In mancanza del decreto ex art. 171 bis c.p.c. l'attrice ha depositato la sola
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 memoria ex art. 171 ter n.2 c.p.c., mentre la convenuta la sola memoria ex art. 171 ter n.3 c.p.c..
AU con la propria memoria ha dato atto che la procedura di mediazione era stata svolta e, quanto al rito, ne ha chiesto il mutamento ex art. 426 c.p.c., mentre nel merito ha ribadito che il contratto stabilisce che l'immobile possa essere destinato esclusivamente ad uso civile abitazione da parte della conduttrice, quanto invece alla decadenza della domanda svolta ha precisato che i lavori di ristrutturazione per il superbonus 110% non sono ancora terminati ed ha, infine, respinto la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c..
La convenuta, invece, ha ribadito che l'atto di citazione non dà indicazione dei mezzi di prova, né contiene istanze istruttorie, né l'attrice ha provato l'asserita modifica d'uso dell'immobile; quanto al rito, ha evidenziato le decadenze in cui sarebbe incorsa l'attrice, mentre nel merito ha ribadito di aver conseguito dei diplomi di estetista contestando il cambio d'uso dell'immobile, evidenziando come controparte non abbia indicato i comportamenti che la stessa avrebbe posto in essere per determinare la modifica della destinazione dell'immobile, salvo il possesso di un lettino, dei dispenser e degli attestati.
La ha, infine, insistito sull'eccezione di tardività della domanda ed CP_1
evidenziato che controparte ha confuso la clausola contrattuale di divieto del cambio di destinazione d'uso con una clausola risolutiva espressa che non è presente nel contratto di locazione del 12.4.2019 che è, invece, prevista in ipotesi di cessione e sublocazione del contratto e di mancato pagamento dei canoni.
Non celebratasi la prima udienza al 10.12.2024, veniva fissata udienza per il giorno
22.1.2025 nel corso della quale è stato disposto il mutamento del rito ex art. 426
c.p.c. con assegnazione alle parti del termine fino al 15.2.2025 per il deposito delle memorie di cui all'art. 426 c.p.c. e la causa è stata rinviata all'udienza del
19.2.2025.
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 Depositate le suddette memorie, celebratasi l'udienza del 19.2.2025, con ordinanza di pari data sono state ammesse le sole prove richieste dall'attrice con esclusione del giuramento decisorio e fissata per l'escussione testimoniale l'udienza del
5.3.2025.
Escussi i testi la causa è stata rinviata per la discussione all'udienza del 17.9.2025 con assegnazione alle parti di termine fino al 5.9.2025 per il deposito di note conclusive, da quest'ultime depositate nei termini assegnati.
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QUANTO ALLA DOMANDA DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DEL
12.4.2019
Va preliminarmente evidenziato che la AU ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione del 12.4.2019 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Udine, Via San Rocco n.364/51 concessa in locazione alla CP_1
sul presupposto che quest'ultima avrebbe modificato l'uso dell'immobile destinato esclusivamente a civile abitazione in quanto la conduttrice utilizzerebbe l'immobile quale luogo di lavoro come estetista e centro massaggi.
Per comprovare che la svolge nell'immobile tale attività lavorativa, la CP_1
ha dimesso dei documenti e formulato dei capitoli di prova orale. Pt_1
Si ritiene che non sia stata fornita e non si sia raggiunta la prova che la CP_1
svolga nell'immobile locato l'attività di estetista e di centro massaggi o comunque che vi sia stata una modifica dell'uso dell'immobile locato, in quanto tale prospettazione è stata raggiunta solo a livello indiziario.
Ed, infatti, la documentazione dimessa dall'attrice nulla comprava in quanto:
a) il doc. 1 prova solo che l'attrice stessa è proprietaria dell'immobile,
b) i docc. 2 e 3 provano il rapporto locatizio e gli adempimenti a carico della proprietà,
c) il doc. 4 trattasi di una mera raccomandata inviata dall'attrice in cui, tra l'altro
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 nulla sul punto viene dedotto,
d) il doc. 6 trattasi della lettera del legale di “rescissione del contratto”,
e) il doc. 7 dell'esposto presentato dalla AU alla Guardia di Finanza e, quindi, mero atto di parte;

f) quanto al doc. 5 trattasi della dichiarazione scritta della teste di Testimone_1
cui si dirà in seguito unitamente alle dichiarazioni da quest'ultima rese all'udienza del 7.5.2025.
Il giuramento decisorio della convenuta richiesto dall'attrice è stato correttamente ritenuto inammissibile dal precedente giudice istruttore per la contraddittorietà della circostanza sulla quale la convenuta sarebbe stata chiamata a giurare (“I capitoli del giuramento decisorio devono essere formulati in modo che il destinatario possa,
a sua scelta, giurare e vincere la lite o non giurare e perderla, sicché, a seguito della prestazione del giuramento, al giudice non resta che verificare l'an iuratum sit, per accogliere o respingere la domanda sul punto che ne ha formato oggetto;
ne deriva l'inammissibilità di una capitolazione che non sia formulata in senso favorevole alla parte cui il giuramento è stato deferito ma, al contrario, prefiguri la sua soccombenza sia ove presti il giuramento, sia ove vi si sottragga” Cass. Civ.,
Sez. 2, Ordinanza n. 29614 del 25.10.2023).
Quanto alla prova orale, sono stati ammessi i quattro capitoli formulati dall'attrice la quale sul capitolo n.1 ha chiesto di sentire i testi ed , sui Tes_2 Tes_3
capitoli n.2 e 3 i testi e , sul capitolo n.4 il teste Testimone_4 Tes_5 Tes_1
[...]
Con il capitolo 1 l'attrice ha chiesto di provare le prenotazioni degli appuntamenti per il servizio di manicure da effettuare presso l'abitazione, nonché che l'agenda della convenuta fosse piena di appuntamenti, ma la all'udienza del Pt_1

7.5.2025 ha deciso di rinunciare ai testi e non comparsi alla Tes_3 Testimone_6
suddetta udienza ed alla precedente del 5.3.2025.
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 Il capitolo 2 è, invece, volto a provare che la presso l'abitazione effettuava CP_1
servizi di manicure, pedicure e massaggi e quanto al capitolo 3 che il teste ha accompagnato presso l'abitazione della delle persone per ricevere i suddetti CP_1
servizi, ma entrambi i testi e hanno riferito di non aver Testimone_4 Tes_5
mai accompagnato nessuna persona presso l'abitazione di quest'ultima e di non sapere se la effettui i suddetti servizi. CP_1
Il capitolo 4 è volto a comprovare che nel corso del sopralluogo eseguito presso l'immobile il teste indicato non ha potuto effettuare delle fotografie all'appartamento essendo occupato da un lettino per massaggi e da una postazione per manicure e pedicure. La teste – di fatto confermando quanto scritto nella Tes_1
propria dichiarazione dimessa dall'attrice quale sub doc. 5 – ha dichiarato di aver effettuato un sopralluogo nell'appartamento di cui è causa in data 5.4.2024 ed in tale occasione di aver verificato che l'unità immobiliare fosse occupata da un lettino per massaggi e da una postazione per pedicure e manicure ragione per la quale non ha potuto effettuare delle fotografie (il motivo lo si deduce dal documento doc. 5 di parte attrice con il quale la teste ha dichiarato che non aveva senso scattare delle fotografie che non potevano essere pubblicate sui siti internet immobiliari).
Prosegue la teste riferendo che la si era chiusa in camera impedendone CP_1
l'accesso e che il resto dell'abitazione era costituito da un open space con angolo cottura con divano, un bagno, una terrazza ed un'altra stanza dove vi erano collocati degli armadi.
Le dichiarazioni scritte ed orali della teste che risulta attendibile, non sono Tes_1
idonee – da sole – a comprovare che nell'immobile locato sia stata svolta da parte della convenuta attività di estetista e di centro massaggi, in quanto la mera presenza di un lettino per massaggi, di una postazione per manicure e pedicure, di dispenser per smalti, degli attestati relativi a tale attività, nonché la circostanza ammessa dalla stessa convenuta di essere un'estetista, in assenza di ulteriori
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 elementi probatori (ad esempio elevata e continua frequenza del luogo da parte di soggetti terzi estranei al condominio, consegne di materiali per lo svolgimento dell'attività lavorativa, segnalazioni di costante presenza presso la medesima unità abitativa e presso il di soggetti estranei alla compagine condominiale, CP_2
adeguamento dei locali in funzione dell'attività lavorativa svolta, versamento di denaro, organizzazione degli appuntamenti) va circoscritta e ritenuta quale mera prova indiziaria inidonea a comprovare l'effettuazione di un'attività lavorativa di estetica e centro massaggi all'interno dell'immobile tale da modificare l'uso dell'immobile locato (In tema di prova per presunzioni, il giudice, dovendo rendere chiaramente apprezzabile il criterio logico posto alla base della selezione delle risultanze probatorie e del proprio convincimento, è tenuto a seguire un procedimento che si articola in due valutazioni: una analitica degli elementi indiziari per scartare quelli intrinsecamente privi di rilevanza e conservare quelli che, presi singolarmente, presentino una positività parziale o almeno potenziale di efficacia probatoria e una complessiva di tutti gli elementi presuntivi isolati, per accertare se essi siano concordanti e se la loro combinazione sia in grado di fornire una valida prova presuntiva, magari non raggiunta con certezza considerandoli atomisticamente, con la conseguente censurabilità in cassazione della decisione in cui il giudice si sia limitato a negare valore indiziario agli elementi acquisiti in giudizio, senza accertare se essi, quand'anche singolarmente sforniti di valenza indiziaria, non fossero in grado di acquisirla ove valutati nella loro sintesi.
(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito, che aveva ritenuto regolare la contabilità e la fatturazione del contribuente, che, per un anno, aveva totalmente omesso di contabilizzare e fatturare i compensi percepiti, accreditati su un conto corrente nello Stato di San Marino)” Cass. Civ., Sez. 5, Ordinanza n. 8115 del
27.3.2025).
In assenza di ulteriori elementi, la presenza di per sé del lettino, della postazione e
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 del dispenser, degli attestati potrebbe riguardare anche un'eventuale attività di formazione svolta dalla convenuta a favore di terzi, come pure atti resi ad amici ed a conoscenti.
A ciò si aggiunga che la ha documentato che dal 18.12.2023 al 29.3.2024 CP_1
era in Nigeria – circostanza non contestata dall'attrice – pertanto, in tale periodo la convenuta non può aver svolto attività lavorativa presso l'immobile, mentre dal
15.4.2024 fino al 31.5.2024 è stata assunta presso la a Parte_2
tempo determinato per dodici ore settimanali.
E' pur vero che la ha confermato di essere un'estetista, di aver fatto diversi CP_1
corsi di formazione, di aver conseguito attestati e tale condizione in aggiunta alla presenza del lettino, della postazione per manicure e pedicure, dei dispenser per smalti, degli attestati, potrebbero far ritenere che la stessa svolga presso la propria abitazione attività di estetista, ma l'attrice non ha comprovato da quale periodo e per quanto tempo la convenuta svolgerebbe tale attività considerato che la stessa da dicembre 2023 a marzo 2024 non era in Italia e, pertanto, non vi sarebbero idonei elementi per ritenere che l'immobile abbia subito una modifica dell'uso di civile abitazione cui era destinato.
Va, inoltre, rilevato, che nella fattispecie in esame anche ammesso che la convenuta eserciti o abbia esercitato nell'immobile l'attività di estetista, in assenza di elementi tali da comprovare che l'unità abitativa sia stata esclusivamente dedicata all'attività di estetista, rimarrebbe comunque un uso promiscuo dell'appartamento che non perde totalmente la destinazione ad uso abitativo essendo presenti, come per altro confermato dalla teste vani adibiti ancora Tes_1
ad abitazione stante la presenza della cucina, di una stanza con armadi, di una camera da letto.
Per ritenere che vi sia stata una modifica dell'uso di civile abitazione anche a fronte di un uso promiscuo dell'immobile, manca comunque la prova che l'uso diverso
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 dall'abitazione sia prevalente rispetto a quello di civile abitazione, tant'è che al più potrebbe sussistere l'ipotesi che tale attività di estetista sia esercitata in locali non idonei trattandosi di un appartamento adibito a civile abitazione (non risulta, infatti, provato, ma ciò pare escludersi proprio dalle dichiarazioni della teste che Tes_1
nell'immobile non siano state effettuate modifiche per adeguarlo ad un centro estetico idonee a cambiare l'uso abitativo dell'appartamento).
Per concludere la testimonianza della la presenza del lettino, della Tes_1
postazione per manicure e pedicure, dei dispenser per gli smalti, degli attestati, a fronte dell'assenza per oltre quattro mesi della resistente, pur presentando una positività parziale o almeno potenziale di efficacia probatoria, anche a fronte di una non piena contestazione della resistente, a parere di questo giudice non sono comunque in grado di fornire una valida prova presuntiva della modifica della destinazione d'uso dell'immobile locato, in assenza di ulteriori e concreti elementi sopra evidenziarti quali, a titolo esemplificativo, la costante e frequente presenza di soggetti terzi nell'appartamento, la modifica dei locali, la consegna di materiale ecc…
Va, infine, evidenziata la contraddittorietà del comportamento attoreo.
Ed, infatti, risulta piuttosto anomalo che quanto avvenuto il 5.4.2024 alla presenza dell'attrice e della teste che, nella prospettazione attorea ha una certa Tes_1
importanza, non sia stato contestato alla convenuta nella raccomandata del
13.4.2024 con la quale la AU ha solo comunicato alla la volontà di CP_1
vendere l'immobile, contestazione, invece, avvenuta solo due mesi dopo tramite la raccomandata del legale del 3.6.2024, quando all'evidenza risulta chiaro all'attrice che la non avrebbe rilasciato l'unità immobiliare. CP_1
Ed, infatti, a fronte del diniego della di sottoscrivere la lettera del 3.4.2024 CP_1
(doc. 1 di parte convenuta) e nonostante il sopralluogo del 5.4.2024, a quest'ultima
è stata inviata la raccomandata del 13.4.2024 senza alcun accenno all'asserita
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 modifica di destinazione d'uso dell'immobile.
E' alquanto probabile, come per altro evidenziato dalla stessa convenuta, che l'attrice - preso atto che il contratto di locazione si era già rinnovato per altri quattro anni e che, pertanto, l'immobile non poteva essere messo in vendita libero da persone e/o cose se non al termine del periodo di rinnovo - abbia optato per la risoluzione di cui all'art. 80, comma 1, della Legge n.392/1978 e solo in data
3.6.2024, tramite il proprio legale ed a ridosso della scadenza del termine di mesi tre di cui alla citata norma, abbia contestato alla convenuta l'asserita modifica d'uso e nei giorni successivi abbia raccolto l'eventuale materiale probatorio a corredo della promuovenda azione (7.6.2024 dichiarazione della teste e 10.6.2024 Tes_1
esposto alla Guardia di Finanza).
Per quanto motivato la domanda attorea va, pertanto, rigettata.
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Va, infine, svolta una breve considerazione in merito all'ammissibilità della richiesta di risoluzione del contratto di locazione avanzata dall'attrice ex art. 80 della Legge
n. 392 del 1978 e contestata dalla convenuta.
Il comma 1 dell'art. 80 della Legge n. 392 del 1978 stabilisce che “se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza
e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione”.
Per quanto sopra motivato si è escluso che la convenuta abbia adibito l'immobile locato ad un uso diverso da quello pattuito, ad ogni modo l'attrice ha promosso la presente causa notificando l'atto di citazione in data 8.7.2024 previa richiesta di notifica agli ufficiali giudiziari del 5.7.2024, quindi, a suo dire entro il termine di tre mesi decorrente dal 5.4.2024.
Dalla documentazione dimessa dalla stessa attrice risultano due momenti in cui quest'ultima sarebbe venuta a conoscenza della (negata per quanto sopra
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 motivato) modifica della destinazione d'uso dell'immobile e precisamente:
1) in data 5.4.2024 quando l'attrice unitamente alla teste ha effettuato il Tes_1
sopralluogo presso l'immobile locato (cfr. doc. 5 parte attrice e testimonianza teste;
Tes_1
2) quando l'attrice si sarebbe recata nell'appartamento locato per seguire i lavori del superbonus 110% ed avrebbe rinvenuto la convenuta con una cliente in presenza degli operai. Per tale occasione non è stato precisato il periodo, ma lo si può ritenere cronologicamente anteriore alla data del 5.4.2024 per due ragioni: la prima, in quanto nell'esposto alla Guardia di Finanza la circostanza viene di fatto rappresentata come accaduta antecedentemente alla visita del
5.4.2024, la seconda, perché la teste che abita allo stesso Testimone_4
indirizzo della convenuta, ma al lato opposto dell'edificio, ha affermato all'udienza del 7.5.2025 che “fino a due anni fa [quindi fino a maggio 2023] il
ha fatto dei lavori eseguiti con il superbonus e nell'occasione io, CP_2
quale consigliere del condominio, ho indicato agli operai chi fossero le persone che abitavano nei vari appartamenti e sono entrata con loro in alcuni appartamenti”.
Con riferimento ai lavori eseguiti nel con il superbonus l'attrice nella CP_2
memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. del 19.11.2024 si è limitata ad affermare - senza per altro fornire prova alcuna - che quest'ultimi non erano terminati alla data della memoria. Anche ammesso che tali lavori non fossero terminati al 19.11.2024,
l'attrice non ha documentato né l'attività in corso dei lavori, né quando sarebbe avvenuto l'episodio dedotto nell'esposto alla Guardia di Finanza, con la conseguenza che quanto dichiarato dalla teste porta a ritenere che i suddetti lavori erano Tes_4
in corso fino al 2023, con l'ulteriore conseguenza che l'attrice ai sensi del comma 1 dell'art. 80 della Legge n.392 del 1978 è decaduta dal richiedere la risoluzione del contratto per un'eventuale destinazione dell'immobile locato diversa da quella
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 pattuita, per non aver promosso l'azione entro tre mesi dal momento che ne ha avuto conoscenza. Momento che, per quanto emerso dall'istruttoria, va ricondotto in data anteriore al 5.4.2024, ed addirittura in data anteriore al dicembre del 2023 essendo stata la convenuta all'estero dal dicembre 2023 fino al fine marzo 2024, circostanza non contestata dall'attrice.
La domanda di risoluzione svolta dall'attrice risulta, pertanto, anche inammissibile.
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QUANTO ALLA RICHIESTA DI CONDANNA DELL'ATTRICE EX ART. 96 C.P.C.
Nonostante la soccombenza dell'attrice per quanto sopra motivato va respinta la richiesta avanzata dalla convenuta di condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c. difettandone i presupposti per il suo accoglimento.
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QUANTO ALLE SPESE DEL GIUDIZIO
Le spese di causa sono poste, sulla base del principio della soccombenza, a carico di e vengono liquidate come da dispositivo ex art. 5, comma 6, del D.L. n. Pt_1
55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, considerando lo scaglione da €.5.200,01 ad €.26.000,00, nulla per la proceduta di mediazione non avendo la partecipato. CP_1
Considerato che la convenuta è stata ammessa al patrocinio delle spese a carico dello Stato l'attrice va condannata a corrispondere la somma liquidata allo Stato ex art. 133 D.p.r. n. 115/2002.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda attorea perché inammissibile ed infondata;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_1 CP_1
e per essa, in quanto ammessa al patrocinio a carico dello Stato, al pagamento
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024 delle suddette spese in favore dello Stato ex art. 133 D.P.R. n. 115/2002 che si liquidano ex D.M. n. 55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal
D.M. n. 147/2022, in complessivi €.5.077,00 (di cui €.919,00 per la fase di studio della controversia, €.777,00 per la fase introduttiva del giudizio,
€.1.680,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione ed €.1.701,00 per la fase decisionale), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge.
Così deciso in Udine il 17.9.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 1862/2024